Consulta:
En Enero 04 realicé un primer pago de 30.000 € (un 10%) en un contrato de señal (arras penitenciales) de un Inmueble, en el cual se especificaba como “fecha prevista para terminación de las obras Diciembre de 2.005 y la entrega dentro de los 30 días siguientes” y que la escritura de compra-venta se realizaría “simultaneamente a la entrega de la vivienda dentro de los 30 días siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación” .
En 6 meses se debería realizar un contrato de compra – venta donde se entregarían otros 30.000 € (otro 10%) .Dicho contrato no se ha llegado a realizar hasta la fecha porque no quiere el vendedor (alegando retrasos).
A fecha de Abril de 2.007, el vendedor me “amenaza” con resolver incumpliendo y devolviéndome por el Articulo 1.454 del Código Civil las arras dobladas.
Despues de 3 años la casa se ha revalorizado mas de esa cantidad (60.000€) por lo que a mí no me interesa resolver así su incumplimiento.
Mis preguntas son las siguientes:
- ¿Puede proceder devolviéndome tan solo arras dobladas o intervienen también daños y prejuicios, y como se valorarían?
- ¿puedo negarme a resolver así?
- ¿puedo pedirle indemnización por las fechas estipuladas en un contrato de Arras (no compra-venta) cuando escriture a mi nombre el piso sin tener facturas de alquiler/guardamuebles/etc aun siendo una fecha “prevista”?
- ¿puedo obligarle de alguna forma a realizar el contrato de compra-venta?
Muchas gracias
Respuesta:
El articulo 1454 del codigo civil esta referido a las arras penitenciales estipulando "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas , o el vendedor a devolverlas duplicadas".
A las arras confirmatorias valdria lo establecido en el articulo 1124 del codigo civil : "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria."
Si usted como asegura firmo un contrato de arras penitenciales, si puede resolver el contrato por incumplimiento cualquiera de las partes, perdiendo las cantidades entregadas como señal el comprador en caso de incumplimiento por su causa y devolviendolas duplicadas el vendedor si fuera a el imputable el incumplimiento.
miércoles, abril 25, 2007
martes, abril 17, 2007
venta y donacion de vivienda
Consulta:
Mi suegra adquirió una vivienda militar por 180000€ (la mitad del precio real). Aunque tiene cuatro hijos ahora quiere donar la casa a un solo hijo (que es el que está pagando la hipoteca total del piso). Quisiera saber si es mejor la compra o la donación (vivimos en Madrid) y el total que habrá que pagar para la donación o compra de dicha vivienda.
Muy agradecida,
M. Angeles
Respuesta:
Respecto a los impuestos que debe pagar al comprar piso tiene en este blog articulos que se lo detallan, basicamente, el comprador debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales ( 7% en Madrid), los gastos de notaria y los gastos de registro ( en total algo menos de un 10% ).
Respecto al impuesto de donaciones, depende del grado de parentesco entre el donante y el que recibe la donacion, y no sabria decirle el importe, por lo que sera mejor que lo consulte con un asesor fiscal.
Sobre que sera mejor donacion o venta, excluyendo el tema fiscal, en su caso en el que hay cuatro hijos y se haria la donacion a uno solo, en mi opinion es mejor vender ya que eso evitara posibles impugnaciones en un futuro del testamento.
Mi suegra adquirió una vivienda militar por 180000€ (la mitad del precio real). Aunque tiene cuatro hijos ahora quiere donar la casa a un solo hijo (que es el que está pagando la hipoteca total del piso). Quisiera saber si es mejor la compra o la donación (vivimos en Madrid) y el total que habrá que pagar para la donación o compra de dicha vivienda.
Muy agradecida,
M. Angeles
Respuesta:
Respecto a los impuestos que debe pagar al comprar piso tiene en este blog articulos que se lo detallan, basicamente, el comprador debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales ( 7% en Madrid), los gastos de notaria y los gastos de registro ( en total algo menos de un 10% ).
Respecto al impuesto de donaciones, depende del grado de parentesco entre el donante y el que recibe la donacion, y no sabria decirle el importe, por lo que sera mejor que lo consulte con un asesor fiscal.
Sobre que sera mejor donacion o venta, excluyendo el tema fiscal, en su caso en el que hay cuatro hijos y se haria la donacion a uno solo, en mi opinion es mejor vender ya que eso evitara posibles impugnaciones en un futuro del testamento.
Plazo para escriturar desde contrato de arras
Consulta:
Cuanto tiempo debo firmar al recibir una señal de una inmobiliaria por la venta pisos, un mes o más ¿hay un tiempo límite?. Si firmo un més y por parte de los dos queremos prolongar ese tiempo. ¿Supone un gasto de dinero?
Respuesta:
Al recibir una señal, se la entregue esta una inmobiliaria o la reciba usted directamente de un particular, debe establecerse un plazo maximo para formalizar la venta en escritura publica y proceder a la entrega de llaves y al pago del precio.Lo normal, es ponerse de acuerdo vendedor y comprador, en su caso a traves de la inmobiliaria o solicitando a la inmobiliaria una reunion entre el comprador y usted para hablar del tema.
El comprador por regla general necesita entre 30 y 45 dias para tramitar su hipoteca y el vendedor suele tambien necesitar un plazo para organizar su mudanza. Como el plazo que se acuerda es un plazo maximo, conviene ser prudente al establecerlo, ya que nada impide firmar antes de que tal plazo se cumpla si comprador y vendedor tienen sus problemas resueltos. Sin embargo, es mas dificil prolongar el plazo inicialmente pactado, ya que el comprador normalmente una vez que consigue la hipoteca quiere tomar posesion de las viviendas cuanto antes y el vendedor una vez que hace la mudanza tambien quiere cobrar cuanto antes.
