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lunes, marzo 26, 2007

Incumplimiento de plazos en el contrato de arras

Aprovechamos una consulta sobre el incumplimiento del plazo estipulado en el contrato de arras para realizar la venta de piso por parte de un vendedor para aclarar el procedimiento a seguir en estos casos:

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Consulta :

" El mes de diciembre firmamos un contrato para comprar piso, y dimos una señal de 23 000€. El plazo estipulado en el contrato para la firma de las escrituras era de tres meses. Llega la fecha tope de firma (el 23 de mazo) y las escrituras no se pueden firmar, porque faltan unos papeles por parte de la vendedora (una adjudicacion de herencia). Segun la inmobiliaria, tenemos que firmas una prorrogacion de fecha de firma de escrituras (pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa.
Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firmas por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria , no es causa imputable a la vendedora)..
que podemos hacer? firmamos la proroga sin mas? y los gastos de atraso (gremios que debian entrar a trabajar en la casa esta semana, porque se supone que ya era nuestra...)?
Muchas gracias"

Respuesta:

Hay que aclarar que la mayoria de los contratos de arras o señal contienen una clausula de este estilo " si la compraventa no se llevara a cabo por causa imputable al comprador, perderá este todas las cantidades entregadas como señal, por tener la misma el carácter de arras penitenciales a que se refiere el articulo 1454 del código civil. Si no se firmase por causa imputable al vendedor, este devolverá al comprador el duplo de las arras o señal entregada" que refleja parte de lo estipulado en nuestro codigo civil con respecto al incumplimiento de alguna de las partes, concretamente lo estipulado en el articulo 1454 del codigo civil.
Artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.


No obstante, casi todo el mundo olvida que el hecho de que al llegar la fecha de consumar la venta, en caso de no producirse esta, el vendedor no puede quedarse con la señal sin mas, por que el codigo civil establece en el titulo denominado De las obligaciones del comprador, concretamente en el Artículo 1504:

"En la venta inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. ".

Ciñiendonos mas a la consulta en concreto, lo que procederia en primer lugar es citar de modo fehaciente para realizar la venta a la vendedora para que de este modo quede clara la disposion del comprador a cumplir el compromiso adquirido en el contrato de arras y evitar que intenten alegar que fue el comprador el que no cumplio.

Respecto a la obligacion de la propietaria estipulada en el contrato de señal o arras "Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firman por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria, no es causa imputable a la vendedora).." y a la explicacion de la inmobiliaria de "pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa. ". No parece, a priori, en absoluto justificable alegar desconocimiento sobre la situacion juridica del piso que se vende, menos aun cuando la vendedora se supone que esta asesorada por un profesional inmobiliario.

Queremos suponer, que la agencia inmobiliaria ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS pidio al registro de la propiedad una copia simple donde aparece claramente el estado de cargas y gravamenes , asi como la titularidad del bien inmueble y otros muchos datos referentes al inmueble en cuestion.Siempre aconsejamos que tanto si quieren vender piso o comprar un piso acudan a una agencia inmobiliaria que este representada por un AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COLEGIADO ,o al menos que en caso contrario antes de firmar NINGUN DOCUMENTO ni entregar cantidad alguna se asesoren sobre lo que les proponen firmar con un abogado, ya que segun la actual normativa hoy en dia puede abrir una agencia inmobiliaria cualquier persona que no tenga la mas minima capacitacion ni a nivel legal ni profesional.

Lamentablemente, una vez mas, es dificil emitir una opinion sin tener el contrato de arras que firmaron en su momento, ya que cabe suponer que al momento de firmar el contrato de arras se conocia la inexistencia de "esos papeles" imprescindibles para realizar la compra-venta. Seria logico en ese caso introducir una clausula que matizara la responsabilidad de la vendedora del tipo " No obstante el plazo estipulado en este contrato para realizar la compra-venta, el comprador conoce la inexistencia de determinados documentos y el vendedor se compromete a realizar los tramites para su obtencion en un plazo no superior a x dias, entendiendose que no hay incumplimiento por parte del vendedor en caso de que dichos tramites no obtuvieran fruto en el plazo estipulado, pudiendo optar el comprador por esperar a que los mencionados tramites den como fruto la obtencion de "esos papeles" ( concretando cuales son )o rescindir el contrato de arras".

