Consulta : Hola,
Quisiera hacer la siguiente consulta:
He visto una casa que me gusta mucho a través de una inmobiliaria.
Al hacerle una oferta a la persona de la inmobiliaria para que se la transmita al propietario de la vivienda para que la evalúe y me digo si la acepta, me ha dicho que para hacer una oferta debo firmar un documento en el que pongo mi oferta en firme y pagar 600€ para que el comprador vea que es en serio. En caso de que el vendedor no la acepte o el banco no me de la financiación me devolverían el dinero. A su vez, si el vendedor si acepta la oferta, firmará a su vez otro documento comprometiéndose a vendérmela a mí por ese valor.
Me ha sonado muy extraño porque es la primera vez que me piden dinero por hacer una oferta y no me fío mucho, además con todo el mundo con el que lo he comentado me ha dicho que es muy extraño. ¿Es eso algo normal? ¿Pueden negarse a devolverme el dinero en ciertas circunstancias? ¿Cómo podría hacer mi oferta sin tener que pagar?
Gracias,
Ana
Respuesta :Lo que le propone la inmobiliaria no es una practica muy habitual pero si se utiliza en ocasiones,es cierto que a la inmobiliaria le resulta mas facil convencer al propietario de que acepte una oferta a la baja si le citan en sus oficinas y le presentan un documento con una oferta en firme por escrito y avalada por una pequeña cantidad de dinero. Es una tecnica de " lo tomas o lo dejas" hacia el propietario de la casa en venta que en ocasiones funciona bastante bien.
Eso si, tambien podria tratarse de una falsa agencia inmobiliaria o del tipico chiringuito inmobiliario que con esa tecnica recogiera el mayor numero posible de pequeñas cantidades y desapareciera sin dejar rastro.
Le recomendamos que antes de entregar el dinero se informe si la agencia inmobiliaria en cuestion esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado , en ese caso no tendra ningun problema ya que los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados tienen un seguro de responsabilidad civil a traves del cual recuperaria su dinero.
En caso de duda, proponga a la agencia inmobiliaria estar presente en el momento que hagan la oferta al vendedor y entregue el dinero en ese mismo momento.
lunes, mayo 26, 2008
Robo o perdida de contrato de alquiler de vivienda y recibos alquiler
Consulta : Recientemente he sido victima de un robo y entre los objetos sustraidos se encontraba el contrato de alquiler de mi vivienda.
Desafortunadamente la relación con la empresa propietaria (inmobiliaria) no es nada buena, ya que están intentando deshauciarnos por derribo y pretenden una nueva construcción de apartamentos de obra nueva. Mi contrato es muy antiguo (1968) y dispongo de los documentos de alta luz, agua etec..así como empadronamiento y muchos otros que acreditan esta antiguedad No así recibos de alquiler de los primeros años (estaban junto al contrato). La inmobiliraria conserva, como es obvio copia de este contrato.Mi pregunta es esta...ante un hipotético conflicto con esta empresa y que esta niegue el contrato al saber mi situación (todo puede ser)...los documentos a los que me he referido ¿serían suficiente prueba de mis derechos?. Muchas gracias.
Respuesta : Bueno,para demostrar que es inquilino creo que con los documentos que conserva mas el testimonio de otros vecinos que corroboren que usted es arrendatario desde 1968 no habria mayor problema. Ademas, tambien el arrendador debe presentar al juzgado para incoar un desahucio su copia del contrato de alquiler. Por otro lado, aunque no conserve los recibos, si efectuaba el pago de la renta de alquiler por medio de banco, tambien el extracto bancario pueden valer como prueba de pago del alquiler.
El unico poblema seria demostrar otras estipulaciones recogidas en el contrato de arrendamiento. Por ultimo, seria aconsejable que denuncie el robo y que especifique en la denuncia que entre los objetos robados estan el contrato y los recibos de alquiler.
