Hemos recibido una consulta de un usuario relativa a la desgravacion por vivienda habitual que publicamos literalmente por si algun experto asesor fiscal pudiera darle respuesta, ya que la consulta por su complicacion requiere no solo conocer la ley tributaria aplicable, sino tener conocimientos jurisprudenciales sobre como interpretarla.
La consulta sobre desgravacion por vivienda habitual en la venta de un piso que nos remiten es la siguiente:
"Hola, he estado leyendo bastante al respecto pero sigo sin tener muy claro como queda mi caso, que les expongo.
Yo me compre un piso hace, ahora, casi 3 años. A finales de 2005 me sale trabajo en Madrid, yo soy de Jaen y el trabajo es indefinido, por lo que decido poner la vivienda en venta , poco despues, a principios de 2006 me sale trabajo como interino en un pueblo situado a 50km de Jaen por lo que decido mantener en venta la vivienda para trasladarme a este nuevo municipio, al tratarse de una interinidad con ciertas garantias temporales. En Marzo alcanzo un acuerdo con un comprador, se firma un contrato privado, como ni él quería perder la compra, ya que tenía prisa por vender y estaba barato, ni yo la venta por que ya no podía pagar hipoteca y alquiler y estaba haciendo todos los dias mas de 100 km, decidimos hacer un contrato compromisario, según me informo mi abogado en aquel momento se trata de un contrato que vincula la partes y que no se puede romper salvo acuerdo de las partes. Basicamente me impedía romper el contrato, si no vendia el comprador, conforme se estipulaba en el contrato podía exigirme el doble de la paga y señal o bien denunciarme, en este caso el contrato estipulaba que yo debía pagar 30 €/día mientras no cerrara la venta, o algo así. Vamos que o se lo vendía o se lo vendía.
En el contrato se especificaba que tenía hasta Agosto para firmar la compraventa publica, me dio un plazo para ir buscando algo para comprar en el nuevo municipio. Pues bien, resulta que un par de meses despues de firmar salen unas oposiciones y las apruebo, entonces no decido comprar ya que aún no conozco destino, decido esperar.
Unos dias antes de la escritura publica sale mi nombramiento en Boja, y cuando me incorporo me destinan a un pueblo junto a Jaen, a unos 20km. Ahora me vendría bien mi piso, pero no puedo echar atras la venta y el comprador no quiere, más aún pq han pasado unos meses y ya lo tiene todo arreglado y preparado. No me queda opción, me pongo a buscar vivienda en el nuevo municipio, resulta que los precios son mas altos que en Jaen y no resulta facil encontrar vivienda. Despues de realizar la venta publica de mi piso, esta la realizo unos dias despues de incorporarme, pasadas unas semanas encuentro una casa por un buen precio en Jaen y decido comprar. Con lo que al final me he quedado en el mismo municipio.
Ahora, según la ley deben concurrir circunstancias que obliguen al traslado de domicilio, entre las que menciona el traslado laboral. Realmente la venta del piso se motiva por el trabajo que me sale a 50 km, y eso es demostrable con contrato, pero un cambio posterior me permite mantenerme en el mismo municipio. Servirá esto para que se considere vivienda habitual?
Veo dos problemas, uno que la venta publica la realizo cuando ya estoy en mi nuevo trabajo, en este sentido yo pregunte al mismo notario que me arreglo lo de la casa nueva y me dijo que un contrato privado es tan valido como uno publico, solo que publicamente tiene otro dueño, pero legalmente un contrato privado conlleva una venta. Luego según esto entiendo que el piso se puede considerar vendido cuando aún estaba a 50km de Jaen.
El otro es que aún aceptando que la venta se hizo cuando estaba a 50km es factible quedarse luego en el mismo sitio. Entiendo que la ley no menciona nada al respecto, según entiendo yo :
Hay dos traslados laborales que pueden llevar a complicar mi situación. Es como si uno que vive y trabaja en Madrid es trasladado a Barcelona, vende antes de 3 años, se va a Barcelona pero no compra, pasan 3 meses y vuelve a trasladarse a Madrid y compra. No se ha ido de Madrid, en lo que a vivienda se entiende, pero el traslado si que ha sido por motivo laboral y sería valido.
