Consultas inmobiliarias, Noticias Vivienda en Venta, Consulta Alquiler pisos, Obra nueva

Pisos venta, estafas inmobiliarias, Comprar viviendas vpo cataluña, Inmuebles y estafas

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sat, 12 Jul 2008 05:10:00 +0000

La actualidad inmobiliaria de hoy esta en noticias publicadas hoy el Faro de Vigo y otros periodicos nacionales,se ha destapado una estafa con casas en venta de vpo en Cataluña. Ponian anuncios de viviendas en la prensa y las anunciaban como una oferta única, con este metodo estafaron más 600.000 euros, aunque quizas la cifra estafada sea mayor, ya que es posible que muchos que compraron pisos y dejaron una señal es posible que aun no se hayan enterado de que fueron estafados. La noticia añade que una inmobiliaria catalana del distrito de Nou Barris ofrecía a sus clientes viviendas de protección oficial que ya habían sido adjudicados, y pedía a los compradores estafados entre 15.000 y 30.000 euros de entrada. La estafa fue descubierta por los Mossos d'Esquadra incautando más 600.000 euros, que habían sido obtenidos a traves de la estafa inmobiliaria con la venta de numerosos apartamentos de protección oficial que ya habían sido vendidos. Segun las noticias publicadas, esta agencia inmobiliaria catalana autora de las estafas inmobiliarias,estaba localizada en Nou Barris, ofrecía pisos en venta de protección oficial que habían sido promovidos por instituciones públicas, ya adjudicados y que no eran de su propiedad. La agencia inmobiliaria catalana pedia entre 15.000 y 30.000 euros de señal a los supuestos compradores, con lo que la empresa logró recaudar más de 600.000 euros.En la misma ciudad era donde se ofrecía comprar piso a los incautos compradores. Los inmuebles estaban promociones de obra nueva construida del Patronato Municipal de la Vivienda en el número 104 de la avenida República Argentina y en el 99 de la avenida Vallcarca; en el 31 de la calle Deià, en Porta, construidos por el Instituto Municipal de Urbanismo, y en la Via Favència 298-312, en el Verdun, construidos por el Institut Català del Sòl. Las tres instituciones se presentarán como parte afectada en el proceso judicial. La inmobiliaria publicitaba las casas a través de las empresas Bella Direct S.L. y Wilson Bay, que ponían anuncios en los periódicos ofreciendo pisos de protección oficial a precios muy bajos y sin concurso público. En el texto se aseguraba que era una "oferta única" de pisos de 70 metros cuadrados, tres habitaciones, un baño, cocina, comedor y una plaza de aparcamiento por 155.000 euros. Los interesados llamaban a la empresa inmobiliaria por teléfono y se reunían con los administradores en la sede de la empresa presuntamente estafadora. En dicha reunión, los detenidos explicaban a los interesados que los inmuebles en venta valían muy poco porque pertenecían a promociones de viviendas de obra nueva de protección oficial destinadas a compradores que no tenían que participar en concurso público para comprar casa. Lo unico que tenian que hacer era entregar una señal de entre 15.000 y 30.000 euros y otros pagos hasta la entrega del piso. Los Mossos d'Esquadra recibieron 32 denuncias por estafas, pero no descartan que puedan ser más los que han sido victimas de esta estafa inmobiliaria, ya que muchos de los que han sido estafados todavía no lo saben. La Policía tampoco descarta que se produzcan más detenciones de agencias inmobiliarias estafadoras . Desde este blog de consultas de vivienda nos preguntamos como la agencia inmobiliaria presuntamente autora de la estafa podia llevar a cabo las estafas inmobiliarias sin aportar datos de los apartamentos en venta , parece logico que para lograr vender viviendas tuvieran que enseñar planos, memoria de calidades y aportar a los que querian comprar apartamento una serie de datos para realizar la venta. Tampoco vemos una explicacion logica para que la estafa inmobiliaria no fuera descubierta mucho antes de que se produjeran tantas ventas, ya que suponemos que antes o despues de comprar vivienda , los compradores se desplazarian fisicamente tanto a los edificios en construccion como a las oficinas de las entidades publicas que gestionaban la construccion de esta viviendas de vpo. Si la estafa, de momento asciende a 600.000 euros aunque quizas sean mas, y la supuesta agencia inmobiliaria autora de las estafas pedia entre 15.000 y 20.000 euros a cada comprador, resulta sumamente extraño que dado el gran numero de compradores ninguno de ellos se hubiera informado desde el principio y hubiera denunciado el intento de estafa. La investigacion deberia esclarecer si la agencia inmobiliaria pudo contar con la ayuda de alguna persona en calidad de complice vinculada a las entidades publicas que promovian estos pisos, aportando a la agencia inmobiliaria los datos necesarios para poder realizar la venta sin levantar sospechas o incluso si la colaboracion de un supuesto complice vinculado a estas entidades promotoras iba mas alla, por ejemplo tranquilizando a los estafados que solicitaban informacion de los inmuebles de vpo. Debe llegarse hasta el final en la investigacion, ya que este tipo de noticias inmobiliarias hacen mucho daño al sector inmobiliario, a las entidades promotoras catalanas y españolas en general. Por supuesto, este tipo de noticias inmobiliarias deben tener la mayor difusion posible para que otros estafadores que tengan pensado poner en marcha una estafa similar, se lo piensen mucho al ver el castigo ejemplar que merecen esta gente sin escrupulos que se aprovechan de la falta de conocimientos y de medios economicos de los mas debiles.

Alquiler locales comerciales en copropiedad, Inmuebles en copropiedad

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Thu, 10 Jul 2008 07:29:00 +0000

Consulta Sobre locales comerciales en alquiler que pertenecen a varios titulares

Buenas tardes,

me gustaría saber a partir de qué porcentaje de propiedad tengo derecho a alquliar un local si las demás partes no están de acuerdo.

Soy propietario del 50% de un local y quiero alquilarlo, el otro dueño del 25% quiere alquilar también, pero el 25% restante no.

Teniendo el 75% puedo alquilar sin el constentimineto de un 25%?? y teniendo sólo el 50%?

Muchas gracias,

Respuesta a consulta Locales de alquiler :

En principio los acuerdos sobre los bienes inmuebles que pertenecen a varios propietarios deben tomarse por unanimidad, salvo que se haya estipulado previamente, bien por ley, bien por estatutos, bien por acuerdos entre las partes un porcentaje para poder tomar decisiones, por ejemplo como hacen las sociedades o las comunidades de vecinos, donde estipulan que para cierta clase de decisiones vale con el 51 % de los votos y para otro tipo de decisiones se exige un porcentaje mayor.

En su caso, la solucion seria pedir la division de la cosa en comun judicialmente sino se logra llegar a un acuerdo, y o bien comprarle el 25 % al propietario discrepante o bien venderle el 75 % del local comercial.

Si su local comercial esta en Madrid, le recomendamos que visite Alquiler locales comerciales Madrid

Si su local esta en Vigo le recomendamos Alquiler de oficinas en Vigo

Inmobiliarias, Pisos venta, Webs inmobiliarias, Casas Alquiler

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 01 Jul 2008 19:42:00 +0000

Las inmobiliarias tienen dificultades para sacar adelante sus pisos en venta , por eso muchas optan por alquilar casas como complemento a los ingresos obtenidos por las ventas.
Sin embargo, las inmobiliarias que consiguen no cerrar es gracias a buscar nuevos medios de que su oferta de viviendas en venta llegue a los pocos dispuestos a comprar piso o para que su oferta de apartamentos en alquiler sean vistos por el mayor numero posible de demandantes de inmuebles.
Principalmente, las inmobiliarias que han sobrevivido a esta crisis inmobiliaria ha sido gracias a abandonar la publicidad que se utilizaba antiguamente, basicamente anuncios por palabras en periodicos y revistas, que ademas de tener un alto coste economico tienen muy poca efectividad a la hora de vender viviendas.
La solucion de las inmobiliarias ha sido, como no, internet, donde ademas de poder aportar muchos mas datos de las casas, pueden añadir fotos y sobre todo es una publicidad efectiva, ya que dia a dia aumenta el numero de potenciales clientes que utilizan internet para buscar pisos tanto en alquiler como en venta.

El problema, es que son pocas las inmobiliarias que cuentan con webs de calidad y menos aun las inmobiliarias que tienen un buen posicionamiento de sus webs inmobiliarias en los buscadores como google, yahoo, etc.

Una buena solucion para inmobiliarias u otros tipo de empresas o profesionales que quieran tener su propia pagina web sin asumir los costes economicos,a veces muy elevados, de empresas especialistas en la creacion de paginas webs, nos la aporta actiweb empresa que ofrece Promoción de empresas y páginas web gratis.