Desafortunadamente la relación con la empresa propietaria (inmobiliaria) no es nada buena, ya que están intentando deshauciarnos por derribo y pretenden una nueva construcción de apartamentos de obra nueva. Mi contrato es muy antiguo (1968) y dispongo de los documentos de alta luz, agua etec..así como empadronamiento y muchos otros que acreditan esta antiguedad No así recibos de alquiler de los primeros años (estaban junto al contrato). La inmobiliraria conserva, como es obvio copia de este contrato.Mi pregunta es esta...ante un hipotético conflicto con esta empresa y que esta niegue el contrato al saber mi situación (todo puede ser)...los documentos a los que me he referido ¿serían suficiente prueba de mis derechos?. Muchas gracias.
Respuesta : Bueno,para demostrar que es inquilino creo que con los documentos que conserva mas el testimonio de otros vecinos que corroboren que usted es arrendatario desde 1968 no habria mayor problema. Ademas, tambien el arrendador debe presentar al juzgado para incoar un desahucio su copia del contrato de alquiler. Por otro lado, aunque no conserve los recibos, si efectuaba el pago de la renta de alquiler por medio de banco, tambien el extracto bancario pueden valer como prueba de pago del alquiler.
El unico poblema seria demostrar otras estipulaciones recogidas en el contrato de arrendamiento. Por ultimo, seria aconsejable que denuncie el robo y que especifique en la denuncia que entre los objetos robados estan el contrato y los recibos de alquiler.
martes, mayo 20, 2008
Venta de pisos: Indemnizacion o perdida de arras
Pisos venta y perdida de arras o señal por no concesion de hipoteca.
Consulta :Hola! buenas tardes!
He revisado los posts y creo que no hay ninguna respuesta que se corresponda con mi problema... que es el siguiente:
Firmé un contrato de "Opción de compra" para comprar casas, ya que el piso me interesaba. El precio que estipularon en el contrato resultó ser superior al de la tasación que a posteriori me realizó el banco donde deseaba hipotecarme, motivo por el cual me veo imposibilitado a adquirirlo. Asimismo aporté en la firma de ese contrato la cantidad de 28000 euros sin que se especificara en el contrato de señal concepto de qué se realizaba la entrega..... 15 días después de la firma, y antes de que se cumpliera la fecha tope éstablecida para la ejecución de la opción de compra les comuniqué mediante burofax que no me era posible adquirir la vivienda porque la tasación era muy inferior al precio de venta establecido en el contrato. Ellos me han remitido un burofax comunicándome que han recibido el mío, y que por su parte queda liquidado el contrato quedándose ellos la cantidad por mi abonada, 28.000 euros (lo que supone un 9.25% del precio de venta del contrato, y un 12,60% del precio de la tasación) amparándose en el artículo 1454 del código civil...
Mi pregunta principal es evidente: ¿es cierto que pueden quedarse con ese dinero? y otra pregunta.... Si tienen derecho a compensación económica, ¿puede ser el importe tan elevado? ¿está regulado en algún sitio los topes de estas cantidades?
Muchas gracias!!!!
Respuesta: Como siempre que las cuantias en juego son elevadas aconsejo una vez mas acudir a abogados y procuradores. Resulta muy dificil sin leer el contrato que ha firmado dar una opinion minimamente fundada.
En general, decirle que si las cantidades se entregan en concepto de arras o señal seria correcta la aplicacion del articulo que le mencionan y la consiguiente perdida de las cantidades entregadas.
Si las cantidades se entregan mediante un contrato privado de compra / venta y como parte de pago del precio , el comprador esta obligado a comprar y el vendedor a vender el piso. En caso de incumplimiento de alguna de las partes procederia una indemninzacion por daños y perjuicios, que salvo acuerdo entre las partes, fijara un juez la cuantia en funcion de los daños y perjuicios ocasionados.
Consulta :Hola! buenas tardes!