No nos atrevemos a ser mas explicitos por desconocer los terminos exactos estipulados en el contrato de arras, pero en principio, tal y como lo cuenta en su consulta, en nuestra opinion si que hay un incumplimiento por parte del vendedor. Seria conveniente que se asesoraran con un abogado y procurador, aportandole el contrato que firmaron.

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18 comentarios:

Jose dijo...

Con fecha 20 de Marzo de 2006, "vendo" un piso de mi propiedad redactando una entrega a cuenta de 3000 euros con la suspuesta compradora. Me pide que le haga unas reformas al piso (pintar y desmontar un armario a medido de unos 5 metros)y con el dinero de la señal se lo encargo a un pintor. De palabra la compradora me pide que le de 3 meses para conseguir el dinero, pues tenia varias fincas en venta y no queria pedir creditos hipotecarios.Se pasan los tres meses, y la compradora (tras llamarla yo)me vuelve a pedir un mes mas para solucionar la venta de sus propiedades. A los dos meses, concretamente el mes de agosto, me vuelvo a poner en contacto con esta señora, y me dice que como no ha solucionado lo de la venta de sus fincas, pedira un credito para darme otra entrega a cuenta de unos doce mil euros y mientras que le de un mes mas. Pasa el mes y ni tengo los doce mil euros, ni el total de la operacion. Van 6 meses y mi piso sin vender. Se pone en contacto su banco conmigo en esas fechas para pedirme fotocopias de la hipoteca de mi casa ect., y me comunica que su cliente ha pedido un credito hipotecario de 12000 euros (imposible, solo mi hipoteca es mayor a este importe)Le comunico la situación del piso, y le pregunto si su clienta pagara en notaria el resto del valor del piso, y la del banco me confirma que no. Hablo con mi supuesta compradora, y le comunico que el piso por supuesto sigue a su disposición, pero que mientras tanto lo vuelvo a poner a la venta pues ya estabamos en el mes 7 (septiembre) y ella me habia incumplido todo lo que habiamos hablado. Mi piso a fecha 2 de Abril 2007, no lo he vendido y recibo un burofax fecha 30 de Marzo, reclamando la devolución de los 3000 euros, dandome el plazo de 8 dias para el pago amistoso. ¿Creen que despues de mas de un año, debo devolver esta fianza? ¿No me ha causado esta operación mas daño que veneficios? ¿Debo pedir yo daños y perjucios?

Francisco dijo...

He firmado un contrato de compra de una casa en el qe pone como fecha de entrega el 31-12-06, pero el comprador otorga 4 meses más si la vendedora no ha podido entregar la vivienda por causas imputables al Ayuntamiento en la concesión de la licencia de 1ª ocupación o x cualquier circunstancia ajena a la vendedora.
La vendedora nos informa que la fecha de entrega probable sea junio o julio,..., y justifica los retrasos en la empresa construtora ¿EXISTE ALGUNA FORMA DE EXIGIR RESPONSABILIDAD O INDEMINIZACIÓN, POR INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE ENTREGA, Y COMO SE CUANTIFICARÍA?

Consultorio inmobiliario dijo...

Estimado Francisco, habria que ver el contrato en concreto que habeis firmado, ya que normalmente en el contrato de arras se estipula que si el incumplimiento es imputable al vendedor devolvera este la señal duplicada y si es imputable al comprador perdera este la señal entregada.

En tu caso concreto, parece que no se puede imputar la causa del incumplimiento a ninguna de las dos partes, por lo que entiendo, que transcurridos esos 4 meses que se previeron en el contrato podria cancelarse el contrato a peticion suya, pero veo muy dudoso que proceda indennizacion.

De todas formas, nuestro consejo es que acuda a un abogado con todos los papeles que firmo para que pueda emitir un informe juridico con una buena base documental.

Anónimo dijo...

