lunes, septiembre 29, 2008

Venta de casa rural y subrogacion en hipoteca , Vivienda habitual, Alquiler casas

CONSULTA SOBRE CASAS EN VENTA Y SUBROGACION HIPOTECA :

Buenas tardes,

He encontrado este foro mientras navegaba por internet (y su sección de dudas resueltas) en busca de respuestas. He encontrado soluciones parciales, y es por ello que me he decidido a enviarles este e-mail.

En marzo del pasado año (2007) adquirí una casa rural en régimen de vivienda habitual. Está en Segorbe (Castellon ), a 45kms de mi ciudad (Valencia) y era bastante barata (45.000€). Le hacía falta una reforma pero decidí dar el paso.

El caso es que algún tiempo después, por motivos laborales, me he visto en la necesidad de establecerme de forma permanente en Barcelona. Al principio era temporal pero hoy por hoy es un requisito para desempeñar mi trabajo. Han pasado unos meses y mi padre ha decidido quedarse con la casa , antes de que yo la venda a un extraño.

Según he leído, la movilidad laboral es una justificación para vender mi vivienda habitual sin haber residido 3 años en ella (mi caso). Mi padre tiene 58 años y no creo que le den una hipoteca por distintos motivos, y él me ha propuesto realizar una subrogación de la misma. Pero de esa forma, yo perdería todo lo pagado hasta ahora, incluidos gastos como el seguro obligatorio, le seguro que me protege de un Euribor excesivo, el seguro que pagué por si me quedaba en el paro, además de 2.000€ que adelanté en efectivo al anterior dueño. No quiero hacer negocio pero creo que sería justo al menos recuperar lo gastado.

Las preguntas son:

a) Para empezar, ¿hay algún problema legal que yo no haya tenido en cuenta para vender la vivienda o subrogar la hipoteca? Me he desgrabado los gastos hipotecarios, por eso pregunto.
b) ¿Puede hacerse una compraventa que sea una combinación de la subrogación + una cantidad extra? Y, ¿se consideran plusvalías de cara a la declaración de la renta en caso de subrogar?
c) ¿Sería mejor alquilar la casa ? Con esta opción yo sigo siendo el titular, y le alquilo la vivienda . Dejaría de ser mi vivienda habitual, pero no sería la suya tampoco, ya que la usan para ir en verano y fines de semana. ¿Tiene alguna ventaja para él esta opción?

En fin, son muchas preguntas, si alguien puede aconsejarme, le estaría muy agradecido.

Por último, al ser vivienda rural existen ayudas para rehabilitarla, pero, si la alquilo, ¿puede mi inquilino solicitar esas ayudas, o debo ser yo el que se haga cargo para ello? Las ayudas son bastante cuantiosas, llegando al 90% en algunos casos.

Muchísimas gracias por adelantado.

RESPUESTA A VENTA DE VIVIENDAS , SUBROGACION HIPOTECAS Y ALQUILER CASAS :

Como advierto en el apartado de enviar consulta y en otros muchos post,no estoy muy actualizado en cuanto al tema fiscal . No obstante publico su consulta por si algun asesor fiscal pudiera responder con mayor fundamento, aunque una consulta a un asesor fiscal es bastante barata y le sacara de dudas, por lo que le recomiendo que se asesore con un asesor fiscal.

Intentare responder alguna de sus preguntas pero insisto en que no tega fe ciega en mis respuestas.

Respecto a las viviendas en venta y subrogaciones de hipotecas si que es posible hacerlo sin ningun problema, lo que ocurre es que el banco debe autorizar dicha subrogacion en la hipoteca, por lo que es conveniente que antes de formalizar la escritura de venta y subrogacion pida autorizacion a su banco.

Tambien es posible solicitar al banco una ampliacion de la cuantia de la hipoteca en la que se subroga, esto puede hacerlo al tiempo de comprar vivienda y subrogarse o bien posteriormente.

Respecto a la plusvalia, nada tiene que ver la subrogacion con la venta de inmuebles, usted pagara la plusvalia en funcion de la diferencia de precio en que compra la vivienda y el que la vende, independientemente de que exista o no una subrogacion en la hipoteca.