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Pisos, Crisis inmobiliaria y financiera Bancos,Hipotecas, Titulizacion

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Fri, 13 Jun 2008 09:03:00 +0000

Nos han una noticia que explica muy bien el origen de la crisis inmobiliaria y financiera y las posibles consecuencias, ademas segun nos dicen en el email donde nos cuentan la historia la noticia que explica la crisis esta escrita originalmente por un ex-consejero de hacienda de la Comunidad de Madrid . No sabemos si esto es cierto, pero desde luego quien haya escrito el articulo demuestra tener conocimientos de economia. Quizas esta noticia inmobiliaria / financiera ya este publicada en algun otro blog de economia o de inmobiliaria, en ese caso pedimos disculpas. La historia de la crisis inmobiliaria y financiera que nos remiten es un poco larga pero recomendamos dedicarle unos minutos a leerlo porque además de divertido es totalmente real.

Buenos días,
Te adjunto una explicación a la crisis financiera que nos azota:

CRISIS 2007-2008. La historia es la siguiente:
1. Durante años, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros internacionales han sido excepcionalmente bajos.
2. Esto ha hecho que los Bancos hayan visto que el negocio se les hacía más pequeño:
a. Daban préstamos a un bajo interés
b. Pagaban algo por los depósitos de los clientes (cero si el depósito está en cuenta corriente y, si además, cobran Comisión de Mantenimiento, pagaban “menos algo”)
c. Pero, con todo, el Margen de Intermediación (“a” menos “b”) decrecía

3. A alguien, entonces, en América, se le ocurrió que los Bancos tenían que hacer dos cosas:
a. Dar préstamos más arriesgados, por los que podrían cobrar más intereses
b. Compensar el bajo Margen aumentando el número de operaciones (1000 x poco es más que 100 x poco)

4. En cuanto a lo primero (créditos más arriesgados), decidieron:
a. Ofrecer hipotecas a un tipo de clientes, los “ninja” (no income (ingresos), no job (trabajo), no assets(activos); o sea, personas sin ingresos fijos, sin empleo fijo, sin propiedades)
b. Cobrarles más intereses, porque había más riesgo
c. Aprovechar el boom inmobiliario que había en el mercado norteamericano
d. Además, llenos de entusiasmo, decidieron conceder créditos hipotecarios por un valor superior al valor de las casas que compraban los ninjas, porque, con el citado boom inmobiliario, esa casa, en pocos meses, valdría más que la cantidad dada en préstamo.
e. A este tipo de hipotecas, les llamaron “hipotecas subprime”
i. Se llaman “hipotecas prime” las que tienen poco riesgo de impago. En una escala de clasificación entre 300 y 850 puntos, las hipotecas prime están valoradas entre 850 puntos las mejores y 620 las menos buenas.
i. Se llaman “hipotecas subprime” las que tienen más riesgo de impago y están valoradas entre 620 las menos buenas y 300, las malas.
f. Además, como la economía americana iba muy bien, el deudor hoy insolvente podría encontrar trabajo y pagar la deuda sin problemas.
g. Este planteamiento fue bien durante algunos años. En esos años, los ninja iban pagando los plazos de la hipoteca y, además, como les habían dado más dinero del que valía su casa, se habían comprado un coche, habían hecho reformas en la casa y se habían ido de vacaciones con la familia. Todo ello, seguramente, a plazos, con el dinero de más que habían cobrado y, en algún caso, con lo que les pagaban en algún empleo o chapuza que habían conseguido.
5.1er. comentario: creo que, hasta aquí, todo está muy claro y también está claro que cualquier persona con sentido común, aunque no sea un especialista financiero, puede pensar que, si algo falla, el batacazo puede ser importante.

6. En cuanto a lo segundo (aumento del número de operaciones):
a. Como los Bancos iban dando muchos préstamos hipotecarios, se les acababa el dinero. La solución fue muy fácil: acudir a Bancos extranjeros para que les prestasen dinero, porque para algo está la globalización. Con ello, el dinero que yo, hoy por la mañana, he ingresado en la Oficina Central de la Caja de Ahorros de San Quirico de Safaja puede estar esa misma tarde en Illinois, porque allí hay un Banco al que mi Caja de Ahorros le ha prestado mi dinero para que se lo preste a un ninja. Por supuesto, el de Illinois no sabe que el dinero le llega desde mi pueblo, y yo no sé que mi dinero, depositado en una entidad seria como es mi Caja de Ahorros, empieza a estar en un cierto riesgo. Tampoco lo sabe el Director de la Oficina de mi Caja, que sabe -y presume- de que trabaja en una Institución seria. Tampoco lo sabe el Presidente de la Caja de Ahorros, que sólo sabe que tiene invertida una parte del dinero de sus inversores en un Banco importante de Estados Unidos.

7.2º comentario: la globalización tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes, y sus peligros. La gente de San Quirico no sabe que está corriendo un riesgo en Estados Unidos y cuando empieza a leer que allí se dan hipotecas subprime, piensa: “¡Qué locuras hacen estos americanos!”

8. Además, resulta que existen las “Normas de Basilea”, que exigen a los Bancos de todo el mundo que tengan un Capital mínimo en relación con sus Activos. Simplificando mucho, el Balance del Banco de Illinois es:
ACTIVO PASIVO

Dinero en Caja Dinero que le han prestado otros Bancos
Créditos concedidos Capital
Reservas

TOTAL X millones X millones

Las Normas de Basilea exigen que el Capital de ese Banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. Entonces, si el Banco está pidiendo dinero a otros Bancos y dando muchos créditos, el porcentaje de Capital sobre el Activo de ese Banco baja y no cumple con las citadas Normas de Basilea.

9. Hay que inventar algo nuevo. Y eso nuevo se llama Titulización: el Banco de Illinois “empaqueta” las hipotecas -prime y subprime- en paquetes que se llaman MBS (Mortgage Backed Securities, o sea, Obligaciones garantizadas por hipotecas). O sea, donde antes tenia 1.000 hipotecas “sueltas”, dentro de la Cuenta “Créditos concedidos”, ahora tiene 10 paquetes de 100 hipotecas cada uno, en los que hay de todo, bueno (prime) y malo (subprime), como en la viña del Señor.

10. El Banco de Illinois va y vende rápidamente esos 10 paquetes:
a. ¿Dónde va el dinero que obtiene por esos paquetes? Va al Activo, a la Cuenta de “Dinero en Caja”, que aumenta, disminuyendo por el mismo importe la Cuenta “Créditos concedidos”, con lo cual la proporción Capital/Créditos concedidos mejora y el Balance del Banco cumple con las Normas de Basilea.

b. ¿Quién compra esos paquetes y además los compra rápidamente para que el Banco de Illnois “limpie” su Balance de forma inmediata? ¡Muy buena pregunta! El Banco de Illinois crea unas entidades filiales, los conduits, que no son Sociedades, sino trusts o fondos, y que, por ello no tienen obligación de consolidar sus Balances con los del Banco matriz. Es decir, de repente, aparecen en el mercado dos tipos de entidades:
i. El Banco de Illinois, con la cara limpia

j. El Chicago Trust Corporation (o el nombre que le queráis poner), con el siguiente Balance:
ACTIVO PASIVO
Los 10 paquetes de hipotecas Capital: lo que ha pagado por esos paquetes

11.3er. comentario: Si cualquier persona que trabaja en la Caja de Ahorros de San Quirico, desde el Presidente al Director de la Oficina supiera algo de esto, se buscaría rápidamente otro empleo. Mientras tanto, todos hablan en Expansión de sus inversiones internacionales, de las que ya veis que no tienen la más mínima idea.

12. ¿Cómo se financian los conduits? En otras palabras, ¿de dónde sacan dinero para comprar al Banco de Illinois los paquetes de hipotecas? De varios sitios:
a. Mediante créditos de otros Bancos (4º Comentario: La bola sigue haciéndose más grande)
b. Contratando los servicios de Bancos de Inversión que pueden vender esos MBS a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras, Financieras, Sociedades patrimoniales de una familia, etc. (5º Comentario: fijaos que el peligro se nos va acercando, no a España, sino a nuestra familia, porque igual, animado por el Director de la oficina de San Quirico, voy y meto mi dinero en un Fondo de Inversión)
c. Lo que pasa es que, para ser “financieramente correctos”, los conduits o MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que dan calificaciones en función de la solvencia. Estas calificaciones dicen: “a esta empresa, a este Estado, a esta organización se le puede prestar dinero sin riesgo”, o “tengan cuidado con estos otros porque se arriesga usted a que no le paguen”.
d. Incluyo aquí lo que decía el vocablo “Rating” de este Diccionario, para que lo tengáis todo en el mismo bloque:
RATING. Calificación crediticia de una Compañía o una Institución, hecha por una agencia especializada. En España, la agencia líder en este campo es Fitch Ratings.

