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lunes, diciembre 12, 2011

Comprar o alquilar piso : El plan B de los bancos

A toro pasado es facil hacerse una idea de lo que es mejor o peor a la hora de invertir, se han escrito rios de tinta sobre si es mejor comprar o alquilar piso .

Resumiendo y con una grafica de los precios de venta de los pisos esta clara la situacion en funcion de a que años nos referimos :

1.- Desde 1994 hasta el 2002 esta claro que era mejor comprar piso que alquilar ya que los precios de venta iban al alza con aumentos exponenciales a ño a año.

Mas clara era la solucion cuanto mas nos remontamos en el tiempo y nos acercamos a 1994.

2.- Desde el 2002 hasta el 2004 entramos en terreno pantanoso, en el que aparentemente era mejor comprar que alquilar casa ya que las subidas de precios de venta siguieron hasta bien entrado 2005, sin embargo, hoy en dia con una prespectiva temporal mas amplia podriamos decir que comprar o alquilar entre 2002 y 2004 serian opciones igualmente validas y dependera que la balanza se incline hacia uno u otro lado en funcion de donde haga suelo el mercado inmobiliario.

3.- Desde 2005 hasta 2010 no cabe ninguna duda de que alquilar vivienda fue la mejor opcion ya que las rentas que se pagaban por los alquileres eran amplia y sobradamente compensadas por las bajadas de precios de venta.

Claro que la pregunta no es tanto que ha pasado, sino que va a pasar en el futuro, ahi es donde los analisis pueden tener transcendencia economica, analicemos pues la situacion y hagamos especulaciones de si sera mejor o comprar vivienda a lo largo de 2012 y años sucesivos.

Pero sobre todo debemos plantearnos una pregunta en caso de llegar a la conclusion de que es mejor comprar ¿ podremos comprar si queremos ? .

Los antecedentes historicos demuestran que las estrategias de los bancos en el mercado inmobiliario son bastante similares en las epocas de bonanza y de crisis inmobiliaria en lo que al credito se refiere.

Quien tenga la edad suficiente recordara que en los años siguientes a la crisis de 1992 tambien hubo como ahora restriccion del credito hipotecario, tambien sucedio lo mismo en la anterior crisis de 1985 .

Y todos sabemos que en los años precedentes a esta ultima crisis inmobiliaria se abrio la mano del credito facil y barato con una intensidad y duracion que solo justifica una ambicion desmedida de los administradores de los bancos.

Sin embargo tambien, aunque con menor intensidad y duracion, se produjo el mismo fenomeno en las epocas de bonanza precedentes a las anteriores crisis, siendo la unica diferencia la intensidad y duracion del credito facil, entendiendo esto claro esta en terminos relativos.

Llevo años intentando entender por que los bancos no bajan los precios de las casas en venta que atiborran sus balances y hasta hoy no fui consciente del plan B de los bancos para salir del embrollo donde estan metidos sin quebrar.

La experiencia demuestra que hay tres alternativas si queremos tener un techo bajo el que cobijarnos :

1.- Agruparnos en casas de familiares, es tipico de las epocas de crisis que los hijos vuelvan a casa de sus padres o bien que no se vayan hasta muy avanzada edad.

2.- El alquiler

3.- La compra

Los bancos no solo tienen un dominio absoluto de la economia y de la politica de los paises y gobiernos, sino que conocen muy bien las tendencias sociologicas de las sociedades en las que actuan y en el caso de España saben de sobra que mayoritariamente los españoles prefieren ser propietarios a inquilinos de sus viviendas.

Aun con todos estos datos no atinaba a entender una estrategia bancaria consistente en mantener activos inmobiliarios en sus carteras y balances cuando debian saber perfectamente que eran bienes que necesariamente tenian que depreciarse, de hecho estoy convencido de que hubo errores de calculo inconcebibles en sus previsiones y que cuando quisieron rectificar ya era demasiado tarde para asumir las perdidas derivadas de su exposicion al ladrillo sin bordear la quiebra.

En resumen, parece que a los bancos les ha fallado el plan A q1ue consistion en ser los primeros en bajar timidamente los precios de venta aderezando las bajadas con financiacion del 100 % para sus activos, de modo que durante los primeros años de la crisis lograron llevar la iniciativa del mercado inmobiliario frente a los particulares y se deshicieron de todos los activos mas toxicos que fueron capaces con esta estrategia que aplicaron sobre todo en los barrios marginales y extraradios de las grandes ciudades.

Una vez agotado el filon de esa estrategia con unos resultados bastante pobres los bancos se han dado cuenta de su error al no haber extendido la estrategia de bajadas de precios + financiacion en barrios medios y altos, ocultando esos inmuebles para no sembrar el panico, pero de nada sirvio el truco de esconder los inmuebles en buenas zonas.

Volvamos ahora a la disyuntiva de si es mejor comprar o alquilar en 2012 y años posteriores y analicemosla friamente sin que el panico no nos deje ver el mas que probable futuro a corto plazo.

Si en los años del boom inmobiliario era evidente que comprar era un disparate simplemente comparando las cuotas hipotecarias que se tenian que pagar en relacion a las rentas de alquiler por un piso de similares caracteristicas, en el año 2011 empiezan a aparecer en el mercado pisos en venta cuya cuota hipotecaria a 20 años es igual a la renta que pagariamos de alquiler por un piso similar , llamaremos a la relacion cuota hipotecaria / renta alquiler PER INMOBILIARIO de ahora en adelante.