En el supuesto de que una de las partes tenga problemas para poder cumplir el plazo establecido previamente, puede ocasionar transtornos a la otra parte con su retraso, y ademas, previa notificacion,la parte que incumple el plazo puede verse impelada por la otra a perder la señal o a devolverla duplicada.
Cuanto tiempo debo firmar al recibir una señal de una inmobiliaria por la venta pisos, un mes o más ¿hay un tiempo límite?. Si firmo un més y por parte de los dos queremos prolongar ese tiempo. ¿Supone un gasto de dinero?
Respuesta:
Al recibir una señal, se la entregue esta una inmobiliaria o la reciba usted directamente de un particular, debe establecerse un plazo maximo para formalizar la venta en escritura publica y proceder a la entrega de llaves y al pago del precio.Lo normal, es ponerse de acuerdo vendedor y comprador, en su caso a traves de la inmobiliaria o solicitando a la inmobiliaria una reunion entre el comprador y usted para hablar del tema.
El comprador por regla general necesita entre 30 y 45 dias para tramitar su hipoteca y el vendedor suele tambien necesitar un plazo para organizar su mudanza. Como el plazo que se acuerda es un plazo maximo, conviene ser prudente al establecerlo, ya que nada impide firmar antes de que tal plazo se cumpla si comprador y vendedor tienen sus problemas resueltos. Sin embargo, es mas dificil prolongar el plazo inicialmente pactado, ya que el comprador normalmente una vez que consigue la hipoteca quiere tomar posesion de las viviendas cuanto antes y el vendedor una vez que hace la mudanza tambien quiere cobrar cuanto antes.
En el supuesto de que una de las partes tenga problemas para poder cumplir el plazo establecido previamente, puede ocasionar transtornos a la otra parte con su retraso, y ademas, previa notificacion,la parte que incumple el plazo puede verse impelada por la otra a perder la señal o a devolverla duplicada.
Agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados- Colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria
PROBLEMAS CON VARIAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:
Vemos que mucha gente nos hace consultas muy parecidas sobre ver el mismo piso con dos inmobiliarias y si se puede comprar a traves de la segunda o incluso directamente al propietario,tambien hay muchas consultas sobre quien esta obligado al pago de los honorarios y muchas quejas sobre comisiones abusivas de inmobiliarias establecidas en distintos tipos de contratos firmados con inmobiliarias, por eso haremos las siguientes observaciones sobre el funcionamiento de los encargos de venta de las inmobiliarias que esperamos contesten a la mayor parte de las dudas.
Lo normal es que las inmobiliarias antes de poner un piso a la venta firmen con el propietario un encargo de venta, dejaremos aparte el encargo de venta en exclusiva y nos centraremos en la nota de encargo sin exclusiva,sobre las diferencias entre una y otra le recomendamos este articulo Nota de encargo de venta a inmobiliarias.
La nota de encargo normalmente obliga al propietario a pagar los honorarios a la agencia inmobiliaria SOLO en caso de que el cliente que finalmente compre el piso haya sido presentado por la inmobiliaria, dejando libertad para que el propio particular u otra agencia inmobiliaria puedan vender el piso por su cuenta. Por lo tanto tendra derecho al cobro la inmobiliaria que presente al cliente que finalmente compre.
La nota de encargo tiene normalmente un plazo determinado de validez, si bien, suele estipularse que aun cuando la nota de encargo hubiera vencido se tendra derecho a los honorarios si la venta se produce al cliente presentado por la inmobiliaria con anterioridad.
Por otro lado, las inmobiliarias hacen firmar a sus clientes compradores una hoja de visita, esta hoja de visita tiene un alto poder probatorio de que el cliente ha sido presentado por la inmobiliaria en cuestion, de modo que impida alegar al propietario que el cliente no fue aportado por la inmobiliaria.Mucho ojo al firmar la hoja de visita, algunas inmobiliarias ponen en las hojas de visita que el comprador debe pagar la comision, NIEGUESE A FIRMARLA EN ESE CASO, solo firme que visita el piso acompañado por la agencia inmobiliaria y que se compromete a no realizar la compra sin su intervencion.
El problema actual, es que con la desregularizacion del sector inmobiliario, no hay una forma unanime de actuar de las agencias inmobiliarias lo que produce una gran confusion a los clientes y muchisimas quejas, la gran mayoria con razon. Antiguamente, cuando solo los agentes de la propiedad inmobiliaria estaban capacitados legalmente, existian ademas de un claro codigo deontologico, unas normas de actuacion comunes a todas las agencias inmobiliarias, hoy en dia solo los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) colegiados siguen sometidos a unas normas claras de conducta y de funcionamiento de cara a sus clientes, que establecen entre otras cosas quienes estan obligados al pago de los honorarios y la cuantia de estos, de modo que el cliente puede consultar en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia todas las dudas que tenga respecto de los contratos que un agente de la propiedad inmobiliaria le proponga firmar, sino que incluso puede pedir al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia informes sobre el titular de la inmobiliaria en concreto con la que va a trabajar.
Lamentablemente, con la desregularizacion del sector inmobiliario que existe hoy en dia, cualquier persona puede abrir una agencia inmobiliaria, sin tener los mas minimos y elementales conocimientos del sector, ni juridicos y en algunos casos ni siquiera eticos, teoricamente podria abrir una inmobiliaria una persona que no sepa leer y escribir. Esto conlleva a que cada agencia inmobiliaria pueda establecer condiciones distintas en sus notas de encargo, en sus hojas de visitas y en cualesquiera otros documentos que estime por conveniente firmar con sus clientes.
Asi vemos como hay inmobiliarias, que desde nuestro punto de vista, con absoluta falta de etica le cobran una comision al vendedor y otra al comprador por la misma operacion, que exigen el pago de sus honorarios al comprador en vez de al vendedor, y que en definitiva establecen los terminos y condiciones que estiman por convenientes, sin estar sujetos a norma alguna rozando en algunos casos la ilegalidad.
