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lunes, septiembre 29, 2008

Venta de casa rural y subrogacion en hipoteca , Vivienda habitual, Alquiler casas

CONSULTA SOBRE CASAS EN VENTA Y SUBROGACION HIPOTECA :

Buenas tardes,

He encontrado este foro mientras navegaba por internet (y su sección de dudas resueltas) en busca de respuestas. He encontrado soluciones parciales, y es por ello que me he decidido a enviarles este e-mail.

En marzo del pasado año (2007) adquirí una casa rural en régimen de vivienda habitual. Está en Segorbe (Castellon ), a 45kms de mi ciudad (Valencia) y era bastante barata (45.000€). Le hacía falta una reforma pero decidí dar el paso.

El caso es que algún tiempo después, por motivos laborales, me he visto en la necesidad de establecerme de forma permanente en Barcelona. Al principio era temporal pero hoy por hoy es un requisito para desempeñar mi trabajo. Han pasado unos meses y mi padre ha decidido quedarse con la casa , antes de que yo la venda a un extraño.

Según he leído, la movilidad laboral es una justificación para vender mi vivienda habitual sin haber residido 3 años en ella (mi caso). Mi padre tiene 58 años y no creo que le den una hipoteca por distintos motivos, y él me ha propuesto realizar una subrogación de la misma. Pero de esa forma, yo perdería todo lo pagado hasta ahora, incluidos gastos como el seguro obligatorio, le seguro que me protege de un Euribor excesivo, el seguro que pagué por si me quedaba en el paro, además de 2.000€ que adelanté en efectivo al anterior dueño. No quiero hacer negocio pero creo que sería justo al menos recuperar lo gastado.

Las preguntas son:

a) Para empezar, ¿hay algún problema legal que yo no haya tenido en cuenta para vender la vivienda o subrogar la hipoteca? Me he desgrabado los gastos hipotecarios, por eso pregunto.
b) ¿Puede hacerse una compraventa que sea una combinación de la subrogación + una cantidad extra? Y, ¿se consideran plusvalías de cara a la declaración de la renta en caso de subrogar?
c) ¿Sería mejor alquilar la casa ? Con esta opción yo sigo siendo el titular, y le alquilo la vivienda . Dejaría de ser mi vivienda habitual, pero no sería la suya tampoco, ya que la usan para ir en verano y fines de semana. ¿Tiene alguna ventaja para él esta opción?

En fin, son muchas preguntas, si alguien puede aconsejarme, le estaría muy agradecido.

Por último, al ser vivienda rural existen ayudas para rehabilitarla, pero, si la alquilo, ¿puede mi inquilino solicitar esas ayudas, o debo ser yo el que se haga cargo para ello? Las ayudas son bastante cuantiosas, llegando al 90% en algunos casos.

Muchísimas gracias por adelantado.

RESPUESTA A VENTA DE VIVIENDAS , SUBROGACION HIPOTECAS Y ALQUILER CASAS :

Como advierto en el apartado de enviar consulta y en otros muchos post,no estoy muy actualizado en cuanto al tema fiscal . No obstante publico su consulta por si algun asesor fiscal pudiera responder con mayor fundamento, aunque una consulta a un asesor fiscal es bastante barata y le sacara de dudas, por lo que le recomiendo que se asesore con un asesor fiscal.

Intentare responder alguna de sus preguntas pero insisto en que no tega fe ciega en mis respuestas.

Respecto a las viviendas en venta y subrogaciones de hipotecas si que es posible hacerlo sin ningun problema, lo que ocurre es que el banco debe autorizar dicha subrogacion en la hipoteca, por lo que es conveniente que antes de formalizar la escritura de venta y subrogacion pida autorizacion a su banco.

Tambien es posible solicitar al banco una ampliacion de la cuantia de la hipoteca en la que se subroga, esto puede hacerlo al tiempo de comprar vivienda y subrogarse o bien posteriormente.

Respecto a la plusvalia, nada tiene que ver la subrogacion con la venta de inmuebles, usted pagara la plusvalia en funcion de la diferencia de precio en que compra la vivienda y el que la vende, independientemente de que exista o no una subrogacion en la hipoteca.

Respecto a lo del alquiler de viviendas , no estoy muy seguro pero entiendo que si la alquila pierde su condicion de vivienda habitual.
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