Pactos particulares frente ley general ¿ cual prevalece ?

Otro articulo remitido por touareg de Foroway donde analiza la validez de los pactos adoptados en base a la voluntad de las partes.Agradecemos las aportaciones de Touareg, asi como de cualesquiera otros que nos quieran remitir sus articulos para su publicacion, aclaramos que las opiniones de nuestros colaboradores no son compartidas necesariamente por consultorio inmobiliario , lo que dara mayor riqueza a este blog al poder acceder a distintas opiniones y puntos de vista sobre distintos temas relacionados con la vivienda .

CONTENIDO DE EL ARTICULO

A raíz de las consultas y problemas de los usuarios de los foros de
internet , o en blogs de consulta inmobiliaria , me he dado cuenta de que la
gente, en general, suele tener la idea predeterminada de que el contrato
privado firmado con otro contratante (alquiler, opción de compra,
reconocimiento deuda .....) tiene un valor de "menor" importancia frente a
aquello que se firma ante un notario o fedatario público cualquiera. Quizá
sea por el respeto que provoca la figura notarial, como intermediario, o por
el acto solemne y protocolario de la firma notarial y su procedimiento, por
ejemplo.
Lo cierto es que la realidad jurídica es bien diferente, puesto que en el
derecho civil (que es el que ahora nos afecta) prevalecen dos grandes
principios generales que deben seguirse escrupulosamente, por el juez, que
deba resolver un conflicto relacionado con estos ámbitos de actuación.
Se trata, por una parte, de la absoluta libertad de las partes para pactar y
estipular aquellas condiciones y compromisos que ellos consientan y se
pongan de acuerdo, para plasmarlos en un documento privado cualquiera
(aunque sea una hoja cualquiera con dos firmas, en la servilleta de papel de
un restaurante o cualquier otro medio que represente una clara voluntad de
obligarse entre los firmantes). Ello significa que son válidos y preferentes
frente a cualquier ley, en principio, todos aquellos acuerdos que dos o más
personas alcancen en consenso mutuo, por mucho que uno salga beneficiado
frente a otro claramente, o aunque parezcan pactos inverosímiles y absurdos
siempre que hayan sido entendidos y debidamente firmados por los
contratantes.
Cuáles son las excepciones a esta regla general? Pues primero que esos
pactos privados no atenten ni contrarien a una ley o precepto legal (que no
significa que puedan ser acuerdos distintos al sentido de la ley, pero que
no "ataquen" directamente a la misma). Tampoco son admisibles acuerdos que
atenten contra la moral general, el orden público y social establecido o
cualquier principio general distinto que el legislador haya regulado en
general.

Un ejemplo práctico ayudará a clarificar el sentido de esas reglas.
Supongamos que dos individuos acuerdan, con expresa voluntad, el alquiler de
un piso para poner una sala de juegos y un casino abierto al público en
general en él, con ánimo de lucro. Por mucho que arrendador y arrendatario
estén perfectamente de acuerdo y consientan y firmen una relación con esa
intención, ese contrato será nulo de pleno derecho porque atenta contra una
ley general (la ley que regula las autorizaciones y licencias de aperturas
de casinos y salas de juego) así que, eso no será válido aunque toda la
comunidad de vecinos o el barrio entero esté a favor de abrir una sala de
juegos allí mismo.
Lo mismo, quizá, ocurriría si quisiese establecerse un prostíbulo en el piso
de común acuerdo de las partes, ya que aunque la prostitución en si no es
delito ni una ilegalidad (aunque si lo es quien se lucra indirectamente de
ello y "trafica" con ese mundo) podria impugnarse ese acuerdo debido al
ejercimiento de un acto que atente contra la moral general y social, por lo
que esa sería una via de impugnación contractual.
Eso sólo son ejemplos y pura especulación interpretativa que intento que
sirvan, únicamente, como enfoque general al sentido de la explicación
anterior.
Después tenemos la prevalencia de la ley particular (un contrato privado de
alquiler por ejemplo) frente a la ley general (la LAU que le afecta). Ello
significa que se aplicará, por un juez competente en una demanda en un
conflicto arrendador-arrendatario, la voluntad de las partes establecida en
el contrato de alquiler que firmaron en su dia, antes que el artículo "x" de
la LAU que regula específicamente ese conflicto. Ello sólo en el caso en el
que ese documento privado estipule expresamente las consecuencias claras
ante un hecho o incumplimiento de alquien que provoque una discrepancia, ya
que si el contrato no dice nada al respecto se "va" directamente a la ley
aplicable reguladora que si lo contempla (la LAU en este caso)
Quizá todo lo expresado sea algo técnico jurídicamente o de dificil
interpretación, pero en la realidad hay muchísimas consultas sobre un
problema de este tipo pidiendo solución al respecto.
La solución no es elevar a público ante notario cualquier documento o
contrato que firmemos, ni contratar un abogado cada vez que tengamos que
pactar con alguien unos acuerdos, sinó que la solución posible pasa por la
prudencia, la no precipitación, el entendimiento total de lo que se firma o
la plena consciencia de las consecuencias que nos puede acarrear un
conflicto derivado de las obligaciones no cumplidas en ese acuerdo que
alcanzamos.
Como ninguno de nosotros firmariamos un cheque en blanco para entregarlo
ante otra persona para que rellene el resto del talón, tampoco nadie debe
firmar y obligarse por algo que no ve claro o no entiende a la perfección su
contenido, pues son, en el peor de los casos, "tragedias" de las que cuesta
desprenderse en sus consecuencias.
No hace falta que todos seamos abogados o entendamos de leyes, pero si
debemos aplicar el sentido común que no se aprende en ninguna facultad o
academia, sinó en la experiencia que nos da la vida en su dia a dia....
touareg
www.foroway.com