Los niveles son:

AAA, el máximo
AA
A
BBB
BB
Otros, pero son muy malos

En general:

Un Banco o Caja grande suele tener un rating de AA
Un Banco o Caja mediano, un rating de A

e. Las Agencias de rating otorgaban estas calificaciones o les daban otros nombres, más sofisticados, pero que, al final, dicen lo mismo:
Llamaban:

Investment grade a los MBS que representaban hipotecas prime, o sea, las de menos riesgo (serían las AAA, AA y A)

Mezzanine, a las intermedias (supongo que las BBB y quizá las BB)

Equity a las malas, de alto riesgo, o sea, a las subprime, que, en este tinglado, son las protagonistas

f. Los Bancos de Inversión colocaban fácilmente las mejores (investment grade), a inversores conservadores, y a intereses bajos.

g. Otros gestores de Fondos, Sociedades de Capital Riesgo, etc, más agresivos. pretendían obtener, a toda costa, rentabilidades más altas, entre otras razones porque esos señores cobran el bonus de final de año en función de la rentabilidad obtenida.

h. Problema: ¿Cómo vender MBS de los malos a estos últimos gestores sin que se note excesivamente que están incurriendo en riesgos excesivos?
i. 6º Comentario: La cosa se complica y, por supuesto, los de la Caja de Ahorros de San Quirico siguen haciendo declaraciones en Expansión felices y contentos, hablando de la buena marcha de la economía y de la Obra Social que están haciendo.

j. Algunos Bancos de Inversión lograron, de las Agencias de Rating una recalificación (un re-rating, palabro que no existe, pero que sirve para entendernos)
k. El re-rating es un invento para subir el rating de los MBS malos, que consiste en:

i. Estructurarlos en tramos, a los que les llaman tranches, ordenando, de mayor a menor, la probabilidad de un impago, y con el compromiso de priorizar el pago a los menos malos. Es decir:

1. Yo compro un paquete de MBS, en el que me dicen que los tres primeros MBS son relativamente buenos, los tres segundos, muy regulares y los tres terceros, francamente malos. Esto quiere decir que he estructurado el paquete de MBS en tres tranches: el relativamente bueno, el muy regular y el muy malo.
2. Me comprometo a que si no paga nadie del tranche muy malo (o como dicen estos señores, si en el tramo malo incurro en default), pero cobro algo del tranche muy regular y bastante del relativamente bueno, todo irá a pagar las hipotecas del tranche relativamente bueno, con lo que, automáticamente, este tranche podrá ser calificado de AAA.
3. (7º Comentario: En los “Comentarios de Coyuntura Económica del IESE”, de Enero 2008, de los que he sacado la mayor parte de lo que os estoy diciendo, le llaman a esto “magia financiera”)
j. Para acabar de liar a los de San Quirico, estos MBS ordenados en tranches fueron rebautizados como CDO (Collateralized Debt Obligations, Obligaciones de Deuda Colateralizada), como se les podía haber dado otro nombre exótico.
iii. No contentos con lo anterior, los magos financieros crearon otro producto importante: los CDS (Credit Default Swaps) En este caso, el adquirente, el que compraba los CDO, asumía un riesgo de impago por los CDO que compraba, cobrando más intereses. O sea, compraba el CDO y decía: “si falla, pierdo el dinero. Si no falla, cobro más intereses.”
iv. Siguiendo con los inventos, se creó otro instrumento, el Synthetic CDO, que no he conseguido entender, pero que daba una rentabilidad sorprendentemente elevada.
v. Más aún: los que compraban los Synthetic CDO podían comprarlos mediante créditos bancarios muy baratos. El diferencial entre estos intereses muy baratos y los altos rendimientos del Synthetic hacía extraordinariamente rentable la operación.

13. Al llegar aquí y confiando en que no os hayáis perdido demasiado, quiero recordar una cosa que es posible que se os haya olvidado, dada la complejidad de las operaciones descritas: que todo está basado en que los ninjas pagarán sus hipotecas y que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá subiendo.

14. PERO:

a. A principios de 2007, los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron.
b. Muchos de los ninjas se dieron cuenta de que estaban pagando por su casa más de lo que ahora valía y decidieron (o no pudieron) seguir pagando sus hipotecas.
c. Automáticamente, nadie quiso comprar MBS, CDO, CDS, Synthetic CDO y los que ya los tenían no pudieron venderlos.
d. Todo el montaje se fue hundiendo y un día, el Director de la Oficina de San Quirico llamó a un vecino para decirle que bueno, que aquel dinero se había esfumado, o, en el mejor de los casos, había perdido un 60 % de su valor.
e. 8º Comentario: Vete ahora a explicar al vecino de San Quirico lo de los ninjas, el Bank de Illinois y el Chicago Trust Corporation. No se le puede explicar por varias razones: la más importante, porque nadie sabe dónde está ese dinero. Y al decir nadie, quiero decir NADIE.
f. Pero las cosas van más allá. Porque nadie -ni ellos- sabe la porquería que tienen los Bancos en los paquetes de hipotecas que compraron, y como nadie lo sabe, los Bancos empiezan a no fiarse unos de otros.
g. Como no se fían, cuando necesitan dinero y van al MERCADO INTERBANCARIO, que es donde los Bancos se prestan dinero unos a otros, o no se lo prestan o se lo prestan caro. El interés a que se prestan dinero los Bancos en el Interbancario es el Euribor (Europe Interbank Offered Rate, o sea, Tasa de Interés ofrecida en el mercado interbancario en Europa), tasa que, como podéis ver en el vocablo EURIBOR A 3 MESES de este Diccionario, ha ido subiendo (ahora está empezando a bajar.)
h. Por tanto, los Bancos ahora no tienen dinero. Consecuencias:
i. No dan créditos

ii. No dan hipotecas, con lo que los Astroc, Renta Corporación, Colonial, etc., lo empiezan a pasar mal, MUY MAL. Y los accionistas que compraron acciones de esas empresas, ven que las cotizaciones de esas Sociedades van cayendo vertiginosamente.
iii. El Euribor a 12 meses, que es el índice de referencia de las hipotecas, ha ido subiendo (v. Vocablo EURIBOR A 12 MESES en este Diccionario), lo que hace que el español medio, que tiene su hipoteca, empieza a sudar para pagar las cuotas mensuales. (Ahora ha empezado a bajar)
iv. Como los Bancos no tienen dinero,
1. Venden sus participaciones en empresas
2. Venden sus edificios
3. Hacen campañas para que metamos dinero, ofreciéndonos mejores condiciones

v. Como la gente empieza a sentirse apretada por el pago de la hipoteca, va menos al Corte Inglés.

vi. Como el Corte Inglés lo nota, compra menos al fabricante de calcetines de Mataró, que tampoco sabía que existían los ninja.

vii. El fabricante de calcetines piensa que, como vende menos calcetines, le empieza a sobrar personal y despide a unos cuantos.

viii. Y esto se refleja en el índice de paro, fundamentalmente en Mataró, donde la gente empieza a comprar menos en las tiendas.

15. Esto es un Diccionario de vocablos. Lo que pasa es que el vocablo “Crisis 2007-2008” es muy serio. El título puede inducir a error, pensando que la crisis se va a acabar en 2008. Ahora viene otra pregunta: “¿Hasta cuándo va a durar esto?