Estamos ante casos de incumplimiento debido a causales que no denotan culpa por parte de la vendedora - según la información contenida en la entrada que estoy comentando -.
Por lo tanto, mal se puede pretender beneficiarse de una situación que carece de dolo (intención de cometer un daño).
En el caso aludido, el comprador puede retirar su seña, señal o arras, o bien acordar con la vendedora un nuevo plazo de escrituración.
PERO: creo que conversando, se puede firmar un boleto de compraventa, lo cuyal daría mayor vigor a la operación, con la entrega de la posesión a su firma. Es decir, luego de firmar el boleto, los compradores podrían tomar posesión del inmueble.
Bueno, es la humilde opinión de este humilde abogado argentino. Saludos queridos amigos y muy interesante el foro. Valgan mis congratulaciones por el mismo.
PD: a veces, iniciar un proceso judicial puede acarrear mayores costos y dolores de cabeza. Suerte para ambas partes.

Anónimo dijo...

Con fecha diciembre 2006 hice un contrato de arras de mi piso con mi vecina de 6000 euros en el cual se hizo arras penintenciales y tenia que entregar el piso 31 octubre 2007.
El sabado me notifican verbalmente que como no han podido vender su piso no se pueden venir al mio, les he pedido una carta como que reinscindir el contrato.
Mi pregunta me han dicho que me envian un burofax porque el original se lo tiene que quedar para justificar que me dio ese dinero.
Puedo enseñar el piso antes de tener burofax sin tener problemas que me exiga incumplimiento de arras.
Puede reclamar su dinero a traves del burofax es algo normal enviarlo asi si somos vecinos haberlo escrito nosotros

Anónimo dijo...

Hemos firmado en Septiembre 2006 un contrato de compra venta para un Chalet aportando un importe total de 30.000 euros. Aunque en el contrato no aparece ninguna fecha de entrega, la comercial que nos vendió la casa nos dijo que la fecha prevista de entrega era Septiembre 2007, pero tadavia no hay noticias de la constructora. Ahora, debido a problemas financiarios, no podemos escriturar, y segun el contrato perderemos el importe adelantado.
Hay alguna manera de anular el contrato alegando problemas financiarios, o declarando que la costructora no ha cumplido la fecha de entrega? (en el contrato no aparece ninguna..)

Anónimo dijo...

Buenas tardes. Compré un piso de obra nueva a Fadesa por 600.000 € que se entrega en enero de 2009 a medias con un socio inversor. Ahora queremos desistir de la compra por problemas económicos (la empresa donde trabajamos ha cerrado) y según el contrato solo el vendedor puede rescindir unilateralmente el contrato, restituyéndote las cantidades pagadas menos el 25% (vaya usura me parece) en concepto de gastos. Estaría dispuesto a perder el 25%, pero ni aun así Fadesa accede a devolverme el dinero. Necesito saber el modo a actuar para recuperar el dinero. Abogados? DEmanda a Fadesa?. Además se rumorea que en septiembre entrará en Concurso de Acreedores, porque no tiene liquidez para afrontar los pagos a los bancos.... que alguien me aconseje. Gracias

Anónimo dijo...

buenos dias,nosotros tenemos un caso en una obra nueva de vpo. firmamos un contrato en que la finalizacion de la obra era en julio del 2008, a dia de hoy todavia no nos han entregado y por supuesto ni han terminado dicha obra, ni nos han informado de un posible retraso. a parte en el contrato que firmnamos con la constructora entregamos una cantidad de dinero,y en el ponia que a la entrega de llaves entregariamos el resto. ahora han cambiado los planos y nos dicen que ha salido 7 metros de mas utiles en la vivienda y que tenemos que pagarlos antes de la firma de la escritura, cuando nosotros como he comentado tenemos el contrato firmado con unos metros y un precio. queriamos saber y que nos asesoren si nosotros tenemos obligacion a pagar ese dinero o por lo contrario no tenemos que pagar nada ya que en el contrato pone una cantidad y unos metros. y por otro lada en el contrato pone que no pueden hacer ninguna modificacion en la vivienda sin nuestro consentimiento cosa que ni nosotros lo hemos dado y ni lo han preguntado y ellos han modificado sin permiso ninguno y ahora nos piden una cantidad de dinero por una modificacion que ellos han echo sin nuestro consentimiento. y en el contrato pone si a la fecha del contrato no han terminado la vivienda tenemos derecho a rescindir contrato y a que nos devuelvan el dinero que llevamos entregado mas los intereses, aun pidiendo ellos prorrogas reglamentarias. ¿ Tenemos derecho a reclamar nuestro dinero y tener que pagar la cantidad que la constructora nos pide por esos metros? Gracias por contestar.

