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lunes, marzo 04, 2013

Incumplimiento de contrato de arras por muerte del vendedor o causa de fuerza mayor




      Consulta sobre incumplimiento de contrato de arras o señal por causas de fuerza mayor :


A finales de Octubre 2012, firmamos una entrega de arras de 10.000€ por la compra de un piso a través de una agencia inmobiliaria la cual, nos puso muchas prisas para firmar  ya que era de su interés dejar el piso vendido antes del 31-10-12.  Estas prisas venían por un compromiso al dueño que lo venderían en 30 días.
A los dos días de dicha entrega, fallece el titular y lo deja en herencia  a su hermana.  Este hombre, separado, tiene además dos hijos que no han heredado nada y tienen derecho a cobrar la legítima. 
Hemos de añadir que el piso era de protección oficial y no quedaba liberado hasta finales de Julio 2013. Este detalle fué ocultado por el agente inmobiliario pensando que el dueño pagaría los 4.000€ necesarios para liberar el piso y poder venderlo
La situación actual es la siguiente :
- El dueño del piso murió el 31-10-12, nosotros dimos 10.000€ de arras dos dias antes
- La agencia inmobiliaria oculta que el piso es de protección oficial y que no quedará liberado hasta el 23-07-13 a menos que la heredera pague 4.000€ para dejarlo libre.
- dejamos claro que nos urgía firmar la compra-venta antes de fin de 2012  por la desgravación hipotecaria, estamos en un piso de alquiler y el dinero de arras salió de una libreta de ahorro que daba intereses. Todo ello nos perjudica económicamente
- Ahora no se sabe nada de la aceptación de herencia por parte de la hermana del difunto.
- llevamos 5 meses sin noticias y la inmobiliaria dice que tengamos paciencia que estas cosas van lentas.
Preguntas :
¿ hay un plazo límite para que la persona que ha heredado el piso nos lo venda? me refiero si tiene derecho a esperarse hasta el 23-07-13 para no pagar los 4.000€ d protección oficial? Habrían pasado ya 9 meses de la firma de arras!!!
¿ Si no acepta la herencia,  quién devuelve el doble del valor de las arras? Por que está claro que si no hay dueño no podemos comprarlo.
Situación inverosímil donde las haya.
Gracias por la respuesta

 RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE INCUMPLIMIENTOS POR CAUSAS DE FUERZA MAYOR

En primer lugar hay que saber si se trata de ARRAS PENITENCIALES, en el caso que sean así los herederos se convierten automáticamente en OBLIGADOS (heredan bienes con sus derechos y obligaciones) al cumplimiento del contato en todos los términos que el mismo establezca, pero repito y muy importante es que venga perfectamente especificado que son arras penitenciales; hay otros tipos de arras en los que cabría interpretación judicial , en el de arras penitenciales la "pena" esta impuesta y aceptada por las partes, una se allana a perder las arras entregadas (comprador) y la otra a devolver el doble en el caso que no quiera una de las partes seguir con las condiciones y fechas del contato.
         Los herederos DEBEN actuar igual que si fueran una de las partes correspondientes firmantes del Cto. de Arras penitenciales, unos a devolver el doble (si no quieren seguir y son los herederos de los vendedores) y los otros a perder lo entregado(si son herederos de los compradores).

     Por lo tanto la solucion es notificar de forma fehaciente la mora en el cumplimiento del contrato y solicitar que se firme en un plazo determinado, en principio pueden hacer la adjudicacion de herencia y la compra-venta en el mismo acto en notaria.

      Respecto al tema de que sea VPO ¿ no habeis solicitado a la agencia inmobiliaria o habeis pedido vosotros mismos una copia simple ? En este blog avisamos por activa y por pasiva que ANTES de dejar una señal se debe ir al registro de la propiedad y solicitar una copia simple, en caso de que la venta sea a traves de una agencia inmobiliaria la profesionalidad de esta exigiria que se ocuparan de comprobar la situacion legal del inmueble que venden, al menos antes de aceptar una señal y entregarsela al vendedor.

   Esta es toda la informacion que puedo atreverme a dar con los datos disponibles ya que habria que leer detenidamente el contrato que habeis firmado.

    Mi consejo es que acudais a un abogado para que os asesore, este blog sirve para consultas mas genericas y en este caso teneis " un follon" que justifica asesosarse bien, me atrevo a recomendaros a este procurador de Madrid ya que me consta que se dedica a estos temas y ademas conoce a bastantes abogados especializados en derecho inmobiliario y os podra aconsejar el mejor para vuestro caso particular.

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