16. Pues muy buena pregunta, también. muy difícil de contestar, por varias razones:
a. Porque se sigue sin conocer la dimensión del problema (las cifras varían de 100.000 a 500.000 millones de dólares)

b. Porque no se sabe quiénes son los afectados. No se sabe si mi Banco, el de toda la vida, Banco serio y con tradición en la zona, tiene mucha porquería en el Activo. Lo malo es que mi Banco tampoco lo sabe.
c. Cuando, en América, las hipotecas no pagadas por los ninja se vayan ejecutando, o sea, los Bancos puedan vender casas hipotecadas por el precio que sea, algo valdrán los MBS, CDO, CDS y hasta los Synthetic.
d. Mientras tanto, nadie se fía de nadie.
17.9º Comentario:
a. Alguien ha calificado este asunto como “la gran estafa”
b. Otros han dicho que el Crack del 29, comparado con esto, es un juego de niñas en el patio de recreo de un convento de monjas.

c. Bastantes, quizá muchos, se han enriquecido con los bonus que han ido cobrando. Ahora, se quedarán sin empleo, pero tendrán el bonus guardado en algún lugar, quizá en un armario blindado, que es posible que sea donde esté más seguro y protegido de otras innovaciones financieras que se le pueden ocurrir a alguien.

d. Las autoridades financieras tienen una gran responsabilidad sobre lo que ha ocurrido. Las Normas de Basilea, teóricamente diseñadas para controlar el sistema, han estimulado la TITULIZACIÓN hasta extremos capaces de oscurecer y complicar enormemente los mercados a los que se pretendía proteger.

e. Los Consejos de Administración de las entidades financieras involucradas en este gran fiasco, tienen una gran responsabilidad, porque no se han enterado de nada. Y ahí incluyo el Consejo de Administración de la Caja de Ahorros de San Quirico.

f. Algunas agencias de rating han sido incompetentes o no independientes respecto a sus clientes, lo cual es muy serio
18. Fin de la historia (por ahora): los principales Bancos Centrales (el Banco Central Europeo, la Reserva Federal norteamericana) han ido inyectando liquidez monetaria para que los Bancos puedan tener dinero.
19. Hay expertos que dicen que sí que hay dinero, pero que lo que no hay es confianza. O sea, que la crisis de liquidez es una auténtica crisis de no fiarse del prójimo.

20. Mientras tanto, los FONDOS SOBERANOS, o sea, los Fondos de inversión creados por Estados con recursos procedentes del superávit en sus cuentas, (procedentes principalmente del petróleo y del gas) como los Fondos de los Emiratos árabes, países asiáticos, Rusia, etc., están comprando participaciones importantes en Bancos americanos para sacarles del atasco en que se han metido.

Espero te resulte interesante.
Un saludo y muchas gracias

Centro superior investigaciones cientificas desarrolla prototipo de casas de gasto energetico cero

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 10 Jun 2008 08:39:00 +0000

Este tipo de casas lo han bautizado como viviendas de energia cero, que son casas definidas por el Instituto Fraunhofer alemán como construcciones que consumen la misma energía que generan.

Se trata de un proyecto desarrrollado por el centro superior de investigaciones cientificas español ( CSIC ) en colaboracion con la empresa Geosolmax . A dia de hoy en las intalaciones del CSIC ya se ha construido un prototipo y parece cercana la construccion y venta de este tipo de casas que permitirian ahorrar a sus propietarios de por vida los costes de calefaccion, agua caliente y aire acondicionado, mejor dicha acondicionador de aire ya que su funcionamiento para el verano no utiliza el sistema de los aparatos de aire acondicionado tradicionales.

La construccion de este tipo de casas se basa en una combinacion de energia geotermica y de energia solar que consigue que la vivienda sea energeticamente autosuficiente.

Aunque en España no se ha implantado masivamente esto forma de construir casas de obra nueva.Si exite una experiencia de miles de casas construidas con este innovado sistema de construccion en otros paises como Alemania, Belgica, Rusia, China etc, lo que indica que no tiene por que ser más cara que lo usual y su nivel de confort es superior al de una vivienda convencional. Este planteamiento es aplicable no solo a viviendas unifamiliares aisladas o chalets sino también a viviendas en edificaciones en altura es decir a apartamentos o pisos.

Si le interesa una explicacion tecnica y cientifica de este sistema de construccion de casas de coste energetico cero, puede ver en este articulo

Como ahorrar energia en las viviendas, donde explica en que consiste la tecnologia basada en la energia geotermica y solar combinada y podra ver como contactar mediante email con los promotores de este interesante proyecto..

Este intercambio de energía puede realizarse mediante un fluido, usualmente el agua que, por su densidad y calor especifico, es capaz de mayor capacidad de transporte o por el aire que se incorpora directamente a la ventilación del interior [Pfafferott, 2003].

La utilización de la propia estructura del edificio, cubiertas y muros, como superficie capaz de captura de la energía solar tiene así mismo una larga trayectoria.

Recibos impagados en Piso de alquiler, Prescripcion

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sat, 07 Jun 2008 04:52:00 +0000

Recibos impagados en alquiler pisos

Consulta: Hola, mi empresa me tiene alquilado un piso, que me descuentan en mí cuenta del banco. El problema, es que ahora, me reclaman un recibo impagado del enero del 2000, he cambiado de banco, no conservo los recibos, por lo tanto no puedo comprobar si es cierto.¿Me lo pueden reclamar después de tanto tiempo?

Respuesta : Podemos enfocar el asunto desde dos enfoques en primer lugar desde el punto de vista de la prescripcion y desde un punto de vista practico veremos si se puede recuperar ese recibo ,advirtiendo que no somos especialistas en derecho procesal, y dejando abierto el tema a opiniones mejor fundadas, deduzco de lo que he podido consultar en la ley de arrendamientos urbanos ( Lau ).

"Disposición adicional décima. Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil. ".

Que yo sepa, no se determina en la ley de arrendamientos urbanos un plazo especifico para reclamar recibos impagados de rentas de pisos de alquiler, por lo que estariamos a lo que establece el codigo civil para las acciones en el Articulo 1.964 " La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince ".

En principio, por tanto, si que le podrian reclamar ese recibo impagado de su piso de alquiler, sin embargo, si usted esta segura de que en su dia ha pagado ese recibo renta de alquiler ( seria posible que no lo hubiera pagado por que cuando pasaron el recibo al banco no hubiese saldo ), tendria dos posibles soluciones, una solicitar en su antiguo banco los movimientos bancarios de ese mes ( aunque es posible que como cerro su cuenta no lo conserven ) o en un hipotetico procedimiento judicial solicitar como prueba del supuesto impago del recibo de la casa de alquiler que los demandantes aporten los movimientos bancarios de esa fecha, adjuntando el escrito que debe solicitar usted a su antiguo banco donde le dicen que no conservan sus movimientos.

Realmente, no sabria decirle cual puede ser el resultado final de ese hipotetico procedimiento judicial, ya que como sabe este es un blog de temas inmobiliarios y nuestros conocimientos en cuanto a plazos procesales no son muy extensos, quizas un procurador le pueda contestar a su consulta con una opinion mejor fundada.

Inmobiliaria que pide dinero para hacer oferta de casa en venta

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Mon, 26 May 2008 15:56:00 +0000

Consulta : Hola,

Quisiera hacer la siguiente consulta:

He visto una casa que me gusta mucho a través de una inmobiliaria.

Al hacerle una oferta a la persona de la inmobiliaria para que se la transmita al propietario de la vivienda para que la evalúe y me digo si la acepta, me ha dicho que para hacer una oferta debo firmar un documento en el que pongo mi oferta en firme y pagar 600€ para que el comprador vea que es en serio. En caso de que el vendedor no la acepte o el banco no me de la financiación me devolverían el dinero. A su vez, si el vendedor si acepta la oferta, firmará a su vez otro documento comprometiéndose a vendérmela a mí por ese valor.

Me ha sonado muy extraño porque es la primera vez que me piden dinero por hacer una oferta y no me fío mucho, además con todo el mundo con el que lo he comentado me ha dicho que es muy extraño. ¿Es eso algo normal? ¿Pueden negarse a devolverme el dinero en ciertas circunstancias? ¿Cómo podría hacer mi oferta sin tener que pagar?
Gracias,
Ana

Respuesta :Lo que le propone la inmobiliaria no es una practica muy habitual pero si se utiliza en ocasiones,es cierto que a la inmobiliaria le resulta mas facil convencer al propietario de que acepte una oferta a la baja si le citan en sus oficinas y le presentan un documento con una oferta en firme por escrito y avalada por una pequeña cantidad de dinero. Es una tecnica de " lo tomas o lo dejas" hacia el propietario de la casa en venta que en ocasiones funciona bastante bien.
Eso si, tambien podria tratarse de una falsa agencia inmobiliaria o del tipico chiringuito inmobiliario que con esa tecnica recogiera el mayor numero posible de pequeñas cantidades y desapareciera sin dejar rastro.

Le recomendamos que antes de entregar el dinero se informe si la agencia inmobiliaria en cuestion esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado , en ese caso no tendra ningun problema ya que los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados tienen un seguro de responsabilidad civil a traves del cual recuperaria su dinero.

En caso de duda, proponga a la agencia inmobiliaria estar presente en el momento que hagan la oferta al vendedor y entregue el dinero en ese mismo momento.

