Consulta : Vivo en una casa adosada con garaje. El garaje está acondicionado como
vivienda y lo tengo alquilado. Cumplo los requisitos legales que entiendo
tengo con hacienda para alquilar viviendas, ya que declaro el alquiler.
Mi consulta es la siquiente: Mis vecinos quieren que les pague un plus en
la cuota de comunidad por tener alquilado el garaje y generar más gastos.
El problema de mis vecinos es que el agua se paga en conjunto, ya que no
tenemos contadores.
Creo que es injusto, y considero que lo que debe hacerse es colocarse
contadores de agua, ya que nosotros solo somos dos personas en la casa y
otras dos en el garaje alquilado, sin embargo las personas que están
quejándose viven más en la casa y además tienen jardín (que riegan). Por
lo que si el problema es el agua, es más que probable que gasten incluso
más agua que nosotros, y si no es eso creo que yo debo dar cuenta de lo
que hago a otros estamentos, pero no a mis vecinos, ya que en los
estatutos de nuestra comunidad cada casa es independiente.
Un abrazo y muchas gracias por adelantado,
RESPUESTA :Son 3 cuestiones que no tienen relacion entre ellas, si usted obtuvo la licencia municipal para convertir el garaje en vivienda , puede entenderse que es una habitacion mas de la casa, por lo tanto hablariamos de un alquiler de habitacion. En este caso no hay razon alguna que justifique un aumento de sus cuotas de comunidad.
Lo del agua, si no hay contadores tampoco justifica un aumento de las cuotas de comunidad ya que el consumo total normalmente se divide por el numero de viviendas o en su caso en funcion de los metros cuadrados ( si en la comunidad hay grandes diferencias de tamaño entre distintos tipo de viviendas se suele utilizar este sistema por m2 ).
Y si hubiera contadores tampoco lo justificaria, ya que cada uno pagaria en funcion del agua que consuma realmente , no en funcion del numero de personas que habiten la vivienda.
Lo unico que justificaria un aumento en las cuotas de comunidad, es que en los estatutos de comunidad se hubiera acordado que las cuotas se estableceran en funcion del numero de habitantes de la vivienda ( no conozco ningun caso, aunque en teoria podria acordarse asi ). Pero ni tan siquiera en este caso, el aumento se justificaria por alquilar parcialmente su vivienda.
Otra cosa distinta, sera que sus vecinos puedan demandarle por utilizar y alquilar como vivienda un garaje si no obtuvo la oportuna licencia municipal , alegando un uso indebido. Si esta en este caso intente legalizar la obra en su ayuntamiento.
viernes, marzo 28, 2008
jueves, marzo 27, 2008
Obras urgentes en viviendas por peligro
CONSULTA : Gracias de antemano por leerme. Les cuento.
Al comprar piso hace más de un año, en un edificio de viviendas de 8 vecinos. Los propietarios de todo el edificio tienen todos los pisos de alquiler. Como no disponian de todo el dinero para arreglar la fachada, que estaba en muy mal estado, vendieron uno de los áticos, que és el que nosotros compramos.
Una vez ya era nuestro, empezamos a tirar el falso techo y vimos que el tejado y sus vigas estaban en muy mal estado. Hicimos venir a los arquitectos de ambas partes, y así lo reconocieron. Los propietarios, que ya saben que deben pagar esas obras, estan dando largas, ya que nosotros tiramos dos tabiques antes de tener el permiso de obras. Y ahí tienen razón.
Ahora ya tenemos el permiso y se siguen haciendo los remolones. Obviamente, ese tejado és un peligro para toda la comunidad, ya que si se cae puede afectar a los inquilinos de alguna manera. Aparte, nosotros estamos viviendo aún en alquiler porqué no podemos acabar las obras para poder ir a vivir. O sea, pagando hipoteca y alquiler, no sé cuanto tiempo aguantaremos.
Después de centenares de llamadas, hemos conseguido reunirnos... decidiendo pedir presupuestos para realizar la obra, pero todo se sigue demorando. Han tardado casi dos meses en presentar un presupuesto, y nosostros seguimos pagando una hipoteca y un alquiler.
