Busca tu pregunta o consulta AQUI

viernes, marzo 15, 2013

Efectos de la sentencia sobre desahucios del tribunal europeo sobre la ley española - Errores de los medios de comunicacion



       
     Ayer casi daba verguenza ajena leer las noticias de los periodicos hablando sobre la sentencia del tribunal europeo sobre los clausulas abusivas en las hipotecas y sus efectos sobre la paralizacion de los desahucios, ninguno de ellos fue capaz ni siquiera de aclarar los conceptos y el alcance de lo que afirmaban.

        Se decia que toda la legislacion española sobre desahucios tenia que ser cambiada por orden del tribunal de justicia europeo, lo que esta absolutamente alejado de la realidad, asi que hoy los mismos medios de comunicacion publican noticias de ultima hora en sus portadas analizando los efectos y el alcance de dicha sentencia, y esta vez si, hacen un analisis correcto en su mayoria, si bien no exento de interpretaciones politicas en algunos de ellos .

     Para poder entender que quiere decir la sentencia lo primero que deberiamos saber es que conceptos se estan manejando, por ejemplo saber que es la dacion en pago, que es la dacion en pago retroactiva, que es y que pide la plataforma de afectados por la hipoteca o que son las viviendas sociales , tambien llamdos pisos de alquiler social.

   Inmobiliaria Barreras escribio ayer una noticia explicando todos estos conceptos y las incluyo en los comentarios de las noticias de los periodicos advirtiendo de que estaban magnificando los efectos reales que tendra la sentencia del tribunal europeo en la legislacion sobre desahucios española , tambien escribio y twiteo a muchos periodistas y medios de comunicacion advirtiendoles de que estaban llevando a sus lectores hacia la confusion, todo ello fue ignorado por los medios de comunicacion que prefirieron vender mas periodicos en vez de dar una informacion veraz y hoy les toca publicar noticias explicando los efectos y consecuencias reales que estan muy lejos de cambiar toda la legislacion española sobre desahucios, por supuesto ningun periodico ni medio de comunicacion reconoce sus errores y publican los articulos de hoy como novedad sin mencionar los publicados ayer.


    Las Noticias inmobiliarias de inmobiliariabarreras.net intentaron explicar los conceptos basicos para poder entender la sentencia en un articulo titulado La verdad sobre la dacion en pago, los desahuciados, la pah y los alquileres sociales que reproducimos integramente para que nuestros lectores sepan y entiendan que les estan contando los medios de comunicacion :


Diferencias y consecuencias de la dacion en pago simple y retroactiva en las hipotecas- propuestas de la pah a los desahuciados y los pisos de alquiler social
Aunque ambas don daciones en pago hay enormes diferencias entre la dacion en pago retroactiva y la dacion en pago simple y sus consecuencias son totalmente distintas .

La dacion en pago simple

Llamamos dacion en pago simple a la que se aplica antes o al tiempo de la firma del contrato de hipoteca, se aplica por lo tanto por mutuo acuerdo de las partes o por imperativo legal que asi lo dispusiera.
La dacion en pago simple aplicada a las hipotecas supondria que no se aplicaria el principio del codigo civil español de que el deudor responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros y en la practica supondria que el que no puede asumir el pago de la hipoteca podria cancelarla entregando la vivienda al acreedor tal y como sucede en muchos paises del primer mundo como por ejemplo Estados Unidos.
La dacion en pago simple no agrede al sistema juridico ya que lo que normalmente conocemos por hipoteca es en realidad un credito con garantia hipotecaria, es decir, que la vivienda que afectada al pago de la hipoteca como credito preferente frente a acreedores posteriores .
La unica consecuencia negativa de la dacion en pago simple seria que los bancos exigirian garantias adicionales a la vivienda para conceder las hipotecas y que la cuantia sobre el precio de la vivienda seria sensiblemente inferior , si hoy en dia lo normal es que las hipotecas financien el 80 % del precio de venta o de tasacion de la hipoteca probablemente si el contrato de hipoteca compemplara la dacion en pago fianciaria un porcentaje sensiblemente inferior y se endurerian los criterios establecidos por los bancos para la concesion de hipotecas.

