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lunes, marzo 12, 2007

Venta de piso con obras de comunidad pendientes

Nos remiten una consulta sobre una demanda por obras de la comunidad en un piso vendido previamente:

" Hola haber si me podeis ayudar , vendi el piso por una inmobiliaria informando que mas adelante se iban a arreglar las fachadas estando aprobado la ejecucion de las obras a falta de aceptar el presupuesto , el piso se vendio libre de cargas y el comprador ahora me denunciado para pagar el tema de las fachadas y dice que nadie le aviso y segun la inmobiliaria dicen que si . Me gustaria saber si la inmobiliaria que me represento tiene que apechugar con el tema de la denuncia .Que debo de hacer yo ? "

Respuesta a la consulta:

Una vez mas tenemos problemas derivados de confeccionar un contrato de compra-venta en el que no se preven todas y cada una de las peculiaridades del piso en venta, en este caso hay un malentendido entre lo que aseguran los compradores, es decir, que se les entregaria el piso siendo el coste de las reparaciones de la fachada a costa del vendedor, y lo que asegura la inmobiliaria que actuo como intermediaria, es decir, que se les notifico que existian tales reparaciones pendientes y que el coste seria a costa del comprador.

Habria que ver la redaccion exacta del contrato para poder saber a quien corresponden las reparaciones, ya que desconocemos en que terminos esta redactado.

Normalmente, cuando se vende un piso de segunda mano, debe ponerse en el contrato que el piso se vende como cuerpo cierto, es decir, que lo que ve el comprador cuando visita el piso para comprarlo es lo que realmente estamos vendiendo.

Respecto a las obras de la comunidad aprobadas y pendientes de ejecucion, podriamos determinar en el contrato bien el criterio de pago o bien el criterio de devengo, en el primer caso estaria obligado al pago de las obras el que fuera propietario del piso en el momento en que dichas obras deban pagarse, en el segundo caso estaria obligado al pago el que fuera propietario del piso en el momento en que se adquiere el compromiso de realizar tales obras.

Como suponemos que en este caso no se hace mencion alguna a las obras pendientes de ejecucion ni a quien debera asumir los costes, le aconsejamos que para defenderse de la demanda que han interpuesto contra usted acuda a un abogado que defienda sus intereses, ya que en el procedimiento judicial el demandante intentara defender el criterio de devengo y el demandado el de pago, basandose este ultimo en que el precio del piso estaba determinado en base al estado del piso y del edificio en el momento en que la venta se produce, suponiendo la realizacion de las obras un aumento de valor para el nuevo propietario.

Como norma general aconsejamos siempre que nos redacte los contratos tanto de venta como de alquiler, bien un profesional del derecho o bien un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, ya que debemos tener en cuenta que actualmente para abrir una agencia inmobiliaria no se requiere preparacion juridica alguna.
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