La pregunta és:
1. ¿Si el tejado (de todo el edificio) tiene un supuesto peligro de caerse, legalmente debería haber un plazo legal para poner en marcha y terminar dichas obras?. Entiendo que si es un "peligro" no puede durar eternamente.
2. ¿Cual seria el procedimiento para acelerar dichas obras?
No queremos ir a juicio porqué seria demasiado largo y no lo podemos aguantar economicamente.
RESPUESTA A SUS DUDAS INMOBILIARIAS :
A la pregunta nº 1 : Si hay un peligro real de derrumbamiento es evidente que las obras deben acometerse inmediatamente.
A la pregunta nº 2 : notifique a la otra parte ( mejor que le redacte el escrito un abogado )el riesgo de un posible accidente grave que no acometer las obras inmediatamente puede suponer y adviertale de las enormes responsabilidades en que incurriria si tal accidente llegara a producirse.
Es probable que si recibe ese escrito convenientemente redactado por un abogado decida no demorar las obras. En caso contrario puede acometer usted las obras urgentes y reclamar posteriormente el pago.
Por ultimo a su comentario " "No queremos ir a juicio porqué seria demasiado largo y no lo podemos aguantar economicamente.", sino es posible ninguna de las 2 soluciones sugeridas, en ultima instancia no le quedara mas remedio que acudir a los tribunales y reclamar el importe de las obras mas los daños y perjuicios que le ocasionen.
Al comprar piso hace más de un año, en un edificio de viviendas de 8 vecinos. Los propietarios de todo el edificio tienen todos los pisos de alquiler. Como no disponian de todo el dinero para arreglar la fachada, que estaba en muy mal estado, vendieron uno de los áticos, que és el que nosotros compramos.
Una vez ya era nuestro, empezamos a tirar el falso techo y vimos que el tejado y sus vigas estaban en muy mal estado. Hicimos venir a los arquitectos de ambas partes, y así lo reconocieron. Los propietarios, que ya saben que deben pagar esas obras, estan dando largas, ya que nosotros tiramos dos tabiques antes de tener el permiso de obras. Y ahí tienen razón.
Ahora ya tenemos el permiso y se siguen haciendo los remolones. Obviamente, ese tejado és un peligro para toda la comunidad, ya que si se cae puede afectar a los inquilinos de alguna manera. Aparte, nosotros estamos viviendo aún en alquiler porqué no podemos acabar las obras para poder ir a vivir. O sea, pagando hipoteca y alquiler, no sé cuanto tiempo aguantaremos.
Después de centenares de llamadas, hemos conseguido reunirnos... decidiendo pedir presupuestos para realizar la obra, pero todo se sigue demorando. Han tardado casi dos meses en presentar un presupuesto, y nosostros seguimos pagando una hipoteca y un alquiler.
La pregunta és:
1. ¿Si el tejado (de todo el edificio) tiene un supuesto peligro de caerse, legalmente debería haber un plazo legal para poner en marcha y terminar dichas obras?. Entiendo que si es un "peligro" no puede durar eternamente.
2. ¿Cual seria el procedimiento para acelerar dichas obras?
No queremos ir a juicio porqué seria demasiado largo y no lo podemos aguantar economicamente.
RESPUESTA A SUS DUDAS INMOBILIARIAS :
A la pregunta nº 1 : Si hay un peligro real de derrumbamiento es evidente que las obras deben acometerse inmediatamente.
A la pregunta nº 2 : notifique a la otra parte ( mejor que le redacte el escrito un abogado )el riesgo de un posible accidente grave que no acometer las obras inmediatamente puede suponer y adviertale de las enormes responsabilidades en que incurriria si tal accidente llegara a producirse.
Es probable que si recibe ese escrito convenientemente redactado por un abogado decida no demorar las obras. En caso contrario puede acometer usted las obras urgentes y reclamar posteriormente el pago.
Por ultimo a su comentario " "No queremos ir a juicio porqué seria demasiado largo y no lo podemos aguantar economicamente.", sino es posible ninguna de las 2 soluciones sugeridas, en ultima instancia no le quedara mas remedio que acudir a los tribunales y reclamar el importe de las obras mas los daños y perjuicios que le ocasionen.