He revisado los posts y creo que no hay ninguna respuesta que se corresponda con mi problema... que es el siguiente:
Firmé un contrato de "Opción de compra" para comprar casas, ya que el piso me interesaba. El precio que estipularon en el contrato resultó ser superior al de la tasación que a posteriori me realizó el banco donde deseaba hipotecarme, motivo por el cual me veo imposibilitado a adquirirlo. Asimismo aporté en la firma de ese contrato la cantidad de 28000 euros sin que se especificara en el contrato de señal concepto de qué se realizaba la entrega..... 15 días después de la firma, y antes de que se cumpliera la fecha tope éstablecida para la ejecución de la opción de compra les comuniqué mediante burofax que no me era posible adquirir la vivienda porque la tasación era muy inferior al precio de venta establecido en el contrato. Ellos me han remitido un burofax comunicándome que han recibido el mío, y que por su parte queda liquidado el contrato quedándose ellos la cantidad por mi abonada, 28.000 euros (lo que supone un 9.25% del precio de venta del contrato, y un 12,60% del precio de la tasación) amparándose en el artículo 1454 del código civil...
Mi pregunta principal es evidente: ¿es cierto que pueden quedarse con ese dinero? y otra pregunta.... Si tienen derecho a compensación económica, ¿puede ser el importe tan elevado? ¿está regulado en algún sitio los topes de estas cantidades?
Muchas gracias!!!!
Respuesta: Como siempre que las cuantias en juego son elevadas aconsejo una vez mas acudir a abogados y procuradores. Resulta muy dificil sin leer el contrato que ha firmado dar una opinion minimamente fundada.
En general, decirle que si las cantidades se entregan en concepto de arras o señal seria correcta la aplicacion del articulo que le mencionan y la consiguiente perdida de las cantidades entregadas.
Si las cantidades se entregan mediante un contrato privado de compra / venta y como parte de pago del precio , el comprador esta obligado a comprar y el vendedor a vender el piso. En caso de incumplimiento de alguna de las partes procederia una indemninzacion por daños y perjuicios, que salvo acuerdo entre las partes, fijara un juez la cuantia en funcion de los daños y perjuicios ocasionados.
martes, mayo 06, 2008
Viviendas desocupadas ,gastos de comunidad y gastos luz
Consulta: Hola, soy el propietario de una vivienda en Cantabria y tengo dudas sobre el uso del dinero comunitario que espero que me puedan resolver:
La cuestión es que después de pleitear contra la sociedad que construyó una urbanizacion de ocho chalets, el juez sentenció que nos fueran entregadas las casas a los propietarios, y descontados los importes por demora y defectos de calidad a la hora de escriturar.
Formamos una comunidad de vecinos y decidimos aportar una derrama con el fin de reparar los defectos de la urbanización que nos impedían obtener la cedula de habitabilidad. Entre el tiempo que tardaron las obras de reparación y el tramite administrativo, llevamos tres años sin cedula de habitabilidad. En este tiempo, hay varios vecinos que han ido a vivir a sus casas con luz y agua de obra, y estos recibos (luz y agua) se están pagando con el dinero comunitario que sobró de ejecutar la obra de mejora.
Personalmente considero injusto que las personas que aun no vivimos en dicha urbanización, estemos cargando con los gastos de luz y agua de la gente que si la está disfrutando. Entiendo que es dificil cuantificar el gasto de luz de cada vivienda ocupada, ya que solo disponen de un contador para toda la urbanización. Si es sencillo saber los gastos de luz que consumimos la gente que no vivimos (la parte proporcional de el minimo, segun recibo).
La gente que vive alli, es mayoria con respecto a los que no vivimos,
¿Podrían en una votación durante una junta decidir pagar esta luz con el dinero comunitario?
¿Que podriamos hacer los propietarios que no vivimos alli en este caso?
Respuesta: La verdad es que no tengo nada claro si en una junta se puede tomar la decision de pagar esos gastos con el dinero comunitario, ya que el caso que plantea es muy especifico, ya que parece que no hay forma de que cada vivienda pague sus gastos al no tener contador, en cualquier caso podria oponerse a la decision tomada en la junta, pero no podria decirle si tendria exito o no su oposicion, dependera de como se interprete.
