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lunes, febrero 18, 2013

Franquicias inmobiliarias y practicas dudosas : solicitar dinero al comprador para pasar ofertas al vendedor


 

    Algunas franquicias inmobiliarias solicitan a los compradores dinero para pasar ofertas a los vendedores, una practica de este tipo de agencias inmobiliarias calificada por la OCU como mas que dudosa.

      En opinion de inmobiliariabarreras.net el agente de la propiedad inmobiliaria tiene la obligacion de pasar a los vendedores las ofertas de los compradores sin que estos adelanten cantidad alguna, y solo en casos muy excepcionales se puede justificar esta practica que parece ser habitual en ciertas redes de franquicias inmobiliarias.

     Por ejemplo seria justificable solicitar una cantidad de dinero a un cliente concreto que anteriormente haya pasado a la inmobiliaria una o varias ofertas por otras viviendas y que una vez aceptadas las condiciones por el propietario hayan decidido no comprar, en este caso podria estar justificado solicitar una cantidad de dinero, aunque fuera simbolica, a fin de garantizar que el comprador se comprometa a comprar si la oferta es aceptada.

       Tambien algunos bancos que financian sus pisos al 100 % piden a las agencias inmobiliarias homologadas para vender sus pisos que soliciten a los compradores una cantidad simbolica a fin de realizar el estudio de solvencia del comprador, si bien con el compromiso del banco de devolver los 300 euros si el estudio de viabilidad no fuera favorable.

     En los caos mencionados y en algunos otros, siempre con caracter excepcional y nunca con carater general, se puede entender esta practica .

          Lo malo es que segun denuncia la OCU y algunos medios de comunicacion parece ser que algunas agencias inmobiliarias aplican de forma general esta practica dudosa.

  Franquicias como las agencias inmobiliarias tengotucasa y franquicias de redpiso son algunas de las citadas en una noticia publicada el el diario el Mundo como algunas de las que realizan este tipo de practicas dudosas , el articulo titulado SI QUIERES UN CHOLLO ADELANTA 3000 EUROS asegura que :

    ¿Quién es el cliente de una inmobiliaria: el vendedor de una vivienda o el comprador? ¿o los dos? Tradicionalmente, los agentes inmobiliarios se han limitado a cobrar una comisión al propietario por la venta del inmueble en función del montante final de la operación. Ahora, algunas agencias solicitan también dinero en prenda -unos 3.000 euros- a los compradores sólo por acceder a los 'chollos' que sirve el mercado.
Según varios contratos asociados a esta práctica a los que ha podido tener acceso Elmundo.es, varias inmobiliarias imponen a los potenciales compradores el adelanto de una suma de dinero para por realizar una oferta de al vendedor.
"Nosotros siempre devolvemos el dinero", asegura un comercial en la inmobiliaria TengoTuCasa
"No tiene sentido que, si yo intento comprar una casa, me pidan dinero por adelantado por hacer una oferta, con la escasez de compradores que hay", asegura Pablo, un comprador que rechazó firmar dos de esos contratos, concretamente de las agencias RedPiso y TengoTuCasa, ambas de Madrid. "En la inmobiliaria me dijeron que lo hacían para espantar a los cientos de personas que hacen contraofertas a la baja sin pretensiones reales de comprar", añade.
"Nosotros siempre devolvemos el dinero", asegura un comercial en la inmobiliaria TengoTuCasa, que gestiona en torno a 10 peticiones de este tipo al mes. En las agencias aseguran que "no se trata de un filtro" sino de "una garantía que ofrecemos a las dos partes. Si al cabo de 15 días la operación no se cierra reembolsamos el dinero al comprador", afirman.