Incumplimiento en contrato arras y retraso para escriturar
CONSULTA : He comprado una vivienda de obra nueva sobre plano, y en mi contrato indica que la entrega sera a partir aproximadamente a los 24 meses desde la fecha de la concesion por parte del ayuntamiento de la licencia de obra, por lo que nos comunica la constructora (Fadesa) el plazo seria en septiembre del 2008, pero nos han comunicado que como muy pronto nos las entregaran en junio, julio de 2009, yo quiero renunciar a la compra de la vivienda y solicitar a partir de septiembre la anulacion del contrato y que me devuelvan las cantidades entregadas a cuenta, en el contrato no indica nada de los derechos que yo tengo por incumplimiento por parte de la constructora del contrato y si que figura que si fuera al reves yo tendria una penalizacion del 30% de las cantidades entregadas.
cuando las causas de las demoras son debidas a que el ayuntamiento no entrega las cedulas de habitabilidad por no estar finalizada la urbanizacion, ya que todavia estan por retirar las lineas de alta tension, falta terminar los colectores y terminar las carreteras y en concreto mi vivienda todavia no se ha empezado a construir ya que en medio de mi parcela esta el poste la luz.
puedo solicitar la devolucion de las cantidades entregadas a cuenta y tengo algun derecho mas?
gracias por uds. y un saludo
RESPUESTA : Sin ver el contrato que ha firmado , no podemos saber si ha fimado un contrato de arras penitenciales, un contrato de compra-venta, ni los terminos exactos estipulados.
De modo generico decirle que habria que determinar si estamos ante un mero retraso o ante un imcumplimiento de contrato. Tambien que la aplicacion de el articulo 1454 del codigo civil ( perdida de las arras o devolucion de las arras duplicadas segun incumpla vendedor o comprador )requiere hacer unas notificaciones previas con unos requitos determinados.
Dada la repercusion economica del asunto ,este blog solo debe utilizarlo orientativamente, y le recomendamos que acuda a un abogado y procurador con toda la documentacion que tenga en su poder antes de hacer por su cuenta ninguna gestion.
En ningun caso es aconsejable remitir escritos a la otra parte ni actuar por su cuenta o aconsejado por foros o blogs de consultas cuando la repercusion economica de sus actuaciones sea de importancia.
cuando las causas de las demoras son debidas a que el ayuntamiento no entrega las cedulas de habitabilidad por no estar finalizada la urbanizacion, ya que todavia estan por retirar las lineas de alta tension, falta terminar los colectores y terminar las carreteras y en concreto mi vivienda todavia no se ha empezado a construir ya que en medio de mi parcela esta el poste la luz.
puedo solicitar la devolucion de las cantidades entregadas a cuenta y tengo algun derecho mas?
gracias por uds. y un saludo
RESPUESTA : Sin ver el contrato que ha firmado , no podemos saber si ha fimado un contrato de arras penitenciales, un contrato de compra-venta, ni los terminos exactos estipulados.
De modo generico decirle que habria que determinar si estamos ante un mero retraso o ante un imcumplimiento de contrato. Tambien que la aplicacion de el articulo 1454 del codigo civil ( perdida de las arras o devolucion de las arras duplicadas segun incumpla vendedor o comprador )requiere hacer unas notificaciones previas con unos requitos determinados.
Dada la repercusion economica del asunto ,este blog solo debe utilizarlo orientativamente, y le recomendamos que acuda a un abogado y procurador con toda la documentacion que tenga en su poder antes de hacer por su cuenta ninguna gestion.
En ningun caso es aconsejable remitir escritos a la otra parte ni actuar por su cuenta o aconsejado por foros o blogs de consultas cuando la repercusion economica de sus actuaciones sea de importancia.
domingo, marzo 16, 2008
Un piso y varios propietarios de inmuebles
Se trata de una consulta sobre comprar inmuebles entre varios propietarios y las consecuencias del impago de la hipoteca por parte de alguno de ellos.
Consulta: Buenas tardes,
Me gustaría exponerles mi caso, para saber que posibilidades tenemos de resolver una situación un tanto entrevesada.
Soy propietaria de un inmueble, junto con mis 2 hermanos y una tercera persona, ex-novia de uno de mis hermanos. Cada uno tiene el 25 % del piso.