Lo que si esta mas claro, es que los Chalets de obra nueva no se pueden ocupar sin tener la cedula de habitabilidad, por lo que en teoria no deberia haber gastos de consumos de agua ni luz que no fueran los producidos por las obras o la conservacion del edificio. Quizas con este argumento tendria mas posibilidades de no asumir esos gastos.
Respecto a los gastos de comunidad, entiendo que si hubo una junta, es que ya esta constituida la comunidad y que por lo tanto los gastos de mantenimiento del edificio, limpieza etc deben repartirse entre los vecinos. En este caso, los gastos de comunidad deben pagarlos todos los vecinos sin excepcion, con independencia de que ocupen o no las viviendas.
La cuestión es que después de pleitear contra la sociedad que construyó una urbanizacion de ocho chalets, el juez sentenció que nos fueran entregadas las casas a los propietarios, y descontados los importes por demora y defectos de calidad a la hora de escriturar.
Formamos una comunidad de vecinos y decidimos aportar una derrama con el fin de reparar los defectos de la urbanización que nos impedían obtener la cedula de habitabilidad. Entre el tiempo que tardaron las obras de reparación y el tramite administrativo, llevamos tres años sin cedula de habitabilidad. En este tiempo, hay varios vecinos que han ido a vivir a sus casas con luz y agua de obra, y estos recibos (luz y agua) se están pagando con el dinero comunitario que sobró de ejecutar la obra de mejora.
Personalmente considero injusto que las personas que aun no vivimos en dicha urbanización, estemos cargando con los gastos de luz y agua de la gente que si la está disfrutando. Entiendo que es dificil cuantificar el gasto de luz de cada vivienda ocupada, ya que solo disponen de un contador para toda la urbanización. Si es sencillo saber los gastos de luz que consumimos la gente que no vivimos (la parte proporcional de el minimo, segun recibo).
La gente que vive alli, es mayoria con respecto a los que no vivimos,
¿Podrían en una votación durante una junta decidir pagar esta luz con el dinero comunitario?
¿Que podriamos hacer los propietarios que no vivimos alli en este caso?
Respuesta: La verdad es que no tengo nada claro si en una junta se puede tomar la decision de pagar esos gastos con el dinero comunitario, ya que el caso que plantea es muy especifico, ya que parece que no hay forma de que cada vivienda pague sus gastos al no tener contador, en cualquier caso podria oponerse a la decision tomada en la junta, pero no podria decirle si tendria exito o no su oposicion, dependera de como se interprete.
Lo que si esta mas claro, es que los Chalets de obra nueva no se pueden ocupar sin tener la cedula de habitabilidad, por lo que en teoria no deberia haber gastos de consumos de agua ni luz que no fueran los producidos por las obras o la conservacion del edificio. Quizas con este argumento tendria mas posibilidades de no asumir esos gastos.
Respecto a los gastos de comunidad, entiendo que si hubo una junta, es que ya esta constituida la comunidad y que por lo tanto los gastos de mantenimiento del edificio, limpieza etc deben repartirse entre los vecinos. En este caso, los gastos de comunidad deben pagarlos todos los vecinos sin excepcion, con independencia de que ocupen o no las viviendas.
domingo, mayo 04, 2008
Los apartamentos de obra nueva bajan de precio por la crisis
Los promotores que no han vendido sus apartamentos de obra nueva bajan los precios de venta de de sus Apartamentos de obra nueva, renunciando a todos o parte de los beneficios de sus promociones para intentar evitar que los intereses de los creditos al promotor acaben devorando no solo los beneficios previstos al inicio de la construccion de los apartamentos de obra nueva, sino que finalmente los intereses pagados superen a los pretendidos beneficios.
Las promociones de apartamentos de obra nueva que tienen mas dificultades para su venta, y por lo tanto las mas susceptibles de bajar su precio son las promociones de apartamentos de obra nueva destinadas a segunda residencia, normalmente situadas en las provincias costeras.
Las promociones de obra nueva en estas provincias tienen mas posibilidades de ser vendidas cuanto mas cerca estan del mar o de la playa, y los apartamentos de obra nueva mas dificiles de vender son las que estando en provincias o ciudades costeras no estan situadas ceca de las playas.
