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martes, febrero 06, 2007

Derechos de tanteo y retracto en pisos de alquiler

Touareg de forosway nos remite un articulo sobre el derecho de tanteo y retracto de los arrendatarios que copiamos literalmente:

Aunque los derechos de tanteo y retracto, no tienen, a priori mucha complejidad en su definición, significado o contenido de los mismos, parece que sólo existe, su denominación técnica, hoy en dia, porque rara vez se usan, y se aplican en la práctica real.
Ante todo, decir que el tanteo y retracto son figuras que se contemplan aplicándolas a múltiples situaciones distintas, y no sólo en arrendamientos, con derecho a compra o recompra, como ahora vamos a analizar.


Empezando por el derecho de tanteo, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deja bien claro, que el arrendatario conserva un derecho de adquisición preferente para atribuirse el bien, ante una venta general, al mercado, del piso donde residia, en calidad de inquilino. Claro que, una vez, el propietario arrendador, le haya notificado, al arrendatario, la intención de vender, el ofrecimiento del inmueble a un precio determinado, y demás condiciones posibles en una compra-venta cualquiera, el mismo arrendatario, dispone de 30 dias naturales, como máximo, para decidirse y contestar afirmativa, o negativamente, a la decisión de comprar inmuebles ofrecidos. A partir de ese dia, el arrendador ya es libre de venderlo al mercado de “calle”, en general, y eso aunque el derecho de tanteo que disponia, el arrendatario, no caduca definitivamente hasta pasados 180 dias desde la notificación de venta inicial.

El derecho de retracto, en cambio, se contempla en el Código civil, en los artículos 1506 y siguientes, en donde se divide en retracto legal y retracto convencional, como medios para la retroventa, o resolución de la venta inicial dejándola sin efectos.
O sea, que por medio del retracto convencional, el vendedor de un piso (a su inquilino supongamos) se reserva el derecho de “recomprar” lo vendido, durante los 4 años posteriores a la compra-venta inicial del inmueble, pero siempre que se cumplan unas condiciones determinadas, a saber, que el mismo vendedor abone y reembolse, como minimo, el precio que le ofrecieron por su piso, en su momento, y que liquide y costee todos los gastos que acarree realizar la operación nuevamente, y que irán a su exclusivo cargo.

Y el retracto legal es el más “habitual”, pues implica (en casos de arrendamientos) que el arrendatario de un piso, pueda subrogarse (pasar a ocupar los mismos derechos y obligaciones) en la posición de un tercer comprador “extraño” al que se le vendió el inmueble, por un propietario y antiguo arrendador, teniendo preferencia de compra el interesado y antiguo arrendatario que desconocia la operación al no habérsele comunicado, ni ofrecido el piso, previamente a la compra-venta a un tercero.

O sea, que si el señor B es antiguo arrendatario del piso propiedad de la señora A, y decide venderlo al pijo del señor C que le da un dineral por él, pero sin ofrecerlo previamente, ni comunicarlo al pobre señor B, éste mismo señor, puede invalidar la venta efectuada con C, siempre que estuviera interesado en la compra del inmueble, con las mismas condiciones y precios que acordaron A y C, ya que B no pudo ejercer su derecho preferente, en su momento, al desconocer la intención del propietario A para venderlo. Obviamente, huelga decir, que esto sigue adelante, siempre y cuando el mismo B iguale, como mínimo, el dinero ofrecido por el pijo de C en la compra-venta anterior efectuada con A. Si no se iguala el precio de la oferta anterior, nada se retrotrae, ni nada invalida la compra-venta primera entre A y C.

Y todo lo anterior, es, más o menos, lo que ve la ley, sobre cómo deberían ser ejercidos los derechos mencionados, en la teoria puramente dogmática, pero como casi todo, en la vida real, ocurre poco de eso, porque, para bien o para mal, prevalece siempre el vil metal, y el ánimo de lucro, antes que, por ejemplo, arriesgarse a perder un comprador “generoso”, por el hecho de que la operación se ve supeditada a los derechos de otras personas y su decisión final.
La ley de la oferta y la demanda de la “calle”, prevalece siempre a cualquier LAU, o Código civil, parido por políticos obesos, que desde su sillón del congreso, quizá nunca hayan sido arrendatarios, ni arrendadores de un inmueble, pero nos aseguran saber lo que más conviene en estos casos.
Por ello, la picaresca provoca actos como, por ejemplo, ofertas falsas presentadas, al arrendatario, con precios desorbitados que le fuercen a abandonar, compra-ventas encubiertas etc, etc, que están a la orden del dia.
También, señalar, que hay mucho desconocimiento del contenido de estos derechos, por parte de los arrendatarios en general, que ven pasar muchas oportunidades que cuando se dan cuenta de ello ya es demasiado tarde para actuar.
En fin, nada de lo anterior es válido si el arrendatario, en proceso y estado final, no tiene ninguna intención de comprar el piso, o no puede, o no le interesa hacerlo en absoluto, porque los derechos son aplicables a compradores futuros, en potencia.

Siento haber aburrido al personal con el rollo anterior, pero tampoco, el tema, tiene mucho juego para contarlo de una manera más jovial y distendida que esa, pero es interesante conocer los derechos que una persona dispone en la “recámara”, a fin de que nadie, pueda perder una oportunidad de compra que le convenga, al no ejercer un derecho como éstos, por el mero hecho de no haber dedicado 5 minutos a una lectura como la anterior, o cualquier otra explicación similar que informe sobre estos derechos.

Touareg
www.foroway.com
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