Mª José (Girona) dijo...

Con fecha 2006 firmamos un contrato de encargo para una casa en Barreiros (Lugo) en Junio de 2007, se nos comunica (por telefono) que la casa está acabada
poco después por escrito se nos comunica que la Xunta de Galicia, le ha interpuesto un contencioso-administrativo a la empresa, pero al poco tiempo nos llama el constructor (empresa)y nos dice que llevemos el dinero restante que ya está arreglado. Nos presentamos allíy le exigimos los documentos necesarios de que todo está legalmente arreglado para poder escriturar, y nos dice el constructor que no está arreglado pero que su Notario lo arregla para poder llevar a cabo la compra-venta, con lo cual nos negamos automáticmente.
Encima nos ofrece la mitad de lo que ya habíamos pagado y nos olvidamos del tema.
¿Como podemos reuperar nuestro dinero, puesto que el problema que tenga la empresa con la Xunta no se sabe lo que puede durar, son problemas de urbanizacion al parecer en suelo rústico.
Gracias.

asesor inmobiliario dijo...

Vya cara dura ese promotor de Lugo, desde luego nada de firmar y pagar hasta que este todo en regla. Ah, y poneros en manos de un abogado cuanto antes, en el peor de los casos si el promotor no consigue la licencia se va a arruinar y entonces ni dinero ni casa. Intentar ser los primeros en cobrar antes de que quiebre. Si veis que tiene solvencia supoongo que le podreis reclamar los intereses o la indennizacion por incumplimiento que estipule el contrato de arras.

pilar dijo...

hola
mi pregunta es la siguiente: dimos unas cantidades a cuenta y solicitamos los avales bancarios para la compra de una vivienda nueva. aunque la obra esta terminada , carece de la cedula de habitabilidad y ya se ha pasado el plazo de entrega. es por esto que hemos solicitado al banco la ejecucion del aval , puesto que la inmobiliaria dice que no firmamos porque no queremos pues la obra esta terminada (con agua y luz de obra claro) . estamos esperando respuesta del banco mas de 2 meses . que posiblidades tenemos ? hay plazos desde que solicitamos la ejecucion del aval? por cierto este aval no tiene plazos

Anónimo dijo...

Hola,bueno mi pregunta es la siguiente.Mi novio firmo un contrato donde decia la cantidad que tenia que dar antes de la entrga de llaves(para abreviarr, al final al sido 17.500 euros).La entrega de llaves era para Enero de 2008 con seis meses de retraso decia el contrato osea Julio del 2008.Hicimos un estudio en el banco y nos concedian la hipoteca.Ahora por el tema de la crisis nos dicen que no puede ser la hipoteca hemos intentado todo pero los bancos ahora no estan por la labor.Mi pregunta es la siguiente; una vez pasado la fecha de entrega,y no poder sacar la hipoteca y segun dice el contrato que al pasar la fecha de entrega se podia llegar a un acuerdo o la resolución del contrato devolviendo la parte vendedora el importe entregado.Se puede negar?.El no se niega a comprar la vivienda sino es que no le dan la hipoteca.

Gracias espero haberme explicado bien.

Anónimo dijo...

hola buenas tengo una inmobiliara y el dia 31 de octubre firme un contrato de señal con un cliente y tenia 25 dias para la financiacion me entrego 3000€ bueno el problema viene que el cliente no puede comprar al precio que estaba la vivienda en un principio y entonces procedimos a bajar el precio y se bajo entonces el propietario pidio un documento que lo acreditase que ha ese precio podia comprar el cliente nuestro se le envio el contrato y no lo firmo entonces el propietario ha vendido la casa por otro sitio y ahora mi cliente me dice que el quiere la casa que como lo ha vendido si el tenia hasta el dia 25 de noviembre para comprar pero no puede por la financiacion y se acoje al primer contrato y el contrato se le ha cumplido hoy y no puede comprar yo le digo que le doy la señal y ellos no la quieren en fin que no se que hacer

Elena dijo...

