Consulta:
En Enero 04 realicé un primer pago de 30.000 € (un 10%) en un contrato de señal (arras penitenciales) de un Inmueble, en el cual se especificaba como “fecha prevista para terminación de las obras Diciembre de 2.005 y la entrega dentro de los 30 días siguientes” y que la escritura de compra-venta se realizaría “simultaneamente a la entrega de la vivienda dentro de los 30 días siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación” .
En 6 meses se debería realizar un contrato de compra – venta donde se entregarían otros 30.000 € (otro 10%) .Dicho contrato no se ha llegado a realizar hasta la fecha porque no quiere el vendedor (alegando retrasos).
A fecha de Abril de 2.007, el vendedor me “amenaza” con resolver incumpliendo y devolviéndome por el Articulo 1.454 del Código Civil las arras dobladas.
Despues de 3 años la casa se ha revalorizado mas de esa cantidad (60.000€) por lo que a mí no me interesa resolver así su incumplimiento.
Mis preguntas son las siguientes:
- ¿Puede proceder devolviéndome tan solo arras dobladas o intervienen también daños y prejuicios, y como se valorarían?
- ¿puedo negarme a resolver así?
- ¿puedo pedirle indemnización por las fechas estipuladas en un contrato de Arras (no compra-venta) cuando escriture a mi nombre el piso sin tener facturas de alquiler/guardamuebles/etc aun siendo una fecha “prevista”?
- ¿puedo obligarle de alguna forma a realizar el contrato de compra-venta?
Muchas gracias
Respuesta:
El articulo 1454 del codigo civil esta referido a las arras penitenciales estipulando "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas , o el vendedor a devolverlas duplicadas".
A las arras confirmatorias valdria lo establecido en el articulo 1124 del codigo civil : "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria."
Si usted como asegura firmo un contrato de arras penitenciales, si puede resolver el contrato por incumplimiento cualquiera de las partes, perdiendo las cantidades entregadas como señal el comprador en caso de incumplimiento por su causa y devolviendolas duplicadas el vendedor si fuera a el imputable el incumplimiento.
20 comentarios:
Es decir que aquí el único que se va a beneficiar con el retraso en la entrega (1 año y medio) va a ser el vendedor, cuando ha sido precisamente él el que ha provocado el retraso ¿¿¿????
¿y encima puede quedarse mi piso?
No creo que el retraso beneficie al promotor si le vende el piso, ya que ademas de soportar aumentos en los costes de construccion, debera soportar otros costes financieros y por encima no cobrara la totalidad del piso hasta que escriture. Quiero suponer que el retraso se debe a algun problema de tipo tecnico, ya que no veo en que le puede beneficiar retrasar una escritura publica y el cobro de la totalidad del piso. De todas formas, la proxima vez que compre un piso si no le parece suficiente que le devuelvan el doble de lo que entrego, puede optar por las arras confirmatorias y que sea el juez el que evalue que daños y perjuicios le han causado para determinar la indennizacion que debe percibir.
Debe tener en cuenta que usted se beneficia de las posibles subidas del precio del piso solo habiendo pagado una parte. Si compra el piso para vivir, le causa perjuicios clarisimos por no poder habitarlo, pero si lo compro como inversion no esta mal un 100% de lo invertido en año y medio. Lo mas logico es que lleguen a un acuerdo y escrituren el piso aunque sea con retraso.
Nueva consulta:
1. Yo quería vender mi piso y me puse en contacto con varias immobiliarias.
2. A través de una agencia finalmente llegamos a un acuerdo con un chico que quiere comprarlo y firmamos un contrato de compra-venta con el archifamoso artículo de "arras penitenciales".(2.000euros)
3. Al cabo de 1 semana cambian circunstancias de mi vida y prefiero no venderme el piso.
4. Le devuelvo al chico que iba a comprar, el doble de euros que había entregado, como pone en el contrato: 4.000euros.
5. La immobiliaria me exige cobrar su comisión porque soy yo y no el comprador quien finalmente ha desistido de la venta.