AGENCIAS INMOBILIARIAS REPRESENTADAS POR APIS
Por las razones anteriormente expuestas, aconsejamos a los clientes tomar precauciones antes de firmar ningun documento con una agencia inmobiliaria, entre otras hacemos las siguientes recomendaciones:
A) Si usted es propietario y quiere vender piso:
1) Asegurese que la agencia inmobiliaria a la que encarga la venta de su piso esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado. Esto le garantizara la existencia de un seguro de responsabilidad civil que le cubra de posibles negligencias, unas normas de actuacion y un codigo deontologico comun a todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y unas normas orientadoras de honorarios profesionales donde no solo establece las cuantias de los honorarios sino quien esta obligado al pago de los mismos.
2) En caso de que la agencia inmobiliaria no este representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado EXTREME LAS PRECAUCIONES , y lea muy atentamente todos los documentos que le propongan firmar, fijandose especialmente en si se trata de una exclusiva o una simple nota de encargo, en los honorarios que le cobraran y en que circunstancias tendra la agencia inmobiliaria derecho al cobro de los mismos.
3) para elegir enter firmar nota de encargo o exclusiva INFORMESE BIEN. de que ventajas e inconvenientes tendra para usted una u otra y exiga a la inmobiliaria que refleje por escrito las condiciones prometidas.
4) No firme ningun documento si tiene dudas sobre el alcance o consecuencias legales de lo que esta firmando, EXIGA QUE LE EXPLIQUEN CLARAMENTE SUS DUDAS antes de firmar y que maticen por escrito las explicaciones que usted requiera.
B) Si usted quiere comprar casas y acude a una agencia inmobiliaria:
1) Sepa que los honorarios de los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados estan incluidos en el precio de venta del piso, incluso en el caso de que el precio sea rebajado de precio en una negociacion.
2) Si la agencia a la que acude no esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria, exiga que le informen por escrito de si existe algun tipo de honorarios que no esten incluidos en el precio del piso. NO ACEPTE COMISIONES aparte del precio del piso, aunque legalmente puede establecerse los agentes de la propiedad inmobiliaria no consideran etico cobrar al comprador y mucho menos cobrar a vendedor y comprador.
3) Exiga antes de entregar dinero en concepto de señal o de reserva que la agencia inmobiliaria tenga contratado un seguro que responda de la responsabilidad civil de la inmobiliaria.
4) No entregue dinero en ningun concepto sin asegurarse antes de que el piso que va a comprar no tiene ningun problema, exiga a la agencia inmobiliaria que le facilite una copia simple registral donde poder comprobar que no existen embargos, hipotecas u otros problemas.
5)Solicite que sea el propietario el que coja la señal personalmente o que la agencia inmobiliaria le enseñe el documento donde el propietario le autoriza a cojer señal del comprador.
6) Exiga QUE LE ACLAREN TODAS SUS DUDAS antes de entregar dinero y las obligaciones que contrae al entregar la señal.
Todos los consejos anteriores pueden parecer una obviedad, sin embargo, nuestro consultorio recibe a diario cientos de quejas sobre la falta de transparencia de algunas inmobiliarias. Utilice los servicios que le ofrece el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia para informarse de las normas que regulan la profesion, NUNCA SE QUEDE CON UNA DUDA, una duda de hoy puede ser un problema mañana.
MENSAJE DE NUESTRO PATROCINADOR NOSOLOPISOS.ES
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Vemos que mucha gente nos hace consultas muy parecidas sobre ver el mismo piso con dos inmobiliarias y si se puede comprar a traves de la segunda o incluso directamente al propietario,tambien hay muchas consultas sobre quien esta obligado al pago de los honorarios y muchas quejas sobre comisiones abusivas de inmobiliarias establecidas en distintos tipos de contratos firmados con inmobiliarias, por eso haremos las siguientes observaciones sobre el funcionamiento de los encargos de venta de las inmobiliarias que esperamos contesten a la mayor parte de las dudas.
Lo normal es que las inmobiliarias antes de poner un piso a la venta firmen con el propietario un encargo de venta, dejaremos aparte el encargo de venta en exclusiva y nos centraremos en la nota de encargo sin exclusiva,sobre las diferencias entre una y otra le recomendamos este articulo Nota de encargo de venta a inmobiliarias.
La nota de encargo normalmente obliga al propietario a pagar los honorarios a la agencia inmobiliaria SOLO en caso de que el cliente que finalmente compre el piso haya sido presentado por la inmobiliaria, dejando libertad para que el propio particular u otra agencia inmobiliaria puedan vender el piso por su cuenta. Por lo tanto tendra derecho al cobro la inmobiliaria que presente al cliente que finalmente compre.
La nota de encargo tiene normalmente un plazo determinado de validez, si bien, suele estipularse que aun cuando la nota de encargo hubiera vencido se tendra derecho a los honorarios si la venta se produce al cliente presentado por la inmobiliaria con anterioridad.
Por otro lado, las inmobiliarias hacen firmar a sus clientes compradores una hoja de visita, esta hoja de visita tiene un alto poder probatorio de que el cliente ha sido presentado por la inmobiliaria en cuestion, de modo que impida alegar al propietario que el cliente no fue aportado por la inmobiliaria.Mucho ojo al firmar la hoja de visita, algunas inmobiliarias ponen en las hojas de visita que el comprador debe pagar la comision, NIEGUESE A FIRMARLA EN ESE CASO, solo firme que visita el piso acompañado por la agencia inmobiliaria y que se compromete a no realizar la compra sin su intervencion.