Robo o perdida de contrato de alquiler de vivienda y recibos alquiler

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Mon, 26 May 2008 10:26:00 +0000

Consulta : Recientemente he sido victima de un robo y entre los objetos sustraidos se encontraba el contrato de alquiler de mi vivienda.
Desafortunadamente la relación con la empresa propietaria (inmobiliaria) no es nada buena, ya que están intentando deshauciarnos por derribo y pretenden una nueva construcción de apartamentos de obra nueva. Mi contrato es muy antiguo (1968) y dispongo de los documentos de alta luz, agua etec..así como empadronamiento y muchos otros que acreditan esta antiguedad No así recibos de alquiler de los primeros años (estaban junto al contrato). La inmobiliraria conserva, como es obvio copia de este contrato.Mi pregunta es esta...ante un hipotético conflicto con esta empresa y que esta niegue el contrato al saber mi situación (todo puede ser)...los documentos a los que me he referido ¿serían suficiente prueba de mis derechos?. Muchas gracias.

Respuesta : Bueno,para demostrar que es inquilino creo que con los documentos que conserva mas el testimonio de otros vecinos que corroboren que usted es arrendatario desde 1968 no habria mayor problema. Ademas, tambien el arrendador debe presentar al juzgado para incoar un desahucio su copia del contrato de alquiler. Por otro lado, aunque no conserve los recibos, si efectuaba el pago de la renta de alquiler por medio de banco, tambien el extracto bancario pueden valer como prueba de pago del alquiler.

El unico poblema seria demostrar otras estipulaciones recogidas en el contrato de arrendamiento. Por ultimo, seria aconsejable que denuncie el robo y que especifique en la denuncia que entre los objetos robados estan el contrato y los recibos de alquiler.

Venta de pisos: Indemnizacion o perdida de arras

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 20 May 2008 18:38:00 +0000

Pisos venta y perdida de arras o señal por no concesion de hipoteca.

Consulta :Hola! buenas tardes!

He revisado los posts y creo que no hay ninguna respuesta que se corresponda con mi problema... que es el siguiente:

Firmé un contrato de "Opción de compra" para comprar casas, ya que el piso me interesaba. El precio que estipularon en el contrato resultó ser superior al de la tasación que a posteriori me realizó el banco donde deseaba hipotecarme, motivo por el cual me veo imposibilitado a adquirirlo. Asimismo aporté en la firma de ese contrato la cantidad de 28000 euros sin que se especificara en el contrato de señal concepto de qué se realizaba la entrega..... 15 días después de la firma, y antes de que se cumpliera la fecha tope éstablecida para la ejecución de la opción de compra les comuniqué mediante burofax que no me era posible adquirir la vivienda porque la tasación era muy inferior al precio de venta establecido en el contrato. Ellos me han remitido un burofax comunicándome que han recibido el mío, y que por su parte queda liquidado el contrato quedándose ellos la cantidad por mi abonada, 28.000 euros (lo que supone un 9.25% del precio de venta del contrato, y un 12,60% del precio de la tasación) amparándose en el artículo 1454 del código civil...

Mi pregunta principal es evidente: ¿es cierto que pueden quedarse con ese dinero? y otra pregunta.... Si tienen derecho a compensación económica, ¿puede ser el importe tan elevado? ¿está regulado en algún sitio los topes de estas cantidades?

Muchas gracias!!!!

Respuesta: Como siempre que las cuantias en juego son elevadas aconsejo una vez mas acudir a abogados y procuradores. Resulta muy dificil sin leer el contrato que ha firmado dar una opinion minimamente fundada.

En general, decirle que si las cantidades se entregan en concepto de arras o señal seria correcta la aplicacion del articulo que le mencionan y la consiguiente perdida de las cantidades entregadas.

Si las cantidades se entregan mediante un contrato privado de compra / venta y como parte de pago del precio , el comprador esta obligado a comprar y el vendedor a vender el piso. En caso de incumplimiento de alguna de las partes procederia una indemninzacion por daños y perjuicios, que salvo acuerdo entre las partes, fijara un juez la cuantia en funcion de los daños y perjuicios ocasionados.

Viviendas desocupadas ,gastos de comunidad y gastos luz

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 06 May 2008 10:20:00 +0000

Consulta: Hola, soy el propietario de una vivienda en Cantabria y tengo dudas sobre el uso del dinero comunitario que espero que me puedan resolver:

La cuestión es que después de pleitear contra la sociedad que construyó una urbanizacion de ocho chalets, el juez sentenció que nos fueran entregadas las casas a los propietarios, y descontados los importes por demora y defectos de calidad a la hora de escriturar.
Formamos una comunidad de vecinos y decidimos aportar una derrama con el fin de reparar los defectos de la urbanización que nos impedían obtener la cedula de habitabilidad. Entre el tiempo que tardaron las obras de reparación y el tramite administrativo, llevamos tres años sin cedula de habitabilidad. En este tiempo, hay varios vecinos que han ido a vivir a sus casas con luz y agua de obra, y estos recibos (luz y agua) se están pagando con el dinero comunitario que sobró de ejecutar la obra de mejora.
Personalmente considero injusto que las personas que aun no vivimos en dicha urbanización, estemos cargando con los gastos de luz y agua de la gente que si la está disfrutando. Entiendo que es dificil cuantificar el gasto de luz de cada vivienda ocupada, ya que solo disponen de un contador para toda la urbanización. Si es sencillo saber los gastos de luz que consumimos la gente que no vivimos (la parte proporcional de el minimo, segun recibo).
La gente que vive alli, es mayoria con respecto a los que no vivimos,
¿Podrían en una votación durante una junta decidir pagar esta luz con el dinero comunitario?
¿Que podriamos hacer los propietarios que no vivimos alli en este caso?

Respuesta: La verdad es que no tengo nada claro si en una junta se puede tomar la decision de pagar esos gastos con el dinero comunitario, ya que el caso que plantea es muy especifico, ya que parece que no hay forma de que cada vivienda pague sus gastos al no tener contador, en cualquier caso podria oponerse a la decision tomada en la junta, pero no podria decirle si tendria exito o no su oposicion, dependera de como se interprete.
Lo que si esta mas claro, es que los Chalets de obra nueva no se pueden ocupar sin tener la cedula de habitabilidad, por lo que en teoria no deberia haber gastos de consumos de agua ni luz que no fueran los producidos por las obras o la conservacion del edificio. Quizas con este argumento tendria mas posibilidades de no asumir esos gastos.

Respecto a los gastos de comunidad, entiendo que si hubo una junta, es que ya esta constituida la comunidad y que por lo tanto los gastos de mantenimiento del edificio, limpieza etc deben repartirse entre los vecinos. En este caso, los gastos de comunidad deben pagarlos todos los vecinos sin excepcion, con independencia de que ocupen o no las viviendas.

Los apartamentos de obra nueva bajan de precio por la crisis

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sun, 04 May 2008 08:25:00 +0000

Los promotores que no han vendido sus apartamentos de obra nueva bajan los precios de venta de de sus Apartamentos de obra nueva, renunciando a todos o parte de los beneficios de sus promociones para intentar evitar que los intereses de los creditos al promotor acaben devorando no solo los beneficios previstos al inicio de la construccion de los apartamentos de obra nueva, sino que finalmente los intereses pagados superen a los pretendidos beneficios.

Las promociones de apartamentos de obra nueva que tienen mas dificultades para su venta, y por lo tanto las mas susceptibles de bajar su precio son las promociones de apartamentos de obra nueva destinadas a segunda residencia, normalmente situadas en las provincias costeras.
Las promociones de obra nueva en estas provincias tienen mas posibilidades de ser vendidas cuanto mas cerca estan del mar o de la playa, y los apartamentos de obra nueva mas dificiles de vender son las que estando en provincias o ciudades costeras no estan situadas ceca de las playas.

En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, etc, los pisos de obra nueva tienen la finalidad de convertirse en primera vivienda o en vivienda habitual de sus ocupantes, por lo que tienen ma posibilidades de ser vendidas, a pesar de que tambien sufren las consecuencias de la crisis economica en general y de la crisis inmobiliaria en España en particular, especialmente agravada la crisis por las subidas de lo tipos de interes dada la escalada alcista del euribor, el principal indice de referencia de las hipotecas. Si bien es cierto que los pisos de obra nueva en las grandes ciudades tienen un precio prohibitivo que asusta a los posibles compradores y que las promociones de obra nueva en Madrid , Barcelona, Valencia, Vigo y otras ciudades que tienen mayor dificultad para venderse son las situadas en los extraradios o en los barrios con menor poder adquisitivo.