- En la Nota de Encargo pone: "[..]La comisión constistirá en una cantidad alzada de 6.000 euros sobre el precio que se obtenga".
- Y en el Contrato de compraventa: "[..]El Precio por la compraventa es de XX euros. La parte compradora ha abonado 2.000e en concepto de arras penitenciales, abonando el resto el día de la escritura. Del total de venta, 6.000 son para la AGENCIA INMOBILIARIA X, en concepto de tramitación de la venta."
Es de ley que yo devuelva la cantidad de las arras y doblada. Ésto ya lo hice, y tengo el recibo.
Mi duda es: realmente la immobiliaria tiene derecho a cobrar una comisión por una venta que no se ha realizado. Me han dado un plazo de tiempo y si no les pago amenazan con llevarme a juicio, undirme e incluso embargarme el piso.
Muchísimas gracias por la atención. Esperaré ansioso su opinión.
Hola a todos, en primer lugar agradecer a todos los que con vuestros conocimientos nos ayudais a solucionar nuestras dudas.
Mi consulta es la siguiente:
En el año 2005, entregue 6000€ como reserva de un apartamento por valor de 95000€, asi consta en el RECIBO DE GESTION DE COMPRAVENTA, que se me entrego por parte de la inmobiliaria, donde constaba, la cantidad entregada a cuenta el valor del apartamento + IVA asicomo la situacion de la vivienda y sus caracteristicas.
A la fecha de hoy, aun no se ha empezado a construir y me pregunto sí cuando se inicie su construcción la promotora me puede variar el precio pactado debido al tiempo transcurrido, y de no ser así que puedo hacer para que el precio pactado no se me modifique en el supuesto que la promotora decida cambiar el precio final.
Existe jurisprudencia al respecto, sentencias, etc.
Gracias
Hola a todos, en primer lugar agradecer a todos los que con vuestros conocimientos nos ayudais a solucionar nuestras dudas.
Mi consulta es la siguiente:
En el año 2005, entregue 6000€ como reserva de un apartamento por valor de 95000€, asi consta en el RECIBO DE GESTION DE COMPRA, que se me entrego por parte de la inmobiliaria, donde constaba, la cantidad entregada a cuenta el valor del apartamento + IVA asicomo la situacion de la vivienda y sus caracteristicas.
A la fecha de hoy, aun no se ha empezado a construir y me pregunto sí cuando se inicie su construcción la promotora me puede variar el precio pactado debido al tiempo transcurrido, y de no ser así que puedo hacer para que el precio pactado no se me modifique en el supuesto que la promotora decida cambiar el precio final.
Existe jurisprudencia al respecto, sentencias, etc.
Gracias
Nueva consulta:
hace dos semanas firmé un contrato de arras. Dos días más tarde me enteré (por casualidad) de que el edificio en el que había comprado el piso había tenido problemas de estructura (es un edificio antiguo y se ha tenido que reforzar toda la estructura ya que había peligro de derrumbe). Evidentemente la inmobiliaria no me informó de la situación. La verdad es que si hubiese sabido esto no habría comprado el piso, con lo que he querido romper el contrato de arras pero la inmobiliaria me ha dicho que no. Estoy pensando en llevarlos a juicio, porque creo que debería haber sido informada de estos problemas de estructura (ya que son recientes: las obras acabaron en noviembre). ¿Se puede romper el contrato de arras por este motivo o no tenía por qué ser informada de estos problemas?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Respuesta a refenri:
Me temo que vas a tener que negociar con la inmobiliaria ya que es mas que posible que ganen la demanda. La venta la han realizado y sino se consuma es por decision tuya, por lo que en mi opinion te ganaran el pleito. Hay bastantes sentencias en ese sentido. Claro que nunca se puede anticipar el resultado de un pleito, pero en principio veo bastantes posibilidades de que prospere una demanda de la inmobiliaria.
Respuesta a anonimo:
En principio deberan respetar el precio que fijaron, claro que si lo que firmasteis son arras penitenciales podrian optar por devolverlas duplicadas.