El inmueble es un duplex y la idea de comprarlo indiviso ,fue facilitar una vivienda a mi hermano y su novia y por otro lado tener un lugar para que viviera mi suegra.
De hecho anteriormente, mi suegra vivía en un piso que compramos a medias con uno de mis hermanos y que vendimos para poder adquirir el duplex.
Ahora la situación es la siguiente:
Mi hermano se ha separado de su novia y el se ha ido del piso
Ella se ha quedado en la parte de arriba del duplex, que equivale al 50 % del piso y solo se ha hecho cargo del 25 % de la hipoteca,aunque hasta el momento ha dejado de pagar dos cuotas y un porcentaje en concepto de gastos del inmueble. Al parecer, va a continuar sin pagar.
De hecho, la única persona que vive en el inmueble y no paga es la ex-novia.
¿Que podemos hacer ante esta situación?
¿Tiene derecho legalmente a seguir viviendo en el inmueble sino paga su porcentaje de hipoteca?
¿Tiene derecho a ocupar el 50 % del piso?
Ante la carga que supone para mis hermanos seguir pagando su parte de hipoteca, uno porque tiene mujer en paro y un bebé a su cargo, y el otro quien se prestó al acuerdo de realizar la compra del immueble, principalmente para ayudar a mi hermano, hemos decidido las opciones que tenemos de alquilar el inmueble para minimizar las cuotas de hipoteca.
Estamos obligados a pagar la cuota de la propietaria morosa, para que no embarguen el inmueble.
Que opciones tenemos si no paga?
Se añade el problema de que solo hay un contador para los gastos de luz, agua y gas y todo está domiciliado a través una cuenta bancaria común, por lo que tampoco se ha hecho cargo de estos cargos en dos ocasiones.
Queremos que los recibos de agua, luz y gas no se pasen mas por el banco para no perjudicar a mis dos hermanos que no viven en el immueble, pero por otro lado en el caso de que la ex de mi hermano no ponga su parte para pagar los recibos, tendríamos que hacernos cargo yo y mi marido ya que de lo contrario mi suegra se quedaría sin suministro.
Me pueden dar algún consejo ?
Gracias por su colaboración
Respuesta a su consulta: Lo ideal seria que puedieran llegar a un acuerdo amistoso, cosa que parece bastante improbable, tanto por la actitud de una de las copropietarias como por que parece que se trata de un asunto en el que se mezclan componentes economicos con asuntos de tipo personal.
En caso de ser imposible llegar a un acuerdo entre todos los copropietarios de la vivienda, tendrian que pedir la division de la cosa comun y la posterior subasta judicial.
Aunque lo mas recomendable, insisto, es llegar a un acuerdo amistoso, bien para alquilar piso o bien para vender, ya sea a los demas copropietarios o a un tercero.
Consulta: Buenas tardes,
Me gustaría exponerles mi caso, para saber que posibilidades tenemos de resolver una situación un tanto entrevesada.
Soy propietaria de un inmueble, junto con mis 2 hermanos y una tercera persona, ex-novia de uno de mis hermanos. Cada uno tiene el 25 % del piso.
El inmueble es un duplex y la idea de comprarlo indiviso ,fue facilitar una vivienda a mi hermano y su novia y por otro lado tener un lugar para que viviera mi suegra.
De hecho anteriormente, mi suegra vivía en un piso que compramos a medias con uno de mis hermanos y que vendimos para poder adquirir el duplex.
Ahora la situación es la siguiente:
Mi hermano se ha separado de su novia y el se ha ido del piso
Ella se ha quedado en la parte de arriba del duplex, que equivale al 50 % del piso y solo se ha hecho cargo del 25 % de la hipoteca,aunque hasta el momento ha dejado de pagar dos cuotas y un porcentaje en concepto de gastos del inmueble. Al parecer, va a continuar sin pagar.
De hecho, la única persona que vive en el inmueble y no paga es la ex-novia.
¿Que podemos hacer ante esta situación?
¿Tiene derecho legalmente a seguir viviendo en el inmueble sino paga su porcentaje de hipoteca?
¿Tiene derecho a ocupar el 50 % del piso?