Si tenemos en cuenta que la cuota hipotecaria se compone de una parte de amorizacion de capital y otra parte que son intereses, en teoria en esta situacion seria mejor comprar que alquilar, sin embargo, los excesos del mercado, la crisis financiera y el paro no hacian que esta opcion estuviera tan clara en 2011, ya que la inestabilidad laboral y el temor a engrosar las listas del paro aconsejan prudencia por motivos como la movilidad geografica, el temor a subidas de tipos de interes o la posibilidad de acceder a un alquiler mas barato en caso de que nuestros ingresos se vean reducidos.

Pero ¿ y en 2012 ? pues si las previsiones se cumplen habra fuertes bajadas de precios de venta por lo que el per inmobiliario se inclinara claramente en favor de la compra en lugar de alquilar.

De aqui podemos deducir cual es el plan B de los bancos :

Se trata de recuperar el dinero perdido por la ambicion o al menos de amortiguar las perdidas, para lo cual debemos conocer en que situacion financiera estan los bancos .

Resulta que las hipotecas que se concedieron durante la burbuja inmobiliaria tienen 2 enormes problemas :

1.- Por un lado la morosidad, cuya nefasta consecuencia para los bancos es que ni siquiera adjudicandose los inmuebles en subasta por un importe mucho menor al tasado en su dia son capaces de cubrir el dinero prestado.

2.- Por otro lado, la falta de liquidez, que tiene otra consecuencia nefasta para los bancos, resulta que concedieron hipotecas con diferenciales con respecto al euribor tan pequeños que han prestado dinero a largo plazo cuya retribucion media es menor del 3 % mientras que para captar fondos y obtener liquidez deben pagar intereses entre el 4 y el 6 % segun acudan a los fondos particulares o al mercado interbancario.

¿ como podran revertir este circulo vicioso los bancos sin quebrar ? bueno, la primera medida que ya se tomo hace años fue la de ejercer su poder sobre los politicos, consiguiendo que los estados financiaran a los bancos bajo amenaza de una quiebra del sistema, de modo que los sufridos ciudadanos financiamos a los bancos a traves de los impuestos.

Pero como digo eso ya fue hace años y ese dinero prestado no ha sido suficiente para solucionar los problemas de los bancos, simplemente ganaron tiempo.....hasta ahora.

En este momento es mas que probable que veamos una seunda financiacion con dinero publico a los bancos, pero el problema solo se dilataria en el tiempo, no se solucionaria.

¿ no queda mas remedio entonces que asumir las perdidas del ladrillo y quebrar ? pues eso pensaba yo, pero hoy se me ha encendido una bombillita en mi cerebro y se me ocurrio pensar en un plan B de los bancos para conseguir evitar una quiebra que a dia de hoy parece mision imposible esquivar.

El plan B consiste en evitar a toda costa que si como parece probable el per inmobiliario llega a tal punto en que lo logico seria comprar y no alquilar se imposibilite o se dificulte enormemente que se acceda al mercado inmobiliario mediante la compra , dejando solo la alternativa del alquiler.

Para esto los bancos tienen dos vias complementarias :

1.- Subir enormemente los diferenciales de las hipotecas variables con respecto al euribor, cosa que ya se viene haciendo desde hace años, de modo que los pocos nuevos creditos hipotecarios que se concedan sean a tipos de interes tan altos que desanimen al mas animoso a solicitar una hipoteca, y en caso de que contra viento y marea se solicite, los beneficios para el banco sean suculentos.

2.- Negar financiacion a los particulares para comprar pisos de otros particulares, de modo que, de hecho, solo queden dos vias para poder comprar vivienda :

a.- Disponer de ahorros, toda una proeza al alcance de muy pocos

b.- Comprar pisos de bancos .


Si tenemos en cuenta que quienes han podido ya han recurrido a la vuelta a casa de familiares o estan en piso de alquiler ¿ que pasara cuando sea aconsejable comprar en vez de alquilar ? Una vez mas la ley de la oferta y la demanda actuara en los precios y si los bancos eliminan la posibilidad de alquilar solo queda un aumento de demanda de los alquileres.

Como en la bolsa el mercado inmobiliario tambien se anticipa a las probabilidades futuras, de ahi que los inversores que disponen de liquidez sin necesidad de financiacion que compran para alquilar hayan empezado a comprar ya en el ultimo trimestre de 2011 los pisos cuyo per inmobiliario es altamente rentable.

Salvo que la situacion economica en general en los años posteriores al 2012 se previera que fuera a peor, ya que esta previsto que en 2012 sin ninguna duda la economia empeorara, parece que los inversores en pisos para alquilar iran incrementando sus posiciones a lo largo de 2012.

Resumiendo el panorama :

1.- Bajadas de precios de venta en 2012

2.- ausencia o encarecimiento de las hipotecas

3.-aumento de la demanda de alquileres

Es mas que posible que el plan B de los bancos sea deshacerse de su patrimonio inmobiliario acudiendo a las ayudas del dinero publico que le den tiempo y obligando a los ciudadanos a comprar sus pisos o no comprar ningun otro por barato que se venda.

No serian descartables que los bancos consiguieran de los gobiernos medidas de incentivo de la compra , como ya hemos visto la bajada del Iva , la probable vuelta de la desgravacion por compra de vivienda.

Si ademas combinan las medidas de incentivo de las compras con medidas que desincentiven el alquiler como la supresion de las ayudas a jovenes para el alquiler y otras similares que historicamente se tomaron en otras crisis ( recordemos la famosa ley boyer de 1985 que tuvo como consecuencia una precariedad en los alquileres que motivo unas subidas enormes de los precios de alquiler ).........el plan B de los bancos podria funcionar.

Claro que el plan B funcionaria a costa de empobrecer mas a la ciudadania y de agravar el problema de la vivienda que la crisis podria solucionar via bajada de precios.

¿ a alguien le extrañaria ?
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