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lunes, noviembre 27, 2006

Pactos particulares frente ley general ¿ cual prevalece ?

Otro articulo remitido por touareg de Foroway donde analiza la validez de los pactos adoptados en base a la voluntad de las partes.Agradecemos las aportaciones de Touareg, asi como de cualesquiera otros que nos quieran remitir sus articulos para su publicacion, aclaramos que las opiniones de nuestros colaboradores no son compartidas necesariamente por consultorio inmobiliario , lo que dara mayor riqueza a este blog al poder acceder a distintas opiniones y puntos de vista sobre distintos temas relacionados con la vivienda .

CONTENIDO DE EL ARTICULO

A raíz de las consultas y problemas de los usuarios de los foros de
internet , o en blogs de consulta inmobiliaria , me he dado cuenta de que la
gente, en general, suele tener la idea predeterminada de que el contrato
privado firmado con otro contratante (alquiler, opción de compra,
reconocimiento deuda .....) tiene un valor de "menor" importancia frente a
aquello que se firma ante un notario o fedatario público cualquiera. Quizá
sea por el respeto que provoca la figura notarial, como intermediario, o por
el acto solemne y protocolario de la firma notarial y su procedimiento, por
ejemplo.
Lo cierto es que la realidad jurídica es bien diferente, puesto que en el
derecho civil (que es el que ahora nos afecta) prevalecen dos grandes
principios generales que deben seguirse escrupulosamente, por el juez, que
deba resolver un conflicto relacionado con estos ámbitos de actuación.
Se trata, por una parte, de la absoluta libertad de las partes para pactar y
estipular aquellas condiciones y compromisos que ellos consientan y se
pongan de acuerdo, para plasmarlos en un documento privado cualquiera
(aunque sea una hoja cualquiera con dos firmas, en la servilleta de papel de
un restaurante o cualquier otro medio que represente una clara voluntad de
obligarse entre los firmantes). Ello significa que son válidos y preferentes
frente a cualquier ley, en principio, todos aquellos acuerdos que dos o más
personas alcancen en consenso mutuo, por mucho que uno salga beneficiado
frente a otro claramente, o aunque parezcan pactos inverosímiles y absurdos
siempre que hayan sido entendidos y debidamente firmados por los
contratantes.
Cuáles son las excepciones a esta regla general? Pues primero que esos
pactos privados no atenten ni contrarien a una ley o precepto legal (que no
significa que puedan ser acuerdos distintos al sentido de la ley, pero que
no "ataquen" directamente a la misma). Tampoco son admisibles acuerdos que
atenten contra la moral general, el orden público y social establecido o
cualquier principio general distinto que el legislador haya regulado en
general.

Un ejemplo práctico ayudará a clarificar el sentido de esas reglas.
Supongamos que dos individuos acuerdan, con expresa voluntad, el alquiler de
un piso para poner una sala de juegos y un casino abierto al público en
general en él, con ánimo de lucro. Por mucho que arrendador y arrendatario
estén perfectamente de acuerdo y consientan y firmen una relación con esa
intención, ese contrato será nulo de pleno derecho porque atenta contra una
ley general (la ley que regula las autorizaciones y licencias de aperturas
de casinos y salas de juego) así que, eso no será válido aunque toda la
comunidad de vecinos o el barrio entero esté a favor de abrir una sala de
juegos allí mismo.
Lo mismo, quizá, ocurriría si quisiese establecerse un prostíbulo en el piso
de común acuerdo de las partes, ya que aunque la prostitución en si no es
delito ni una ilegalidad (aunque si lo es quien se lucra indirectamente de
ello y "trafica" con ese mundo) podria impugnarse ese acuerdo debido al
ejercimiento de un acto que atente contra la moral general y social, por lo
que esa sería una via de impugnación contractual.
Eso sólo son ejemplos y pura especulación interpretativa que intento que
sirvan, únicamente, como enfoque general al sentido de la explicación
anterior.
Después tenemos la prevalencia de la ley particular (un contrato privado de
alquiler por ejemplo) frente a la ley general (la LAU que le afecta). Ello
significa que se aplicará, por un juez competente en una demanda en un
conflicto arrendador-arrendatario, la voluntad de las partes establecida en
el contrato de alquiler que firmaron en su dia, antes que el artículo "x" de
la LAU que regula específicamente ese conflicto. Ello sólo en el caso en el
que ese documento privado estipule expresamente las consecuencias claras
ante un hecho o incumplimiento de alquien que provoque una discrepancia, ya
que si el contrato no dice nada al respecto se "va" directamente a la ley
aplicable reguladora que si lo contempla (la LAU en este caso)
Quizá todo lo expresado sea algo técnico jurídicamente o de dificil
interpretación, pero en la realidad hay muchísimas consultas sobre un
problema de este tipo pidiendo solución al respecto.
La solución no es elevar a público ante notario cualquier documento o
contrato que firmemos, ni contratar un abogado cada vez que tengamos que
pactar con alguien unos acuerdos, sinó que la solución posible pasa por la
prudencia, la no precipitación, el entendimiento total de lo que se firma o
la plena consciencia de las consecuencias que nos puede acarrear un
conflicto derivado de las obligaciones no cumplidas en ese acuerdo que
alcanzamos.
Como ninguno de nosotros firmariamos un cheque en blanco para entregarlo
ante otra persona para que rellene el resto del talón, tampoco nadie debe
firmar y obligarse por algo que no ve claro o no entiende a la perfección su
contenido, pues son, en el peor de los casos, "tragedias" de las que cuesta
desprenderse en sus consecuencias.
No hace falta que todos seamos abogados o entendamos de leyes, pero si
debemos aplicar el sentido común que no se aprende en ninguna facultad o
academia, sinó en la experiencia que nos da la vida en su dia a dia....
touareg
www.foroway.com
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