Viviendas de proteccion oficial en alquiler en la LAU

La vigente LAU , en su disposicion adicional primera titulada regimen de las viviendas de proteccion oficial en arrendamiento establece los limites en cuanto a la duracion, las rentas,sanciones administrativas , actualizacion de rentas, regimen legal de las viviendas de proteccion oficial de promocion publica etc.


Duracion del alquiler de viviendas de proteccion oficial

La LAU establece en cuanto a la duracion de los arrendamientos de viviendas de proteccion oficial que "1) El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial , que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva. "


Rentas en viviendas de proteccion oficial

La LAU destina varios articulos a regular las rentas maximas, los costes de servicios, la nulidad de rentas superiores a las establecidas y la revision de las rentas de viviendas de proteccion oficial.

Asi establece :

2). La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponderá de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3.) En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial , cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo están acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios de Consumo.

4. )Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5.) Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.


Alquiler de viviendas de proteccion oficial de promocion publica

La Lau hace una clara distincion para el caso de las viviendas de proteccion oficial de promocion publica, estableciendo claramente que viviendas de promoción pública estan reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978. En este sentido, añade que las viviendas de proteccion oficial de promocion publica estaran reguladas en legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

Asi, la LAU establece:

6.) Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.

7.) Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8.) El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.

Clausulas abusivas en contratos de alquiler

Plantean multitud de consultas sobre contratos de alquiler que establecen clausulas abusivas , ya sea en relacion con la duracion, con la actualizacion de la renta, las obras a realizar etc. En este sentido la ley de arrendamientos urbanos no puede ser mas clara, estableciendo claros limites a la norma general de libertad de pacto entre las partes, asi en capitulo I de la LAU denominado " Normas generales" y mas concretamente en su articulo 6 denominado "Naturaleza de las normas" se establece que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. "

Es decir que aunque firmemos contratos de alquiler de viviendas que excluyan el derecho del arrendatario por ejemplo a la prorroga forzosa, a la actualizacion de la renta o cualquiera de las normas comtempladas en este titulo de la ley de arrendamientos urbanos, dichas clausulas son consideradas como abusivas y se tendran por no puestas, siendo nulas de pleno derecho y por lo tanto no tiene el arrendatario que cumplirlas aunque expresamente las acepte en su contrato de alquiler.