'No queda claro'

A la vista de estos contratos, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) estima que la fórmula "es más que dudosa". "Jurídicamente los documentos son confusos, porque no queda claro quién firma como receptor de una suma de dinero adelantado 'como prueba de la intención de consumar el contrato'", asegura Ileana Izverniceanu, su portavoz.
"Mucha gente no realiza ofertas en firme y es una cuestión de seriedad hacia el vendedor de la vivienda"
Así, el dinero se paga a la agencia encargada de la venta quien, en teoría, se compromete a devolver el dinero si el propietario, auténtico vendedor, no acepta la venta. "Nadie mejor que nosotros, que somos los profesionales para asegurar que la operación se lleva a buen puerto", afirman en TengoTuCasa.
En Redpiso, una de las agencias que emplea esta fórmula, no se dan por aludidos por las advertencias de la OCU y aseguran que, hace tres años, retiraron algunas cláusulas de los documentos tras reunirse con la propia OCU. El documento que firma el potencial comprador que ofrece esta red de franquicias se convierte en un "contrato de arras o señal" y viene acompañado de otro que garantiza la devolución.
"Hay que asegurarse de que las agencias disponen de medios para devolver las cantidades anticipadas", asegura en la OCU, esa garantía debería ir respaldada o de un aval o de un seguro de responsabilidad civil. Esta última garantía es la ofrecen en TegoTuCasa, según los responsables de la empresa.
"Entendemos que el mercado está a la baja, y las reglas han cambiado", afirma Manuel Fernández, director financiero de RedPiso. "Pedimos un compromiso de compra porque mucha gente no realiza ofertas en firme yes una cuestión de seriedad hacia el vendedor de la vivienda".

Franquicias inmobiliarias 'más agresivas'

En la OCU, observan "un renacer de franquicias y oficinas de intermediación inmobiliaria, que llevan a cabo técnicas agresivas de comercialización, incluido el puerta a puerta".
El documento que ofrecen estas empresas supone que, "tras la oferta de compra, ésta se consumará", pero "junto al proponente que adelanta la suma, firma el vendedor". Pero, "¿quién es este vendedor?", se pregunta la OCU, que señala que, en su lugar, "debería decirse claramente que es la agencia quien se compromete a devolver el dinero adelantado si el vendedor -su cliente y propietario del piso- no acepta la oferta".
Según la organización, "esto no queda claro en este documento" como, en general, "no queda nada claro qué papel juega esta agencia de intermediación", que no figura como parte en el documento, "aunque este se hace en papel con su membrete".

Demasiadas preguntas sin respuesta

Para la OCU, la fórmula ofrece, en general, demasiadas dudas. "Las normas y la práctica inmobiliaria ya prevén precontratos, arras, comisiones de intermediarios... ¿Qué son entonces estos 3.000 euros? ¿Quién y por qué los paga? ¿A quién?".
Trasladamos la pregunta a Fernández de RedPiso, que asegura que el dinero se deposita en una cuenta diferente a la de la contabilidad de la empresa y no se toca. "Es un tema que consultamos expresamente con Hacienda", señala.
En la OCU insisten, "si el vendedor acepta la oferta, esa cifra adelantada pasa a ser parte del precio, en condición de arras penitenciales, que son aquellas que permiten a las partes desdecirse de su compromiso, perdiendo la cantidad el comprador o devolviéndola doblada si el que se retira es el vendedor".
Pero ¿qué pasa si el comprador se retira? En la práctica, "suponemos que en caso de aceptación, la agencia se quedará con esa suma, a cuenta de la comisión que haya pactado con el vendedor, pero en el documento firmado no se dice nada". En RedPiso lo niegan, "ese dinero no tiene nada que ver con la comisión pactada con el vendedor", alega Fernández.
Los contratos a los que en la OCU ha tenido acceso "no son claros", pues no definen "¿quién recibe el dinero?, ¿quién se compromete a devolverlo si no hay acuerdo? Los documentos aparecen firmados por 'el vendedor', pero se supone que se trata de una propuesta de oferta, que va a trasladarse al vendedor. Además, se hacen con papel con membrete de una agencia, pero en el texto esa agencia no se compromete a nada.


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