El problema actual, es que con la desregularizacion del sector inmobiliario, no hay una forma unanime de actuar de las agencias inmobiliarias lo que produce una gran confusion a los clientes y muchisimas quejas, la gran mayoria con razon. Antiguamente, cuando solo los agentes de la propiedad inmobiliaria estaban capacitados legalmente, existian ademas de un claro codigo deontologico, unas normas de actuacion comunes a todas las agencias inmobiliarias, hoy en dia solo los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) colegiados siguen sometidos a unas normas claras de conducta y de funcionamiento de cara a sus clientes, que establecen entre otras cosas quienes estan obligados al pago de los honorarios y la cuantia de estos, de modo que el cliente puede consultar en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia todas las dudas que tenga respecto de los contratos que un agente de la propiedad inmobiliaria le proponga firmar, sino que incluso puede pedir al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia informes sobre el titular de la inmobiliaria en concreto con la que va a trabajar.
Lamentablemente, con la desregularizacion del sector inmobiliario que existe hoy en dia, cualquier persona puede abrir una agencia inmobiliaria, sin tener los mas minimos y elementales conocimientos del sector, ni juridicos y en algunos casos ni siquiera eticos, teoricamente podria abrir una inmobiliaria una persona que no sepa leer y escribir. Esto conlleva a que cada agencia inmobiliaria pueda establecer condiciones distintas en sus notas de encargo, en sus hojas de visitas y en cualesquiera otros documentos que estime por conveniente firmar con sus clientes.
Asi vemos como hay inmobiliarias, que desde nuestro punto de vista, con absoluta falta de etica le cobran una comision al vendedor y otra al comprador por la misma operacion, que exigen el pago de sus honorarios al comprador en vez de al vendedor, y que en definitiva establecen los terminos y condiciones que estiman por convenientes, sin estar sujetos a norma alguna rozando en algunos casos la ilegalidad.
AGENCIAS INMOBILIARIAS REPRESENTADAS POR APIS
Por las razones anteriormente expuestas, aconsejamos a los clientes tomar precauciones antes de firmar ningun documento con una agencia inmobiliaria, entre otras hacemos las siguientes recomendaciones:
A) Si usted es propietario y quiere vender piso:
1) Asegurese que la agencia inmobiliaria a la que encarga la venta de su piso esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado. Esto le garantizara la existencia de un seguro de responsabilidad civil que le cubra de posibles negligencias, unas normas de actuacion y un codigo deontologico comun a todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y unas normas orientadoras de honorarios profesionales donde no solo establece las cuantias de los honorarios sino quien esta obligado al pago de los mismos.
2) En caso de que la agencia inmobiliaria no este representada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado EXTREME LAS PRECAUCIONES , y lea muy atentamente todos los documentos que le propongan firmar, fijandose especialmente en si se trata de una exclusiva o una simple nota de encargo, en los honorarios que le cobraran y en que circunstancias tendra la agencia inmobiliaria derecho al cobro de los mismos.
3) para elegir enter firmar nota de encargo o exclusiva INFORMESE BIEN. de que ventajas e inconvenientes tendra para usted una u otra y exiga a la inmobiliaria que refleje por escrito las condiciones prometidas.
4) No firme ningun documento si tiene dudas sobre el alcance o consecuencias legales de lo que esta firmando, EXIGA QUE LE EXPLIQUEN CLARAMENTE SUS DUDAS antes de firmar y que maticen por escrito las explicaciones que usted requiera.
B) Si usted quiere comprar casas y acude a una agencia inmobiliaria:
1) Sepa que los honorarios de los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados estan incluidos en el precio de venta del piso, incluso en el caso de que el precio sea rebajado de precio en una negociacion.
2) Si la agencia a la que acude no esta representada por un agente de la propiedad inmobiliaria, exiga que le informen por escrito de si existe algun tipo de honorarios que no esten incluidos en el precio del piso. NO ACEPTE COMISIONES aparte del precio del piso, aunque legalmente puede establecerse los agentes de la propiedad inmobiliaria no consideran etico cobrar al comprador y mucho menos cobrar a vendedor y comprador.
3) Exiga antes de entregar dinero en concepto de señal o de reserva que la agencia inmobiliaria tenga contratado un seguro que responda de la responsabilidad civil de la inmobiliaria.
4) No entregue dinero en ningun concepto sin asegurarse antes de que el piso que va a comprar no tiene ningun problema, exiga a la agencia inmobiliaria que le facilite una copia simple registral donde poder comprobar que no existen embargos, hipotecas u otros problemas.
5)Solicite que sea el propietario el que coja la señal personalmente o que la agencia inmobiliaria le enseñe el documento donde el propietario le autoriza a cojer señal del comprador.
6) Exiga QUE LE ACLAREN TODAS SUS DUDAS antes de entregar dinero y las obligaciones que contrae al entregar la señal.
Todos los consejos anteriores pueden parecer una obviedad, sin embargo, nuestro consultorio recibe a diario cientos de quejas sobre la falta de transparencia de algunas inmobiliarias. Utilice los servicios que le ofrece el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia para informarse de las normas que regulan la profesion, NUNCA SE QUEDE CON UNA DUDA, una duda de hoy puede ser un problema mañana.
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Pactos ilegales en contrato de arras
Consulta:
Hola, firmé un contrato de arras penitenciales el pasado 4 de abril para la compra de un apartamento por 180.000 €, he dado 4300 €, en el contrato figuraban unas clausulas como que el precio de escrituración no sería superior a 162.000 € (osea que hay 18000 € en negro) y que el comprador (osease yo) se compromete a subrogar la hipoteca concedida por CAJA Mar a la vendedora.
Y en una última clausula del contrato pone que si no se cumpliese por la parte compradora lo citado anteriormente la parte vendedora devolvería las cantidades entregadas sin aplicarse el artículo 1454 del código civil.
