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martes, abril 17, 2007

Agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados- Colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria

PROBLEMAS CON VARIAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:

Vemos que mucha gente nos hace consultas muy parecidas sobre ver el mismo piso con dos inmobiliarias y si se puede comprar a traves de la segunda o incluso directamente al propietario,tambien hay muchas consultas sobre quien esta obligado al pago de los honorarios y muchas quejas sobre comisiones abusivas de inmobiliarias establecidas en distintos tipos de contratos firmados con inmobiliarias, por eso haremos las siguientes observaciones sobre el funcionamiento de los encargos de venta de las inmobiliarias que esperamos contesten a la mayor parte de las dudas.
Lo normal es que las inmobiliarias antes de poner un piso a la venta firmen con el propietario un encargo de venta, dejaremos aparte el encargo de venta en exclusiva y nos centraremos en la nota de encargo sin exclusiva,sobre las diferencias entre una y otra le recomendamos este articulo Nota de encargo de venta a inmobiliarias.

La nota de encargo normalmente obliga al propietario a pagar los honorarios a la agencia inmobiliaria SOLO en caso de que el cliente que finalmente compre el piso haya sido presentado por la inmobiliaria, dejando libertad para que el propio particular u otra agencia inmobiliaria puedan vender el piso por su cuenta. Por lo tanto tendra derecho al cobro la inmobiliaria que presente al cliente que finalmente compre.

La nota de encargo tiene normalmente un plazo determinado de validez, si bien, suele estipularse que aun cuando la nota de encargo hubiera vencido se tendra derecho a los honorarios si la venta se produce al cliente presentado por la inmobiliaria con anterioridad.
Por otro lado, las inmobiliarias hacen firmar a sus clientes compradores una hoja de visita, esta hoja de visita tiene un alto poder probatorio de que el cliente ha sido presentado por la inmobiliaria en cuestion, de modo que impida alegar al propietario que el cliente no fue aportado por la inmobiliaria.Mucho ojo al firmar la hoja de visita, algunas inmobiliarias ponen en las hojas de visita que el comprador debe pagar la comision, NIEGUESE A FIRMARLA EN ESE CASO, solo firme que visita el piso acompañado por la agencia inmobiliaria y que se compromete a no realizar la compra sin su intervencion.

El problema actual, es que con la desregularizacion del sector inmobiliario, no hay una forma unanime de actuar de las agencias inmobiliarias lo que produce una gran confusion a los clientes y muchisimas quejas, la gran mayoria con razon. Antiguamente, cuando solo los agentes de la propiedad inmobiliaria estaban capacitados legalmente, existian ademas de un claro codigo deontologico, unas normas de actuacion comunes a todas las agencias inmobiliarias, hoy en dia solo los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) colegiados siguen sometidos a unas normas claras de conducta y de funcionamiento de cara a sus clientes, que establecen entre otras cosas quienes estan obligados al pago de los honorarios y la cuantia de estos, de modo que el cliente puede consultar en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia todas las dudas que tenga respecto de los contratos que un agente de la propiedad inmobiliaria le proponga firmar, sino que incluso puede pedir al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia informes sobre el titular de la inmobiliaria en concreto con la que va a trabajar.

Lamentablemente, con la desregularizacion del sector inmobiliario que existe hoy en dia, cualquier persona puede abrir una agencia inmobiliaria, sin tener los mas minimos y elementales conocimientos del sector, ni juridicos y en algunos casos ni siquiera eticos, teoricamente podria abrir una inmobiliaria una persona que no sepa leer y escribir. Esto conlleva a que cada agencia inmobiliaria pueda establecer condiciones distintas en sus notas de encargo, en sus hojas de visitas y en cualesquiera otros documentos que estime por conveniente firmar con sus clientes.
Asi vemos como hay inmobiliarias, que desde nuestro punto de vista, con absoluta falta de etica le cobran una comision al vendedor y otra al comprador por la misma operacion, que exigen el pago de sus honorarios al comprador en vez de al vendedor, y que en definitiva establecen los terminos y condiciones que estiman por convenientes, sin estar sujetos a norma alguna rozando en algunos casos la ilegalidad.

AGENCIAS INMOBILIARIAS REPRESENTADAS POR APIS

Por las razones anteriormente expuestas, aconsejamos a los clientes tomar precauciones antes de firmar ningun documento con una agencia inmobiliaria, entre otras hacemos las siguientes recomendaciones:

A) Si usted es propietario y quiere vender piso:

1) Asegurese que la agencia inmobiliaria a la que encarga la venta de su piso esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado. Esto le garantizara la existencia de un seguro de responsabilidad civil que le cubra de posibles negligencias, unas normas de actuacion y un codigo deontologico comun a todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y unas normas orientadoras de honorarios profesionales donde no solo establece las cuantias de los honorarios sino quien esta obligado al pago de los mismos.

2) En caso de que la agencia inmobiliaria no este representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado EXTREME LAS PRECAUCIONES , y lea muy atentamente todos los documentos que le propongan firmar, fijandose especialmente en si se trata de una exclusiva o una simple nota de encargo, en los honorarios que le cobraran y en que circunstancias tendra la agencia inmobiliaria derecho al cobro de los mismos.

3) para elegir enter firmar nota de encargo o exclusiva INFORMESE BIEN. de que ventajas e inconvenientes tendra para usted una u otra y exiga a la inmobiliaria que refleje por escrito las condiciones prometidas.

4) No firme ningun documento si tiene dudas sobre el alcance o consecuencias legales de lo que esta firmando, EXIGA QUE LE EXPLIQUEN CLARAMENTE SUS DUDAS antes de firmar y que maticen por escrito las explicaciones que usted requiera.

B) Si usted quiere comprar casas y acude a una agencia inmobiliaria:

1) Sepa que los honorarios de los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados estan incluidos en el precio de venta del piso, incluso en el caso de que el precio sea rebajado de precio en una negociacion.

2) Si la agencia a la que acude no esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria, exiga que le informen por escrito de si existe algun tipo de honorarios que no esten incluidos en el precio del piso. NO ACEPTE COMISIONES aparte del precio del piso, aunque legalmente puede establecerse los agentes de la propiedad inmobiliaria no consideran etico cobrar al comprador y mucho menos cobrar a vendedor y comprador.

3) Exiga antes de entregar dinero en concepto de señal o de reserva que la agencia inmobiliaria tenga contratado un seguro que responda de la responsabilidad civil de la inmobiliaria.

4) No entregue dinero en ningun concepto sin asegurarse antes de que el piso que va a comprar no tiene ningun problema, exiga a la agencia inmobiliaria que le facilite una copia simple registral donde poder comprobar que no existen embargos, hipotecas u otros problemas.

5)Solicite que sea el propietario el que coja la señal personalmente o que la agencia inmobiliaria le enseñe el documento donde el propietario le autoriza a cojer señal del comprador.

6) Exiga QUE LE ACLAREN TODAS SUS DUDAS antes de entregar dinero y las obligaciones que contrae al entregar la señal.

Todos los consejos anteriores pueden parecer una obviedad, sin embargo, nuestro consultorio recibe a diario cientos de quejas sobre la falta de transparencia de algunas inmobiliarias. Utilice los servicios que le ofrece el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia para informarse de las normas que regulan la profesion, NUNCA SE QUEDE CON UNA DUDA, una duda de hoy puede ser un problema mañana.

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