Respecto a lo del alquiler de viviendas , no estoy muy seguro pero entiendo que si la alquila pierde su condicion de vivienda habitual.

sábado, septiembre 27, 2008

Himno burbuja inmobiliaria, crisis inmobiliaria en los foros de vivienda, Nace nuevo lenguaje inmobiliario

Aunque el fin de este blog es responder a consultas y preguntas sobre temas relacionados con la vivienda , pensamos que un poco de humor no viene mal de vez en cuando. Navegando por internet he descubierto un nuevo lenguaje de terminos nacidos como causa directa de la crisis inmobiliaria que en breve sera indespensable conocer, este lenguaje esta cargado de ironia y sus inventores demuestran una envidiable capacidad imaginativa para sacar punta en tono de humor a los que se han comprado pisos durante los años del boom inmobiliario creando una gigantesca burbuja que ha degenerado en una crisis inmobiliaria sin precedentes y en una posterior crisis financiera al sumarse los bancos a la gran fiesta del yo lo valgo ( ya estoy utilizando uno de los terminos del nuevo lenguaje, todo se contagia ).

En homenaje a los inventores de tan descriptivo lenguaje que son los miles de usuarios del foro burbuja inmobiliaria he rescatado del olvido el video grabado hace ya casi medio siglo que abre este post para proponerlo como himno oficial del foro burbuja inmobiliaria una vez que algun ingenioso forero adapte la letra convenientemente al lenguaje burbujista.




Solo como sugerencia ya que carezco de las dotes musicales y artisticas que serian convenientes propongo un estribillo mas o menos asi : Hola don Pepito, Hola Don Jose.... compro usted ya su casa ... mi casa yo compre....... hola Don pepito hola Don Jose ...... pidio usted su hipoteca ... mi hipoteca yo pedi ...

¿ Sera que los famosos payasos de la tele fueron capaces de intuir con medio siglo de antelacion el estallido de la burbuja inmobiliaria ? si es asi un gran aplauso, fueron capaces de ver con 50 años de antelacion lo que ni los gobernantes ni la mayoria de los españolitos de a pie fueron capaces de intuir hasta que la burbuja inmobiliaria le estallo en las narices. O quizas ¿ el motivo de que nuestros queridos payasos de la tele tuvieran las narices tan grandes y coloradas fue que tambien fueron victimas de otro estallido de la burbuja inmobiliaria que ocurrio en aquellos años ? .

Por si acaso, presten mucha atencion cuando vean los telediarios en sus televisiones y si notan que algun politico tiene los mismos sintomas en sus narices que nuestros queridos payasos sera señal inequivoca de que por fin se han enterado de que hay crisis y que la causa fue la burbuja inmobiliaria primero y la burbuja financiera despues.

No pierdan la fe, si unos simples payasos fueron capaces de verlo con un poco de suerte tambien lo conseguiran nuestros gobernantes, incluso puede que hasta la ministra de la vivienda se entere tambien. Y en un acto de la mas pura fe cristiana puede incluso que Dios en su infinita bondad ilumine a nuestras brillantes ministras de vivienda para que ademas de sus soluciones habitacionales como los minipisos o aumentar los ingresos familiares a 43.000 euros para acceder a una vivienda proteccion oficial se le ocurra alguna idea util.

Pero antes como aperitivo les voy a dar a conocer algunos terminos de el nuevo lenguaje inmobiliario para los que aun no conozcan el foro mencionado ( les recomiendo una visita, pasaran un buen rato con los comentarios que veran y es una buena fuente de informacion del sentir de la red en lo relativo a vivienda y politica economica ).

Hay una gran cantidad de terminos utilizados, pero como solo les voy a invitar al aperitivo, nada mas que añadire algunos de los mas populares y que mas gracia me han hecho :

En primer lugar y muy destacado de todos los demas por su alto contenido humoristico nos encontamos con las ZPOS o zulos de proteccion oficial definido en el foro burbuja inmobiliaria de una forma mas o menos asi " mini casas sin ventanas de 25 m2 con baño y cocina a compartir cada cuatro viviendas, que además favorecerán la convivencia entre vecinos ".

En segundo lugar por ser el termino utilizado en el video que propongo como himno oficial del foro tenemos el termino PEPITOS cuyo inventor nos cuenta en una divertida historia de muy recomendada lectura que el pobre pepito es un ingenuo que se hipoteca hasta limites insoportables para comprar piso sin el mas minimo conocimiento financiero.