Bien, ahora nos hemos echado atrás, porqué las cuotas a pagar salen muy elevadas y demás, me tienen que devolver lo que he entregado??, cómo debo afrontarle la decisión a la vendedora??. Gracias
Respuesta:
La condicion de escriturar en menos de lo que se vende, no solo es nula de pleno derecho, sino que me sorprende enormemente que alguien se atreva a ponerla en un contrato ya que vulnera las normativa fiscal de forma evidente. No cabe ningun pacto entre partes para vulnerar la ley, y mucho menos sera exigible el cumplimiento del pacto ilegal. Exagerando un poco, es como si usted firma un contrato para atracar un banco, donde se compromete a amenazar con un arma a los empleados, es del todo evidente que jamas la otra parte le podra exigir el cumplimiento del contrato.
En su caso concreto, tiene dos soluciones: una es exigir que se realice la venta en el precio estipulado, reflejando en las escrituras publicas el precio real de venta y otra exigir la devolucion del importe entregado.
Hola, firmé un contrato de arras penitenciales el pasado 4 de abril para la compra de un apartamento por 180.000 €, he dado 4300 €, en el contrato figuraban unas clausulas como que el precio de escrituración no sería superior a 162.000 € (osea que hay 18000 € en negro) y que el comprador (osease yo) se compromete a subrogar la hipoteca concedida por CAJA Mar a la vendedora.
Y en una última clausula del contrato pone que si no se cumpliese por la parte compradora lo citado anteriormente la parte vendedora devolvería las cantidades entregadas sin aplicarse el artículo 1454 del código civil.
Bien, ahora nos hemos echado atrás, porqué las cuotas a pagar salen muy elevadas y demás, me tienen que devolver lo que he entregado??, cómo debo afrontarle la decisión a la vendedora??. Gracias
Respuesta:
La condicion de escriturar en menos de lo que se vende, no solo es nula de pleno derecho, sino que me sorprende enormemente que alguien se atreva a ponerla en un contrato ya que vulnera las normativa fiscal de forma evidente. No cabe ningun pacto entre partes para vulnerar la ley, y mucho menos sera exigible el cumplimiento del pacto ilegal. Exagerando un poco, es como si usted firma un contrato para atracar un banco, donde se compromete a amenazar con un arma a los empleados, es del todo evidente que jamas la otra parte le podra exigir el cumplimiento del contrato.
En su caso concreto, tiene dos soluciones: una es exigir que se realice la venta en el precio estipulado, reflejando en las escrituras publicas el precio real de venta y otra exigir la devolucion del importe entregado.
miércoles, abril 11, 2007
Depcepcion con exclusiva a inmobiliaria
Consulta:
Hola, hice un contrato de exclusividad de 3 meses con una inmobiliaria, pedí un precio y me dijo que era muy alto, lo bajé 12 mil euros, y cuando me entregó el contrato ellos pusieron mi precio bajado más 12 mil euros, les comenté que si era un precio elevado para ponerlo yo por que para ellos no,y aún así firmé, el caso es que a la semana me llaman y me dicen que baje el precio por que sino será imposible de vender, les digo que no que bajen ellos, no aceptaron, y dentro de una semana cumple el contrato, en estos 3 meses no me han informado de ninguna visita, queria saber si yo puedo denunciarles por haberme obligado a estar los 3 meses con ellos, sin ni siquiera haber enseñado el piso y sin nisiquiera enseñarlo yo, y mientras yo seguia pagando la hipoteca, luz, gas, etc, la venta de piso es por trabajo me trasladé a otra ciudad en la que me encuentro viviendo de alquiler.
gracias anticipada
Respuesta:
Creo que sera interesante que se lea esta articulo sobre la nota de encargo y la exclusiva a una inmobiliaria Exclusiva a inmobiliarias.
Una vez leido ese articulo, le recomendamos que se lea este otro articulo sobre la falta de profesionalidad de muchas agencias inmobiliarias, sobre todo en el caso de algunas Franquicias inmobiliarias debido a la falta de regulacion legal, de modo que cualquiera sin formacion profesional ni etica puede abrir una inmobiliaria
En su caso concreto, lamentablemente me temo que ha dado con una agencia inmobiliaria con poca profesionalidad, ya que si considera que el precio de su piso esta fuera de mercado no debe acptar gestionar la venta en exclusiva, como mucho en nota de encargo, y sobre todo deberian hacerle saber que en ese precio que usted propone tienen otros pisos similares mas baratos.
Hola, hice un contrato de exclusividad de 3 meses con una inmobiliaria, pedí un precio y me dijo que era muy alto, lo bajé 12 mil euros, y cuando me entregó el contrato ellos pusieron mi precio bajado más 12 mil euros, les comenté que si era un precio elevado para ponerlo yo por que para ellos no,y aún así firmé, el caso es que a la semana me llaman y me dicen que baje el precio por que sino será imposible de vender, les digo que no que bajen ellos, no aceptaron, y dentro de una semana cumple el contrato, en estos 3 meses no me han informado de ninguna visita, queria saber si yo puedo denunciarles por haberme obligado a estar los 3 meses con ellos, sin ni siquiera haber enseñado el piso y sin nisiquiera enseñarlo yo, y mientras yo seguia pagando la hipoteca, luz, gas, etc, la venta de piso es por trabajo me trasladé a otra ciudad en la que me encuentro viviendo de alquiler.
gracias anticipada
Respuesta:
Creo que sera interesante que se lea esta articulo sobre la nota de encargo y la exclusiva a una inmobiliaria Exclusiva a inmobiliarias.
