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lunes, noviembre 27, 2006

Pactos particulares frente ley general ¿ cual prevalece ?

Otro articulo remitido por touareg de Foroway donde analiza la validez de los pactos adoptados en base a la voluntad de las partes.Agradecemos las aportaciones de Touareg, asi como de cualesquiera otros que nos quieran remitir sus articulos para su publicacion, aclaramos que las opiniones de nuestros colaboradores no son compartidas necesariamente por consultorio inmobiliario , lo que dara mayor riqueza a este blog al poder acceder a distintas opiniones y puntos de vista sobre distintos temas relacionados con la vivienda .

CONTENIDO DE EL ARTICULO

A raíz de las consultas y problemas de los usuarios de los foros de
internet , o en blogs de consulta inmobiliaria , me he dado cuenta de que la
gente, en general, suele tener la idea predeterminada de que el contrato
privado firmado con otro contratante (alquiler, opción de compra,
reconocimiento deuda .....) tiene un valor de "menor" importancia frente a
aquello que se firma ante un notario o fedatario público cualquiera. Quizá
sea por el respeto que provoca la figura notarial, como intermediario, o por
el acto solemne y protocolario de la firma notarial y su procedimiento, por
ejemplo.
Lo cierto es que la realidad jurídica es bien diferente, puesto que en el
derecho civil (que es el que ahora nos afecta) prevalecen dos grandes
principios generales que deben seguirse escrupulosamente, por el juez, que
deba resolver un conflicto relacionado con estos ámbitos de actuación.
Se trata, por una parte, de la absoluta libertad de las partes para pactar y
estipular aquellas condiciones y compromisos que ellos consientan y se
pongan de acuerdo, para plasmarlos en un documento privado cualquiera
(aunque sea una hoja cualquiera con dos firmas, en la servilleta de papel de
un restaurante o cualquier otro medio que represente una clara voluntad de
obligarse entre los firmantes). Ello significa que son válidos y preferentes
frente a cualquier ley, en principio, todos aquellos acuerdos que dos o más
personas alcancen en consenso mutuo, por mucho que uno salga beneficiado
frente a otro claramente, o aunque parezcan pactos inverosímiles y absurdos
siempre que hayan sido entendidos y debidamente firmados por los
contratantes.
Cuáles son las excepciones a esta regla general? Pues primero que esos
pactos privados no atenten ni contrarien a una ley o precepto legal (que no
significa que puedan ser acuerdos distintos al sentido de la ley, pero que
no "ataquen" directamente a la misma). Tampoco son admisibles acuerdos que
atenten contra la moral general, el orden público y social establecido o
cualquier principio general distinto que el legislador haya regulado en
general.

