CONSULTA SOBRE OBRAS EN APARTAMENTOS DE ALQUILER :
Hola , tengo un apartamento alquilado en un edificio de apartamentos de 9 alturas, yo vivo en el tercer piso. Resulta que hay problemas en los pisos mas altos para que llegue el agua, llega pero con muy poca fuerza.
La comunidad ha decidido cambiar la caldera, tuberias y otras cosas de toda la casa sin decirme nada. El problema es que segun me dice el propietario nos van a tener que cortar el agua un monton de veces a todas las casas durante el tiempo que duren las obras, durante los dos meses que llevan trabajando me cortan el agua casi todos los dias justo cuando yo salgo por la mañana a trabajar y no me puedo duchar casi nunca.
Mis consultas son :
1 ) ¿ tengo que aguantar todas las molestias sin mas ?
2) ¿ puedo dejar de pagar el alquiler mientras no acaben las obras ?
3 )¿ no deberia el propietario avisar a los inquilinos de los inmuebles alquilados de que iban a empezar las obras ?
4)¿ Si quiero dejar la vivienda que me puede pasar ? tengo un contrato de vivienda al que le faltan todavia 7 meses y me temo que queda bastante aun para que terminen.
Gracias por anticipado por responder a mi consulta y le agradeceria que me respondiera a todas mis preguntas.
RESPUESTA A CONSULTA SOBRE OBRAS EN PISOS DE ALQUILER :
1)La ley de arrendamientos urbanos en su articulo 21.2 estable con respecto a este tema que " Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado ".
Por lo tanto, en este caso puede entenderse que usted se ve privado, al menos parcialmente del uso de su baño, y probablemente de la cocina.
Tambien establece el articulo 22.1 " 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. "
2) Entiendo que no puede dejar de pagar el alquiler, pero como le decia en su pregunta nº 1 " Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado ".
Osea que puede pedir una reduccion de la renta, ya que la obra lleva ya 2 meses y se ve privado del uso de una parte del inmueble.
3) No solo deberia avisarle, sino que en principio en el alquiler de apartamentos el propietario no podria haber iniciado las obras sin previa notificacion.
Asi lo establece la LAU en su art 22.2 " El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. "
4) Puede rescindir el contrato de alquiler de vivienda ya que no le han notificado por escrito el incio de las obras como obiga el art 22 " el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada" . No parece irrelevante en viviendas en alquiler el hecho de no tener agua durante tanto tiempo.
sábado, agosto 30, 2008
viernes, agosto 29, 2008
Comprar Casas, chalet adosado en suelo rustico sin licencia
Consulta sobre comprar casa construida en suelo rustico :
Hola buenos días, les escribo para ver si me pueden indicar los pasos a seguir en las siguientes circunstancias:
Me compre un chalet adosado en Pedrezuela, ahora nos lo van a entregar la vivienda y al hablar con el banco para el tema de la hipoteca nos informa que la tasadora dice que el inmueble está construida en suelo rústico. He comprobado que efectivamente el suelo no es urbano, aunque en el nuevo Plan ya figura como urbano.
El promotor dice que tiene la Licencia de Obra en regla.
¿Qué hago?
Muchas gracias y un saludo
Respuesta: No entendemos muy bien como pueden haber terminado de construir las casas en suelo rustico, ni como pudo el promotor obtener la licencia de obras antes de que estuviera aprobado el nuevo plan que cambio el uso del suelo de rustico a urbano, salvo que dicho plan ya este aprobado y se haya obtenido la licencia de obras posteriormente.
No obstante, de momento puede solicitar al promotor que le facilite una copia de la licencia de obras que dice tener y posteriormente acudir a su ayuntamiento a comprobar el uso del suelo sobre el que se ha construido.
En cualquier caso, antes de escriturar el promotor debera obtener y facilitarle tanto las licencia de obras como la cedula de habitabilidad.
Cabe la posibilidad de que efectivamente se haya hecho el cambio de uso y que el ayuntamiento haya otorgado la licencia de obras, y que sin embargo todavia en el registro aparezca el suelo como rustico por estar en tramite registral los cambios producidos.
El promotor y el ayuntamiento estan obligados a facilitarle toda la informacion que necesite antes de escriturar.