Una vez leido ese articulo, le recomendamos que se lea este otro articulo sobre la falta de profesionalidad de muchas agencias inmobiliarias, sobre todo en el caso de algunas Franquicias inmobiliarias debido a la falta de regulacion legal, de modo que cualquiera sin formacion profesional ni etica puede abrir una inmobiliaria
En su caso concreto, lamentablemente me temo que ha dado con una agencia inmobiliaria con poca profesionalidad, ya que si considera que el precio de su piso esta fuera de mercado no debe acptar gestionar la venta en exclusiva, como mucho en nota de encargo, y sobre todo deberian hacerle saber que en ese precio que usted propone tienen otros pisos similares mas baratos.
lunes, abril 09, 2007
Alquiler con opcion a compra, contrato alquiler con opcion a compra
Consulta:
Resulta que mi marido heredó una casa de su tia, en la cual hizo un contrato el 19/05/2005 de alquiler con opcion de compra.Por desgracia mi marido falleció el dia siguiente de firmar el contrato.
Yo segui hacia delante les alquilé el piso por 520 euros, en la cual si a los seis meses no lo habian comprado les tenia que subir a 750 euros. Yo les segui manteniendo los 520 euros ya que al fallecer mi marido no tenia testamento en la cual pasa a ser de mi hijo de cinco años que como ya sabran tengo que pedir permiso judicial para venderlo.
Bueno, la cosa se ha ido alargando y estos inquilinos resulta que se han peleado y cual es mi sorpresa que he llevado mas de un mes intentando hablar con el marido sin tener exito.Ayer mismo 4/04/2007 lo estuve esperando para hablar con el, y su reaccion fue amenazarme y casi me pega
Me decía que quieres y yo le dije pues que me pagues el IBI y la basura y su contestacion fue que no me iba a pagar
Les adjunto una copia del contrato para que me entiendan mejor y me aconsejen que tengo que hacer para hechar a ésta persona.
Sin mas reciban un cordial saludo y muchas gracias.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON OPCION DE COMPRA
En Palma de Mallorca, a 19 de Mayo de 2005.
REUNIDOS
De una parte, Don xxx, de nacionalidad Española, titular de Documento Nacional de Identidad xxxx, con domicilio en la C/ xxx , piso x puerta x de Palma de Mallorca, como Arrendador
Y de otra Don xxxx , de nacionalidad Española, titular del DNI número xxxx con domicilio en la C/ xx Nº xx con domicilio desde la entrada en vigor de este contrato en la vivienda arrendada, como arrendatario.
Ambas partes actúan en su propio nombre y derecho y se reconocen mutuamente la capacidad necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y
MANIFIESTAN
I.- Que D. xxx, es propietario pleno del siguiente inmueble:
VIVIENDA, situada en la Cl. xx x, x de Palma de Mallorca de una superficie aproximada de 115 m2 y que consta de cocina, 1 salón comedor, 1 galería, 1 recibidor, 3 habitaciones, 1 cuarto de baño, 1 aseo con media bañera y 1 balcón todo ello amueblado según el inventario que se adjunta en el anexo de este contrato.
II.- Que D. xxxx, ha comprobado el estado del referido inmueble encontrándolo de su satisfacción, solicita le sea alquilado. D. Jxx, accede y formaliza a tal efecto el siguiente contrato de arrendamiento con opcioón de compra que pactan libremente con arreglo a las siguientes:
CLAUSULAS
Primera – D. Juan xx, cede en arrendamiento a D. David xx la vivienda descrita en el punto I libre de cargas y ocupantes.
Segunda – El arrendatario utilizará el inmueble como vivienda y declara conocer desde este momento su uso, extensión y características. No pudiendo instalar en él, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficinas ni despacho profesional.
DURACIÓN DEL CONTRATO
Tercera – El contrato tendrá una duración de 1 mes prorrogable a contar desde el día 01.06.2005, concluyendo por tanto el día 01.07.2005.
Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, se prorrogará por plazos mensuales.
Cuarta – Finalizada la duración pactada, el arrendatario deberá dejar el inmueble y el mobiliario que se relacionará en el anexo que el propietario aportará antes del día 01.06.2005 y que ambas partes suscribirán como parte integrante de este contrato, en el mismo estado que los recibió salvo el desgaste por uso habitual.
RENTA
Quinta – El arrendatario abonará al arrendador en concepto de renta la cantidad de QUINIENTOS VEINTE EUROS MENSUALES.
El pago se practicará entre los cinco primeros días de cada mes en efectivo
Sexta – Al cumplimiento del plazo de seis meses desde el inicio de este contrato la renta pasará a ser de SETECIENTOS CINCUENTA EUROS MENSUALES en caso de no haber ejecutado la opción de compra.
Séptima – Correrán a cuenta del arrendatario todos los gastos derivados de los suministros (Agua, Luz, Gas, IBI, Gastos de Comunidad, Etc.) comprometiéndose el arrendatario a proceder a la domiciliación bancaria en cuenta de la que sea titular para el pago de los referidos suministros.
Octava – El arrendador recibirá la suma de 520 Euros correspondientes a la primera mensualidad el día de estrenar ( 01.06.2005).
Décima – Se prohíbe expresamente al arrendatario la cesión del contrato o el subarriendo total o parcial de la vivienda, se prohíben expresamente la realización de todo tipo de obras sin el consentimiento del propietario, en todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario y el arrendador deberá abonar al arrendatario la cantidad de 12.000 € al mismo a la venta del inmuble.
.
Undécima- Para todos los conflictos que puedan surgir de la interpretación, aplicación, efectos e incumplimiento de este contrato, se acuerda por las partes el sometimiento a la Jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Palma de Mallorca.
Y para que así conste y surta los efectos oportunos, firman arrendador y arrendatario el presente contrato que consta de tres folios y que se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que se otorgan en el lugar y fecha del encabezamiento.