Un problema añadido a la hora de comprar apartamentos de obra nueva en España es que hace unos años los bancos partian de la base de que si el comprador habia podido pagar un 20 % del precio de su vivienda de obra nueva durante la ejecucion de las obras podria pagar la hipoteca sin problemas, y era sumamente facil que el banco consintiera la subogacion del credito al promotor directamente al comprador de pisos de obra nueva.
A dia de hoy, los bancos son conscientes de que el valor de tasacion de los apartamentos de obra nueva se han quedado desfasados y miran con lupa la solvencia del que quiere comprar obra nueva antes de conceder la hipoteca.

En provincias donde la construccion ha sobrepasado los limites de lo razonable, como la obra nueva en Murcia los apatamentos de obra nueva en venta han bajado considerablemente los precios, un buen ejemplo de precios razonables de obra nueva en Murcia son las promociones de Polaris world en cuyas promociones de obra nueva se pueden adquirir apartamentos de lujo con alta calidad de construccion y con mas que aceptables servicios y zonas comunes , piscinas, campos de golf, balnearios, zonas ajardinadas etc, por solo 119000 euros, menos de 20 millones de las antiguas pesetas.

Viviendas sin inscribir y declaracion de obra nueva

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sun, 04 May 2008 07:41:00 +0000

CONSULTA INMOBILIARIA :Buenos dias:
He visto una casa de pueblo que no solo tiene escritura del terreno. La inmobiliaria que tiene la casa en venta, nos dice que no hay problema, que el propietario hara la escritura de la vivienda obra nueva y podremos comprarla.
Para ello, necesitamos solicitar un prestamo hipotecario. ¿cuanto tiempo sera necesario para que se pueda llevar a efecto todo esto?
Imagino que no podremos escriturar nosotros hasta que la escritura de obra nueva haya pasado por el registro de la propiedad y creo que eso tarda meses.
Si tardase mucho tiempo... se podria hacer un contrato de alquiler con opcion a compra que recogiese el precio de venta y del que se iria deduciendo los meses de alquiler???
¿que ocurriria si al vendedor o comprador le pasara algo en ese tiempo???
En espera de sus noticias les saluda,

Respuesta :Si se puede hacer un alquiler con opcion a compra pactando las condiciones que comenta en su consulta. Es dificil determinar el tiempo que tardaa en registrar la declaracion de obra nueva. No deberia tardar mucho, mas o menos lo mismo que para inscribir un venta de vivienda, pero pueden surgir problemas ya que desconocemos si la obra nueva cumple todos los requisitos legales exigidos para poder ser inscrita.

Lo ideal seria que un abogado o procurador le redactara un documento de contrato de alquiler con opcion a compra o bien un contrato de arras o señal, teniendo en cuenta la especiales peculiaridades del asunto y previendo las posibles consecuencias en caso de que finalmente no se pudiera inscribir la oba nueva o que excediera el plazo estipulado.

Si falleciera el vendedor, sus herederos heredarian el activo y el pasivo del causante, incluyendo bienes inmuebles y activos financieros.

Pisos de lujo bajan precio, Viviendas lujo mas baratas

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sat, 19 Apr 2008 07:29:00 +0000

A los pisos de lujo parecia que no les iba a afectar la crisis inmobiliaria en España cuando las casas en venta empezaron a bajar de precio, se argumentaba que solo bajarian el precio los pisos normales y especialmente los pisos situados en zonas y barrios donde vive gente con escasos recursos economicos, debido a que serian los mas afectados por la falta de liquidez de los potenciales compradores, la dificultad de acceder a las hipotecas, etc.

Este argumento que predecia que las viviendas de lujo no se verian afectadas por la crisis inmobiliaria y la crisis economica en general solo resulto ser relativamente cierto, sobre todo fue valido al inicio de la crisis.

Pero resulta ser falsa la afirmacion de que los pisos de lujo no bajan de precio, por que a dia de hoy si que ha bajado el precio de este tipo de viviendas de lujo.

Se decia que debido al gran poder adquisitivo de los compradores y vendedores de casas de lujo , la oferta y demanda de los inmuebles de lujo no sufriria las consecuencias de la crisis inmobiliaria. Sin embargo, este razonamiento no es valido por varias razones :

1.- Al comprar pisos de lujo los compradores no solo piensan en una casa donde vivir, sino que piensan que estan haciendo una inversion inmobiliaria. De modo, que retrasan la decision de comprar a la espera de que aparezcan oportunidades.

2.- Si bien es cierto que los que quieren vender viviendas pueden soportar una crisis inmobiliaria sin necesidad de tener que vender para hacer frente a sus gastos mensuales o pagos de hipotecas, no es menos cierto que tambien son conscientes de que tienen en sus manos un inmueble de lujo que no es una buena inversion en cuanto a rentabilidad a corto plazo se refiere, y que el dinero que podrian obtener vendiendo su piso de lujo a menor precio seria mas rentable si estuviera invertido en otro tipo de bienes, por ejemplo en oro, petroleo, en bolsa, etc.

3.- Por ultimo, tampoco tiene en cuenta el argumento que afirma que los pisos de lujo no bajan de precio el hecho de que existen en el mercado propietarios de viviendas de lujo que si tienen necesidad de vender, por que la crisis economica española afecta a sus fuentes de ingresos ajenas al mercado inmobiliario,viendo como solucion a su falta de liquidez la venta de su casa de lujo.

Otro caso de propietarios de pisos de lujo con necesidad urgente de vender su inmueble, es el de los herederos de estos Pisos de lujo , que en muchos casos,alguno o todos los coherederos necesitan vender la antigua vivienda familiar y poder comprar vivienda mas modesta con el dinero obtenido para cada uno de ellos.

Ayudas a discapacitados para vivienda

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Wed, 16 Apr 2008 11:17:00 +0000

Consulta : Mi consulta es la siguiente:
Tengo una minusvalía acreditada del 35%. Me gustaría saber si tengo algún tipo de desgravación fiscal, a la hora de arreglar todo el papeleo necesario para la construcción de una vivienda de obra nueva y lo que ello conlleva: registro, impuestos,….

Muchas gracias.

Respuesta :Puede obtener informacion actualizada de ayudas a la vivienda para discapacitados en las oficinas de la vivienda de su comunidad autonoma.
En el caso de la comunidad de Madrid existen varios tipos de ayudas a discapacitados ,cada año se convocan ayudas individuales para personas con discapacidad, dependientes de la Consejería de Familia y Asuntos Sociales. Por ejemplo hay una ayuda específica para la adaptación de sus casas , la cuantía de la subvencion depende del presupuesto que se otorgue cada año. Tambien hay ayudas a discapacitados en la comunidad de Madrid por ejemplo en el caso los turismos, el vehículo que esté matriculado a nombre del minusválido para su uso exclusivo, no pagará el Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica.

No obstante, debo decirle que no dispongo de informacion actualizada de las ayudas que actualmente a discapacitados se conceden para construccion y reformas de viviendas en cada comunidad autonoma, pero puede informarse a traves de esta web Federacion de asociaciones de personas con discapacidad fisica y organica .

Respuestas a consultas y Articulos de opinion

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 15 Apr 2008 17:22:00 +0000

Antes de enviar una nueva consulta compruebe que no esta respondida una consulta sobre el mismo tema en el siguiente listado. Si ya existe una respuesta a una consulta similar puede hacer un comentario justo al final del articulo donde pone "Comentarios( escibe tu comentario )" .
Si no ve ningun articulo con una consulta parecida a la suya que ya este respondida, puede enviarnos su consulta , pero no olvide LEER LAS NORMAS PARA ENVIAR CONSULTAS antes de enviarla .