Por otro lado, a la hora de comprar piso tiene en los servicios juridicos del banco a su mejor aliado, ya que no financian los pisos en venta hasta tener toda la documentacion en regla, ya que al fin y al cabo los pisos son la mayor garantia de cobro que tienen.
Hola buenos días, les escribo para ver si me pueden indicar los pasos a seguir en las siguientes circunstancias:
Me compre un chalet adosado en Pedrezuela, ahora nos lo van a entregar la vivienda y al hablar con el banco para el tema de la hipoteca nos informa que la tasadora dice que el inmueble está construida en suelo rústico. He comprobado que efectivamente el suelo no es urbano, aunque en el nuevo Plan ya figura como urbano.
El promotor dice que tiene la Licencia de Obra en regla.
¿Qué hago?
Muchas gracias y un saludo
Respuesta: No entendemos muy bien como pueden haber terminado de construir las casas en suelo rustico, ni como pudo el promotor obtener la licencia de obras antes de que estuviera aprobado el nuevo plan que cambio el uso del suelo de rustico a urbano, salvo que dicho plan ya este aprobado y se haya obtenido la licencia de obras posteriormente.
No obstante, de momento puede solicitar al promotor que le facilite una copia de la licencia de obras que dice tener y posteriormente acudir a su ayuntamiento a comprobar el uso del suelo sobre el que se ha construido.
En cualquier caso, antes de escriturar el promotor debera obtener y facilitarle tanto las licencia de obras como la cedula de habitabilidad.
Cabe la posibilidad de que efectivamente se haya hecho el cambio de uso y que el ayuntamiento haya otorgado la licencia de obras, y que sin embargo todavia en el registro aparezca el suelo como rustico por estar en tramite registral los cambios producidos.
El promotor y el ayuntamiento estan obligados a facilitarle toda la informacion que necesite antes de escriturar.
Por otro lado, a la hora de comprar piso tiene en los servicios juridicos del banco a su mejor aliado, ya que no financian los pisos en venta hasta tener toda la documentacion en regla, ya que al fin y al cabo los pisos son la mayor garantia de cobro que tienen.
jueves, agosto 28, 2008
Construcciones ilegales en casas Vpo
CONSULTA SOBRE LEGALIDAD DE CONSTRUCCION:
QUERIDOS AMIGOS
He tenido la suerte de encontrar su fantástico blog por el que primeramente quería felicitarles ya que con una sencillez y claridad impecable da un asesoramiento y una ayuda increible. Sin embargo, no he encontrado entre sus numerosos apartados la respuesta a mi duda actual.
Les planteo el pequeño problema que tengo y si tienen a bien me gustaría contar con su asesoramiento:
En 2005 compre una vivienda VPO cuya antiguedad era del año 1983 (el antiguo propietario la compró en 1984). Este inmueble además de la propia casa tenia un pequeño terreno (llamemosle corralito) que a mí no me interesaba puesto que estaba separado de la casa - les adjunto un dibujito simple para que lo vean -, de modo que no lo compre a los propietarios y decidi comprar casa solamente y no el corralito.
Este corralito poco después lo compro un vecino cuya piso estaba cerca y le interesaba para guardar su coche. Hasta ahí muy bien.
Yo entiendo que los corralitos al igual que las viviendas lógicamente está sujeto a las condiciones de la VPO que creo no se pierden hasta pasados 30 años ; es decir, en 2013; fecha en que la vivienda ya se considera libre.
Los tres corrales que hay a lo largo de la calle guardan las mismas condiciones: las paredes no tienen mucha altura, no están cubiertos o si lo están solamente en una parte ... El corral que comentamos es el central.
La cuestion es que el propietario de dicho corral ha tirado la entrada y picado paredes y solado al parecer con la intención de levantar varias alturas, lo cual a mi vecino A y a mi misma nos quitaria luz y vistas; a mi vecino respecto de su corral y a mi respecto de dos ventanas.
La cuestión es si puede edificar en un terreno de estas condiciones...
Desconozco como esta redactada la escritura de dicha parcelita, pero quiero imaginar que tratandose de viviendas de proteccion oficial al menos tendria que esperar a que se liberalizara pasados los 30 años ¿no es así?