En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, etc, los pisos de obra nueva tienen la finalidad de convertirse en primera vivienda o en vivienda habitual de sus ocupantes, por lo que tienen ma posibilidades de ser vendidas, a pesar de que tambien sufren las consecuencias de la crisis economica en general y de la crisis inmobiliaria en España en particular, especialmente agravada la crisis por las subidas de lo tipos de interes dada la escalada alcista del euribor, el principal indice de referencia de las hipotecas. Si bien es cierto que los pisos de obra nueva en las grandes ciudades tienen un precio prohibitivo que asusta a los posibles compradores y que las promociones de obra nueva en Madrid , Barcelona, Valencia, Vigo y otras ciudades que tienen mayor dificultad para venderse son las situadas en los extraradios o en los barrios con menor poder adquisitivo.
Un problema añadido a la hora de comprar apartamentos de obra nueva en España es que hace unos años los bancos partian de la base de que si el comprador habia podido pagar un 20 % del precio de su vivienda de obra nueva durante la ejecucion de las obras podria pagar la hipoteca sin problemas, y era sumamente facil que el banco consintiera la subogacion del credito al promotor directamente al comprador de pisos de obra nueva.
A dia de hoy, los bancos son conscientes de que el valor de tasacion de los apartamentos de obra nueva se han quedado desfasados y miran con lupa la solvencia del que quiere comprar obra nueva antes de conceder la hipoteca.
En provincias donde la construccion ha sobrepasado los limites de lo razonable, como la obra nueva en Murcia los apatamentos de obra nueva en venta han bajado considerablemente los precios, un buen ejemplo de precios razonables de obra nueva en Murcia son las promociones de Polaris world en cuyas promociones de obra nueva se pueden adquirir apartamentos de lujo con alta calidad de construccion y con mas que aceptables servicios y zonas comunes , piscinas, campos de golf, balnearios, zonas ajardinadas etc, por solo 119000 euros, menos de 20 millones de las antiguas pesetas.
Las promociones de apartamentos de obra nueva que tienen mas dificultades para su venta, y por lo tanto las mas susceptibles de bajar su precio son las promociones de apartamentos de obra nueva destinadas a segunda residencia, normalmente situadas en las provincias costeras.
Las promociones de obra nueva en estas provincias tienen mas posibilidades de ser vendidas cuanto mas cerca estan del mar o de la playa, y los apartamentos de obra nueva mas dificiles de vender son las que estando en provincias o ciudades costeras no estan situadas ceca de las playas.
En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, etc, los pisos de obra nueva tienen la finalidad de convertirse en primera vivienda o en vivienda habitual de sus ocupantes, por lo que tienen ma posibilidades de ser vendidas, a pesar de que tambien sufren las consecuencias de la crisis economica en general y de la crisis inmobiliaria en España en particular, especialmente agravada la crisis por las subidas de lo tipos de interes dada la escalada alcista del euribor, el principal indice de referencia de las hipotecas. Si bien es cierto que los pisos de obra nueva en las grandes ciudades tienen un precio prohibitivo que asusta a los posibles compradores y que las promociones de obra nueva en Madrid , Barcelona, Valencia, Vigo y otras ciudades que tienen mayor dificultad para venderse son las situadas en los extraradios o en los barrios con menor poder adquisitivo.
Un problema añadido a la hora de comprar apartamentos de obra nueva en España es que hace unos años los bancos partian de la base de que si el comprador habia podido pagar un 20 % del precio de su vivienda de obra nueva durante la ejecucion de las obras podria pagar la hipoteca sin problemas, y era sumamente facil que el banco consintiera la subogacion del credito al promotor directamente al comprador de pisos de obra nueva.
A dia de hoy, los bancos son conscientes de que el valor de tasacion de los apartamentos de obra nueva se han quedado desfasados y miran con lupa la solvencia del que quiere comprar obra nueva antes de conceder la hipoteca.