Un ejemplo práctico ayudará a clarificar el sentido de esas reglas.
Supongamos que dos individuos acuerdan, con expresa voluntad, el alquiler de
un piso para poner una sala de juegos y un casino abierto al público en
general en él, con ánimo de lucro. Por mucho que arrendador y arrendatario
estén perfectamente de acuerdo y consientan y firmen una relación con esa
intención, ese contrato será nulo de pleno derecho porque atenta contra una
ley general (la ley que regula las autorizaciones y licencias de aperturas
de casinos y salas de juego) así que, eso no será válido aunque toda la
comunidad de vecinos o el barrio entero esté a favor de abrir una sala de
juegos allí mismo.
Lo mismo, quizá, ocurriría si quisiese establecerse un prostíbulo en el piso
de común acuerdo de las partes, ya que aunque la prostitución en si no es
delito ni una ilegalidad (aunque si lo es quien se lucra indirectamente de
ello y "trafica" con ese mundo) podria impugnarse ese acuerdo debido al
ejercimiento de un acto que atente contra la moral general y social, por lo
que esa sería una via de impugnación contractual.
Eso sólo son ejemplos y pura especulación interpretativa que intento que
sirvan, únicamente, como enfoque general al sentido de la explicación
anterior.
Después tenemos la prevalencia de la ley particular (un contrato privado de
alquiler por ejemplo) frente a la ley general (la LAU que le afecta). Ello
significa que se aplicará, por un juez competente en una demanda en un
conflicto arrendador-arrendatario, la voluntad de las partes establecida en
el contrato de alquiler que firmaron en su dia, antes que el artículo "x" de
la LAU que regula específicamente ese conflicto. Ello sólo en el caso en el
que ese documento privado estipule expresamente las consecuencias claras
ante un hecho o incumplimiento de alquien que provoque una discrepancia, ya
que si el contrato no dice nada al respecto se "va" directamente a la ley
aplicable reguladora que si lo contempla (la LAU en este caso)
Quizá todo lo expresado sea algo técnico jurídicamente o de dificil
interpretación, pero en la realidad hay muchísimas consultas sobre un
problema de este tipo pidiendo solución al respecto.
La solución no es elevar a público ante notario cualquier documento o
contrato que firmemos, ni contratar un abogado cada vez que tengamos que
pactar con alguien unos acuerdos, sinó que la solución posible pasa por la
prudencia, la no precipitación, el entendimiento total de lo que se firma o
la plena consciencia de las consecuencias que nos puede acarrear un
conflicto derivado de las obligaciones no cumplidas en ese acuerdo que
alcanzamos.
Como ninguno de nosotros firmariamos un cheque en blanco para entregarlo
ante otra persona para que rellene el resto del talón, tampoco nadie debe
firmar y obligarse por algo que no ve claro o no entiende a la perfección su
contenido, pues son, en el peor de los casos, "tragedias" de las que cuesta
desprenderse en sus consecuencias.
No hace falta que todos seamos abogados o entendamos de leyes, pero si
debemos aplicar el sentido común que no se aprende en ninguna facultad o
academia, sinó en la experiencia que nos da la vida en su dia a dia....
touareg
www.foroway.com

7 comentarios:

Anónimo dijo...

Creo que el titulo de este articulo es el quid de la cuestion. En mi caso, el contrato está lleno de clausulas abusivas, a mi entender por lo menos. Pero son abusivas o son excepciones a la regla general? Dice por ejemplo que todas las reparaciones tanto por negligencia como por uso normal seran a cargo del arrendatario, y que en caso de rescindir el contrato hay que pagar la totalidad de la renta. Esta es mi duda, ¿contra la ley o en la ley? ¿pacto entre personas o una persona que engaña a la otra? En esto de los contratos hay dos opciones, o firmas o buscas otra cosa, nada de pactos. Espero que la ley de verdad nos ampare…

Anónimo dijo...

Hola, he firmado un contrato de alquiler con la siguiente clausula de actualizacion de rentas:
"...siendo asimismo de aplicación lo dispuesto en el Art. 18 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, respecto de la actualización de rentas para las revisiones anuales, esto es, incrementándose o disminuyéndose en función de IPC anual, aplicando a la renta correspondiente a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional (grupo de viviendas en alquiler) del Sistema de Índices de Precios de Consumo, en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización, el que corresponda al último índice que estuviera publicado a la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado."

Como veis, habla del IPC correspondiente al grupo de viviendas en alquiler y no al Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo al que se refeiere el ariticulo. La diferencia es sustancial, el que me han aplicado es del 4,5% en 2006 y no el general que es un 2,7%. Creo que esto es abusivo por que la ley es bien clara, y ademas en la pagina web del INE viene una manera de actualizar rentas de alquiler que avala lo de la ley, es decir utiliza el IPC general. Me gustaria por favor que me confirmarais si estoy obligada a aceptar este metodo de actualización o si puedo tener por no puesta esta clausula y calcular la actualizacion conforme al indice general.

Gracias

Anónimo dijo...