En tercer lugar por la imaginacion de adaptar un anuncio televisivo a una realidad social esta el termino YOVALGUISTA referido a la españolisima forma de pensar que si mi vecina puede comprar casa de 70 m2 yo me comprare el segundo piso que tiene 80 m2 y si mi amiga pepi tiene dos apartamentos pequeños yo tengo que tener dos pisos grandes, POR QUE YO LO VALGO.

¿ les gusta el nuevo lenguaje ? pues ya tienen el aperitivo, el resto de la comida haganla directamente el el foro burbuja inmobiliaria.

PD : Se agradeceria que si se hacen adaptaciones de la letra del video al lenguaje burbujista algun alma caritativa me enviara el enlace para añadirlo al post.

viernes, septiembre 26, 2008

Viviendas defectos en obras , Pisos mal construidos, Viviendas obra nueva

CONSULTA SOBRE PISOS MAL CONSTRUIDOS :

Buenos días,

Mi caso es sobre una casa particular de obra nueva , la que despues de un año se empiezan a estropear las paredes y a salir manchas. Llamando a un especialista nos enteramos de que al hacer la vivienda nos habian tapado los conductos de ventilación con escombro.

Supuestamente lo taparon los obreros,y ahora nos tienen que abrir la vivienda a la mitad para destapar los conductos, pero el constructor no se quiere hacer cargo porque dice que la culpa es del arquitecto, y el arquitecto al reves.

Mi duda es que ninguno se quiere hacer responsable y me gustaría saber a cual de los dos tengo que denunciar, ya que se hechan la culpa unos a otros. Y si tengo posibilidades de ganar el juicio.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE VIVIENDAS MAL CONSTRUIDAS :

En primer lugar felicitarle por tener la prudencia de acudir a un especialista ajeno a la construccion de la vivienda obra nueva para asesorarse, espero que haya tenido tambien la prudencia de solicitar al especialista consultado un informe por escrito que avale que existen defectos de construccion no visibles o facilmente detectables, es decir , lo que en terminos legales llamariamos vicios ocultos.

En segundo lugar, entiendo que probablemente haya una corresponsabilidad de arquitecto y constructor en los defectos de construcion de su inmueble. Del constructor por que lo ha hecho mal y del arquitecto por no hacer el debido seguimiento de la casa obra nueva y certificarla.

No obstante, siga con su linea de prudencia y no demande ni envie escritos a nadie por su cuenta si no tiene conocimientos juridicos, ya que esto podria obstaculizar la futura linea argumental de defensa de un abogado.

Como probablemente la cuantia de reparar de los desperfectos ocasionados en su vivienda nueva sera muy elevada teniendo en cuenta su afirmacion de que hay que " abrir la vivienda a la mitad " , no lo dude ponga en manos de un abogado y procurador lo antes posible el asunto y no se asesore en foros ni en este tipo de blogs de inmobiliaria salvo para que le aconsejen acudir a un profesional especialista en defectos de construccion.

Los blogs y foros son para pedir consejor antes de comprar piso o conocer como se debe proceder para adquirir obra nueva o enterarse de los derechos que tienen los que buscan pisos en alquiler , etc etc pero en ningun caso deben pretender sustituir la buena labor de los abogados y menos aun en casos concretos donde ya existe un perjuicio economico.

miércoles, septiembre 24, 2008

Consultas Galicia, Inmobiliarias Galicia, Noticias Galicia, Casas Galicia, Pisos Vigo

Nuestro blog publica noticias inmobiliarias de España con independencia de la comunidad autonoma en que se produzcan siempre que esten relacionadas con Casas o cuestiones inmobiliarias.

Nos parece interesante dar a conocer blogs o webs de inmobiliaria de distintas comunidades autonomas que publiquen noticias o consultas especificas de caracter local, dentro de este amplio abanico de blogs de Noticias vamos a empezar por recomendar un blog de NOTICIAS DE GALICIA , se trata de un blog que aunque no es cien por cien de tematica inmobiliaria, publica y comenta noticias de inmobiliaria en Galicia principalmente aunque tambien contiene articulos sobre otras cuestiones.

