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lunes, septiembre 01, 2008

Casas de Alquiler con opcion a compra e inscripcion registral en caso de embargo de viviendas

CONSULTA SOBRE VIVIENDAS DE ALQUILER CON OPCION DE COMPRA :

He alquilado una vivienda con opción de compra a 5 años. Me he enterado que empresa promotora, ha tenido problemas graves, y que posiblemente embarguen sus casas , entre ellas mi casa de alquiler con opción de compra. La pregunta es la siguiente: ¿si embargan el piso , en el caso de que puedan hacerlo, tengo que desalojar el inmueble? En el caso de que así suceda, ¿pierdo todo el dinero entregado a cuenta, en concepto de alquiler de vivienda ?

RESPUESTA A PREGUNTAS SOBRE VIVIENDA DE ALQUILER CON OPCION DE COMPRA :

Vamos a dividir la cuestion en 2 preguntas, una sobre la casas de alquiler y otra sobre las opciones de compra de inmuebles.

Con respecto al alquiler de viviendas la Ley de arrendamientos urbanos establece en su articulo 14 titulado Enajenación de la vivienda arrendada que " El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. "

Por lo que entiendo que aun en caso de que los pisos de la promotora fueran embargados no tendrian los inquilinos de los pisos de alquiler que desalojar las casas en nigun caso.

Con respecto a el dinero entregado a cuenta por el piso en alquiler , entiendo por la forma de plantear su pregunta que esta pactado en la opcion de compra que todo o parte de las rentas percibidas se deduriran del precio del apartamento en caso de que la opcion de compra llegara a ejecutarse.

En este caso, lo aconsejable seria inscribir en el registro de la propiedad la opcion de compra, o el alquiler con opcion de compra en el caso de que se trate de un unico documento , de todos modos la efectividad en la practica de esta medida es dudosa en caso de que sea un banco quien embargue la vivienda por impago de la hipoteca ya que en caso de salir a subasta tendra el banco un derecho preferente de cobro ( excepto si el banco hubiera concedido la hipoteca con posterioridad a la inscripcion registral del alquiler con opcion a compra, cosa mas que improbable ).

Solo en el caso de que el precio de la vivienda en venta mediante subasta judicial cubriera los importes reclamados por el banco podria usted cobrar su dinero del exceso sobrante, aunque normalmente en los casos de embargo lo mas frecuente es que el precio en subasta pagado por los pisos en venta ni siquiera cubran las deudas de hipoteca mas los gastos que conlleva el proceso judicial, intereses de demora etc.

No obstante, asesorese mejor mediante una simple consulta a un abogado en ejercicio por si tuviera una opinion mas fundada.
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