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jueves, junio 07, 2012

Ideas para vender su casa y evitar que el banco le venda un piso suyo





CONSULTA COMO VENDER CASA :

Le cuento lo que me ha pasado dos veces al vender mi casa y por que no se ha vendido por culpa de los bancos a ver si me puede dar ideas para vender mi piso y sobre todo para evitar que los bancos les vendan sus viviendas cuando van a pedir la hipoteca.

Resulta que en dos ocasiones tenia un comprador dispuesto a comprar mi casa y tras llegar a un acuerdo previa rebaja importante del precio los compradores han ido al banco a pedir la hipoteca y el director les ha colocado sus viviendas con el argumento de que no financian pisos que no sean de su propiedad, bueno uno disimulo un poco y le dijo que le daban la hipoteca pero en unas condiciones tan leoninas que era igual que decirle que no le financiaban, mientras que para sus pisos los bancos ofrecen hipotecas con un tipo de interes y unas condiciones mucho mejores ¿ que consejos me da para no hacer de vendedor al banco intentando buscar quien compre mi casa ?

RESPUESTA CON IDEAS PARA VENDER SU PISO

En primer lugar decirle que su problema con los bancos para vender su casa es hoy en dia muy frecuente y es cierto que esta tecnica de vender viviendas de los directores de las entidades financieras esta a la orden del dia.

Es un problema de dificil solucion ya que efectivamente las entidades financieras tienen la llave de la financiacion mientras los particulares solo pueden luchar bajando el precio, pero a veces es casi tan importante la financiacion como el precio de venta para que puedan comprar su piso.

Si el que quiere comprar su casa necesita financiacion no se me ocurren muchas ideas para evitar que el banco le ofrezca sus viviendas con unas buenas condiciones de financiacion y den al traste con la venta de su vivienda.

Sin embargo, tiene la posibilidad de buscar un inversor que compre su piso al contado sin necseidad de financiacion, en este sentido inmobiliariabarreras.net publica en sus noticias inmobiliarias un articulo titulado Pisos en Madrid en renta como inversion que si bien esta enfocado hacia pisos alquilados en Madrid para inversores, es aplicable a su caso si la venta se enfoca adecuadamente.

Le copio y pego el articulo integro por si le surgen ideas para vender su casa :

Aumenta la venta de pisos alquilados en Madrid como inversion con buena rentabilidad


Para vender un piso en Madrid alquilado es necesario contar con una agencia inmobiliaria en Madrid con inversores en su cartera de clientes.

Desde principios del mes de Mayo de 2012 Inmobiliaria Barreras se ha especializado en vender pisos en Madrid alquilados como inversion , hay dos tipos de inmuebles que se estan vendiendo con exito a pesar de la crisis inmobiliaria , ambos tienen el denominador comun de que han rebajado los precios con fuerza adaptandolos a la realidad del mercado inmobiliario actual en Madrid.

Por un lado los inversores compran pisos alquilados y por otro se estan vendiendo pisos de bancos para destinar a ser viviendas habituales en la mayoria de los casos aunque tambien se compran como inversion .

Sobre los pisos de bancos la razon del aumento de las operaciones de compra-venta se deben a que en Mayo de 2012 las entidades financieras han tirado los precios con fuerza debido a la presion social por los rescates con dinero publico sin antes rebajar para adecuarse a la crisis los precios de venta de sus activos inmobiliarios y sobre todo por que el aumento de provisiones hace imperativa la necesidad de vender las viviendas de bancos con urgencia para evitar tener que ser rescatados y señalados con el dedo como entidades financieras insolventes.

Sobre las casas que los inversores estan comprando alquilados la razon del exito para vender se debe a que las bajadas de precios de viviendas en Madrid en venta esta aumentando la rentabilidad en alquiler , lo que es un excelente motivo para invertir a largo plazo hasta que la crisis inmobiliaria cese y los precios se recuperen.

La filosofia del inversor en pisos en Madrid de alquiler no es la de un especulador a corto plazo que pretende comprar hoy y vender en un año como abundaban durante la creacion de la burbuja inmobiliaria, sino que son inversores con dinero contado y liquidez suficiente para comprar casa en Madrid sin necesidad de hipotecas o bien financiando una pequeña parte de la compra.