Opiniones sobre burbuja inmobiliaria en 2005 y 2006

Hemos tomado como referencia para hacer una comparacion entre la opinion de las agencias inmobiliarias sobre la burbuja inmobiliaria entre los años 2005 y 2006 dos articulos publicados en este boletin de noticias inmobiliarias. En el primer articulo sobre la burbuja inmobiliaria escrito con fecha 18-Marzo-2005 se afirma que " Según muchos parece que estamos al borde del estallido de una burbuja inmobiliaria, incluso hay quien dice que tal burbuja ya tiene fisuras en el caso de la vivienda de segunda mano. Sin embargo, según los datos disponibles en agencia Inmobiliaria Barreras (sede de Madrid), todavía se hacen Venta de pisos en Madrid en precios elevados, si bien parece, que la tendencia alcista se ralentiza. " Es decir que ya en 2005 admiten que se intuye un estallido de la burbuja inmobiliaria sobre todo en la venta de pisos de segunda mano.
Sobre los pisos nuevos afirma este mismo articulo que " En el caso de la vivienda nueva, no solo no se percibe estallido de burbuja alguna, sino que vemos día a día como los precios siguen teniendo una fuerte tendencia alcista."

En conclusion, parece que en 2005 la sensacion de las inmobiliarias era que ya existia digamos un "principio de burbuja" en el sentido de que se notaba una estabilizacion de precios en viviendas de segunda mano, no asi en viviendas nuevas. (leer articulo completo).

Posteriormente, ya en el año 2006, concretamente el 1 de Noviembre de 2006, en el mismo boletin de noticias se publica otro articulo sobre la burbuja inmobiliaria relacionado con la opinion de inmobiliarias, portales inmobiliarios y medios de comunicacion televisivos donde se afirma "Algunas agencias inmobiliarias que disponen de boletin de noticias tambien han aportado su opinion y sorprendentemente, ya que la explosion de la burbuja inmobiliaria no favorece sus intereses algunas agencia inmobiliarias han reconocido abiertamente al menos el riesgo de que la burbuja inmobiliaria estalle." y añade que " La minoria apunta a que no existe ni existira la tan cuestionada burbuja inmobiliaria." (ver articulo completo).

Si analizamos el contenido de ambos articulos teniendo en cuenta la fecha de su publicacion, es faci llegar a la conclusion de que en 2005 las inmobiliarias empezaban a notar los efectos de la burbuja, aunque eso si, levemente y referido sobre todo a viviendas de segunda mano y en el año 2006 la mayoria reconoce sin tapujos que la burbuja inmobiliaria ya esta aqui.

Alquileres de viviendas con aval bancario

Esta de moda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, que los propietarios de los pisos en alquiler exigan al inquilino para formalizar el contrato de arrendamiento que previamente presten un aval bancario que les garantice el cobro de las rentas durante el periodo contractual.

Esta practica no gusta nada a los inquilinos ya que en la mayoria de los casos el banco para otorgar el aval exige retener las cantidades avaladas en la cuenta, sin la posibilidad de disponer de dichas cantidades mientras dure la garantia prestada.

Sin embargo, es logico pedir avales desde el punto de vista de los propietarios de pisos de alquiler , que es cierto que en demasiadas ocasiones deben soportar durante meses a un inquilino moroso mientras se decide el desalojo en el oportuno procedimiento judicial de desahucio.

Quizas la solucion a este problema que afecta a propietarios e inquilinos de viviendas de alquiler fuera de tipo juridico procesal, acelerando los prodecimientos de desahucio por falta de pago como ocurre en paises como Estados Unidos por ejemplo.

Claro esta, que por una parte no es justo que los propietarios tengan que soportar a un inquilino que no paga las rentas de alquiler a veces durante un año o mas, a sabiendas de que en muchos casos nunca llegara a cobrar las rentas dejadas de percibir.

Por otro lado, tampoco parece justo, que en la practica, el inquilino tenga que "pagar" una anualidad por adelantado, ya que aunque el aval bancario no es un pago en teoria, en la practica a la mayoria de la gente ( salvo casos de sobrada solvencia) los bancos le exigen para la concesion de el aval que deposite el importe a avalar.

LEGALIDAD DE LAS RETENCIONES Y COMPENSACIONES DEL ARRENDADOR-ARRENDATARIO

Hemos recibido este interesante articulo remitido por touareg, fundador de el foro www.foroway.com,interesante foro de debate sobre distintos temas juridicos e inmobiliarios, aunque de muy nueva creacion por lo que Consultorio inmobiliario os invita a participar en el.

Nuestro amigo y colaborador Touareg nos da su punto de vista sobre asuntos de tanta actualidad como si un inquilino tiene derecho a no a dejar de pagar la renta de el alquiler piso si el arrendador incumple sus obligaciones estipuladas en la ley de arrendamientos urbanos.

