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miércoles, junio 10, 2009

Alquileres con opcion a compra : Ventajas e inconvenientes de alquiler con opcion a compra

Se esta poniendo muy de moda el alquiler con opcion a compra como una formula ideal para comprar vivienda sin hacer una gran inversion inicial o afrontar el pago de una hipoteca desde el principio.

El alquiler con opcion a compra es una formula que aparentemente solo tiene ventajas para comprar casa, sin embargo, no son tan chollos en realidad, los alquileres con opcion a compra tambien tienen sus riesgos que son muy convenientes conocer de antemano, ya que el desconocimiento de estos riegos nos puede dar mas de un disgusto a medio o largo plazo.

Sobre las ventajas del alquiler con opcion a compra, ademas de las ya citadas, son bastante conocidas por casi todo el mundo y podriamos añadir otras ventajas como por ejemplo que pactamos el precio a dia de hoy, en plena crisis inmobiliaria , y ejecutamos la compra despues de los años que se pacten en el contrato de opcion de compra, normalmente entre uno y cinco años, de modo que si los pisos en venta han subido o no han bajado en ese plazo, podemos optar por comprar , y en caso de que los precios hayan bajado durante el plazo establecido para ejecutar la opcion de compra podemos no comprar o bien renegociar el precio de venta a la baja.

¿ Pero cuales son los inconvenientes o riesgos que tiene los alquileres con opcion a compra ? basicamente citarias 3 riesgos ordenados segun su orden de importancia para el que quiere accder a una casa en propiedad por este metodo .

En primer lugar, el riesgo mas grave, teniendo en cuenta el momento de crisis inmobiliaria, el brutal aumento del paro, y el espectacular aumento de la morosidad en el pago de las hipotecas, seria que el propietario del piso de alquiler con opcion a compra dejara de pagar al banco la hipoteca.

En este caso, nuestras espectativas de comprar la vivienda se verian frustradas, ya que si el banco decide embargar la vivienda, tendra que respetar nuestro derecho como inquilinos, pèro en el orden de prioridades, el banco estaria delante de nosotros con respecto a la compra, ya que el banco ejecutaria el embargo de la vivienda y para poder nosotros ejecutar la compra tendriamos o bien que pagar la deuda hipotecaria pendiente, mas los intereses de demora, mas las costas etc etc, en caso de que tengamos conocimiento previo de que el banco va a embargar el piso.

O peor aun, si no nos enteramos de que existe un procedimiento de embargo y posterior subasta judical del piso que tenemos alquilado con opcion de compra.

No olvidemos, que actualmente es casi imposible saber cual es la situacion economica del propietario del piso e incluso conociendola, esta puede variar a corto plazo, como por ejemplo si el propietario se queda en el paro.

En segundo lugar en importancia estaria otro inconveniente o riesgo relacionado tambien con los bancos y las hipotecas, ya que es posible que los criterios de concesion de hipotecas se endurezcan aun mas de lo que lo estan actualmente, de modo que aun haciendo una consulta previa al banco sobre la cantidad de financiacion que nos daria para ejecutar la opcion a compra, la consulta seria a dia de hoy, es decir, con los criterios que aplica el banco a dia de hoy para conceder o no las hipotecas.

De modo que si la concesion de creditos se endureciera aun mas de lo que esta a dia de hoy, veriamos nuestras espectativas de comprar piso frustradas cuando quisieramos hacerlo. No deja pues de ser una apuesta por la recuperacion de la liquidez de los bancos y de nuestra capacidad de obtener credito en el futuro.

Por ultimo, el tercer riesgo que asumimos al firmar un contrato de alquiler con opcion de compra es que normalmente nos van a pedir una cantidad de dinero como señal para condecernos la opcion de compra, formula bastante habitual cuando las opciones de compra se dan por plazos superiores a uno o dos años. En alquileres con opcion a compra por plazos inferiores a dos años es relativamente facil negociar que no se den cantidades adelantadas en concepto de señal, pero en opciones a compra por plazos suoeriores a uno o dos años es muy frecuente, y en cierta medida logico, que se pidan garantias de que la opcion de compra se va a ejecutar realmente, estas garantias suelen ser como deciamos o bien una cantidad adelantada en concepto de señal, o bien, que nos pongan un precio de alquiler superior a la media normal de alquileres de viviendas, locales de negocio u oficinas similares.

Por eso, en caso de que se den las circunstancias que citamos en los dos primeros supuestos, no solo perderiamos la opcion de compra sino que tambien perderiamos las cantidades pagadas como señal o la diferencia de precio entre un alquiler normal y el precio que como prima pagamos por tener la opcion de compra.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien es cierto que el alquiler con opcion a compra tiene grandes ventajas, tampoco esta exento de riesgos futuros impredecibles. No todo lo que parece un chollo lo es, aunque nos quieran vender esta formula como algo exento de riesgos e inconvenientes.
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