Este blog tambien responde a consultas que le plantean sus usuarios sobre temas relacionados con casas en Galicia y hace especial incapie en las consultas y noticias de Vigo.

A modo de ejemplo enumeramos algunas noticias publicadas en este blog clasificados por la tematica :

NOTICIAS SOBRE VENTA DE CASAS EN GALICIA :

Venta de casas en Galicia y titulares de noticias de Galicia

Euribor, paro y casas en Galicia, Hipotecas pisos Galicia

Vender viviendas en Galicia

NOTICIAS SOBRE TURISMO EN VIGO, CASAS EN VIGO , Y OTRAS NOTICIAS DE VIGO :


El Val Miñor, con Bayona, Nigran y Playa America a la cabeza fue el gran beneficiado de la ausencia de casas de obra nueva en Vigo

Inmobiliarias en Vigo, administradores de fincas Vigo, Apartamentos Vigo .

Fin de año en Vigo - Fiestas de fin de año, Marcha en Vigo



Esperamos que este blog de noticias de Galicia resulte interesante a nuestros usuarios gallegos que quieren tener claro cuestiones relativas a la venta de pisos en Galicia y muy especialmente a los que quieran poner sus pisos en venta en Vigo y tengan dudas o preguntas que hacer sobre el precio de los pisos en Vigo o sobre cualquier otra cuestion .

Casas y Viviendas de obra nueva y rescision de contrato señal

, consultasCONSULTA SOBRE CASAS DE OBRA NUEVA Y RESCISION DE CONTRATO :

Buenos días,

Hace ahora justo cuatro años, en Septiembre de 2004, entregué 21.000 euros a una Promotora de viviendas en Cádiz como reserva de una vivienda unifamiliar, dentro de una urbanización de 10 viviendas . En principio la fecha de firma de contrato e inicio de las obras era Agosto de 2005 y la entrega 18 meses después.

El caso es que todo se ha ido retrasando y retrasando y aún ni siquiera hemos firmado el contrato. Ahora me han llamado para decirme que ante el parón inmobiliario no creen que puedan realizar la obra nueva y que me dan dos opciones. La primera opción es la de comprar el terreno, lo cual es mala opción para mi, pues cada uno se hará la casa que desee y no será una urbanización. La segunda opción es la devolución del dinero.

Mi consulta va en el sentido de la devolución del dinero, ya que, evidentemente no me conformo con que me devuelvan mis 21.000 euros. No sólo es que ese dinero pierde valor, sino que ya no puedo comprar nada parecido por el precio que reservé hace cuatro años.
Querría saber ¿qué indemnización puedo pedir?, y si no pudiera pedir indemnización, ¿qué intereses debo exigir?

Muchísimas gracias por su respuesta y enhorabuena por un blog que nos mejora el sueño a muchos españoles.
Saludos. AC.

PD. Por favor, modifiquen el título de mi consulta como crean conveniente, de forma que la encuentren aquellos que la necesiten.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE RESCISION CONTRATO DE CASAS DE OBRA NUEVA :

Vamos a suponer por el texto de su consulta que usted ha firmado un contrato de arras o señal penitencial, lo deduzco por que afirma que nunca se llego a firmar el contrato y supongo que se refiere a un contrato de compra - venta .

Normalmente los contratos de señal o arras que se firman para comprar vivienda suelen estipular lo establecido en el codigo cuvil con respecto al incumplimiento de cualquiera de las partes, es decir que si incumple el comprador perdera este las cantidades entregadas en concepto de señal y si incumple el vendedor las devolvera duplicadas.

Parece evidente que el contrato que usted firmo al comprar casa no menciona lo estipulado en el codigo civil ya que si lo mencionara no tendria usted que hacer esta consulta, pero aun asi le es aplicable el precepto.

No obstante muchos abogados y procuradores ejercientes dicen que no solo hay que tener derecho, sino poder ejercerlo. Con esto quiero decir que dada la fuerte crisis inmobiliaria hay muchas posibilidades que muchas promotoras dedicadas a la construccion de pisos de obra nueva acaben quebrando.

Por lo que en la practica hay que plantease eso de mas vale pajaro en mano que ciento volando, es mas que probable que esta promotora este al borde de la quiebra y que a pesar de que le ganara un procedimiento judicial que reconociera su derecho al doble de la señal entregada no llegara nunca a cobrar por insolvencia de la promotora.

