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sábado, marzo 26, 2011

Consulta sobre comprar oficinas o vivienda como inversion

CONSULTA : Tengo unos ahorrilos que pensaba invertir en comprar vivienda en Madrid para alquilarla y asi tener una pension digna, seria como un complemento a mi jubilacion que sera mas bien exigua.

Pero curioseando las webs inmobiliarias me he dado cuenta de que las oficinas en venta en Madrid con similar superficie, calidad y zona estan mas baratas que las viviendas.

Le agradeceria que como experto me respondiera a tres preguntas :

1.- Esta situacion es normal o coyuntural

2.- A la hora de alquilar, cual de las dos tiene mejor rentabilidad.

3.- Cuando acabe la crisis y el mercado inmobiliario se recupere ¿ subiran mas las viviendas o las oficinas ?

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE COMPRAR OFICINA O VIVIENDA .

1.- En mi opinion es coyuntural, si bien la crisis inmobiliaria ha afectado a los precios de todo tipo de inmuebles, la proporcion relativa entre la oferta de oficinas y el cierre de empresas, sobre todo pequeñas y medianas empresas, es mucho mas relevante que los casos de embargos de viviendas por no poder pagar la hipoteca.

Quiero decir que si hay a la venta 1000 oficinas ( por ejemplo ) sus potenciales ocupantes, las empresas han cerrado en mayor proporcion , de modo que la demanda de oficinas en la crisis ha caido bastante mas que la demanda de viviendas, siempre entendido en terminos relativos, ya que si hubiera 1000 ofertas de oficinas y 1000 empresas ( estado de equilibrio ) la crisis ha motivado un cierre enorme de empresas, es decir, no hay demanda aunque bajen los precios, lo que se traduce en mayores bajadas de precio para intentar captar la atencion de las escasisimas empresas potenciales compradoras.

En el caso de las casas en venta, tambien la demanda ha bajado enormemente, pero habia muchas mas oferta y demanda de viviendas, obviamente hay mas familias que empresas y mas viviendas que oficinas.

Quizas la explicacion sea un poco simplista y farragosa pero creo que se entiende el mensaje de fondo.

2.- Los precios de oficinas en alquiler son casi similares al de los pisos en alquiler, si bien es cierto que hay menos demanda, por lo que no es descartable que de seguir asi, los precios de alquiler de oficinas se vean mas afectados que los de viviendas en el corto plazo.

3.- respecto a si cuando acabe la crisis subira ma el precio de la vivienda o de las oficinas, me esta usted pidiendo que haga de adivino, cosa que no soy, aunque segun mi experiencia en anteriores crisis es probable que porcentualmente la recuperacion de los precios de las oficinas sea mayor al de las viviendas.

La explicacion es bastante sencilla y tan obvia que casi resultaria facil apostar por esta posibilidad.

Para que la crisis acabe, lo primero que tendria que pasar es que el paro dejara de subir y posteriormente se creara empleo, como todos sabemos, en España la mayor parte del empleo lo crean los autonomos, pequeñas y medianas empresas, por lo tanto es factor necesario para que la crisis se acabe y se recupere el mercado inmobiliario que se creen empresas y aumente el numero de autonomos para posteriormente crear empleo.

De modo que por logica, lo primero en reactivarse seria el mercado de oficinas con la creacion de empresas, y cuando estas empresas crearan empleo podria recuperarse el mercado de la vivienda.
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