Respuesta a anonimo 2:
Entiendo que los problemas de estructuras del edificio pueden considerarse vicios ocultos, por lo que hay bastantes posibilidades de que tu demanda prospere, si ademas demuestras que hubo mala fe ocultando esa informacion tendras mas posibilidades.
Nueva consulta:
Firme un contrato de arras en las que se entregaban unas cantidades hasta la entrega de la vivienda, la entrega de la vivienda estaba firmada para Diciembre de 2006, el caso es que esta semana me han llamado para firmar, y he visto dos problemas:
1- Me han cambiado la plaza de garaje, yo firme una plaza y ahora en la división horizontal consta mi piso asociado a otra plaza.
2- En la memoria de calidades, viene que las viviendas contaran con piscina, a dia de hoy no esta realizada la piscina.
por tanto las consultas son las siguientes:
- ¿Pueden entregar los pisos si no esta la piscina construida?
- Al cambiarme la plaza de garaje, ¿tengo derecho a indemnización?, o en su defecto ¿pagarme el doble de lo entregado hasta ahora por incumplimiento de contrato?, según articulo 1454 y articulo 1124 del código civil
Muchas Gracias
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Firme un contrato de arras en las que se entregaban unas cantidades hasta la entrega de la vivienda, la entrega de la vivienda estaba firmada para Diciembre de 2006, el caso es que esta semana me han llamado para firmar, y he visto dos problemas:
1- Me han cambiado la plaza de garaje, yo firme una plaza y ahora en la división horizontal consta mi piso asociado a otra plaza.
2- En la memoria de calidades, viene que las viviendas contaran con piscina, a dia de hoy no esta realizada la piscina.
por tanto las consultas son las siguientes:
- ¿Pueden entregar los pisos si no esta la piscina construida?
- Al cambiarme la plaza de garaje, ¿tengo derecho a indemnización?, o en su defecto ¿pagarme el doble de lo entregado hasta ahora por incumplimiento de contrato?, según articulo 1454 y articulo 1124 del código civil
Muchas Gracias
el 7 de agosto me compre un piso con lo cual hace ya 1 año y 1 mes casi.Pues bien,en invierno tuvimos problemas con el aire acondicionado que tambien es de calor,el cual no calentaba el piso practicamente nada.El promotor nos dijo que seria falta de gas,con lo cual procedio a cargarla pero ya no hacia frio con lo cual no pudimos comprobar si realmente iba bien o no.Pues bien,como todos los vecinos teniamos dudas en cuanto al promotor de si nos mentia o no y no teniamos ningun vecino las memoria de calidades,fuimos a pedirsela con lo cual el promotor se nego y nos dijo que fuesemos al ayuntamiento a pedirselas y que si no que si queriamos que le denunciasemos!increible¡pues bien ,fui al ayuntamiento y en la memoria pone que tiene que ir calefaccion por radiadores¿les puedo obligar a que los pongan haciendo ya un año que compre el piso?agradeceria me respondiesen lo antes posible.
un saludo
Es muy dificil opinar sobre contratos concretos sin poder ver todas las clausulas que contienen, sin embargo, aparentemente, no pueden cambiar un inmueble por otro, ni pueden en mi opinion obligar a escriturar si la vivienda y sus anexos no estan totalmente terminados.
alguien me puede explicar, la diferencia entre estas frases:si por causa imputable por la parte compradora...,y,si por parte imputable a la parte vendedora...
En el primer caso no se firma el contrato por causa imputable a la parte compradora , por ejemplo por que decide comprar otra vivienda.
En el segundo caso, el que incumple es la parte vendedora, por ejemplo si decide no vender.
Yo vendi una piso por un contrato de arras confirmatorias , ya que la parte compradora tenian claro de que se iban a quedar con mi piso(no tenian problema ya que cuando vendieran su casa la pagarian, el caso es que la han vendido)se fijo que pagarian cantidades de 600€ cada mes y en un plazo maximo de 3 años se firmaria ante notario la venta de la casa , ha pasado un año de esto y debido a la bajada del mercado inmobiliario se a depreciado el precio de del piso , y a pasado un año de esto , y me han avisado que se van , en el contrato se rige el art 1124 del c.c. , mi pregunta es si se pueden ir asi como asi , ya que si yo hubiera cojido y hubiera vendido el piso tendria unos daños y perjuicios .