Espero que alguien pueda ayudarme, es una verdadera pasta, 15% de la ganancia, la deducción (ademas al ser menor de 35 debería devolver ayudas)... Gracias"
Le agradecería que pudiera aconsejarme.
Gracias por todo y discupe las molestias.
13 comentarios:
Puedo darte mi punto de vista, pero no me gustaria que te lo tomaras al pie de la letra, ya que como te digo es una consulta complicada y caben interpretaciones de tipo jurisprudencial.
Mi opinion es que es defendible la postura que planteas, y que por lo tanto actues ante hacienda presentandolo como lo que en relidad me cuentas que es, es decir, desgravandote.
No obstante, dada la importancia economica de tu decision, creo que deberias acudir a un asesor fiscal de reconocido prestigio que te asesore profesionalmente, ya que una simple consulta no te resultara muy gravosa, de ese modo si te asesoran que no lo hagas te explicaran las razones y si te asesoran que lo hagas ,si en su dia tienes un problema, tu asesor podra defender tu caso con conocimiento previo, ya que es posible que hacienda actue inicialmente y que tras presentar el correspondiente recurso te acaben dando la razon.
Caso dificil. Tenia una duda con lo de que el traslado laboral fuera a 50 km y al poder ir en coche cada dia no lo admitieran como causa "necesaria" para cambiar de domicilio pero he encontrado una consulta similar (50 km)(la 2515-03) en la que la agencia admite el cambio de vivienda habitual sin haber transcurrido tres años. La duda que tengo ahora creo que la puede resolver Touareg y es si realmente con un contrato de ese tipo se puede considerar la venta realizada. Si fuera así, la venta la habria realizado con motivo de un traslado laboral y entiendo que cumple todos los requisitos necesarios. El que posteriormente tenga lugar otro traslado laboral al lugar inicial no afectaria para nada.
Yo aplicaria la exencion por reinversion y guardaria con mucho esmero el contrato de compraventa y el nombramiento de funcionario interino por si hacienda quisiera comprobar algo.En estas cosas siempre estas sujeto a lo que interprete el inspector de turno, pero si el contrato privado era una venta yo no veo problemas.
Como la declaracion de este año no hay que presentarla hasta junio del 2008 y para curarse en salud puede presentar una consulta vinculante a la agencia tributaria.
No creo que sea un tema muy complicado, pero si enrevesado, pues al final ni me ha quedado muy claro en que lugar trabajas finalmente, pero eso ahora no importa, ni caso me hagas pues estaba bromeando.
Te detallo mi punto de vista, hasta donde mis conocimientos alcanzan:
- Lo del contrato “compromisario”, que te dijo tu abogado, no lo habia oido en mi vida, aunque seguro que no es más que un contrato privado de opción y compromiso de una venta (por tu parte) futura, con la introducción de una cláusula penalizatoria en su contenido con lo de los 30 Euros dia que comentas. Pero no son más que unas arras penales que te obligan a vender “obligatoriamente”, o a pagar el doble de lo señalado si resuelves el contrato y no vendes por tu propia voluntad, o pagar 30 Euros-dia por demora en la venta. En cualquier caso, es un CONTRATO PRIVADO.
- Lo que te contestó el notario respecto al contrato privado versus escritura pública es correcto, aunque dificil de entender de esa manera. Evidentemente los dos (público y privado) son válidos y tienen la misma fuerza de ley igualmente. Lo que ocurre es que, SOLO la escritura pública transmite la popiedad registral del dominio, a efectos públicos y de terceros. Eso significa, que sólo la escritura pública ante notario demuestra que existe una compra efectiva de tu piso con un cambio del titular a tu comprador, y sólo cuando se firma la misma escritura el registro de la propiedad toma en cuenta la existencia de una venta a otra persona, y es cuando lo anota en los libros públicos para conocimiento de cualquier persona tercera que se interese. Por mucho documento privado y compromisario previo que exista no hay transmisión de titular del piso, ni el registro de la propiedad o hacienda nada saben, ni la “ley” te considera como vendedor totalmente, tan sólo has firmado un compromiso que puedes, o no, completar en un futuro. El Derecho no es una ciencia exacta, es pura interpretación de la ley, y pueden existir varias respuestas verdaderas a una misma cuestión. Entiendo que no parece lógico, pero créeme que eso eso lo más correcto y justo.