Hola. No se si mi consulta estará bien incluída aquí, pero bueno...espero que me puedan ayudar. El problema es que llevo viviendo de alquiler casi 5 años y este año puse una solicitud para que la Comunidad Autónoma me concediera una ayuda al alquiler que están dando. La cuestión es que me han respondido diciendo que la ayuda sólo se otorga para alquileres de vivienda y no para aquellos contratos de temporada de uso distinto a vivienda. El problema es que cuando firme el contrato no tenia idea de las repercusiones de esto. Ahora entiendo porqué el arrendador lo hizo asi: si alquilaba como vivienda, estaría obligado a alquilarmelo por un mínimo de 5 años si asi yo lo queria, y de la otra forma (para uso distinto de vivienda) no, poque no rige la ley 29/2004 sino la voluntad de las partes. Lo cierto, sin embargo, es que estoy utilizando el piso de vivienda, como bien sabe el arrendadro, pues desde el principio lo alquilé con ese fin. En el Instituto de vivienda me dan ahora un plazo de 10 a 15 dias para alegar lo que crea conveniente...qué puedo hacer para justificar que "vivo" en la vivienda y que no la utilizo para uso distinto a eso, como por ejemplo para un bar? Muchisimas gracias por vuestra ayuda!

Consultorio inmobiliario dijo...

Los contratos son lo que son y no lo que dicen ser, lo que ocurre es que si dicen que son una cosa, hay que demostrar ( con pruebas ) que realmente son una cosa distinta.

Por ejemplo, si el contrato se hizo por 3 meses y llevas dos años viviendo en el piso a base de prorrogas trimestrales, es un indicio de que se esta intentando hacer un fraude de ley.

Tambien, si tienes en el piso tu domicilio fiscal desde hace tiempo etc etc.

En fin, que cuantos mas datos aportes ( documentados ) que demuestren que en realidad se trata de un alquiler de vivienda y no de un alquiler de temporada mas facil es que judicialmente te puedan reconocer los derechos que comtempla la ley de arrendamientos urbanos.

De momento podrias enviar un escrito a la administracion indicando que a pesar de lo que dice el contrato, se trata de un alquiler de vivienda, aportando todos los datos posibles que avalen este hecho.

Otra posibilidad es que pongas en conocimiento del propietario tu intencion de pedir la ayuda y pedirle que te cambie el contrato de temporada por uno de alquiler de vivienda.

Anónimo dijo...

Tengo un reconocimiento de deuda firmado por una compañera de trabajo a la que le presté dinero en Marzo de este año. Pactamos que me lo devolvería todo 1828 euros al mes siguiente, pero a pasado el tiempo y siempre me dice que la semana que viene me lo devuelve. Ahora no sé que hacer, he pensado en contratar un abogado e ir al juzgado pero no sé si tiene validez este contrato o no. Buscamos en internet un modelo de reconocimiento de deuda, lo cumplimentamos y lo firmamos las dos.
Gracias por la ayuda.

Lur dijo...

Estoy en el mismo caso que el 2º comentario (IPC General o el de viviendas de alquiler según contrato) Llevo viviendo menos de 5 años así que entiendo que la LAU prevalece tenga lo q tenga firmado en el contrato.
¿Estoy en lo cierto o un juez puede anteponer lo firmado por las partes aunque no se llegue a los 6 años como dice la LAU?

Anónimo dijo...

Hace 3 semanas fuimos ha ver una vivienda puesta a la venta por la inmobiliaria de un banco. Nos interesó y via e-mail ratificamos nuestro interes por ella, incluso les indicamos nuestros nombres y dni. se nos dijo que empezabamos el proceso de compra-venta. el comercial con el que tratabamos se fue de viaje una semana, durante esa semana nosotros solicitamos a otro comercial información del inmueble pero esperabamos que volviera de viaje el primer comercial que nos habia atendido para proseguir con tramites. Al saber que ya habia regresado le informamos que cuando quisieran podiamos firmar el contrato de reserva. nos contestaron que el otro comercial ya se habia comprometido con otra gente, durante el tiempo que el habia estado de viaje. nosotros estamos indignadisimos ya que creemos que por alguna razón el otro comercial ha preferido venderselo a otros. ¿Creeis que se puede hacer algo al respecto?.