En provincias donde la construccion ha sobrepasado los limites de lo razonable, como la obra nueva en Murcia los apatamentos de obra nueva en venta han bajado considerablemente los precios, un buen ejemplo de precios razonables de obra nueva en Murcia son las promociones de Polaris world en cuyas promociones de obra nueva se pueden adquirir apartamentos de lujo con alta calidad de construccion y con mas que aceptables servicios y zonas comunes , piscinas, campos de golf, balnearios, zonas ajardinadas etc, por solo 119000 euros, menos de 20 millones de las antiguas pesetas.
Viviendas sin inscribir y declaracion de obra nueva
CONSULTA INMOBILIARIA :Buenos dias:
He visto una casa de pueblo que no solo tiene escritura del terreno. La inmobiliaria que tiene la casa en venta, nos dice que no hay problema, que el propietario hara la escritura de la vivienda obra nueva y podremos comprarla.
Para ello, necesitamos solicitar un prestamo hipotecario. ¿cuanto tiempo sera necesario para que se pueda llevar a efecto todo esto?
Imagino que no podremos escriturar nosotros hasta que la escritura de obra nueva haya pasado por el registro de la propiedad y creo que eso tarda meses.
Si tardase mucho tiempo... se podria hacer un contrato de alquiler con opcion a compra que recogiese el precio de venta y del que se iria deduciendo los meses de alquiler???
¿que ocurriria si al vendedor o comprador le pasara algo en ese tiempo???
En espera de sus noticias les saluda,
Respuesta :Si se puede hacer un alquiler con opcion a compra pactando las condiciones que comenta en su consulta. Es dificil determinar el tiempo que tardaa en registrar la declaracion de obra nueva. No deberia tardar mucho, mas o menos lo mismo que para inscribir un venta de vivienda, pero pueden surgir problemas ya que desconocemos si la obra nueva cumple todos los requisitos legales exigidos para poder ser inscrita.
Lo ideal seria que un abogado o procurador le redactara un documento de contrato de alquiler con opcion a compra o bien un contrato de arras o señal, teniendo en cuenta la especiales peculiaridades del asunto y previendo las posibles consecuencias en caso de que finalmente no se pudiera inscribir la oba nueva o que excediera el plazo estipulado.
Si falleciera el vendedor, sus herederos heredarian el activo y el pasivo del causante, incluyendo bienes inmuebles y activos financieros.
He visto una casa de pueblo que no solo tiene escritura del terreno. La inmobiliaria que tiene la casa en venta, nos dice que no hay problema, que el propietario hara la escritura de la vivienda obra nueva y podremos comprarla.
Para ello, necesitamos solicitar un prestamo hipotecario. ¿cuanto tiempo sera necesario para que se pueda llevar a efecto todo esto?
Imagino que no podremos escriturar nosotros hasta que la escritura de obra nueva haya pasado por el registro de la propiedad y creo que eso tarda meses.
Si tardase mucho tiempo... se podria hacer un contrato de alquiler con opcion a compra que recogiese el precio de venta y del que se iria deduciendo los meses de alquiler???
¿que ocurriria si al vendedor o comprador le pasara algo en ese tiempo???
En espera de sus noticias les saluda,
Respuesta :Si se puede hacer un alquiler con opcion a compra pactando las condiciones que comenta en su consulta. Es dificil determinar el tiempo que tardaa en registrar la declaracion de obra nueva. No deberia tardar mucho, mas o menos lo mismo que para inscribir un venta de vivienda, pero pueden surgir problemas ya que desconocemos si la obra nueva cumple todos los requisitos legales exigidos para poder ser inscrita.
Lo ideal seria que un abogado o procurador le redactara un documento de contrato de alquiler con opcion a compra o bien un contrato de arras o señal, teniendo en cuenta la especiales peculiaridades del asunto y previendo las posibles consecuencias en caso de que finalmente no se pudiera inscribir la oba nueva o que excediera el plazo estipulado.
Si falleciera el vendedor, sus herederos heredarian el activo y el pasivo del causante, incluyendo bienes inmuebles y activos financieros.
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