Mi consejo seria que investigase cual es la solvencia de la empresa y en caso de comprobar que tiene activos se asesorara con un abogado para reclamar el doble de la señal, pero que si ve que la situacion economica de la promotora es muy delicada acepte que le devuelvan su dinero entregado por su inmueble pues en caso de quiebra no esta asegurado que recupere su dinero y en caso de recuperarlo puede pasar mucho tiempo.

sábado, septiembre 13, 2008

Apartamentos alquiler, señal para alquilar piso, alquileres particulares e inmobiliarias

CONSULTA SOBRE SEÑAL PARA PISOS DE ALQUILER :

Mi consulta es sobre la señal que hay que dar para alquilar piso ¿a cuanto asciende con respecto al precio del alquiler del mismo?

RESPUESTA A SEÑAL DE APARTAMENTOS ALQUILER :
Frecuentemente los propietarios particulares de apartamentos de alquiler piden una cantidad de dinero para reservar el piso , tambien las inmobiliarias que se dedican al alquiler de apartamentos suelen pedir una señal para poder garantizar a los propietarios particulares que su cliente de viviendas en alquiler se ha comprometido a firmar en un futuro proximo el contrato de alquler de vivienda.

Sin embargo nada establece la ley de arrendamientos urbanos sobre este tema de señal en casas de alquiler , si bien lo normal es que tanto propietarios particulares como agencias inmobiliarias pidan una cantidad de dinero para reservar el apartamento equivalente a una mensualidad.

Si bien esta no es una norma sin excepciones y puede negociarse en funcion de varios factores, por ejemplo dependera de si el contrato de alquiler se va a firmar y entrara en vigor en unos pocos dias o si se va a tardar un mes o varios meses. Logicamente cuanto mas tiempo deba el propietario particular o la agencia inmobiliaria reservar el apartamento en alquiler mas cantidad nos pedira para garantizar que el contrato se firmara o en caso contrario para resarcirse de los perjuicios economicos que el propietario particular tenga por renunciar a otros posibles inquilinos mientras tiene el la casa en alquiler reservada.

Comprar piso en Madrid, inspeccion tecnica de edificios, Vender vivienda sin ITE

CONSULTA SOBRE COMPRAR PISO EN MADRID SIN LA ITE PASADA:

Buenos días:
Hace unas semanas compré un piso en Madrid en una inmobiliaria, donde se me comentó que el piso tenía la ite pasada, lo que unido al buen aspecto del bloque hizo que confiara y comprara sin ver papeles que lo justificaran. En estos días he hablado con los vecinos y me han comentado que el bloque no tiene pasada la inspección y que tiene un expediente abierto en el ayuntamiento. Exactamente igual ocurre con la tasación donde todas las indicaciones eran calificadas con "buena" y "acabada". Me planteo el denunciar aunque no se si servirá de algo, a donde tengo que dirigirme y a quién denunciar, al API o la empresa tasadora.

Gracias

RESPUESTA SOBRE CASAS E INSPECCCION TECNICA DE EDIFICIOS :

Aunque no he sido capaz de encontrar normas legales ni jurisprudencia sobre este tema,le ruego que disculpe mi desconocimiento, he podido recoger opiniones fundadas en sobre la obligatoridad o no de pasar la Inspeccion tecnica de edificios para vender piso en una noticia publicada en la seccion su vivienda de el diario el Mundo hace ya 7 años.
En principio se pueden vender vivienda sin que el edificio tenga la ITE pasada, La ITE se creó para velar por la seguridad de los inmuebles, pero esto tiene un precio que, en última instancia, tendrán que afrontar los vecinos de cada edificio afectado.

Segun afirma en el articulo de el suplemento su vivienda del mundo, el presidente del Consejo Superior de Notarios de aquella epoca Don José Aristónico García Sánchez afirma que si el comprador y el vendedor pactan sobre este tema, se refleja en la escritura, como ya se ha hecho en algún caso, es un indicio más de transparencia y, aunque no es obligatorio, sería positiva la obligatoriedad de reflejar en estos contratos las circunstancias reales de la finca.