Este articulo dice: " Muchos de los casos que se consultan en foros inmobiliarios, y de propiedad, son aquellas preguntas en las que un arrendatario, o inquilino, expone la posibilidad, o la circunstancia ya realizada, de retener un pago mensual, o varios, que se deben al arrendador para "cobrarse" sobre una deuda o conflicto mantenido entre ambos, y que no ha sido cumplida tal obligación por la propiedad perjudicando a su inquilino que ha sufrido, o sigue sufriendo, "injustamente" las consecuencias de esa negativa.Es algo así como ser juez y parte, a la misma vez, ante unos hechos sufridos (presentes o futuros) que, en principio y final, el arrendatario considera que tiene un derecho claro frente a la obligación o deuda de la propiedad (y seguramente sea asi..)

Esas acciones, comunes y habituales hoy en dia, son más complejas y relativas de lo que la gente cree. Quizá sea (en la práctica) la manera mejor, más agil y efectiva de cobrarse o compensarse de una deuda del arrendador, pero el Derecho español, y la ley positiva, lo ve de una manera diferente, y con toda la razón, seguridad y sentido común de este mundo.

Porque motivo? Ante todo porque la Constitución, entre otras leyes y principios generales, reserva, exclusivamente, al poder judicial (jueces, tribunales y magistrados) la ejecución y decisión de los intereses opuestos entre las partes ante cualquier reclamación o conflicto que se demande judicialmente entre ellos, mediante una sentencia motivada que "reparta" la justicia al caso, pero NUNCA un particular puede administrar la "justicia" a su manera (por mucha razón y seguridad que tenga en hacerlo) y compensarse o decidir la manera más conveniente para hacer "justicia".

O sea, una fianza de doble alquiler, por ejemplo, tiene su finalidad y un motivo de principio a fin de un contrato de alquiler, y no puede ser destinada al pago de las dos mensualidades finales de un contrato, por mucho que haya aceptación de ambas partes para ello, pero es, en cualquier caso, una irregularidad y un ilícito civil proceder de esta manera.Peor aún, nadie debería cobrarse dejando de liquidar una, o varias mensualidades, a un arrendador que haya incumplido una obligación contractual supuestamente (no repare unos defectos del piso que le corresponden, haya incumplido un compromiso inicial que afecte al bolsillo de su arrendatario....) puesto que, por mucha razón que se tenga o injusticia sufrida se está actuando, de la manera que uno considera más rápida o efectiva para compensarse de ese perjuicio sufrido, y por los medios y formas que la ley no prevé ni estipula, aparte de que (lo más grave) sólo un juez debe tener la opción y facultad de administrar la justicia, según la ley, y ante una denuncia o demanda del reclamante y por una sentencia.

Jurídicamente yo no recomiendo a nadie que lo haga ante un conflicto que le perjudique, y por mucho que sea la manera más efectiva de cobrarse, pero reconozco que es un medio rápido que permite una posibilidad automática de satisfacer sus derechos ante un arrendador injusto o aprovechado.Pensad que, si hechos como estos y similares en ámbitos distintos, se permitieran, por ley, pronto se crearia una costumbre y hábito de tomarse la ley por la "cuenta" de cada uno, y la gente podría ver, como habitual, que, por ejemplo, si alguien le pagase con un talón sin fondos, podría resarcirse y compensarse domiciliando a un número de cuenta bancaria distino del moroso una factura ficticia y falsa que se presente ante su banco con mismo importe que el cheque impagado y con la intención de engaño al banco para intentar que proceda a la liquidación de la factura falsa presentada. Y además ello se consideraría como correcto si llega a cobrarse por este procedimiento aunque es un engaño y una toma de justicia particular siendo, a la misma vez, juez y parte de un caso como el anterior.

Rousseau fue el precursor intelectual de la democracia moderna, como sistema social y politico, al exponer la teoria democrática de la división de poderes de cualquier estado democrático que ofrezca garantias de igualdad y seguridad a sus ciudadanos. El poder legislativo, judicial y ejecutivo son ámbitos diferentes y que no deben, para nada, mezclarse en órganismos o administraciones similares para su gestión y administración. Se atribuyen, únicamente, al Estado, la gestión y aplicación y para nada al particular y ciudadano que le corresponde el derecho de usarlos y la obligación de respetarlos.