Respuesta:
En primer lugar, el plazo de 6 meses transcurre por causas de fuerza mayor, debido al fallecimiento del titular del inmueble, por lo que de no haber demorado con mala fe las gestiones para proceder al cambio de titular, no hay causa imputable al arrendador/vendedor.
Respecto a el pago del Ibi, agua etc, el contrato establece claramente que debera pagarlo el arrendatario.
No constan en el contrato de arrendamiento las condiciones de la opcion de compra, ni plazo ni precio ni ninguna otra, por lo que suponemos que se redacto un documento aparte estableciendo los terminos y condiciones de la mencionada opcion.
Por ultimo, le recomendamos que dada la mala relacion personal entre ustedes, designe un abogado y procurador que se encargue de realizar las gestiones pertinentes.
Resulta que mi marido heredó una casa de su tia, en la cual hizo un contrato el 19/05/2005 de alquiler con opcion de compra.Por desgracia mi marido falleció el dia siguiente de firmar el contrato.
Yo segui hacia delante les alquilé el piso por 520 euros, en la cual si a los seis meses no lo habian comprado les tenia que subir a 750 euros. Yo les segui manteniendo los 520 euros ya que al fallecer mi marido no tenia testamento en la cual pasa a ser de mi hijo de cinco años que como ya sabran tengo que pedir permiso judicial para venderlo.
Bueno, la cosa se ha ido alargando y estos inquilinos resulta que se han peleado y cual es mi sorpresa que he llevado mas de un mes intentando hablar con el marido sin tener exito.Ayer mismo 4/04/2007 lo estuve esperando para hablar con el, y su reaccion fue amenazarme y casi me pega
Me decía que quieres y yo le dije pues que me pagues el IBI y la basura y su contestacion fue que no me iba a pagar
Les adjunto una copia del contrato para que me entiendan mejor y me aconsejen que tengo que hacer para hechar a ésta persona.
Sin mas reciban un cordial saludo y muchas gracias.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON OPCION DE COMPRA
En Palma de Mallorca, a 19 de Mayo de 2005.
REUNIDOS
De una parte, Don xxx, de nacionalidad Española, titular de Documento Nacional de Identidad xxxx, con domicilio en la C/ xxx , piso x puerta x de Palma de Mallorca, como Arrendador
Y de otra Don xxxx , de nacionalidad Española, titular del DNI número xxxx con domicilio en la C/ xx Nº xx con domicilio desde la entrada en vigor de este contrato en la vivienda arrendada, como arrendatario.
Ambas partes actúan en su propio nombre y derecho y se reconocen mutuamente la capacidad necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y
MANIFIESTAN
I.- Que D. xxx, es propietario pleno del siguiente inmueble:
VIVIENDA, situada en la Cl. xx x, x de Palma de Mallorca de una superficie aproximada de 115 m2 y que consta de cocina, 1 salón comedor, 1 galería, 1 recibidor, 3 habitaciones, 1 cuarto de baño, 1 aseo con media bañera y 1 balcón todo ello amueblado según el inventario que se adjunta en el anexo de este contrato.
II.- Que D. xxxx, ha comprobado el estado del referido inmueble encontrándolo de su satisfacción, solicita le sea alquilado. D. Jxx, accede y formaliza a tal efecto el siguiente contrato de arrendamiento con opcioón de compra que pactan libremente con arreglo a las siguientes:
CLAUSULAS
Primera – D. Juan xx, cede en arrendamiento a D. David xx la vivienda descrita en el punto I libre de cargas y ocupantes.
Segunda – El arrendatario utilizará el inmueble como vivienda y declara conocer desde este momento su uso, extensión y características. No pudiendo instalar en él, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficinas ni despacho profesional.
DURACIÓN DEL CONTRATO
Tercera – El contrato tendrá una duración de 1 mes prorrogable a contar desde el día 01.06.2005, concluyendo por tanto el día 01.07.2005.
Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, se prorrogará por plazos mensuales.
Cuarta – Finalizada la duración pactada, el arrendatario deberá dejar el inmueble y el mobiliario que se relacionará en el anexo que el propietario aportará antes del día 01.06.2005 y que ambas partes suscribirán como parte integrante de este contrato, en el mismo estado que los recibió salvo el desgaste por uso habitual.
RENTA
Quinta – El arrendatario abonará al arrendador en concepto de renta la cantidad de QUINIENTOS VEINTE EUROS MENSUALES.
El pago se practicará entre los cinco primeros días de cada mes en efectivo
Sexta – Al cumplimiento del plazo de seis meses desde el inicio de este contrato la renta pasará a ser de SETECIENTOS CINCUENTA EUROS MENSUALES en caso de no haber ejecutado la opción de compra.
Séptima – Correrán a cuenta del arrendatario todos los gastos derivados de los suministros (Agua, Luz, Gas, IBI, Gastos de Comunidad, Etc.) comprometiéndose el arrendatario a proceder a la domiciliación bancaria en cuenta de la que sea titular para el pago de los referidos suministros.
Octava – El arrendador recibirá la suma de 520 Euros correspondientes a la primera mensualidad el día de estrenar ( 01.06.2005).
Décima – Se prohíbe expresamente al arrendatario la cesión del contrato o el subarriendo total o parcial de la vivienda, se prohíben expresamente la realización de todo tipo de obras sin el consentimiento del propietario, en todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario y el arrendador deberá abonar al arrendatario la cantidad de 12.000 € al mismo a la venta del inmuble.
.
Undécima- Para todos los conflictos que puedan surgir de la interpretación, aplicación, efectos e incumplimiento de este contrato, se acuerda por las partes el sometimiento a la Jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Palma de Mallorca.
Y para que así conste y surta los efectos oportunos, firman arrendador y arrendatario el presente contrato que consta de tres folios y que se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que se otorgan en el lugar y fecha del encabezamiento.
