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lunes, marzo 26, 2007

Incumplimiento de plazos en el contrato de arras

Aprovechamos una consulta sobre el incumplimiento del plazo estipulado en el contrato de arras para realizar la venta de piso por parte de un vendedor para aclarar el procedimiento a seguir en estos casos:

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Consulta :

" El mes de diciembre firmamos un contrato para comprar piso, y dimos una señal de 23 000€. El plazo estipulado en el contrato para la firma de las escrituras era de tres meses. Llega la fecha tope de firma (el 23 de mazo) y las escrituras no se pueden firmar, porque faltan unos papeles por parte de la vendedora (una adjudicacion de herencia). Segun la inmobiliaria, tenemos que firmas una prorrogacion de fecha de firma de escrituras (pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa.
Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firmas por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria , no es causa imputable a la vendedora)..
que podemos hacer? firmamos la proroga sin mas? y los gastos de atraso (gremios que debian entrar a trabajar en la casa esta semana, porque se supone que ya era nuestra...)?
Muchas gracias"

Respuesta:

Hay que aclarar que la mayoria de los contratos de arras o señal contienen una clausula de este estilo " si la compraventa no se llevara a cabo por causa imputable al comprador, perderá este todas las cantidades entregadas como señal, por tener la misma el carácter de arras penitenciales a que se refiere el articulo 1454 del código civil. Si no se firmase por causa imputable al vendedor, este devolverá al comprador el duplo de las arras o señal entregada" que refleja parte de lo estipulado en nuestro codigo civil con respecto al incumplimiento de alguna de las partes, concretamente lo estipulado en el articulo 1454 del codigo civil.
Artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.


No obstante, casi todo el mundo olvida que el hecho de que al llegar la fecha de consumar la venta, en caso de no producirse esta, el vendedor no puede quedarse con la señal sin mas, por que el codigo civil establece en el titulo denominado De las obligaciones del comprador, concretamente en el Artículo 1504:

"En la venta inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. ".

Ciñiendonos mas a la consulta en concreto, lo que procederia en primer lugar es citar de modo fehaciente para realizar la venta a la vendedora para que de este modo quede clara la disposion del comprador a cumplir el compromiso adquirido en el contrato de arras y evitar que intenten alegar que fue el comprador el que no cumplio.

Respecto a la obligacion de la propietaria estipulada en el contrato de señal o arras "Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firman por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria, no es causa imputable a la vendedora).." y a la explicacion de la inmobiliaria de "pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa. ". No parece, a priori, en absoluto justificable alegar desconocimiento sobre la situacion juridica del piso que se vende, menos aun cuando la vendedora se supone que esta asesorada por un profesional inmobiliario.

Queremos suponer, que la agencia inmobiliaria ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS pidio al registro de la propiedad una copia simple donde aparece claramente el estado de cargas y gravamenes , asi como la titularidad del bien inmueble y otros muchos datos referentes al inmueble en cuestion.Siempre aconsejamos que tanto si quieren vender piso o comprar un piso acudan a una agencia inmobiliaria que este representada por un AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COLEGIADO ,o al menos que en caso contrario antes de firmar NINGUN DOCUMENTO ni entregar cantidad alguna se asesoren sobre lo que les proponen firmar con un abogado, ya que segun la actual normativa hoy en dia puede abrir una agencia inmobiliaria cualquier persona que no tenga la mas minima capacitacion ni a nivel legal ni profesional.

Lamentablemente, una vez mas, es dificil emitir una opinion sin tener el contrato de arras que firmaron en su momento, ya que cabe suponer que al momento de firmar el contrato de arras se conocia la inexistencia de "esos papeles" imprescindibles para realizar la compra-venta. Seria logico en ese caso introducir una clausula que matizara la responsabilidad de la vendedora del tipo " No obstante el plazo estipulado en este contrato para realizar la compra-venta, el comprador conoce la inexistencia de determinados documentos y el vendedor se compromete a realizar los tramites para su obtencion en un plazo no superior a x dias, entendiendose que no hay incumplimiento por parte del vendedor en caso de que dichos tramites no obtuvieran fruto en el plazo estipulado, pudiendo optar el comprador por esperar a que los mencionados tramites den como fruto la obtencion de "esos papeles" ( concretando cuales son )o rescindir el contrato de arras".

No nos atrevemos a ser mas explicitos por desconocer los terminos exactos estipulados en el contrato de arras, pero en principio, tal y como lo cuenta en su consulta, en nuestra opinion si que hay un incumplimiento por parte del vendedor. Seria conveniente que se asesoraran con un abogado y procurador, aportandole el contrato que firmaron.

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