- Por otra parte debes demostrar cuando se precise, todo lo que nos comentas. Tu contrato privado, nombramiento de funcionario, comunicaciones de la administración, y cualquier documento que sirva paa demostrar toos los traslados laborales que has tenido que efectuar según tus necesidades profesionales. Y todo ello, será para justificar las desgravaciones y deducciones por vivienda habitual que pretendes.
CONCLUSIONES:
1ª - Tanto contrato privado, como público son legales y válidos igualmente, pero, yo interpreto (al contrario que tu notario) que el privado no tiene que ser considerado una venta, sólo en principio. Asi como una escitura de compra-venta formaliza una transmisión a otra persona (se liquida totalmente el piso, se cambia en el registro el propietario..), un documento privado como el tuyo (compromisario, arras, o compra-veta aplazada) constituye, tan sólo, un COMPROMISO DE VENTA FUTURA pero no se perfecciona la compra-venta ( se consuma o se acaba), porque, ambas partes firmantes, podeis resolverlo voluntariamente antes de ir al notario (y ahora nada tienen que ver las conecuencias por ello, pero sólo que teneis la opción de hacerlo)
2ª - Creo que la consideración de vivienda habitual, o no, por traslado laboral es una cuestión de prueba ante hacienda, por lo que sus inspectores decidirán este asunto una vez examinada toda la documentación que les aportes. Pero deben ajustarse a la ley siempre, por lo que si tu no estás de acuerdo con lo que ellos resuelvan, puedes acudir a los tribunals ordinarios para impugnar su decisión, ya que hacienda sólo es una administración pública, pero nunca un tribunal de justicia.
Para mi, el contrato privado compromisario no conlleva una venta perfeccionada según el Código civil, aunque puede defenderse o interpretarse de otra manera, como todo en derecho. Aporta todas las pruebas y documentos válidos que tengas, y te vendría bien examinar la jurisprudencia anterior (sentencias y decisiones de los jueces) de temas similares al tuyo pues hasta podría ser determinante al final.
De acuerdo con Barreras en que, talmente, tu postura es defendible para obtener las desgravaciones que persigues, pero es Hacienda quien debe decidir primero. Si no te dan razón, se abre la via judicial contencioso-administrativa donde un juez (y no un inspector de hacienda) examina y resuelve desde el principio lo mismo, pero ese si que es imparcial, te lo aseguro.
Si necesitaras más información al respecto, mándame un mensaje privado a través de la web que se menciona más abajo, y quizá pueda aportarte más datos claros.
Suerte!
Touareg
www.foroway.com
Me acaba de llegar la notificación de la Junta de Andalucía en la que me aceptan las alegaciones presentadas, entienden que la vivienda es habitual!. Creo que la Junta no tiene potestad para decidirlo y tienen que consltar a hacienda para ello, por lo que Hacienda me dará la razón cuando haga la declaración. En cualquier caso si la Junta me la da se suponer que luego para la Renta también me la darán.
Gracias a todos, muchas gracias
Hace casi dos años me compre un piso en propiedad yo solo. Al hacer la hipoteca me rebajaron los impuestos por ser primera vivienda y menor de no se cuantos años,con la condicion de no venderlo ni alquilarlo en 3 años. El caso es que ahora me gustaria comprarme un piso con mi novia, pero no se que me puede pasar con hacienda a la hora de vender este piso antes de los tres años y cuanto tiempo tengo de margen para venderlo y comprar otro con mi pareja. Gracias.