Mil gracias por su atención
Un abrazo
Pilar
RESPUESTA A CONSULTA CONSTRUCCION ILEGAL:
Estimada Pilar, en su consulta se mezclan bastantes conceptos distintos, que a priori y a falta de tener en mi poder los documentos necesarios para emitir una opinion fundada, me inducen a pensar que la construccion es mas que probablemente ilegal por varias razones : En primer lugar por que supongo ( no tengo la calificacion urbanistica para poder asegurarlo, pero es muy probable ) que el corralito al que se refiere no es edificable para el uso de vivienda, y en segundo lugar por que es muy dudoso que un particular pueda obtener una licencia de obras en un edificio de pisos de proteccion oficial tocando elementos comunes como muros etc.
Una forma rapida y sencilla de aclarar sus dudas es acudir a las oficinas de la vivienda de su comunidad e informarse de la calificacion urbanistica de ese suelo y de si tiene la oportuna licencia de obras para realizar las modificaciones que me comenta.
Si esta construyendo ilegalmente, cosa mas que probable, puede poner en ese mismo momento en conocimiento de la oficina de la vivienda las irregularidades cometidas. Cuanto mas rapido actue mejor, ya que si es ilegal la construccion, en cuanto un inspector lo compruebe, paralizara las obras preventivamente y obligara al infractor a reponer las cosas a su estado original.
Por ultimo es aconsejable que consiga fotos y planos del patio en su estado original y que vaya hacienfotos de la evolucion de las obras, de modo que quede probado que son obras recientes y que efectivamente se han hecho modificaciones.
QUERIDOS AMIGOS
He tenido la suerte de encontrar su fantástico blog por el que primeramente quería felicitarles ya que con una sencillez y claridad impecable da un asesoramiento y una ayuda increible. Sin embargo, no he encontrado entre sus numerosos apartados la respuesta a mi duda actual.
Les planteo el pequeño problema que tengo y si tienen a bien me gustaría contar con su asesoramiento:
En 2005 compre una vivienda VPO cuya antiguedad era del año 1983 (el antiguo propietario la compró en 1984). Este inmueble además de la propia casa tenia un pequeño terreno (llamemosle corralito) que a mí no me interesaba puesto que estaba separado de la casa - les adjunto un dibujito simple para que lo vean -, de modo que no lo compre a los propietarios y decidi comprar casa solamente y no el corralito.
Este corralito poco después lo compro un vecino cuya piso estaba cerca y le interesaba para guardar su coche. Hasta ahí muy bien.
Yo entiendo que los corralitos al igual que las viviendas lógicamente está sujeto a las condiciones de la VPO que creo no se pierden hasta pasados 30 años ; es decir, en 2013; fecha en que la vivienda ya se considera libre.
Los tres corrales que hay a lo largo de la calle guardan las mismas condiciones: las paredes no tienen mucha altura, no están cubiertos o si lo están solamente en una parte ... El corral que comentamos es el central.
La cuestion es que el propietario de dicho corral ha tirado la entrada y picado paredes y solado al parecer con la intención de levantar varias alturas, lo cual a mi vecino A y a mi misma nos quitaria luz y vistas; a mi vecino respecto de su corral y a mi respecto de dos ventanas.
La cuestión es si puede edificar en un terreno de estas condiciones...
Desconozco como esta redactada la escritura de dicha parcelita, pero quiero imaginar que tratandose de viviendas de proteccion oficial al menos tendria que esperar a que se liberalizara pasados los 30 años ¿no es así?
Mil gracias por su atención
Un abrazo
Pilar
RESPUESTA A CONSULTA CONSTRUCCION ILEGAL:
Estimada Pilar, en su consulta se mezclan bastantes conceptos distintos, que a priori y a falta de tener en mi poder los documentos necesarios para emitir una opinion fundada, me inducen a pensar que la construccion es mas que probablemente ilegal por varias razones : En primer lugar por que supongo ( no tengo la calificacion urbanistica para poder asegurarlo, pero es muy probable ) que el corralito al que se refiere no es edificable para el uso de vivienda, y en segundo lugar por que es muy dudoso que un particular pueda obtener una licencia de obras en un edificio de pisos de proteccion oficial tocando elementos comunes como muros etc.
