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viernes, enero 15, 2010

Precios pisos alquiler segun el ine, Datos irreales en el instituto nacional de estadistica

Si tiene pensado alquilar piso y no sabe como estan evolucionando los precios de los alquileres no se fie de las datos del ine, instituto nacional de estadistica, sobre la subida de precios de los alquileres, ya que la partida de ipc de alquiler que muestra un alza del 1,8% y que los medios de comunicacion han difundido no refleja la realidad de los precios de los alquileres en la actualidad.

Los datos en los que se basa el instituto nacional de estadistica ( ine ) nada tienen que ver con la realidad por varias razones, la mas destacable es que utiliza para hacer sus estadisticas datos de viviendas de personas en paro a las que se les actualiza la renta de alquiler.

Por lo tanto analiza un mercado de alquileres que no es real ni esta actualizado, en primer lugar por que los precios no reflejan lo que se esta alquilando ahora, sino lo que se pagaba y lo que sube cuando se actualiza la renta, y en segundo lugar por que analiza los alquileres de los parados.

De hecho es imposible hacer un estudio serio de los precios de alquiler en España a nivel general sin caer en errores de bulto, seria necesario hacer un estudio ciudad por ciudad e incluso en las ciudades medianas a grandes el estudio deberia ser dividido por zonas , barrios y tipologias de la edificacion.

Hacer una media posteriormente de estos datos,como normalmente hacen cuando realizan estadisticas es simple y llanamente inducir a error, ya que por ejemplo los alquileres en zonas de veraneo y costa donde los precios de alquiler han caido con fuerza debido a la bajada del turismo ( lo que afecta a los alquileres anuales tambien )y a que salen en alquiler los pisos que no se venden.

Mientras en el caso de alquileres en Madrid , hay que diferenciar por zonas y barrios el mercado de alquileres, por ejemplo en la zona sur de Madrid los precios de los alquileres han tenido fuertes descensos tambien por que no se vende nada, por que los posibles arrendatarios estan en una situacion economica muy complicada con altas tasas de paro etc etc, mientras que en las zonas de pisos de alquiler de lujo, como el eje Castellana, el barrio de Salamanca o Jeronimos los precios se han sostenido bastante, si bien tampoco han subido como podria deducirse de los datos del ine.

Incluso dentro de Madrid, habria una tercera diferenciacion, me refiero a los barrios de nueva construccion como Sanchinarro o Las Tablas donde a pesar de que se trata de viviendas nuevas en perfecto estado y no ser una zona marginal o de bajo poder adquisitivo de la poblacion los precios son mucho mas bajos de lo que normalmente seria normal,debido a una gran sobreoferta consecuencia directa del exceso de construccion, lo que ha provocado que muchos compradores de viviendas nuevas sobre plano que pensaban revender se hayan quedado atrapados y utilicen el alquiler para poder soportar los cvostes de las hipotecas hasta que estos barrios nuevos se consoliden y el mercado de la venta de pisos en Madrid se reactive, cosa improbable a corto plazo ya que los precios a los que se vendio en esas zonas estan por encima de los precios de mercado actuales.

En ciudades medianas habria que hacer un estudio ciudad por ciudad, pero por ejemplo los alquileres en Vigo apenas han sufrido variacion y en cualquier caso se podria decir que los precios de los alquileres en Vigo han bajado en el ultimo año o al menos cuesta mas tiempo alquilarlos al mismo precio que el año anterior.

En resumen, puede decirse que los precios de los alquileres hasta ahora no han subido a nivel general y que dependiendo de la ciudad y de las zonas o bien han bajado considerablemente o bien se han mantenido en el mejor de los casos.
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