Dacion en pago retroactiva

La diferencia con la dacion en pago simple es que la retroactiva no esta pactada de antemano por las partes contratantes, sino que se impone por ley con posterioridad a la firma del contrato.
La gran diferencia es que la dacion en pago retroactica si agrede varios principios basicos del derecho ya que atenta directamente contra el principio de que hay que cumplir lo pactado, a diferencia de la dacion en pago simple en el que solo habria que cambiar, a priori, el articulo del codigo civil que establece que los deudores responden con todos sus bienes presentes y futuros, en la dacion en pago rectroactiva habria que rehacer no solo algunas normas o articulos de determinadas leyes, sino que habria que cambiar los principios del derecho, es decir, el espiritu mismo en en que se basan las leyes.
La retroactividad solo debe aplicarse de forma muy excepcional y siempre que no suponga perjudicar los intereses de alguna de las partes, sean estas bancos, empresas o particulares.
La principal consecuencia de la aplicacion de la dacion en pago retroactiva es que vulnera el principio de la seguridad juridica, cuyas derivaciones van mucho mas alla del ambito nacional y afecta al conjunto de las relaciones comerciales internacionales.
Un ejemplo muy claro de un pais con un alto grado de inseguridad juridica es Argentina que de forma habitual cambia a posteriori leyes que afectan al comercio internacional, lo que afecta a los intereses comerciales de los paises que invierten alli y cuyo efecto es la desconfianza y la huida de la inversion extranjera de los paises cuya seguridad juridica no es fiable.
A nivel nacional la aplicacion retroactiva de la dacion en pago supondria aumentar exponencialmente la pesima situacion financiera de la banca española que, recordemos, ha necesitado ingentes cantidades de dinero publico que pagaremos todos los ciudadanos via impuestos durante muchos años.
Supondria inevitablemente la quiebra del sistema financiero español u obligaria a un nuevo rescate con el dinero de los contribuyentes.

La plataforma de afectados por la hipoteca pah y los bancos

La pah, plataforma de afectados por la hipoteca propone la dacion en pago con caracter retroactivo, lo que no es muy aconsejable como ya hemos explicado.
Sin embargo, como bien dice la pah una sociedad avanzada no puede dejar en la estacada a miles de familias españolas que debido a situaciones sobrevenidas derivadas de la crisis como el paro y no ofrecer a estas familias un posible salida a su situacion de ruina y miseria.
La situacion de exclusion social en la que quedan miles de familias españolas no solo es mala para las propias familias sino para la sociedad en su conjunto, tanto por razones de empatia ya que cualquiera puede verse en su situacion mañana si su empresa hace un ERE , como por razones de paz social ya que tiene sentido que los padres de familia sin casa ni recursos caigan en el mundo de la delincuencia como unica salida posible.
Por otra parte, un argumento aportado por la plataforma de afectados por la hipoteca, la pah, es que si hemos ayudado a los bancos con dinero publico deberiamos ayudar tambien a las familias desahuciadas, en lo que no les falta razon.
Claro que tambien podriamos darle la vuelta al argumento y negar la mayor, es decir, que no se debio ayudar con dinero publico a los bancos ya que son al fin y al cabo empresas privadas como cualquier otra de otros sectores que se han visto abocadas a la quiebra por falta de ayudas.
El argumento que nos han dado para esta evidente injusticia es que si los bancos, el sistema financiero español se caia, el resto de la economia española se desplomaria sin remedio.
Argumento muy cuestionable el anterior pero que vamos a dar por bueno ya que las ayudas a los bancos ya han sido entregadas y no tienen, en estos momentos capacidad para devolverlo.
Desde mi punto de vista la plataforma de afectados por la hipoteca se equivocan pidiendo la dacion en pago retroactiva no solo por las razones anteriormente expuestas sino por que es una injusticia que los que fueron mas prudentes y no hicieron caso de los mensajes de optimismo antropologico de que la vivienda nunca baja o que alquilar es tirar el dinero tendrian que pagar via impuestos por los errores ajenos, lo que sobrepasa, a mi juicio, el principio de solidaridad convirtiendose en una imposicion confiscatoria.