Ante la carga que supone para mis hermanos seguir pagando su parte de hipoteca, uno porque tiene mujer en paro y un bebé a su cargo, y el otro quien se prestó al acuerdo de realizar la compra del immueble, principalmente para ayudar a mi hermano, hemos decidido las opciones que tenemos de alquilar el inmueble para minimizar las cuotas de hipoteca.
Estamos obligados a pagar la cuota de la propietaria morosa, para que no embarguen el inmueble.
Que opciones tenemos si no paga?
Se añade el problema de que solo hay un contador para los gastos de luz, agua y gas y todo está domiciliado a través una cuenta bancaria común, por lo que tampoco se ha hecho cargo de estos cargos en dos ocasiones.
Queremos que los recibos de agua, luz y gas no se pasen mas por el banco para no perjudicar a mis dos hermanos que no viven en el immueble, pero por otro lado en el caso de que la ex de mi hermano no ponga su parte para pagar los recibos, tendríamos que hacernos cargo yo y mi marido ya que de lo contrario mi suegra se quedaría sin suministro.
Me pueden dar algún consejo ?
Gracias por su colaboración
Respuesta a su consulta: Lo ideal seria que puedieran llegar a un acuerdo amistoso, cosa que parece bastante improbable, tanto por la actitud de una de las copropietarias como por que parece que se trata de un asunto en el que se mezclan componentes economicos con asuntos de tipo personal.
En caso de ser imposible llegar a un acuerdo entre todos los copropietarios de la vivienda, tendrian que pedir la division de la cosa comun y la posterior subasta judicial.
Aunque lo mas recomendable, insisto, es llegar a un acuerdo amistoso, bien para alquilar piso o bien para vender, ya sea a los demas copropietarios o a un tercero.
domingo, marzo 09, 2008
Actualidad Inmobiliaria - burbuja Inmobiliaria - Equilibrio
Las noticias de actualidad inmobiliaria eran hace unos años las descontroladas e injutificadas subidas de precio de las viviendas y la negacion de la burbuja inmobiliaria. Decir que habia una burbuja inmobiliaria en esos años, del 98 al 2005,era casi sinonimo de catastrofista, perdedor, iluminado, no tener los pies en la tierra o simplemente ser el tonto que pretendia ganar dinero trabajando por un sueldo, en muchos casos de no mas de 1000 euros.
La actualidad inmobiliaria a dia de hoy es radicalmente opuesta, asi estan de rabiosa actualidad las noticias sobre la burbuja inmobiliaria, las caidas de precios y la imposibilidad de vender inmuebles sin bajar los precios . No les falta razon a quienes escriben o leen estas noticias vivienda entre los años 2005 y 2008, y probablemente el tema de la bubuja inmobiliaria aun siga de actualidad durante todo 2008 y buena parte del 2009 como minimo.
¿ Cual sera el siguiente tema de actualidad inmobiliaria ?
En respuesta a esta pregunta, los titulares que estaran de actualidad una vez que la burbuja inmobiliaria deje de estarlo, sera el siguiente boom inmobiliario y las subidas de precio de las viviendas.
Pero, ¿ coincidiran realidad inmobiliaria y actualidad inmobiliaria ? La respuesta mas probable es que no, que no se ponga de actualidad hablar del siguiente ciclo natural del mercado inmobiliario, que llegara antes o despues, EL EQUILIBIO DE PRECIOS DE LA VIVIENDA ( entiendase equilibrio a la baja en lo precios, una vez que estos teminen de bajar ).
El tema inmobiliario quedara relegado a un segundo plano duante este periodo de equilibrio, como si no existiera. El motivo es que nunca son noticia ni temas de actualidad las situaciones de equilibrio o la normalidad, siempre es noticia de actualidad el desequilibrio, en uno u otro sentido, o subidas o bajadas.
No obstante, los ciclos economicos, y muy especialmente los ciclos en el mercado inmobiliario,se repiten historicamente con precision casi matematica, otra cosa es que los medios de comunicacion solo resalten 2 ( subidas y bajadas ) de los 3 ciclos del mercado inmobiliario ( subidas, bajadas y equilibrio ), y tambien historicamente ignoren los ciclos de equilibrio en el mercado inmobiliario, que sin duda existen, pero que nunca son tema de la actualidad inmobiliaria.