Hola. He entregado una señal de 6000 € como compromiso de compra-venta de un piso, firmando un contrato privado en el que se establece una penalización del doble de esa cantidad en caso de que el vendedor no cumpla su obligación. El piso está en construcción (casi terminado), pero el constructor-propietario aún no ha inscrito el edificio en el Registro de la Propiedad (se trata de una permuta). En el contrato, se establece que en el momento en que el constructor acredite la inscripción en el Registro, yo le entregaré un adelanto de 100.000 €. Desde el día de la firma, yo he realizado reformas de mejora y cambios en las calidades, que he ido pagando de mi bolsillo (hasta un total de 26.000 €). Ahora el constructor me dice que aún no ha inscrito el piso en el Registro, porque no tiene dinero para hacer el depósito previo en Hacienda. Me pide más dinero para hacer frente a ese depósito, y me amenaza con devolverme los 12.000 y vendérselo a otra persona por un precio mayor. El contrato vence en unos días. ¿Tengo derecho a que me devuelva los 26.000 € que he invertido, y que aumentan el valor del piso? ¿No constituye una estafa?

Anónimo dijo...

Con fecha de 25 de marzo de 2010, firmamos un contrato de compraventa en el que me entregan 30.000 € a cuenta, ya que tenemos que arreglar papeles de declaraciones de herederos ya que no habia testamento echo por parte de mi abuelo,somos 11 personas para heredar esa casa, ya que dos hijas de mi abuela han fallecido incluida mi madre, han pasado 2 años de todo eso, porque mi hermana es menor y hemos necesitado una autorizacion judicial para proceder a la venta, ya que el padre de mi hermana no queria firmar, ha llegado la hora de firmar despues de tanto tiempo y la compradora nos dice que hay que rebajarle el piso 12.000 e, y nosotros los vendedores no estamos de acuerdo en esa operacion, queria saber que podemos hacer para que la compradora firmase la escritura y todo esto terminara, ya que no se puede rebajar el precio por la autorizacion de la menor, se podria disolver el contrato?? ¿habria que entregarle el dinero de la señal ya que ha sido ella la que se niega a firmar?? un saludo.

Anónimo dijo...

Hola buenas noches, soy vendedora y firme contrato de arras con una inmobiliaria en la que se me dió como paga y señal de 9000 € y la inmobiliaria se quedó 3000 € a cuenta de dicha compra, el contrato ha finalizado la venta no se ha hecho y en el contrato pone que el comprador pierde su paga y señal pero ¿que pasa con la inmobiliaria? ¿tiene derecho a quedarse con esos 3000 € como gestion? como me estan diciendo, ¿que puedo hacer denunciarlos? ¿tengo algun derecho? me parece justo que ellos cobren por su gestion pero ¿3000€ por hacer un contrato? espero me puedan ayudar. Muchas gracias de antemano

Anónimo dijo...

Hola buenas tardes....
Soy vendedora y firmé un contrato de arras con una inmobiliaria en la que se me dió como paga y señal 9000 € y la inmobiliaria se quedó 3000 € a cuenta de dicha compra, el contrato ha rescindido y la venta no se ha hecho, en el contrato pone que el comprador pierde su paga y señal pero ¿que pasa con el dinero que tiene la inmobiliaria? ¿tiene derecho a quedarse con esos 3000 € como gestion? como me han dicho... (aunque no se ha hecho dicha compra).

¿que debo denunciarles? ¿tengo algun derecho? me parece justo que ellos cobren por su gestion pero ¿3000€ por hacer un contrato? creo que eso ni un notario lo cobra....

espero me podais ayudar, y asesorarme un poco para no pillarme los dedos yo tampoco, porque me dan ganas de ir a denunciarles pero si despues resulta que no me sirve de nada

Inmobiliaria Barreras dijo...

El agente inmobiliario no es responsable del incumplimiento de lo pactado en el contrato por alguna de las partes, si se firmo un contrato de compra venta privado con pago aplazado y por causa imputable al vendedor no se realizo la operacion el agente tiene derecho al cobro integro de sus honorarios. Lo que ya es discutible es si pueden retener esa cantidad de lo entregado como señal, supongo que usted firmo en su dia que admitia que el agente retuviera esa cantidad en concepto de honorarios. Si no es asi, puede llamarnos y consultar con nuestro abogado o procurador por si procede una demanda judicial. A priori veo bastante dificil que proceda, pero sin mas datos no puedo ser mas preciso.