Clases de desahuciados

Aqui deberiamos empezar por clasificar a los desahuciados , ya que no es lo mismo los que de forma sobrevenida no han podido hacer frente a los pagos de sus hipotecas que los que firmaron creditos hipotecarios a sabiendas de que no podrian pagarlos.
Todos conocemos casos de personas que se hipotecaron por cifras absolutamente irresponsables en relacion a sus ingresos, incluso hemos visto casos de gente que ha firmado sin pestañear hipotecas cuyas cuotas mensuales eran mayores a sus ingresos aportando avales de la vivienda de sus padres o familiares, no cabe aqui achacar al banco, ni a las nefastas ministras de la vivienda que hemos tenido que han tenido la culpa, es mas que evidente que si ingresas 1000 euros al mes no puedes pagar 1200 de hipoteca.
Tambien deberiamos clasificar a los desahuciados en funcion del tiempo que han estado pagando su hipoteca, se cae el mito de que " me quitan mi casa" en aquellos casos en que los hipotecados pagaron menos de cinco años de hipoteca, ya que es evidente que no es su casa, sino del banco.
Pensemos que un alquilado durante cinco años entendiera que le quitan su casa una vez finalizado el contrato de alquiler cuando tiene que entregar su casa.
En mi opinion, y es politicamente incorrecto lo que voy a decir, estos dos tipos de desahuciados no tienen por razon de haberse hipotecado derecho alguno a librase ni de sus deudas ni del desahucio, si tienen derecho como cualquier otra persona a que los servicios sociales les ayuden por una cuestion de solidaridad, pero ningun derecho tal y como afirma la plataforma de afectados de la hipoteca.
Hay otro tipo de desahuciados, los desahuciados sobrevenidos, que son aquellos que firmaron sus hipotecas en una situacion laboral y financiera que la crisis cambio de forma radical e inesperada y que ademas fueron engañados con los reiterados mensajes de los politicos de que en España no habia crisis en pleno 2008 y que como confirmacion iban al banco y obtenian las hipotecas sin mayor problema, diciendoles incluso que si tenian problemas en el futuro " siempre podras refinanciar " .
Son estos desahuciados los que no solo merecen la solidaridad del resto de los españoles y por supuesto de los servicios sociales sino que merecen un piso de alquiler social .

Los pisos de alquiler social o Vpo

Para entender bien que es un piso de alquiler social hay que recuperar el espiritu con el que fueron creados de los pisos de proteccion oficial y aqui viene la cuestion de la perversion en los años de la burbuja del concepto de vivienda de proteccion social y sus nefastas consecuencias.
La corrupcion politica, principalmente en los ayuntamientos, cambio el espirutu de lo que fueron y deberian ser las viviendas de proteccion oficial, que no eran ni mas ni menos que viviendas sociales para garantizar el acceso a la vivienda de aquellos que en la practica no tenian acceso a ella.
Las viviendas sociales se convirtieron en un negocio especulativo en manos de los ayuntamientos principalmente y fueron la via por la que hurtando la finalidad social a las VPO se especulo con un tipo de vivienda que deberia estar fuera del mercado inmobiliario.
En primer lugar, el gran fallo de las VPO fue que hubiera la posibilidad de que fueran en propiedad y no siempre en alquiler, ya que la constitucion garantiza el derecho a la vivienda, pero no el derecho a la vivienda en propiedad, cosa muy distinta.
Las Vpo se convirtieron en un nido de corrupcion donde las acusacionde enchufismo en su adjudicacion y los pagos en dinero negro estuvieron bajo sospecha desde el inicio del boom inmobiliario.
Un caso clamoroso por citar uno que todo el mundo conoce fue el del lider del sindicato CCOO Ignacio Fernandez Toxo que se hizo con dos aticos de lujo con piscina y padle en Madrid calificados como Vpo, lo que contraviene todas y cada uno de los fundamentos de lo que debe ser una vivienda de proteccion oficial, no deben ser viviendas de lujo, no deben adjudicarse a personas con recursos ni deben adjudicarse mas de una vivienda por familia.
La solucion para recuperar el uso de las viviendas de proteccion oficial como viviendas sociales evitando en gran medida las posibilidades de corrupcion y sobre todo cumpliendo con los fines y el espiritu para el que fueron creadas es que las VPO nunca sean en propiedad sino en alquiler.

