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domingo, octubre 25, 2009

Subastas de pisos : Precio inicial en subastas de inmuebles

Interesante consulta sobre como se fija el precio de salida de un piso para proceder a su subasta que nos remite un usuario que teme que su banco le subaste su piso por no poder pagar su hipoteca debido a la crisis.

CONSULTA : criterios que mantiene una subasta para poner el precio de salida de un inmueble :

Estimados Sres., me dirijo a ustedes con el propósito de que me aclaren unas dudas que tengo si se llegará a ejecutar el embargo de mi casa, por impago de la hipoteca. Actualmente, sumergidos y ahogados por la crisis , he incumplido en el pago de mi hipoteca por tercer mes consecutivo. Mi hipoteca asciende a 142.000 euros y la tasación que realizó el perito hace unos ocho años fue de 260.000 euros, y mi pregunta es la siguiente: ¿Si el banco nos embarga la casa y la pone en subasta, que precio inicial de salida tendría la misma? ¿El de la deuda bancaria, el de la tasación antigua, o se haría una tasación actual? Si se subastara, nosotros obtendríamos algún beneficio de la subasta.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE PRECIO DE SALIDA EN SUBASTAS INMOBILIARIAS :

El precio de salida establecido cuando un banco dedice ejecutar la hipoteca por impago y subastar el piso es el precio que determino la tasacion de la vivienda que se hizo en el momento previo a la firma de la hipoteca, en su caso, serian los 260.000 euros.

No obstante debe tener en cuenta la posibilidad, muy frecuente en tiempos de crisis, de que la primera subasta quede desierta, es decir, que ningun comprador puje en la subasta por ese precio minimo, en cuyo caso se procederia a una segunda subasta, en el que el pre3cio de saliuda se reduciria casi un tercio, y en caso de que la segunda subasta quedara tambien desierta, se procederia a una tercera subasta del piso, esta vez sin precio minimo, es decir, se venderia por la puja mayor que se hiciera en la subasta.

Respecto a la segunda consulta,sobre si ustedes obtendrian algun beneficio de la subasta, la respuesta es depende, primero cobraria el banco y el resto de los acreedores si los hubiera y en caso de sobrar dinero le seria entregado a usted.

Lo que ocurre es que el banco no solo cobraria esos 142000 euros que tiene usted de capital pendiente, sino tambien los intereses de demora y los gastos derivados del proceso judicial, con lo que la cifra adeudada podria casi duplicarse. Por otro lado, es improbable que nadie subaste mas de lo que se debe, ya que al acudir a una subasta el comprador asume riesgos que no asume al comprar una vivienda en el mercado libre, como por ejemplo que normalmente no puede ver el piso que compra, por lo tanto las pujas suelen ser muy bajas.

Mi consejo es que no se esconda del banco, que de la cara, que el banco vea un interes de su parte en resolver el problema, propongales poner la vivienda en venta en un precio muy barato a cambio de que le den un poco de tiempo antes de proceder a subastar su casa, hagales ver que asume las perdidas que sean necesarias para resolver el pago de la hipoteca. Siempre sera mejor que lo venda usted de forma particular o a traves de una agencia inmobiliaria de forma que el comprador pueda ver el piso antes de comprar.

Ponga un precio muy inferir al que vea en los anuncios de pisos similares al suyo, recuerde que no tiene tiempo para negociaciones y que si no lo vende antes de que le subasten su vivienda probablemente no va a recuperar ni un euro.
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