Vendo mi piso después de más tres años de haberlo comprado. Iba a comprar otra vivienda pero en último minuto el vendedor la ha vendido a otra persona. Como ya tenía la venta firmada no me da tiempo a buscar otra casa que comprar, así que de momento me voy a vivir de alquiler. ¿Cuánto tiempo tengo para invertir en la compra de una nueva casa antes de que Hacienda me reclame un porcentaje de la ganancia por la venta del piso?
Muchas gracias
Mis padres ambos fallecidos en 1999 y 2002 respectivamente tenian un piso en propiedad en Madrid capital, con fecha de compra julio de 1.986. Ahora vamos a hacer cambio de titularidad y se va a poner a nombre de la más pequeña de los hermanos. En cuanto esto este solucionado ante Notario ella lo va a vender y lo va a invertir en otro piso en un pueblo de la comunidad de Madrid. ¿Que impuestos hemos de pagar? ¿Cual es la plusvalia que tendra que abonar como vendedora de la vivienda, si inmediatamente invierte ese dinero en otro piso?
Un saludo.
Estimada Blanca, al hacer la testamentaria pagara el impuesto de sucesiones, si inmediatamente vende el piso en el precio que figure en la testamentaria no habra plusvalia por la que tributar.
Hace 10 años (1997) compre una vivienda con la que por aquel entonces era mi pareja, vendiendola en el 2000 perdiendola 400000 pesetas, con lo que creí no tener que invertir en una nueva vivienda para que hacienda no me hiciese pagar, más. Bien, ahora, cansado de viivr de nuevo con mis padres decido comprar otra vivienda, para ser concretos el año pasado. Al solicitar hora en hacienda, y una vez realizada la declaración me dicen que tengo unos intereses de los que me beneficiado en 1998 y 1999 que he de descontar en este curso. Mi pregunta es bien fácil... ¿Es así, tal y como dicen?... ¿Existe alguna forma de no imputarlos dentro de una meridiana legalidad?.. Gracias
Tengo un caso parecido. Compre un Piso en Noviembre del 2003 y lo vendí en Junio de 2006. Con este piso nos desgrabamos como vivienda habitual. Dado que la empresa en que trabajaba mi esposa se vendería en el mes de Junio, mi esposa cambia de trabajo y esto supone un problema gordo de movilidad ya que ella no conduce y depende del transporte publico y paso de tardar 45 Minutos a casi dos horas en ir y dos en volver, por lo que vendimos el piso y nos compramos una casa en una ubicación que nos viene mejor a los dos ya que ahora yo puedo llevarla y traerla y el tiempo que tardamos en llegar son 25 Minutos. Como se observa por pocos meses no cumplimos lo de los 3 años; ahora nuestra duda es como debemos declarar a hacienda la exención por cambio de trabajo. Que documentos debemos aportar y como lo debemos hacer. Muchas Gracias. Un saludo.
Simplemente quería saber si es posible desgravarse por una vivienda habitual (que lo es) que está a nombre en escritura no sólo del matrimonio sino de un tercero. Entiendo que lo lógico sería hacerlo según la proporción que figura en la escritura, pero desconozco si hacienda admite que una vivienda esté a nombre de varios titulares y uno de ellos se la desgrave como vivienda habitual (la hipoteca la paga sólo uno de los titulares)
Gracias
Hola .Yo tengo una pequeña duda. Yo me compre un piso en el año 2000 y ahora lo quiero vender porque me he comprado un piso nuevo. El piso nos lo entregan el año que viene pero nos han dicho que para vender el piso debemos llevar 3 años empadronados porque sino tenemos que pagar a hacienda el 18% de lo que me costo el piso por lo que vendo , la diferencia. Mi duda es ¿son 3 años desde la compra del piso o desde que estamos empadronados? gracias
Hola, en el año 2007 voy a vender obra nueva para comprar vivienda habitual en el mismo año, en la misma situación estan mis dos hermanos y nos gustaría saber a efectos de hacer la declaración de la renta para el 2008 cuál sería la forma mas ventajosa de hacerla para todos; nos han hablado de constituirnos en comunidad de bienes. Muchas Gracias.
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