Respuesta:
En primer lugar, el plazo de 6 meses transcurre por causas de fuerza mayor, debido al fallecimiento del titular del inmueble, por lo que de no haber demorado con mala fe las gestiones para proceder al cambio de titular, no hay causa imputable al arrendador/vendedor.
Respecto a el pago del Ibi, agua etc, el contrato establece claramente que debera pagarlo el arrendatario.
No constan en el contrato de arrendamiento las condiciones de la opcion de compra, ni plazo ni precio ni ninguna otra, por lo que suponemos que se redacto un documento aparte estableciendo los terminos y condiciones de la mencionada opcion.
Por ultimo, le recomendamos que dada la mala relacion personal entre ustedes, designe un abogado y procurador que se encargue de realizar las gestiones pertinentes.
Vender directamente el propietario a un cliente de inmobiliaria
Consulta:
"me dirigi a una inmobiliaria para vender mi piso, firme una nota de encargo solo con las caracteristicas de mi piso y el precio mas honorarios de agencia inmobiliaria e iva,nada ponia de tiempo de venta de piso ni de exclusividad de hecho les comente que no la queria y especifique dicho deseo.esta inmobiliaria me llevo a un posible comprador, pero el parte de visita tampoco especificaba nada de obligacion a comprar solo la fecha de la visita, ahora el comprador se ha puesto en contacto conmigo para no tener que pagar honorarios,ya que son muy elevados, pero el dio un dinero a cuenta de 50 euros que perdio por no dar el resto,y segun ponia en el papel (escrito de puño y letra por el agente inmobiliario)se rompia todo "contrato" quiero saber si este agente me puede denunciar como me ha comentado y pedirme a mi sus honorarios en el caso que yo venda el piso a este chico.Gracias y perdona la extension del mensaje"
Respuesta:
Nada tiene que ver el hecho de que el contrato con la inmobiliaria sea en exclusiva o en nota de encargo, lo importante es que el comprador ha sido presentado por la inmobiliaria y por lo tanto tiene esta derecho al cobro de sus honorarios si la venta se produce a su cliente.
"me dirigi a una inmobiliaria para vender mi piso, firme una nota de encargo solo con las caracteristicas de mi piso y el precio mas honorarios de agencia inmobiliaria e iva,nada ponia de tiempo de venta de piso ni de exclusividad de hecho les comente que no la queria y especifique dicho deseo.esta inmobiliaria me llevo a un posible comprador, pero el parte de visita tampoco especificaba nada de obligacion a comprar solo la fecha de la visita, ahora el comprador se ha puesto en contacto conmigo para no tener que pagar honorarios,ya que son muy elevados, pero el dio un dinero a cuenta de 50 euros que perdio por no dar el resto,y segun ponia en el papel (escrito de puño y letra por el agente inmobiliario)se rompia todo "contrato" quiero saber si este agente me puede denunciar como me ha comentado y pedirme a mi sus honorarios en el caso que yo venda el piso a este chico.Gracias y perdona la extension del mensaje"
Respuesta:
Nada tiene que ver el hecho de que el contrato con la inmobiliaria sea en exclusiva o en nota de encargo, lo importante es que el comprador ha sido presentado por la inmobiliaria y por lo tanto tiene esta derecho al cobro de sus honorarios si la venta se produce a su cliente.
Venta de pisos y cesion de hipoteca
Consulta:
"Hola, espero que me puedas ayudar.
Decidimos comprar piso en noviembre del 2005,con una cuota que ya era bastante alta, ahora con las subidas no lo podemos pagar. ¿podemos vender en cualquier momento o estamos sujetas a alguna sanción o impuesto?, no declaramos la renta. somos extranjeras lo que quiero decir tenemos permiso de residencia.
otra cosa. la hipoteca fue al 100x100, incluimos gastos etc. si vender la casa podemos pasar los cargos del banco de una persona a otra. para evitar deber los gastos generados y los intereses. sediendo la hipoteca en su totalidad.
Respuesta:
Si la vivienda es de renta libre pueden vender en el momento que lo deseen sin nigun problema, logicamente la nueva venta pagara el impuesto de transmisiones patrimoniales, aunque normalmente lo paga el comprador.Si obtienen un beneficio en la venta vivienda deberan declararlo en la declaracion de la renta y tributar por ello.
Respecto a lo de ceder la hipoteca al nuevo comprador, no hay problema en principio, si bien el banco debera aceptar o no la subrogacion en la hipoteca del comprador, normalmente los bancos no ponen problemas si la solvencia del comprador es igual o mayor a la de el que contrato originalmente la hipoteca.
"Hola, espero que me puedas ayudar.
Decidimos comprar piso en noviembre del 2005,con una cuota que ya era bastante alta, ahora con las subidas no lo podemos pagar. ¿podemos vender en cualquier momento o estamos sujetas a alguna sanción o impuesto?, no declaramos la renta. somos extranjeras lo que quiero decir tenemos permiso de residencia.
otra cosa. la hipoteca fue al 100x100, incluimos gastos etc. si vender la casa podemos pasar los cargos del banco de una persona a otra. para evitar deber los gastos generados y los intereses. sediendo la hipoteca en su totalidad.
Respuesta:
Si la vivienda es de renta libre pueden vender en el momento que lo deseen sin nigun problema, logicamente la nueva venta pagara el impuesto de transmisiones patrimoniales, aunque normalmente lo paga el comprador.Si obtienen un beneficio en la venta vivienda deberan declararlo en la declaracion de la renta y tributar por ello.
Respecto a lo de ceder la hipoteca al nuevo comprador, no hay problema en principio, si bien el banco debera aceptar o no la subrogacion en la hipoteca del comprador, normalmente los bancos no ponen problemas si la solvencia del comprador es igual o mayor a la de el que contrato originalmente la hipoteca.
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