Sin embargo, los que quieran que los inversores compren su piso en Madrid deben saber que inversor no es sinonimo de señor con mucho dinero que compra a cualquier precio, sino todo lo contrario.

Los inversores que compran pisos alquilados para obtener una rentabilidad conocen muy bien la situacion del mercado inmobiliario y saben que solo pueden comprar pisos a quienes los quieran vender de verdad a los precios que la crisis inmobiliaria se convierten en una autentica ocasion.

Como calcular el precio de venta de un piso alquilado en base a su rentabilidad


Los inversores que quieren comprar viviendas en Madrid de alquiler nos piden que al menos las rentas percibidas por el alquiler sean de un 5 % neto anual del precio de venta.

Dicho de otra manera, para poder vender una casa en Madrid de alquiler a un inversor debemos pensar que si en vez de pagarlo al contado lo financiara con una entidad financiera deberia poder pagar la hipoteca del 100 % del piso con la renta de alquiler en un plazo maximo de 20 años.

Por lo tanto para calcular el precio al que un inversor estaria dispuesto a comprar su vivienda alquilada debemos utilizar las dos formulas anteriormente descritas, es decir, debemos calcular que la inversion pueda obtener una renta minima del 5 % si nos referimos a viviendas en la almendra de Madrid capital y en zonas con una poblacion de rentas medias o altas.

Piden una rentabilidad mas alta si nos referimos a oficinas en Madrid de alquiler , locales comerciales alquilados o viviendas en zonas cuya poblacion tiene un bajo poder adquisitivo, en general las viviendas en el sur de Madrid y zonas habitadas por inmigrantes.

Logicamente se pide mayor rentabilidad a las viviendas en zonas del extraradio o en zonas de Madrid capital deprimidas con habitantes de bajo poder adquisitivo por que el riesgo de impago de las rentas de alquiler es mucho mayor que en zonas medias o altas de la almendra de Madrid capital, entre otras razones por las posibilidades de que el inquilino aunque este pagando el alquiler con regularidad y sin problemas tiene una exposicion mayor al riesgo de quedarse en paro y le afectan mas las subidas de precios de bienes de primera necesidad, las subidas de impuestos o las bajadas de sueldos, lo que se traduce en una peligrosa disminucion de su renta disponible.

Como buscar inversores que compren piso


Para un particular que quiera vender su piso alquilado en Madrid es muy dificil encontrar un inversor dispuesto a comprar ese piso en concreto y se hace, sino imprescindible, si muy conveniente , encargar la venta en exclusiva a una agencia inmobiliaria bien asentada en Madrid que tenga inversores en cartera o bien que sepa diferenciar entre los clientes que buscan piso a traves de la inmobiliaria en funcion de su intencion de compra.

Para un particular que pone un anuncio de su piso para vender su casa alquilada es muy improbable que encuentre a un comprador con el perfil de inversor en rentabilidad, ya que la mayor parte de los que quieren comprar piso quieren disponer de el y tienen miedo de comprar pisos con inquilino.

Sin embargo, una agencia inmobiliaria con muchos años de experiencia como Inmobiliaria Barreras funcionando ininterrumpidamente desde 1989 a pesar de la crisis inmobiliaria de 1992 y la actual tiene mecanismos para saber el perfil de sus clientes y puede desviar en funcion de los intereses del comprador a su variada cartera de apartamentos en Madrid en venta

Por otro lado no es facil que los inversores se fien de los conocimientos juridicos de los particulares a la hora de comprar viviendas alquiladas como inversion, ya que un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado y con estudios de derecho y experiencia como Inmobiliaria Barreras puede asesorarle en aquellas cuestiones juridicas que preocupan al inversor, como por ejemplo la renuncia a los derechos de tanteo y retracto que por ley tiene el inquilino.

Como curiosidad cabe mencionar que la renuncia al derecho de tanteo y retracto hecha en el propio contrato de arrendamiento es nula de pleno derecho y la clausula se tendra por no puesta, cosa que no saber origina serios problemas a los inversores y al vendedor de inmuebles alquilados que suelen acabar en los juzgados.
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