Los bancos y los pisos de alquiler social

Si partimos de que los bancos han recibido contra nuestra voluntad dinero publico que pagaremos via impuestos tenemos el derecho a exigir que ese dinero sea devuelto con sus intereses correspondientes, lo que a dia de hoy parace bastante inviable dada la situacion financiera de los bancos españoles.
Pero si hay una forma de que los bancos paguen sus deudas con el estado, osea con los ciudadanos, al menos en parte.
La formula parece tan sencilla que resulta increible que a ningun politico se le haya ocurrido salvo si pensamos en que quien manda en España son los bancos y no los politicos, opinion por cierto bastante extendida entre la ciudadania.
El estado puede y debe obligar a los bancos a devolver todo o la parte que sea posible del dinero publico recibido mas sus intereses correspondientes, y puede hacerlo por dos vias :
1.- Obligando a vender su patrimonio inmobiliario en subasta hasta que la deuda sea cancelada, tal y como se hace con cualquier familia o empresa, incluso con la ventaja comparativa sobre familias y empresas de que ni siquiera se le obligaria a subastar todo su patrimonio sino solo el patrimonio inmobiliario, quedando la deuda pendiente de pago aplazada.
Esto supondria por un lado permitir el acceso a la compra de vivienda a precios razonables y evitar que los bancos paralicen de facto el mercado inmobiliaria español manteniendo precios irreales de sus inmuebles y creando un no mercado.
2.- Aquellas viviendas cuya subasta quedara desierta se las adjudicaria el estado, es decir, todos nosotros que las hemos pagado, para destinarlas a ser VPO en alquiler, es decir viviendas sociales que bien podrian ser adjudicadas a los desahuciados sobrevenidos a fin de darles una segunda oportunidad de recuperar sus vidas cuando la crisis remita.
Caben soluciones menos drasticas si se alega que estas medidas supondrian la quiebra del sistema financiero español y por lo tanto la perdida de las ingentes cantidades de dinero publico ya entregadas a la banca, como por ejemplo seguir forzando a la banca a salir se su enroque y bajar el precio de sus inmuebles y a financiarlos a tipos de interes preferentes a compradoes solventes, por ejemplo por la via ya utilizada de aumentar las provisiones sobre el patrimonio inmobiliario de aquellos bancos que no vendan un porcentaje determinado de inmuebles anualmente.
Quedan sin duda muchos aspectos concretos a analizar, pero espero que este articulo sirva de reflexion a nuestros politicos, a la plataforma de afectados por la hipoteca, a los bancos y a la ciudadania como punto de partida de un debate serio, con ausencis de demagogia o intereses politicos de una u otra vertiente.
Se echa mucho de menos en los medios de comunicacion la intervencion en los debates de expertos en el mercado inmobiliario con probada experiencia, es lamentable que en la mayoria de los debates sean periodistas sin experiencia en el sector quienes opinen, seria muy deseable que ademas de la pah y los defensores de la banca se inviatar a debatir a expertos ajenos a esta polemica que sin embargo conocen a fondo el mercado inmobiliario español y pueden aportar soluciones que satisfagan, al menos en parte, las demandas de ambas partes enfrentadas.
Me temo, que esto tiene mucho que ver con la poca libertad que tienen muchos medios de comunicacion a la hora de plantear estas cuestiones y que imperan razones de audiencia, ya que " vende " mucho mas un caso concreto de un desahucio en imagenes o las cinicas declaraciones de un banquero que indignan a la poblacion, que un aburrido debate que aborde el problema en su conjunto y busque soluciones reales y viables para los desahuciados.

   Lo cierto es que la sentencia del tribunal de justicia europeo no modifica ninguno de los conceptos aqui eplicados ni su regulacion normativa en la legislacion española.

   Simplemente reconoce el derecho de los pretenden desahuciar los bancos a que el juez valore si el contrato de hipoteca contiene clausulas abusivas o no y da la posibilidad al juez de paralizar el desahucio hasta que se dilucide esta cuestion.

    Esto no supone aceptar la dacion en pago muchas otras reivindicaciones de la plataforma de afectados por la hipoteca, en la practica solo retrasara los desahucios de aquellos que el juez estime que sus contratos de hipoteca contienen clausulas abusivas, por ejemplo en lo relativo a los intereses de demora o a la reclamacion de la totalidad de la deuda por el impago de una mensualidad etc etc.

    La sentencia pues no afecta a todos los procedimientos de desahucio y su alcance sera muy limitado.

  Mañana los periodicos y medios de comunicacion a los que nos hemos dirigido como profesionales para intentar eplicarle los conceptos contenidos en este articulo y quesistematicamente nos han ignorado, tendran que explicar a sus lectores por que publicaron noticias que inducian al engaño y crearon falsas esperanzas a miles de familias afectadas por procedimientos de desahucios.

 Si este blog de consultas te parece interesante siguenos facebook y en twitter

@RBarreras

Publicar un comentario