En la misma noticia se dice que «Ya se están dando casos en la venta de viviendas en Madrid de segunda mano en los que, ante notario, se pregunta si el inmueble tiene pasada la ITE, porque tiene repercusión económica para el comprador», comenta Alfonso Garagorri, portavoz del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Me temo que la cuestion sera probar que la afirmacion de que el edificio de apartamentos tenia la ITE pasada realmente se hizo, cosa bastante dificil ya que segun usted mismo afirma, la agencia inmobiliaria " me comento que tenia la ITE pasada ", pero no existe prueba documental que pueda probarlo.

Si ademas de esto si tanto el contrato de arras como en la escritura publica contienen la tipica coletilla muy frecuente de " vende piso como cuerpo cierto " sera mas dificil todavia poder tener exito en la reclamacion.

Sin embargo he de reconocer mi desconocimiento sobre este tema concreto, por lo que le emplazo a consultar a un abogado especialista en defectos de construccion en Madrid a la mayor brevedad posible, ya que si fuera procedente una reclamacion por vicios ocultos, por estafa o por cualquier otro motivo conviene que cada paso que de sea bien asesorado por su abogado y procurador .

lunes, septiembre 08, 2008

Precios alquiler pisos VPP en Madrid, Vivienda alquiler VPP en Madrid

CONSULTA SOBRE PRECIOS DE PISOS DE ALQUILER EN MADRID DE VPP :

Hola, hemos alquilado 2 amigos y yo un piso de VPP, se trata de una vivienda en Madrid de unos 90 metros cuadrados en la zona de Rivas - Urbanizaciones. Estamos pagando 619 euros por el piso en alquiler + 55 euros de comunidad y agua. Mi pregunta es: para ser una casa de VPP ¿no es un poco excesivo, el precio que estamos pagando?

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE PRECIOS ALQUILER VIVIENDA MADRID VPP :

Los precios de los alquileres de viviendas en Madrid de VPP no pueden ponerlos libremente los propietarios de las casas, sino que existen unos precio maximo en el que se puede alquilar piso de VPP.

Salvo que haya una normativa posterior que actualizara los precios de pisos de alquiler de VPP en la comunidad de Madrid que desconozca ( estoy casi seguro de que hay una normativa mas especifica y actualizada ), sigue vigente esto ( a pesar que no estoy seguro de que resuelva sus dudas, puede ser d eutilidad para otros usuarios de este blog ), no obstante seria conveniente que informara mejor en las oficinas de la vivienda de la comunidad de Madrid o a traves de este enlace :

Nuevos precios VPP Comunidad Madrid

Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio


Orden 2863/2004, de 8 de noviembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se adecuan los precios máximos de venta de viviendas protegidas a lo dispuesto en el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio.


El Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, y se crean nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas, a través de su disposición adicional segunda ha establecido la nueva cuantía del precio básico a nivel nacional, y mediante la modificación del segundo párrafo del artículo 8 del citado Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, ha establecido unos nuevos porcentajes de incremento para los municipios declarados singulares de los Grupos 0 y A.

En cumplimiento de dicha normativa procede establecer los nuevos precios máximos de venta de las viviendas de nueva construcción de promoción privada sujetas a algún régimen de protección pública, es decir, la Vivienda de Protección Pública de la Comunidad de Madrid y la Vivienda Oficial de régimen especial, y aquellos que han de servir como referencia para la adquisición de otras viviendas existentes que sean viviendas libres en las condiciones establecidas por el artículo 23 del Real Decreto 1/2002.
La presente Orden incorpora la nueva zonificación del ámbito territorial de la Comunidad de Madrid derivada de la Orden 1001/2004, de 31 de marzo, del Ministerio de Fomento, por la que se declaraban nuevos municipios singulares a los efectos del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
En su virtud, en ejercicio de la competencia atribuida a la Comunidad de Madrid en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda por el artículo 26.1.4 del Estatuto de Autonomía y conforme con el artículo 8 del Decreto 61/2003, de 21 de noviembre; el artículo 7 del Decreto 227/2003, de 24 de noviembre; y el artículo 41 de la Ley 1/1983, de 13 de diciembre, de Gobierno y Administración de la Comunidad de Madrid.