LISTA DE CONSULTAS Y RESPUESTAS :

Venta de pisos: Indennizacion o perdida de arras

Conservacion de los pisos de alquiler

Calculo de la plusvalia municipal en la venta de pisos

Pisos de proteccion oficial en alquiler en la LAU

Clausulas abusivas en contratos de alquiler

Alquileres de viviendas con aval bancario

Contratos de arrendamiento o alquiler- Duracion

Debemos pagar el alquiler si rescindimos el contrato

VPO de promocion publica

LEGALIDAD DE LAS RETENCIONES Y COMPENSACIONES DEL ARRENDADOR-ARRENDATARIO

Viviendas en gananciales y viviendas en regimen de separacion de bienes

Alquiler casas vacaciones

Venta de piso y venta de trastero por separado

Alquiler de habitacion o alquiler parcial de vivienda

Obras urgentes en viviendas por peligro

Incumplimiento en contrato arras y retraso para escriturar

Un piso y varios propietarios

Actualidad Inmobiliaria - burbuja Inmobiliaria - Equilibrio

Casas de Lujo : La casa mas cara del mundo

Apartamentos de Alquiler : Chollos o estafas

Alquilar pisos con agencias inmobiliarias

Impuesto de transmisiones patrimoniales en Madrid

Gastos en venta de viviendas

Abogados on line - Abogados España - Directorio abogados

VPO registrada como vivienda libre

Agencias Inmobiliarias - Webs y programas de gestion inmobiliaria

Embargo del 50 % de una vivienda por hacienda

La inversion inmobiliaria española en Uruguay crece un 439%

Tasaciones hipotecarias

Alquiler meses Madrid - Apartamentos turisticos

Alquiler pisos Madrid

Blogs vivienda - Blogs inmobiliaria - Foros vivienda - Webs Turismo

Alquiler apartamentos amueblados- Inventario

Opiniones plan ayuda al alquiler para jovenes

Viviendas y tipos de interes muy altos

Modificaciones en viviendas de obra nueva

Plazos de entrega en viviendas de obra nueva

Arras penitenciales y confirmatorias

venta y donacion de vivienda

Plazo para escriturar desde contrato de arras

Agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados- Colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria

Pactos ilegales en contrato de arras

Depcepcion con exclusiva a inmobiliaria

Alquiler con opcion a compra

Vender directamente el propietario a un cliente de inmobiliaria

Venta de pisos y cesion de hipoteca

Vender pisos alquilados

Incumplimiento de plazos en el contrato de arras

Venta de pisos con inquilinos de renta antigua

Tasacion de trastero

Usufructo y posterior alquiler de vivienda

Registro de la propiedad y comprobacion de datos de los pisos

Plazo del ayuntamiento para cedula de habitabilidad

Desahucio por falta de pago en piso de alquiler

Trasteros ilegales

Contrato de habitacion y contrato de vivienda

Desistimiento del inquilino de contrato de alquiler tras 5 años

Derecho a visitar los pisos de obra nueva

Diferencia de metros en piso de obra nueva

Plusvalia municipal y plusvalia en el IRPF

Prorroga de contrato alquiler tras 5 años

Impuesto de transmisiones patrimoniales o impuesto de donaciones

Devolucion de fianza en pisos de alquiler

Viviendas de obra nueva y cedula de habitabilidad

Cambio de titulares en contratos de alquiler

obras en vivienda de obra nueva exigidas por ayuntamiento

Alquiler de pisos a nombre de empresas

Venta de piso con obras de comunidad pendientes

Vivienda nueva y promesas incumplidas

Viviendas obra nueva y cedula habitabilidad

Prorrogas en contratos de alquiler e IPC

VPO de promocion privada

Varias inmobiliarias para vender- Exclusiva o nota de encargo

Gastos derivados de la compra-venta de viviendas

Cesion de mitad de piso en proindiviso

venta de pisos de proteccion oficial

Hipoteca aplazada y contrato de arras

Derecho de retorno en pisos de alquiler

Alquileres de temporada- Desistimiento del contrato antes de plazo

Obligados al pago del IBI- Impuesto de bienes inmuebles

Viviendas de varios copropietarios

Viviendas vpo de segunda mano- Tasacion

IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales

Propietarios morosos que no pagan la comunidad

venta de piso condicionada a concesion de hipoteca

Desgravacion por vivienda habitual - Requisitos

Derechos de tanteo y retracto en pisos de alquiler

Inmigracion y alquiler de viviendas

Especulacion inmobiliaria e inversion

Mercado inmobiliario 2007- El reconocimiento

Arras o señal y justificacion de ingresos a los notarios

Plan parcial y junta de compensacion

Politica y vivienda

Inversion inmobiliaria- Mejor esperar a comprar

Corrupcion inmobiliaria y ladrillazos

Diferencias entre agencias inmobiliarias, promotoras y constructoras

Pactos particulares frente ley general ¿ cual prevalece ?

Pisos de proteccion oficial en alquiler en la LAU

Ayudas vivienda Discapacitados

Pisos de lujo bajan precio

Vivienda sin inscribir y declaracion de obra nueva

Los apartamentos de obra nueva bajan de precio por la crisis

Viviendas desocupadas ,gastos de comunidad y gastos luz

Robo o perdida de contrato de alquiler de vivienda

Inmobiliaria que pide dinero para hacer oferta de casa en venta

Recibos impagados en Piso de alquiler, Prescripcion

Centro superior investigaciones cientificas desarrolla prototipo de casas de gasto energetico cero

Pisos, Crisis inmobiliaria y financiera Bancos,Hipotecas, Titulizacion

Opciones Inmobiliarias , Portal opcion inmobiliaria, Agencias inmobiliarias

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Tue, 15 Apr 2008 06:35:00 +0000

Las agencias inmobiliarias estan fuertemente afectadas por la crisis en España que vive el mercado inmobiliario por lo que ven drasticamente reducidos sus ingresos por venta de pisos, al tiempo que soportan aumentos de costes de la publicidad.

Las agencias inmobiliarias que en su dia optaron por publicar sus ofertas inmobiliarias en los grandes portales inmobiliarios de pago , buscan ahora nuevas opciones para anunciar sus inmuebles, ya que se ha producido una drastica reduccion en el numero de clientes enviados por este tipo de portales a las agencias inmobiliarias.

Dentro de las opciones que eligen las agencias inmobiliarias estan por un lado utilizar otro tipo de portales, como los portales que no cobran a las agencias inmobiliarias por anunciar sus inmuebles.
Por otro lado le queda a las agencias inmobiliarias la opcion de elaborar sus propios portales inmobiliarios, si bien esta segunda opcion requiere una inversion economica inicial y un constante mantenimiento , ademas los resultados a corto plazo son escasos. Sin embargo esta opcion tiene la ventaja de que a largo plazo disponemos de un soporte publicitario efectivo y con un no muy elevado coste de mantenimiento.

Para los que eligen la opcion de anunciar su inmobiliaria en portales inmobiliarios que no cobran a las agencias inmobiliarias, ya existen bastantes portales de este tipo que poco a poco le van " robando " contenido a los grandes portales de pago que tenian hasta ahora el monopolio como soportes publicitarios de las agencias inmobiliarias.

Un buen ejemplo de este tipo de portales es opcioninmobiliaria.es se trata de una empresa dedicada a la promoción y difusión de agencias inmobiliarias, promotoras, constructoras, financieras y empresas relacionadas con el sector inmobiliario.

Tiene la ventaja de que su metodología de trabajo está basada en la publicidad tanto en soporte gráfico como digital. Se trata de una empresa con más de cinco años en el mercado, que se ha convertido en un referente logrando una progresión sostenida primero en A Coruña para luego llegar a Murcia y Alicante en sus ediciones en papel.

Parte del exito de este portal de internet se debe a que nace de la fusion entre la Revista Opción Inmobiliaria con la web www.opcioninmobiliaria.es dando como resultado un portal de gran alcance .

A diferencia de otros portales, el portal opcioninmobiliaria.es no empieza de cero ya que su revista ya tenia una amplia difusion en su formato impreso en las provincias de La Coruña,de Murcia y Alicante , de modo que una gran parte de los lectores en formato impreso de la revista tendran la opcion de seguir leyendola a traves del nuevo formato digital, teniendo ademas un mejor y mayor contenido gracias a la fusion entre la revista y el portal.

Viviendas en gananciales y casa en regimen de separacion de bienes

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sat, 12 Apr 2008 15:55:00 +0000

Consulta : Hola, tengo varias dudas, a ver si me lo podeis resolver. En el 2007
me fui a vivir con mi novia a una casa de vpo puesto a su nombre aunque
la hemos pagado y estamos pagando entre los dos. En ese mismo año me
casé con ella por lo que suponia que al no hacer ningún tipo de
separacion de bienes, es decir en regimen de gananciales, el piso ya
pasa a formar parte de los dos. Pero ahora me entero que no, que la
vivienda sigue siendo suya y si le pasase algo (dios no lo quiera) ni
siquiera pasaria a mi o en caso de divorcio ella se quedaría con la
casa, es esto así??

Que podria hacer para q fuera de los dos o cubrirme las espaldas sin
perder las subvenciones¿?? Un contrato privado o algo asi? alguna
sugerencia. Gracias.

Respuesta : Parece que previamente compraste la vivienda y despues te casaste en regimen de gananciales, aunque fuera el mismo año. Por lo tanto, efectivamente los bienes adquiridos antes del matrimonio son bienes privativos, por lo tanto el piso es de ella a efectos legales. Efectivamente en caso de divorcio, el piso seria de ella y en caso de fallecimiento de sus legitimos herederos ( depende de si teneis hijos etc etc ).

La solucion seria vender el 50 % de la vivienda a ti, aunque no se si reunis o no los requisitos siendo una vpo.

