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lunes, septiembre 14, 2009

Comprar piso, Comprar chollos : Consejos para saber cuando comprar y vender pisos

Parece que empiezan las dudas de muchos sobre si es el momento o no de comprar piso, ¿ como saber cuando debemos comprar o vender nuestro piso ? aqui daremos unos sencillos consejos a seguir para no equivocarse en el complicado mercado inmobiliario.

En primer lugar vamos a mencionar unos principios basicos bastante utilizados en casi todos los mercados, tanto en el mercado inmobiliario, como en bolsa como en cualquier tipo de inversion, se trata de los tipicos topicos que casi todo el mundo conoce, pero que en la practica no son tan faciles de aplicar y de hecho solo una minoria lo hace, son los pocos que ganan dinero casi siempre y que no suelen perder casi nunca :

CONSEJOS PARA COMPRAR PISO :

1.- Nunca comprar por encima de tus posibilidades : es muy tipico que los inversores vayan corriendo detras del mercado y que tras algunos exitos puntuales se den un batacazo monumental, normalmente esto lo provoca la avaricia, empezamos invirtiendo de un modo razonable y los exitos nos hacen perder la cabeza, pensamos que siempre nos saldra bien y nos endeudamos por encima de nuestras posibilidades, de modo que con un solo error perdemos no solo los beneficios obtenidos en anteriores operaciones sino todo o buena parte del capital inicial que invertimos.

2.- Comprar cuando todos venden y vender cuando todos compran : tambien normalmente la gente invierte por simpatia o por contagio de lo que establecen las corrientes de mercado, es tipico de este tipo de inversores que siempre lleguen tarde y pierdan su dinero cuando la piramide se desmorona.
De hecho en la bolsa los analistas interpretan los datos del sentimiento de mercado en sentido inverso al de los resultados de las encuestas, por ejemplo si hay una mayoria de alcistas lo previsible es que el mercado bursatil baje a medio plazo, mientras que si la mayoria son bajistas lo probable es que el mercado bursatil suba a medio plazo.

En el mercado inmobiliario pasa exactamente lo mismo, cuando todos venden los precios de los inmuebles se desploman hasta tocar suelo, momento ideal para comprar piso, tenemos mucha oferta a buenos precios y vendedores con panico dispuestos a aceptar ofertas a la baja.

3.- La ultima peseta que la gane otro : esa premisa tan utilizada en bolsa tambien es perfectamente aplicable al mercado de viviendas, aun a riesgo de dejar de ganar dinero y tirarnos de los pelos, siendo conservador en nuestros planteamientos podremos ganar menos pero es dificil que perdamos.

Esto es aplicable tanto en mercados alcistas como bajistas, si esperamos a vender a que este en maximos corremos el riesgo de que el mercado se de la vuelta, que pensemos que es cosa temporal y que aguantemos hasta que la inversion se convierte en negativa.

Si esperamos a comprar cuando el mercado es bajista ocurre exactamente lo mismo.

El problema esta en saber cuando es el momento exacto para entrar o salir del mercado, osea cuando comprar o cuando vender, lamentablemente no somos adivinos de bola de cristal y nos equivocamos todos, por eso la cuestion no es tanto saber si es el mejor momento para comprar o vender, sino saber cual es nuestro mejor momento para hacerlo.

Me explico, cuando compramos o vendemos debemos ser escrupulosos en nuestros planteamientos y saber de antemano que esperamos de nuestra inversion, llegado el momento en que nuestras expectativas se cumplen debemos ejecutar inmediatamente las ordenes de compra o venta, sin que la codicia o el miedo nos hagan variar nuestros planteamientos iniciales.

En el caso especifico de los pisos y de este momento de mercado tenemos muy claro como se debe actuar, el mercado esta tocando fondo o muy cerca del suelo, por lo tanto ya debemos empezar a espiar el mercado con regularidad,cotejar los precios historicos con los precios actuales, comprobar las rebajas de precio reales y sobre todo ser selectivo al elegir que comprar y hacerlo sin prisas, tenemos tiempo, el mercado de la vivienda rara vez se da la vuelta en poco tiempo.

Solo si vemos que conseguimos encontrar un piso que esta sensiblemente mas barato que los pisos similares de la zona debemos decidirnos, sin miedo a que puedan bajar un poco mas, el ultimo duro que lo gane otro, no pasa nada si invertimos a medio largo plazo y no sobrepasamos nuestra capacidad de endeudamiento.

Si no lo tenemos claro, esperar y seguir viendo, ya aparecera el piso que buscamos para cumplir nuestras expectativas, siempre y cuando nuestras espectativas no sean fantasiosas o irreales, en ese caso pagaremos nuestro error entrando tarde y perdiendo una buena parte de los beneficios, o aun peor, si nos decidimos a comprar casa cuando ya los demas han comprado probablemente estemos comprando caro y la probabilidades de entrar en zonas de preciso de riesgo arrastrados por el mercado son mucho mayores.

Quede claro que no esperamos en 2010 una subida de precios de las viviendas sino todo lo contrario, pensamos que veremos los precios minimos en muchos casos puntuales, no asi en el mercado general, el de los anuncios de viviendas en portales inmobiliarios y prensa.
Si no sabe que hacer por falta de experiencia asesorese por un profesional para elegir el piso que mas se adapte a su perfil y a sus posibilidades, gracias a la crisis las pocas agencias inmobiliarias que quedan abiertas suelen tener al frente a verdaderos profesionales, al contrario de lo que ocurria en los años precedentes donde el mercado inmobiliario se vio invadido por inexpertos muy atrevidos en su ignorancia que llevaron a la ruina a muchos incautos, muy especialmente las cadenas de franquicias inmobiliarias, que por fortuna el propio mercado se ha encargo de eliminar.

Un buen agente de la propiedad inmobiliaria puede ayudarle a diferenciar el grano de la paja en un mercado convulso donde no es facil distinguir los pisos chollos de los que no lo son por un exceso de oferta, osea que los arboles puede que no nos dejen ver el bosque, los agentes inmobiliarios, ojo los verdaderos agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados, estan dia a dia en el mercado y analizan su oferta de viviendas por zonas, por lo que saben cuales son las mejores oportunidades en determinadas zonas, precios y caracteristicas.

Si lo que queremos es vender son aplicables los mismos consejos que para comprar, puntualizando que debe ser consciente de que esta en un momento muy dificil y que solo debe vender si realmente tiene necesidad de hacerlo o si por motivos personales va a cambiar de vivienda.

Si se ve obligado a vender por cuestiones economicas, no corra detras del mercado bajando el precio poco a poco segun lo hacen sus vecinos, piense que ellos tampoco consiguen vender, por lo que solo conseguira alargar el plazo de venta y acabara vendiendo en el peor momento, justo cuando el mercado se de la vuelta y los oprecios dejen de caer, es mejor que acuda a un profesional que le asesore sobre cual es el precio real de venta en el momento en que va a vender, no se fie de los precios de lso anuncios, son irreales y cada dia hay mas por que no se venden, solo vende una minoria que pone un precio adaptado a la realidad del mercado.

Si vende para cambiar de casa lo tiene mucho mas facil, le costara vender pero le sera muy facil comprar, por eso nunca compre antes de tener vendido su piso, o al menos tener una señal que pueda utilizar para comprar a su vez el otro piso. No tenga miedo ni pena por que vende su piso muy barato lo que deja de ganar al vender su piso lo recuperara al compra barato tambien, lo ideal es encargar la gestion de venta a un agente de la propiedad inmobiliaria y cuando se lo tenga vendido que ya tenga una preseleccion de pisos que se adecuen a lo que quiere comprar.
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