No sera un buen ciclo el del equilibrio para especular, pero si para quien quiera comprar piso o vender su vivienda, los que quieran comprar podran hacerlo con calma sin temer que "se les escape el precio" como sucede en los ciclos alcistas, y los que quieran vender casas podran hacerlo sin que el panico de los ciclos bajistas impida vender piso incluso a precios razonables.
El equilibio del mercado inmobiliario, no sera un tema de actualidad inmobiliaria, pero sera un buen ciclo, esperemos que dure bastantes años.
La actualidad inmobiliaria a dia de hoy es radicalmente opuesta, asi estan de rabiosa actualidad las noticias sobre la burbuja inmobiliaria, las caidas de precios y la imposibilidad de vender inmuebles sin bajar los precios . No les falta razon a quienes escriben o leen estas noticias vivienda entre los años 2005 y 2008, y probablemente el tema de la bubuja inmobiliaria aun siga de actualidad durante todo 2008 y buena parte del 2009 como minimo.
¿ Cual sera el siguiente tema de actualidad inmobiliaria ?
En respuesta a esta pregunta, los titulares que estaran de actualidad una vez que la burbuja inmobiliaria deje de estarlo, sera el siguiente boom inmobiliario y las subidas de precio de las viviendas.
Pero, ¿ coincidiran realidad inmobiliaria y actualidad inmobiliaria ? La respuesta mas probable es que no, que no se ponga de actualidad hablar del siguiente ciclo natural del mercado inmobiliario, que llegara antes o despues, EL EQUILIBIO DE PRECIOS DE LA VIVIENDA ( entiendase equilibrio a la baja en lo precios, una vez que estos teminen de bajar ).
El tema inmobiliario quedara relegado a un segundo plano duante este periodo de equilibrio, como si no existiera. El motivo es que nunca son noticia ni temas de actualidad las situaciones de equilibrio o la normalidad, siempre es noticia de actualidad el desequilibrio, en uno u otro sentido, o subidas o bajadas.
No obstante, los ciclos economicos, y muy especialmente los ciclos en el mercado inmobiliario,se repiten historicamente con precision casi matematica, otra cosa es que los medios de comunicacion solo resalten 2 ( subidas y bajadas ) de los 3 ciclos del mercado inmobiliario ( subidas, bajadas y equilibrio ), y tambien historicamente ignoren los ciclos de equilibrio en el mercado inmobiliario, que sin duda existen, pero que nunca son tema de la actualidad inmobiliaria.
No sera un buen ciclo el del equilibrio para especular, pero si para quien quiera comprar piso o vender su vivienda, los que quieran comprar podran hacerlo con calma sin temer que "se les escape el precio" como sucede en los ciclos alcistas, y los que quieran vender casas podran hacerlo sin que el panico de los ciclos bajistas impida vender piso incluso a precios razonables.
El equilibio del mercado inmobiliario, no sera un tema de actualidad inmobiliaria, pero sera un buen ciclo, esperemos que dure bastantes años.
sábado, marzo 01, 2008
Casas de Lujo : La casa mas cara del mundo
Las casas de lujo pueden llegar a precios increibles, segun publica el diario El Mundo ayer se vendio la casa de lujo mas cara del mundo a un precio de 105 millones de euros, o 80 millones de libras. Londres es la ciudad que tiene el record de las casas de lujo que ha conseguido venderse mas caras.
Lo mas llamativo es que esa misma casa la compro una empresa inmobiliaria en 2006 por la cuarta parte de el precio en que se vendio ayer. Parece que hay burbuja inmobiliaria en Londres, al menos en lo que a casas de lujo se refiere.
Ya se anuncia que en breve se pondra una casa en venta en Londres por 90 millones de libras ¿ la venderan ?
Lo mas llamativo es que esa misma casa la compro una empresa inmobiliaria en 2006 por la cuarta parte de el precio en que se vendio ayer. Parece que hay burbuja inmobiliaria en Londres, al menos en lo que a casas de lujo se refiere.
Ya se anuncia que en breve se pondra una casa en venta en Londres por 90 millones de libras ¿ la venderan ?
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