Un contrato privado de compra-venta tiene efectos entre las partes, pero si no esta registrada la vivienda a nombre de los dos, no tiene efetos frente a terceros de buena fe.

Alquiler casas vacaciones

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Fri, 11 Apr 2008 15:49:00 +0000

Consulta : Mi consulta es la siguiente : Voy a alquilar casa vacaciones para el verano y quisiera saber 1º ¿Que cantidad se suele dar como reserva,en % ? Y 2º ¿ Que tipo de pago debo de hacer y si tengo que exigir un contrato de reserva ? ¿Que garantias tengo por ejemplo con una transferencia bancaria,pues se trata de un particular ? Muchas gracias.Carlos.

Respuesta :A su primera consulta, el tanto por cien de la reserva que le pueden pedir para reservar casas de vacaciones depende de muchos factores como por ejemplo la disponibilidad, la antelacion con que le hagan la reserva, la demanda que tengan, el plazo del alquiler etc etc. No es lo mismo reservar una piso por meses con una antelacion de tres meses que reservarla para 15 dias con 2 dias de antelacion.

Logicamente, si tienen mucha demanda y usted reserva con mucha antelacion para todo el verano le pediran un % mayor, ya que si usted decide perder la reserva en el ultimo momento y entrego una cantidad pequeña el propietario de la casa de vacaciones habra perdido la ocasion de buscar otro cliente.

A modo de ejemplo , en algunos apartamentos de alquiler por meses se suele pedir una mensualidad de reserva y en otros casos se puede llegar a pedir hasta el 100 % del alquiler por anticipado.

En definitiva , en cada caso concreto tendra que llegar a un acuerdo con los propietarios de las casas de vacaciones.

A la segunda consulta : En el justificante de ingreso o transferencia de la reserva debe hacer constar que la realiza en concepto de reserva de la casa de vacaciones.
Da mas garantias hacer la reserva a traves de una empresa que directamente con el particular, pues se han dado casos de engaños de gente sin escrupulos que anuncian casas de vacaciones que no existen o de las que no son propietarios. El consejo es o bien hacer la reserva a traves de una agencia inmobiliaria , agencia de viajes , portales de turismo rural etc. Pero si lo hace con un particular directamente asegurese de que el titular de la cuenta corriente y el propietario de la casa de vacaciones son la misma persona, para ello puede pedir que le envie algun documento que justifique que es el propietario de la casa antes de hacer pago alguno.

Si hace la reserva con una agencia inmobiliaria procure que el titular sea un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, que tenga un domicilio fisico ( no solo virtual ), y en definitiva que sea una empresa real debidamente legalizada.

Prensa inmobiliaria digital e impresa , revistas inmobiliarias digitales

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Wed, 09 Apr 2008 10:47:00 +0000

Hace ya tiempo que los medios de comunicacion escritos sufren las consecuencias de la crisis en España del formato impreso y eso hace necesario que se adapten a los nuevos tiempos, los grandes medios de prensa impresa y en especial los periodicos a nivel nacional hace tiempo que disponen de un medio impreso en papel y de un soporte en formato digital.

En la actualidad,las revistas inmobiliarias siguen el ejemplo de los grades medios de prensa nacionales y fusionan el viejo formato impreso de sus revistas y el moderno formato digital , ofreciendo a sus anunciantes la opcion de llegar a mas usuarios,a los que prefieren el tradicional sistema de impresion en papel y a los que prefieren el mas moderno sistema digital.

Una revista inmobiliaria incorpora el doble formato es la empresa Opción Inmobiliaria que continua consolidando su liderazgo como medio de difusión del sector inmobiliario y de la construcción tanto en su formato impreso como digital.

Esta tendencia es la consecuencia del equilibrio entre calidad-precio-presencia que ha sido desde siempre la premisa a seguir con la finalidad de ser el mejor nexo entre la oferta y la demanda de propiedades.

Asi, la Revista Opción Inmobiliaria se ha tomado la decision de fusionarse con la web del portal inmobiliario
www.opcioninmobiliaria.es dando como resultado una revista inmobiliaria en dos formatos, impreso y digital, de gran alcance que favorece a sus anunciantes y a sus lectores, traspasando asi la frontera nacional debido a la difucion internacional que ofrece internet.

Promocionar y promover el mercado inmobiliario utilizando ambos formatos garantiza a sus anunciantes una masiva y efectiva llegada a sus potenciales compradores lo cual amplía el abanico de posibilidades de cerrar operaciones.

Opcion inmobiliaria podria ser un medio de prensa del sector inmobiliario apropiado para anunciantes y lectores.

Plan Nacional de alquiler Garantizado, Contrato alquiler

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Mon, 07 Apr 2008 11:29:00 +0000

El Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG),intenta que los propietarios puedan alquilar pisos con garantia de aplicación en todo el territorio nacional, es un conjunto de medidas puestas en marcha por la Corte de Arbitraje para incentivar la vivienda de alquiler y para descargar de trabajo a los juzgados ordinarios. Esta nueva regulación contiene las mejoras que garantizan a propietarios e inquilinos que su contrato de alquiler se cumpla íntegramente, mediante juicios rápidos y especializados en arrendamientos, que se tramitan con sencillos modelos de escritos sin tener que personarse ni necesitar abogado y procurador.

Para acogerse a la Corte de Arbitraje Arrendador y Arrendatario tienen que firmar una Garantía de Alquiler: se trata de un documento que es un anexo al contrato de alquiler de cualquier tipo de inmuebles (vivienda, oficinas, locales comerciales de alquiler....), sin necesidad de introducir ninguna cláusula específica. Está compuesto por dos hojas de papel idénticas autocopiativas que la primera copia se quedará el propietario y la segunda el inquilino. Tiene un coste total de 52 euros y es válido por todo el tiempo que dure el alquiler y sus prórrogas.

La Garantía de Alquiler cubre “todo aquello que se haya estipulado en el contrato de alquiler” y en concreto:

* Pago y actualización de las rentas.

* Cesión o subarriendo no consentido.

* Pago de gastos por servicios y suministros.

* Daños producidos por el mal uso en los inmuebles o sus enseres.

* Realización de obras no consentidas.

Características principales:

* Rapidez – En un promedio de tres meses se soluciona la recuperación del inmueble,( 30-45 días se dicta laudo arbitral ).

* Efectividad - El laudo arbitral tiene valor de sentencia firme, no se puede recurrir y es de obligado cumplimiento.

* Económica – No son necesarios ni abogado ni procurador, en caso de incumplimiento la parte condenada paga las costas del proceso.

* Sencillez – Todos los términos y procedimientos son claros y sencillos.

* Comodidad – Todo el procedimiento se realiza por escrito, mediante pruebas documentadas, sin necesidad de desplazarse.

Tras la firma de la Garantía de Alquiler por parte del inquilino y del propietario no es necesario enviar ningún justificante a la Corte. Sólo cuando se produzca el incumplimiento del contrato es cuando se solicita por teléfono el sobre de reclamación, que se distribuye gratuitamente, y que contiene el escrito que hay que presentar y sus instrucciones para hacer valer sus derechos. A la llegada del sobre a los Servicios Centrales de la Corte comienza el proceso de instrucción del caso que culmina con el Laudo.

La parte condenada se hará cargo de todos los gastos del procedimiento. Sino se pudiera cobrar porque se declarase insolvente, la Corte de Arbitraje asumiría todos los gastos. Nunca se cobrarían a la parte no condenada.

La Garantía de Alquiler puede cumplimentarse en cualquier momento de la vida del contrato siempre que se firme por el arrendador y el arrendatario. Para ello solamente tienen que poner la fecha en que se firmó el contrato en el apartado disponible a tal efecto.

Venta de piso y venta de trastero por separado

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sun, 06 Apr 2008 15:43:00 +0000

Consulta inmobiliaria : ¿ Puedo vender el piso y un trastero por separado en el mismo edificio ? Lo pregunto por que tengo un comprador para comprar piso y otro para el trastero.

Respuesta a su consulta : Siempre que el trastero tenga su escritura independiente de la escritura de la vivienda puede venderlos juntos o por separado.

Lo que ocurre es que muchas veces los trasteros figuran en la propia escritura de propiedad del piso como anexos a la vivienda. En este caso para poder vender el piso y el trastero por separado tendria que hacer una segregacion de modo que cada inmueble tenga su propia scritura de propiedad.

Intercambio Enlaces - Añade tu enlace en Consultas Inmobiliarias

noreply@blogger.com (Consultorio inmobiliario) — Sat, 29 Mar 2008 09:47:00 +0000

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