Aunque el planteamiento anterior expuesto puede resultar exagerado, tampoco son casos aislados sin mayor importancia o consecuencia alguna los hechos que lo originan, y nadie puede, ni debe querer ser, policia, juez y legislador a la vez para ver sus derechos satisfechos ante un perjuicio sufrido por otra persona, y eso aunque actúe correctamente y se compense por la clara injusticia que ha sufrido ante un tercero.Una fianza no debe destinarse al pago de las dos últimas mensualidades del alquiler porque esa no es su finalidad, aparte de que si ocurre, en ese plazo o al final de alquiler, un problema sobre un elemento de la vivienda que ha sido dañado o deteriorado con acusaciones cruzadas por arrendador y arrendatario sobre la responsabilidad de cada uno, ya no existe fianza, alguna, depositada por haberse destinado a un fin diferente; o, por ejemplo, cualquier morosidad de pago del alquiler mensual del arrendatario para resarcirse (a su criterio) de una injusticia del propietario que sufra o le perjudique, y que (sin esperarlo ni preveerlo) provoque, legítimamente, una demanda de desahucio judicial por una falta de pago que no ha sido tal, pero que el juzgado debe aceptar el procedimiento como ajustado a la ley pudiendo generar, entonces, unos perjuicios mayores a los actuales, entre otras muchas cosas y supuestos diversos.

En España existe la convicción general de que la justicia es para los ricos, y siempre a su favor, que es lenta, engorrosa, cara o inútil ante determinados casos si se intenta demandar a una empresa u organismo "grande" o poderoso, por ejemplo...Mientras que esta visión no se supere, y se desmienta, no habrá una confianza plena hacia los jueces y tribunales en su trabajo. Administrar justicia es dificil y complicadisimo, aparte de que nunca lloverá a gusto de todos al final, pero es una actividad muy necesaria y que debemos respetar y asumir como válida y como garante de la seguridad de que convivimos bajo un orden social y no en una selva donde impera la ley del más fuerte...."

calculo de la plusvalia municipal en la venta de pisos

El antiguamente llamado impuesto de plusvalia municipal, hoy llamado impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos puede calcularse con relativa facilidad y es conveniente saber su cuantia antes de poner los pisos en venta para evitar sorpresas desagradables .
Para calcular la cuantia de la plusvalia municipal , debes tomar como referencia ( base imponible) el valor de el suelo que podras ver en el recibo de el I.B.I ( impuesto de bienes inmuebles), ojo en el recibo de el ibi veras que hay dos valores, uno el valor de la construccion y otro el valor de el suelo, es este ultimo el que vale como base imponible.
En funcion de los años transcurridos desde la ultima transmision ( venta , donacion etc, ) se aplicara un % sobre ese valor que indicamos anteriormente ( el de el suelo ) y la cantidad resultante es lo que tendras que pagar.
Por ultimo, para saber que tanto por ciento debes aplicar, puedes acudir al ayuntamiento de tu localidad donde te facilitaran la escala que debes aplicar en funcion de el año de la ultima transmision.

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Conservacion de los pisos de alquiler

Los pisos de alquiler, sobre todo los mas antiguos, suelen necesitar reparaciones y muchos inquilinos nos preguntan quien debe pagar los costes de las obras de reparacion de las casas en alquiler. La ley de arrendamientos urbanos vigente dentro de el capitulo: De los derechos y deberes de las partes, establece en su articulo 21.1 que :
"El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28. "

Por lo tanto esta claro que es obligacion de el propietario de los apartamentos en alquiler pagar los costes de las obras a realizar excepto en los casos en que las obras necesarias sean consecuencia directa de usos inapropiados o negligencias por parte de los arrendatarios o inquilinos de las viviendas en alquiler .

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VPO de promocion publica, Viviendas de Vpo

Nos han llegado casos dramaticos de personas que compraron hace años pisos de vpo de promocion publica sin conocer su normativa y que ahora por cuestiones de trabajo u otras distintas tienen la necesidad de trasladarse de ciudad o simplemente quieren vender su casa de vpo.

