Pisos en venta embargados por bancos y honorarios de inmobiliarias

CONSULTA DE INMOBILIARIA SOBRE PISOS CON ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO Y DERECHO AL COBRO DE SUS HONORARIOS :

A quien corresponda:
Trataré de ser concisa esquematizando los procedimientos que se llevaron a cabo:
1) Vivienda con contrato de exclusividad. (Propietario necesita vender urgentemente su vivienda porque ya hacía 1 año y medio que no pagaba la hipoteca y aunque resulte extraño, aún no había recibido nota judicial.
2) Cliente interesado en su compra, en ese momento aparece en Nota Simple dos embargos, el de la hipoteca mencionado y otro Banco acreedor. Se le informa al comprador de todo y decide seguir con la operación, haciendo una oferta. Oferta que es trasladada a ambos Bancos, ya que el propietario no estaba en condiciones de decidir)
3) El Banco que no pertenece a la deuda hipotecaria, acepta de inmediato la reducción de su deuda y darla por cancelada el día de la escritura.
4) El Banco de la hipoteca, dilata la respuesta, demasiado tiempo.
5) Se les presenta al Banco los futuros compradores para asegurar su excelente perfil como nuevos clientes del Banco.
6) Casualmente, el Banco, a los pocos días, responde que no acepta la oferta y no da posibilidad de negociación con contraoferta. Cierra las puertas a la inmobiliaria.
7) Los compradores conocieron el Banco, su nombre y su director. Nos solicitan que les devolvamos la reserva ya que no pueden comprar la casa. Cosa que hacemos de inmediato, pero dejamos claro en la devolución por escrito, que si la casa se vende en la condiciones que ellos ofrecieron, serán los primeros en poder comprarla.
8) Aparece publicada la casa en el portal inmobiliario del Banco, al mismo precio que ellos habían ofertado.
9) Se los llama inmediatamente y nos responden, que ellos saben que es mentira, que ese no es el precio, que un “amigo” les dijo que va a salir mucho más caro y que así no la quieren. Se les propone hacer una nueva reserva con el precio en el que sale publicada. Responden que no.
10) La vendedora, nos llama y nos dice que le informaron que los clientes que yo les había vendido su casa, eran los que la querían comprar por el banco, es decir, el Banco, “nos roba” los clientes.
11) Dentro de la oferta que se había pasado al Banco estaban nuestros honorarios, oferta firmada por todas las partes.
12) La compra-venta se firmó ya hace un mes y medio. La vendedora aún se quedó con deudas y ella fue la que firmó la escritura (no estaba adjudicada al Banco)
13 ) Reclamamos nuestros honorarios a los compradores y se negaron.
Quien nos debe pagar? A quien debemos hacer juicio, si cabe?
Espero haber sido clara.
Desde ya , muchas gracias
Esperando vuestra respuesta, cordialmente

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE HONORARIOS INMOBILIARIA :

Tal como manifiesta en su consulta es el propietario del piso en venta el que firma un encargo de venta en exclusividad y el que se compromete al pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria, tambien es la que firma la escritura publica de compra-venta, por lo tanto parece claro que tendran que reclamar los honorarios de la agencia inmobiliaria al propietario de la vivienda. Aunque probablemente dada su situacion economica resulten insolventes.

El banco unicamente decide si acepta como cliente de la hipoteca al comprador, no puede decidir sobre si lo acepta como comprador o no, tampoco le vincula el encargo de venta en exclusiva firmado por un tercero.

En resumen, el banco, en mi opinion ha actuado conforme a ley, si bien es moralmente reprochable que negocie directamente con los clientes presentados por la agencia inmobiliaria.

Para sucesivas ocasiones quizas deberia añadir en las hojas de visita de sus pisos en venta que supongo que firman los compradores cuando visitan las casas en venta una coletilla de este estilo " Don xxxxxx ha visitado el piso acompañado por inmobiliaria xxxxx, los honorarios de la agencia inmobiliaria estan incluidos en el precio de venta y seran abonados por la parte vendedora de efectuarse la compra-venta, no obstante el vendedor se compromete a realizar todas las gestiones necesarias para realizar la compra-venta con la intermediacion de inmobiliaria x, en caso contrario acepta expresamente abonar los honorarios de la agencia inmobiliaria si resultaran impagados por la parte vendedora " .