DISPONGO

Artículo 1

Zonificación del ámbito territorial de la Comunidad de Madrid a efectos de determinación de los precios máximos de venta de las viviendas protegidas y de las viviendas existentes que sean viviendas libres

A efectos de determinar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas protegidas y de las viviendas existentes que sean viviendas libres se consideran las siguientes zonas:

a) Zona A, integrada por los siguientes municipios, calificados como singulares del grupo A: Alcobendas, Las Rozas de Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes.

A los efectos de la adquisición protegida en segundas o posteriores transmisiones de otras viviendas existentes que sean viviendas libres, el municipio de Madrid está calificado como singular del grupo 0.

b) Zona B, integrada por los siguientes municipios, calificados como singulares del grupo B: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de En medio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos del Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo, y Villaviciosa de Odón.

c) Zona C, integrada por los siguientes municipios, calificados como singulares del grupo C; Alpedrete, Camarma de Esteruelas, Collado Mediano, Daganzo, El Molar, Griñón, Hoyo de Manzanares, Loeches, Meco, Moralzarzal, San Agustín del Guadalix, Torrejón de la Calzada, y Valdetorres de Jarama.

d) Zona D, integrada por el resto de los municipios de la Comunidad de Madrid.


Artículo 2

Precios máximos de venta de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública

Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública se determinan multiplicando el precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil (establecido en 674,94 euros) por el coeficiente autonómico y, en su caso, por el coeficiente de municipio singular que se indica a continuación, y son los siguientes:

a) Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio:

Coeficiente Coeficiente Precios
Autonómico municipio máximos
Singular (euros)

Zona A..... 1,56 1,40 1.474,07
Zona B..... 1,56 1,20 1.263,49
Zona C..... 1,56 1,10 1.158,20
Zona D..... 1,56 1,00 1.052,91


b) Viviendas con Protección Pública para arrendamiento:


Coeficiente Coeficiente Precios
Autonómico municipio máximos
Singular (euros)

Zona A..... 1,25 1,40 1.181,15
Zona B..... 1,25 1,20 1.012,41
Zona C..... 1,25 1,10 928,04
Zona D..... 1,25 1,00 843,68


Dichos precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil serán de aplicación para determinar las rentas anuales iniciales máximas de tales viviendas, y las rentas anuales, iniciales máximas de las viviendas existentes libres que sean viviendas libres adquiridas para su cesión en alquiler por entidades sin ánimo de lucro, organismos públicos y sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, en las condiciones establecidas en el artículo 20.7 Real Decreto 1/2002.

c) Viviendas con Protección Oficial de régimen especial:

Coeficiente Coeficiente Precios
Autonómico municipio máximos
Singular (euros)

Zona A..... 1,125 1,40 1.063,03
Zona B..... 1,125 1,20 911,17
Zona C..... 1,125 1,10 835,24
Zona D..... 1,125 1,00 759,31


Artículo 3

Precios máximos de venta de las viviendas existentes que sean viviendas libres

Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil aplicables a la adquisición protegida de viviendas existentes que sean viviendas libres son los establecidos en la letra a) del artículo 2 de esta Orden, salvo que se trate de la adquisición protegida en segundas o posteriores transmisiones de vivienda libre sita en el municipio de Madrid, en cuyo caso, su precio máximo de venta será de 2.000,52 euros, que es el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil (establecido en 674,94 euros) por el coeficiente autonómico (1,56) y por el coeficiente de municipios singular (1,90).

Artículo 4

Aplicación de los precios máximos de venta

Los precios máximos de venta establecidos por la presente Orden serán aplicación únicamente a aquellas viviendas que se califiquen provisionalmente, obtengan el visado del contrato de opción de compra o de compraventa, para el caso de adquisición protegida de viviendas existente, o se arrienden con posterioridad a la entrada en vigor de la presente Orden.


DISPOSICONES ADICIONALES

Primera

El coeficiente multiplicativo corrector al que se refiere el artículo 5 del Decreto 11/2001, de 25 de enero, y el artículo 12.4 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, aplicable para la determinación de los niveles de ingresos familiares es de 0,80 para todas las Zonas, a excepción de la Zona D en que será aplicable el coeficiente 0,90.

Segunda

1. Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio calificadas al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, o Decreto 11/2001, de 25 de enero, y de las viviendas de promoción privada calificadas como Viviendas de Protección Oficial de régimen general acogidas al Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, en segundas o posteriores transmisiones, son los establecidos en la letra a) del artículo 2 de esta Orden.

2. Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas calificadas de Protección Oficial de promoción pública es el 80 por 100 del establecido para las Viviendas de Protección Oficial de régimen especial en la letra c) del artículo 2 de esta Orden. Dichos precios máximos serán igualmente de aplicación en las segundas o posteriores transmisiones de tales viviendas.



DISPOSICIÓN FINAL


La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.

Madrid, a 8 de noviembre de 2004.

Consulta Vivienda: Segregacion de terrenos y casas de obra nueva

CONSULTA SOBRE SEGREGACION DE TERRENOS Y CASAS DE OBRA NUEVA :

HOLA!!
Mi inquietud es que mi vecina de confianza me quiere vender la mitad de su terreno, ella tiene su casa en el fondo y me ofrece la parte de adelante para vender.
Mi duda es si legalmente se puede hacer eso y si me conviene porque quiero algo mio que este a mi nombre y no tener problemas futuros en caso de que me pase algo.
Por favor, agradeceria muchisimo su ayuda.
Muchas Gracias.

RESPUESTA A PREGUNTAS VIVIENDA:

Legalmente puede hacerlo siempre que el terreno sea susceptible de ser segregado y que la normativa urbanistica permita edificar viviendas en ese terreno, por ejemplo si tiene los metros cuadrados exigidos por la normativa, etc.

Desde luego seria un disparate edificar inmuebles en un terreno que no esta registrado a su nombre o en un terreno que por normativa urbanistica nuca podra construir su casa de obra nueva con todas las de la ley.

lunes, septiembre 01, 2008

Casas de Alquiler con opcion a compra e inscripcion registral en caso de embargo de viviendas

CONSULTA SOBRE VIVIENDAS DE ALQUILER CON OPCION DE COMPRA :

He alquilado una vivienda con opción de compra a 5 años. Me he enterado que empresa promotora, ha tenido problemas graves, y que posiblemente embarguen sus casas , entre ellas mi casa de alquiler con opción de compra. La pregunta es la siguiente: ¿si embargan el piso , en el caso de que puedan hacerlo, tengo que desalojar el inmueble? En el caso de que así suceda, ¿pierdo todo el dinero entregado a cuenta, en concepto de alquiler de vivienda ?

RESPUESTA A PREGUNTAS SOBRE VIVIENDA DE ALQUILER CON OPCION DE COMPRA :

Vamos a dividir la cuestion en 2 preguntas, una sobre la casas de alquiler y otra sobre las opciones de compra de inmuebles.

Con respecto al alquiler de viviendas la Ley de arrendamientos urbanos establece en su articulo 14 titulado Enajenación de la vivienda arrendada que " El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. "

Por lo que entiendo que aun en caso de que los pisos de la promotora fueran embargados no tendrian los inquilinos de los pisos de alquiler que desalojar las casas en nigun caso.

Con respecto a el dinero entregado a cuenta por el piso en alquiler , entiendo por la forma de plantear su pregunta que esta pactado en la opcion de compra que todo o parte de las rentas percibidas se deduriran del precio del apartamento en caso de que la opcion de compra llegara a ejecutarse.

En este caso, lo aconsejable seria inscribir en el registro de la propiedad la opcion de compra, o el alquiler con opcion de compra en el caso de que se trate de un unico documento , de todos modos la efectividad en la practica de esta medida es dudosa en caso de que sea un banco quien embargue la vivienda por impago de la hipoteca ya que en caso de salir a subasta tendra el banco un derecho preferente de cobro ( excepto si el banco hubiera concedido la hipoteca con posterioridad a la inscripcion registral del alquiler con opcion a compra, cosa mas que improbable ).

Solo en el caso de que el precio de la vivienda en venta mediante subasta judicial cubriera los importes reclamados por el banco podria usted cobrar su dinero del exceso sobrante, aunque normalmente en los casos de embargo lo mas frecuente es que el precio en subasta pagado por los pisos en venta ni siquiera cubran las deudas de hipoteca mas los gastos que conlleva el proceso judicial, intereses de demora etc.

No obstante, asesorese mejor mediante una simple consulta a un abogado en ejercicio por si tuviera una opinion mas fundada.