Una forma rapida y sencilla de aclarar sus dudas es acudir a las oficinas de la vivienda de su comunidad e informarse de la calificacion urbanistica de ese suelo y de si tiene la oportuna licencia de obras para realizar las modificaciones que me comenta.
Si esta construyendo ilegalmente, cosa mas que probable, puede poner en ese mismo momento en conocimiento de la oficina de la vivienda las irregularidades cometidas. Cuanto mas rapido actue mejor, ya que si es ilegal la construccion, en cuanto un inspector lo compruebe, paralizara las obras preventivamente y obligara al infractor a reponer las cosas a su estado original.
Por ultimo es aconsejable que consiga fotos y planos del patio en su estado original y que vaya hacienfotos de la evolucion de las obras, de modo que quede probado que son obras recientes y que efectivamente se han hecho modificaciones.
miércoles, agosto 27, 2008
Venta de piso de divorciados, pisos en venta de dos titulares
CONSULTA DESDE BARCELONA:
Barcelona 20 de julio del 2008
Hola. Me dirijo a ustedes para realizar una consulta. Espero puedan ayudarme satisfactoriamente.
Yo planeaba comprar piso a un matrimonio que se esta divorciando en la localidad de Sant Boi de Llobregat en Barcelona. Tenia un contrato de arras firmado con la inmobiliaria que me lo vende por valor de 10 000 euros que vencía el 22 de junio del 2008.
El banco se demoraba en concederme la hipoteca, por ese motivo antes de la fecha de vencimiento de las arras yo hable con el agente de la inmobiliaria y le pedí una extensión del contrato por 15 días, el estuvo de acuerdo por lo que pague 1500 euros mas en una transferencia bancaria, donde se especifica que el dinero se transfiere para hacer una extensión del plazo, pero no firmamos ningún documento adicional ya que el estaba de viaje en ese momento y al regresar de este ya tenia aprobada la hipoteca por el banco popular.
Fijamos la fecha de firma para el día 5 y luego para el 9 de julio, este día llaman y comunican que la dueña del piso ya no quiere vender.
El director del banco llama a la inmobiliaria y al abogado del marido y acuerdan comunicarles a la chica y sus abogados que nos reuniremos todas las partes en el banco el día 23 de julio para negociar y convencer a esta de que venda. Pero solo se presenta el abogado del marido, el agente de la inmobiliaria y yo.
El abogado del marido dice que ellos no tienen contacto con esta chica, no quiere facilitar su nombre ni dirección, por lo que considero que esta entorpeciendo la negociación además dice que hemos perdido las arras ya que el contrato estaba vencido.
Que me aconseja que haga?
En espera de su buena acogida.
RESPUESTA A SU CONSULTA :
En primer lugar y dada la cuantia de la cuestion a tratar lo primero que debe hacer es solcitar la ayuda de un abogado ya que sin leer el contrato que usted firmo no es posible asesorarle adecuadamente. No obstante, en principio tiene usted bastantes posibilidades de forzar que la venta se produzca o de que le devuelvan las arras duplicadas por varios motivos :
En primer lugar por que como ya hemos explicado en otros articulos de este blog de consulta inmobiliaria, para que haya un incumplimiento del contrato de arras se exige una notificacion fehaciente conminandole a firmar la escritura publica.
Por otro lado, no se si el contrato de arras lo han firmado ambos copropietarios o solo uno de ellos, y en este ultimo caso si lo hizo con poder y consentimiento de la otra parte o no.
Por ultimo, la agencia inmobiliaria deberia tener un mandato o encargo de venta firmado por ambos o por uno de ellos con el consentimiento del otro, ya que en caso contrario el que firmo sin consentimiento tendria que asumir su responsabilidad.
En resumen, mi consejo es que acuda cuanto antes a un abogado y que no haga ninguna gestion por su cuenta, especialmente enviar escritos a la otra parte, sin asesorarse previamente.
A priori,parece que bien asesorado tiene usted bastantes posibilidades de resolver su problema satisfactoriamente, si bien debe tener en cuenta que no puedo tener los datos suficientes para emitir una opinion fundada.
No se si usted acude a inmobiliarias representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria o a otro tipo de agencias inmobiliarias que en algunos casos no tienen la suficiente capacitacion para asesorar debidamente a sus clientes.
