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domingo, marzo 06, 2011

Como saber si comprar o alquilar piso : Consejos

Con un mercado inmobiliario bajista durante casi 5 años a los particulares e inversores les resulta dificil decidirse a comprar piso y no les falta razon a priori por que hay una teoria que dice que nunca cojas un cuchillo que cae, o lo que es lo mismo, si la vivienda baja de precio ¿ por que comprar y no esperar hasta que el precio de la vivienda haga suelo ?.

Esta teoria ha sido perfectamente aplicable entre los años 2005 hasta el 2009 e incluso hasta el año 2010, donde las bajadas de precio de las casas justificaba plenamente esperar para comprar y hacia que alquilar piso fuera una alternativa mucho mas rentable e inteligente que comprar.

Sin embargo saber en 2011 si conviene comprar o alquilar ya no esta tan claro como en los años anteriores, si bien no esta claro ni mucho menos que sea comprar casa la mejor alternativa, en 2011 la decision de comprar o alquilar depende de varios factores determinantes, por ello vamos a dar algunos consejos para saber si es mejor comprar o alquilar vivienda en 2011 :

1.- El precio de venta de los pisos Obviamente el precio al que podemos comprar piso es el mas determinante, aunque no el unico, a la hora de decidirse por una u otra opcion.

En resumen se podria decir que comprar apartamento a los precios que vemos publicados en los portales inmobiliarios no es una buena idea ya que la gran mayoria todavia ponen precios que no se corresponden con la realidad del mercado inmobiliario.

Sin embargo, si que es posible con mucho trabajo, tiempo y dedicacion personal o bien acudiendo a una agencia inmobiliaria de confianza encontrar pisos de bancos o de particulares cuyo precio de venta de salida es sensiblemente inferior al de otros pisos similares en la misma zona, si ademas se puede negociar a la baja un poco mas, es posible que comprar sea una buena alternativa, pero antes veamos otros consejos para decidir si comprar o alquilar.

2.- La capacidad de endeudamiento, la movilidad e ingresos estables Una vez localizado un piso chollo en cuanto a su precio de venta se refiere aun no debemos lanzarnos a comprar sin analizar antes estos factores.

Si no tenemos unos ingresos estables o el precio de la vivienda que pensamos comprar nos obliga a hipotecarnos por encima de una cantidad que podamos asumir con normalidad, teniendo en cuenta incluso que pueden surgir imprevistos como obras en el edificio, una subida de euribor u otras circunstancias debemos optar por el alquiler o por comprar algo mas barato que se adapte a nuestras posibilidades reales y a nuestra capacidad de endeudamiento.

Tambien debemos tener en cuenta la movilidad, por ejemplo debemos tener claro que a corto plazo no nos veremos obligados a vender el piso que compramos por mudarnos de ciudad, sea por motivos personales, laborales o familiares.

3.- Comparativa entre los precios de los alquileres y la cuota hipotecaria : Aunque parezca increible en 2011 podemos buscar pisos que nos cuesten menos dinero comprandolos que alquilandolos, sin embargo no es oro todo lo que reluce ni debemos caer en trucos publicitarios que anuncian los pisos " compre por menos de lo que le cuesta un alquiler " ya que aun siendo cierto hay que analizar de que tipo de hipoteca nos estan hablando y principalmente del plazo del credito hipotecario.

Por ejemplo, no es un factor determinante pagar menos de cuota hipotecaria que de alquiler si el credito hipotecario es a 40 años, ya que una buena parte de esa cuota hipotecaria seran intereses y apenas amortizaremos nada del capital pendiente de la hipoteca.

Un calculo bastante correcto seri comprarar el precio del alquiler con la cuota hipotecaria a un plazo de 20 o 25 años como maximo, si aun con una subida del euribor nos sale mas barata la hipoteca que el alquiler y se cumplen los dos consejos anteriores, si que es razonable comprar en vez de alquilar.

Debe evitarse a toda costa el mantra de "los pisos nunca bajan " en esta y en otras crisis ha quedado fehacientemente demostrado que es un dogma falso, tan falso como seria decir que es mejor alquilar que comprar, la decision entre comprar y alquilar depende como hemos visto de muchos factores, ya que son muchas las variables que afectan tanto a los precios de los alquileres como de las ventas.

Un ejemplo claro de que es mejor comprar que alquilar se dio entre los años 1998 y 2004, un ejemplo claro de que es mejor alquilar que comprar se dio entre los años 2005 y 2010.

En 2011 es un año de dudas, por un lado estan bajando los precios de venta mientras que los precios de los alquileres en las grandes ciudades se estan manteniendo, si exceptuamos barrios perifericos o de bajo perfil economico de sus habitantes.

Siguiendo los consejos dados es dificil que cometamos un gran error a corto plazo, tanto si decidimos comprar como si decidimos alquilar, pero conviene estar atentos al mercado de venta y alquiler por que probablemente 2011 sera un año de inflexion en el que los precios de venta podrian tocar suelo, previa bajada brusca de los precios y sin embargo no sabemos que pasara con los precios de los alquileres en grandes ciudades, en la crisis anterior hubo una subida de los precios de alquiler en los barrios centricos de las grandes capitales que siguio a un descenso previo en los momento de panico en los que nadie se decidia ni a alquilar ni a comprar por estar mas preocupados por otros efectos de la crisis como el paro, la alimentacion o el precio de la energia.
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