Hola, hace un año firmamos un contrato de compra venta de un piso en cuya firma además entregamos 6000€, nosotros teniamos que vender nuestro piso y todavi no hemos podido venderlo además yo me he quedado sin trabajo, pués la cuestión es la siguiente; en el contrato pone que la promotora podia optar por exigirnos el pago del piso o extinguir el contrato y perder nosotros el dinero que dimos de depósito, hemos hablado con nuestro banco y nos ha recomendado no firmar una hipoteca puente por todo el riesgo que ello conlleva si no vendemos (y tal como están las cosas.....) y teniendo 3 hijos peor que peor, mi miedo es si la promotora aún sabiendo que no hemos vendido el piso y que yo me he quedado sin trabajo puede llevarnos ante un juez para exigirnos el pago aún cuando nuestro banco dice que no nos da el préstamo, muchas gracias y un saludo.
Yo compré un piso en Marzo del 2004.La fecha de entrega prevista era en Diciembre del 2005.Se dio una entrada al hacer el precontrato,y había que dar otra cantidad igual en el momento de hacer las escrituras.En el mismo se incluye que el constructor abonará 360€ mensuales después de dicho plazo.Al haber ido cada 15 días a informarme a la oficina de obra el empleado me dice que por unos motivos u otros que la obra se retrasa,y retrasa...Debido a eso estoy pagando un alquiler y otros perjuicios.
Después de esperar 2 años y medio,¿qué solución me pueden dar a esto?
Lily
si pueden contactar conmigo por favor, gracias.
tengo contrato de compra venta de 2006 para piso de obra nueva. se escritura el 18 de spet, así me lo han comunicado. Han cumplido el plazo. Yo no quiero escriturar esa vivienda por motivos personales. el contrato dice que si el comprador no se presenta a las escrituras se le requerirá de forma fehaciente y si aún asi no asiste el vendedor podrá retener el 50% de las cantidades aportadas en concepto de pena dando por resuelto el contrato como incumplimiento libremente pactado por las partes. Sin embargo he comunicado mi decisión y me exigen el cumplimiento del contrato. Pueden obligarme a escriturar? si no lo hago pueden exigirme una indemnización superior al 50% que aparece en el contrato? un juez puede decidir embargarme otros bienes para hacerme cargo de la compra de este? qué angustia...muchas gracias
compre un piso sobre planos en 2003 entrege el 20% de su valor a fecha de hoi no me lo an entregado ni creo que lo hagan ,lo he metuido por abogados pero,no veo que valla a sacar nada ¿que puedo hacer?¿que devo pedir?
Mi consulta es la siguiente:
El recibo del I.B.I. . Yo escrituré la compra de un piso en diciembre de 2006, (sin estar emitida la Licencia de 1º Ocupación); Dicha Licencia se ha emitido en 2008. ¿Desde cuándo empieza a ser efectivo su pagoo comienza el período impositivo: desde que se escritura ante notario, o desde la emisión de la licencia de 1ª ocupación? está en juego el pago o no del recibo de 2007. En cualquier caso me podrían indicar el apédice legal que lo regula.
Saludos . Gracias..
Muy buenas!
Firmamos un contrato de arras en Julio con una duracion de seis meses para adquirir un piso en la que incluyeron una clausula en la que nos devuelven el dinero si no nos encuentran financiacion. La pregunta el hasta donde llega esa clausula. Podrian obligarnos a acogernos a una hipoteca "suicida" con un interes del euribor+2,5?? o si necesitamos un aval o garantia y no lo tenemos? O si nos dicen que tenemos que aportar dinero que no tenemos?
Es que me parece que casi me sale mas a cuenta perder algo de dinero en vez de destrozarme los proximos 40 años!!
Mil gracias de antemano
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