Antes de comprar una vivienda de vpo de promocion publica debe saber que a diferencia de los pisos en venta libres tienen una normativa especifica que incluye importantes limitaciones en cuanto a la facultad de disponer ( vender, comprar, hipotecar, alquilar etc). Como norma general, se establece un plazo en que no se podra vender la vivienda, transcurrido ese plazo, y desde este al plazo de 30 años si se podra poner la vivienda en venta pero a precio tasado, normalmente muy por debajo de el precio de mercado.

Por este motivo, mucha gente se ve en una dificil situacion si por la causa que sea se ven abocados a tener que vender antes de los plazos establecidos, ya que con lo que perciben por su piso de vpo les resulta imposible comprar otro de renta libre.

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Debemos pagar el alquiler si rescindimos el contrato

Son muy frecuentes las dudas de los inquilinos sobre que pasa cuando por motivos personales o cualesquiera otros decidimos dejar los pisos en alquiler antes de el plazo establecido en el contrato, en este sentido, la ley de arrendamientos urbanos ( LAU) establece en su art 11 titulado desestimiento de el contrato :
" En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. "

Es decir, que como maximo en caso de rescindir el contrato unilateralmente el inquilino tendra que indennizar al propietario con una mensualidad por año de incumplimiento y en los casos en que reste menos de un año para la finalizacion de el contrato de alquiler con la parte proporcional.

Asi, la respuesta a un gran numero de consultas sobre si deben pagar todos los meses que le restan para el vencimiento de el contrato es NO, solamente deberemos pagar una mensualidad por cada año que nos quede de incumplimiento y en el caso de que queden por ejemplo 6 meses deberemos pagar media mensualidad.

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Contratos de arrendamiento o alquiler- Duracion alquiler vivienda

CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDAS
, PRORROGAS FORZOSAS EN PISOS DE ALQUILER :
Hemos tenido muchas consultas sobre la duracion de los contratos de arrendamiento , sobre todo en lo relativo a la cuestion de la prorroga forzosa hasta 5 años en los pisos en alquiler.

La vigente ley de arrendamientos urbanos ( LAU) establece en su articulo 9.1 titulado plazo minimo " La duración del arrendamiento (referido a las viviendas en alquiler) será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. "

Es decir que la duracion es la que libremente pacten arrendador y arrendatario, o lo que es lo mismo casero e inquilino, pero establece una limitacion a la voluntad de el arrendador al establecer una prorroga forzosa por plazos anuales hasta 5 años. Esta prorroga debe entenderse como forzosa solo para el arrendador, ya que da la opcion al arrendatario de extinguir el contrato de alquiler de apartamentos simplemente comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo.

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Consultas y noticias Inmobiliarias

En este blog atenderemos cuantas consultas sobre temas relacionados con el mundo inmobiliario podamos en base a los conocimientos adquiridos desde el año 1989, intentaremos solucionar dudas y dar opiniones sobre problemas juridicos relacionados con contratos de arrendamiento, contratos de compra-venta de viviendas , dudas sobre la tendencia de el mercado inmobiliario, la burbuja inmobiliaria, los derechos y deberes de arrendatarios y arrendadores, como redactar un contrato de arras o señal de viviendas, precios de los pisos en distintas ciudades, dudas sobre si comprar un piso ahora o esperar, temas relacionados con franquicias inmobiliarias, informacion sobre pisos de proteccion oficial en cada comunidad autonoma, como podemos informarnos sobre temas de vivienda en la oficina regional de la vivienda, contratos de exclusiva con inmobiliarias, contratos de encargo de venta a inmobiliarias, webs inmobiliarias con fotos de pisos, inmobiliarias que operan por internet, opiniones sobre agencias inmobiliarias y problemas concretos con inmobiliarias especificas, como defenderse de contratos inmobiliarios abusivos, comprar piso sobre plano en construccion, opiniones sobre creditos hipotecarios y sobre entidades bancarias a la hora de financiar la compra de viviendas etc.

Agradeceremos tanto la colaboracion de expertos inmobiliarios que aporten soluciones a problemas concretos de otros usuarios de este consultorio inmobiliario como las opiniones de quienes sin tener relacion alguna con el mundo de los pisos y las inmobiliarias quieran aportar soluciones de sentido comun o exponer sus problemas concretos relacionados con alquiler de viviendas , compra-venta de pisos, etc.

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