A la hora de comprar casa es aconsejable informarse de que tipo de agencia inmobiliaria le asesora ( es posible que su agencia haga todo correctamente, solo es un consejo para usted y otros usuarios de este blog que deben tener en cuenta en el futuro )y en caso de problemas que puedan suponer graves quebrantos economicos acudir inmediatamente a un abogado. Las viviendas cuestan mucho dinero y son la mayor inversion que la mayoria de la gente hace en su vida por lo que es fundamental asesorarse muy bien.
Barcelona 20 de julio del 2008
Hola. Me dirijo a ustedes para realizar una consulta. Espero puedan ayudarme satisfactoriamente.
Yo planeaba comprar piso a un matrimonio que se esta divorciando en la localidad de Sant Boi de Llobregat en Barcelona. Tenia un contrato de arras firmado con la inmobiliaria que me lo vende por valor de 10 000 euros que vencía el 22 de junio del 2008.
El banco se demoraba en concederme la hipoteca, por ese motivo antes de la fecha de vencimiento de las arras yo hable con el agente de la inmobiliaria y le pedí una extensión del contrato por 15 días, el estuvo de acuerdo por lo que pague 1500 euros mas en una transferencia bancaria, donde se especifica que el dinero se transfiere para hacer una extensión del plazo, pero no firmamos ningún documento adicional ya que el estaba de viaje en ese momento y al regresar de este ya tenia aprobada la hipoteca por el banco popular.
Fijamos la fecha de firma para el día 5 y luego para el 9 de julio, este día llaman y comunican que la dueña del piso ya no quiere vender.
El director del banco llama a la inmobiliaria y al abogado del marido y acuerdan comunicarles a la chica y sus abogados que nos reuniremos todas las partes en el banco el día 23 de julio para negociar y convencer a esta de que venda. Pero solo se presenta el abogado del marido, el agente de la inmobiliaria y yo.
El abogado del marido dice que ellos no tienen contacto con esta chica, no quiere facilitar su nombre ni dirección, por lo que considero que esta entorpeciendo la negociación además dice que hemos perdido las arras ya que el contrato estaba vencido.
Que me aconseja que haga?
En espera de su buena acogida.
RESPUESTA A SU CONSULTA :
En primer lugar y dada la cuantia de la cuestion a tratar lo primero que debe hacer es solcitar la ayuda de un abogado ya que sin leer el contrato que usted firmo no es posible asesorarle adecuadamente. No obstante, en principio tiene usted bastantes posibilidades de forzar que la venta se produzca o de que le devuelvan las arras duplicadas por varios motivos :
En primer lugar por que como ya hemos explicado en otros articulos de este blog de consulta inmobiliaria, para que haya un incumplimiento del contrato de arras se exige una notificacion fehaciente conminandole a firmar la escritura publica.
Por otro lado, no se si el contrato de arras lo han firmado ambos copropietarios o solo uno de ellos, y en este ultimo caso si lo hizo con poder y consentimiento de la otra parte o no.
Por ultimo, la agencia inmobiliaria deberia tener un mandato o encargo de venta firmado por ambos o por uno de ellos con el consentimiento del otro, ya que en caso contrario el que firmo sin consentimiento tendria que asumir su responsabilidad.
En resumen, mi consejo es que acuda cuanto antes a un abogado y que no haga ninguna gestion por su cuenta, especialmente enviar escritos a la otra parte, sin asesorarse previamente.
A priori,parece que bien asesorado tiene usted bastantes posibilidades de resolver su problema satisfactoriamente, si bien debe tener en cuenta que no puedo tener los datos suficientes para emitir una opinion fundada.
No se si usted acude a inmobiliarias representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria o a otro tipo de agencias inmobiliarias que en algunos casos no tienen la suficiente capacitacion para asesorar debidamente a sus clientes.
A la hora de comprar casa es aconsejable informarse de que tipo de agencia inmobiliaria le asesora ( es posible que su agencia haga todo correctamente, solo es un consejo para usted y otros usuarios de este blog que deben tener en cuenta en el futuro )y en caso de problemas que puedan suponer graves quebrantos economicos acudir inmediatamente a un abogado. Las viviendas cuestan mucho dinero y son la mayor inversion que la mayoria de la gente hace en su vida por lo que es fundamental asesorarse muy bien.
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