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martes, mayo 22, 2012

¿Fraude de ley de los bancos en las subastas de vivienda ?





No me atreveria a calificarlo de fraude de ley, pero desde luego es una practica que permite a los bancos eludir la normativa legal que les obliga a pagar el 60 & del valor de tasacion a la hora de adjudicarse los pisos que sean vivienda habitual de los ejecutados en las subastas judiciales.

Los pisos de bancos se adquieren asi en subasta por un precio menor de lo que el espiritu de la ley pretendia con el real decreto ley aprobado por el anterior gobierno

Tal y como explica idealista.com en su articulo la "triquiñuela" de la banca: sigue adjudicándose la vivienda habitual al 50% y no al 60% en subasta

En julio del año pasado el gobierno de josé luis rodríguez zapatero aprobó un real decreto ley con la intención de proteger a los hipotecados en apuros. así, elevó el precio al que el banco se puede adjudicar las viviendas habituales en caso de impago hipotecario, del 50% al 60%. sin embargo, la banca puede seguir adjudicándose las viviendas al 50% de su valor de tasación gracias a una "triquiñuela" legal

Desde que estalló la crisis inmobiliaria el número de viviendas embargadas y posteriormente subastadas no ha hecho más que aumentar y en la mayoría de las ocasiones las subastas quedan desiertas. por eso, siempre ha existido la polémica sobre el valor al que la banca se estaba quedando las viviendas tras las subastas desiertas. el año pasado el gobierno de zapatero intentó mejorar la situación subiendo el ratio del 50% al 60% del valor de tasación de la vivienda que se adjudica el ejecutante (normalmente las entidades financieras)

sin embargo, los bancos han encontrado otra vía legal para seguir adjudicándose las viviendas al 50% del valor de tasación y lo hacen recurriendo al artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil, tal y como denuncia andrés domínguez luelmo, catedrático de derecho civil de la universidad de valladolid.


El banco ejecutante necesita que puje un tercero, ya que el ejecutante no puede ser el único que puje en la subasta (artículo 647.2 de la lec), y tras ello mejorar la postura ofrecida por ese tercero. así que presenta a un tercero que es su propia filial inmobiliaria y de esta manera se queda todo en casa . la filial inmobiliaria puja, por ejemplo, un 48% y el banco un 50% (más un euro) y finalmente se adjudica la vivienda ejecutada por el 50% de su valor de tasación .

en resumidas cuentas, si la subasta queda desierta el banco sólo se la puede adjudicar por el 60% del valor de tasación, mientras que si cuenta con otro pujante, que es la sociedad filial, lo hace para quedarse la vivienda por el 50% y poco más del valor de tasación, siempre que su postura sea la mejor

andrés domínguez luelmo asegura que esta práctica supone burlar el espíritu de la última reforma. recuerda que “para evitarla bastaría con que se modificara el artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil y se estableciera que, también en este caso, el banco sólo se la podría adjudicar por el 60% del valor de tasación como mínimo”. reconoce que en los juzgados de valladolid esta práctica es común. en en el caso de las subastas de viviendas en Madrid madrid también lo es, según atestigua jaime álvarez, director de la revista “pública subasta”

un negocio redondo para la banca

además de burlar el decreto ley aprobado el año pasado, la banca juega con más ventajas frente a otros postores o subasteros. como norma general, cualquier persona física o jurídica que quiera pujar debe presentar un depósito, previamente, del 20% del valor de la vivienda (art. 669.1 de la lec). sin embargo, las filiales inmobiliarias de los bancos lo que hacen es presentar un aval bancario del propio banco ejecutante. “es decir que pagan 0 euros en depósito para participar en la subasta porque el banco les avala”, señala andrés domínguez luelmo

las ventajas no se acaban aquí. después de que el banco se adjudica la vivienda por el 50% y poco más del valor de tasación, lo que hace es ceder el remate a su filial inmobiliaria que al ser empresa, declarará pérdidas y además puede pedir la devolución del iva, algo que no puede hacer el banco o cualquier persona física
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