Consulta:
hola: tengo un piso alquilado desde hace 18 meses pero necesito vender el piso y el inquilino no quiere irse. Me gustaria saber si por ley tiene derecho a quedarse o yo por necesidad de venta de piso puedo cancelar el contrato de arrendamiento. Gracias
Respuesta:
No puedes desahuciar a tu inquilino con el contrato de arrendamiento en vigor por el hecho de querer venderlo. Lo que si puedes hacer, respetando el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, es venderlo a un tercero si el arrendatario no le interesa comprar. Lo que ocurre es que el nuevo comprador se subrogara en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento que tienes en vigor, asi que cuando compramos casas con inquilinos asumimos que el piso esta alquilado.
viernes, marzo 30, 2007
lunes, marzo 26, 2007
Incumplimiento de plazos en el contrato de arras
Aprovechamos una consulta sobre el incumplimiento del plazo estipulado en el contrato de arras para realizar la venta de piso por parte de un vendedor para aclarar el procedimiento a seguir en estos casos:
Consulta :
" El mes de diciembre firmamos un contrato para comprar piso, y dimos una señal de 23 000€. El plazo estipulado en el contrato para la firma de las escrituras era de tres meses. Llega la fecha tope de firma (el 23 de mazo) y las escrituras no se pueden firmar, porque faltan unos papeles por parte de la vendedora (una adjudicacion de herencia). Segun la inmobiliaria, tenemos que firmas una prorrogacion de fecha de firma de escrituras (pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa.
Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firmas por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria , no es causa imputable a la vendedora)..
que podemos hacer? firmamos la proroga sin mas? y los gastos de atraso (gremios que debian entrar a trabajar en la casa esta semana, porque se supone que ya era nuestra...)?
Muchas gracias"
Respuesta:
Hay que aclarar que la mayoria de los contratos de arras o señal contienen una clausula de este estilo " si la compraventa no se llevara a cabo por causa imputable al comprador, perderá este todas las cantidades entregadas como señal, por tener la misma el carácter de arras penitenciales a que se refiere el articulo 1454 del código civil. Si no se firmase por causa imputable al vendedor, este devolverá al comprador el duplo de las arras o señal entregada" que refleja parte de lo estipulado en nuestro codigo civil con respecto al incumplimiento de alguna de las partes, concretamente lo estipulado en el articulo 1454 del codigo civil.
Artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
No obstante, casi todo el mundo olvida que el hecho de que al llegar la fecha de consumar la venta, en caso de no producirse esta, el vendedor no puede quedarse con la señal sin mas, por que el codigo civil establece en el titulo denominado De las obligaciones del comprador, concretamente en el Artículo 1504:
"En la venta inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. ".
Ciñiendonos mas a la consulta en concreto, lo que procederia en primer lugar es citar de modo fehaciente para realizar la venta a la vendedora para que de este modo quede clara la disposion del comprador a cumplir el compromiso adquirido en el contrato de arras y evitar que intenten alegar que fue el comprador el que no cumplio.
Respecto a la obligacion de la propietaria estipulada en el contrato de señal o arras "Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firman por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria, no es causa imputable a la vendedora).." y a la explicacion de la inmobiliaria de "pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa. ". No parece, a priori, en absoluto justificable alegar desconocimiento sobre la situacion juridica del piso que se vende, menos aun cuando la vendedora se supone que esta asesorada por un profesional inmobiliario.
Queremos suponer, que la agencia inmobiliaria ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS pidio al registro de la propiedad una copia simple donde aparece claramente el estado de cargas y gravamenes , asi como la titularidad del bien inmueble y otros muchos datos referentes al inmueble en cuestion.Siempre aconsejamos que tanto si quieren vender piso o comprar un piso acudan a una agencia inmobiliaria que este representada por un AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COLEGIADO ,o al menos que en caso contrario antes de firmar NINGUN DOCUMENTO ni entregar cantidad alguna se asesoren sobre lo que les proponen firmar con un abogado, ya que segun la actual normativa hoy en dia puede abrir una agencia inmobiliaria cualquier persona que no tenga la mas minima capacitacion ni a nivel legal ni profesional.
Lamentablemente, una vez mas, es dificil emitir una opinion sin tener el contrato de arras que firmaron en su momento, ya que cabe suponer que al momento de firmar el contrato de arras se conocia la inexistencia de "esos papeles" imprescindibles para realizar la compra-venta. Seria logico en ese caso introducir una clausula que matizara la responsabilidad de la vendedora del tipo " No obstante el plazo estipulado en este contrato para realizar la compra-venta, el comprador conoce la inexistencia de determinados documentos y el vendedor se compromete a realizar los tramites para su obtencion en un plazo no superior a x dias, entendiendose que no hay incumplimiento por parte del vendedor en caso de que dichos tramites no obtuvieran fruto en el plazo estipulado, pudiendo optar el comprador por esperar a que los mencionados tramites den como fruto la obtencion de "esos papeles" ( concretando cuales son )o rescindir el contrato de arras".
No nos atrevemos a ser mas explicitos por desconocer los terminos exactos estipulados en el contrato de arras, pero en principio, tal y como lo cuenta en su consulta, en nuestra opinion si que hay un incumplimiento por parte del vendedor. Seria conveniente que se asesoraran con un abogado y procurador, aportandole el contrato que firmaron.
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| Contrato arras o señal : Consultas inmobiliarias gratis en nosolopisos.es |
Consulta :
" El mes de diciembre firmamos un contrato para comprar piso, y dimos una señal de 23 000€. El plazo estipulado en el contrato para la firma de las escrituras era de tres meses. Llega la fecha tope de firma (el 23 de mazo) y las escrituras no se pueden firmar, porque faltan unos papeles por parte de la vendedora (una adjudicacion de herencia). Segun la inmobiliaria, tenemos que firmas una prorrogacion de fecha de firma de escrituras (pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa.
Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firmas por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria , no es causa imputable a la vendedora)..
que podemos hacer? firmamos la proroga sin mas? y los gastos de atraso (gremios que debian entrar a trabajar en la casa esta semana, porque se supone que ya era nuestra...)?
Muchas gracias"
Respuesta:
Hay que aclarar que la mayoria de los contratos de arras o señal contienen una clausula de este estilo " si la compraventa no se llevara a cabo por causa imputable al comprador, perderá este todas las cantidades entregadas como señal, por tener la misma el carácter de arras penitenciales a que se refiere el articulo 1454 del código civil. Si no se firmase por causa imputable al vendedor, este devolverá al comprador el duplo de las arras o señal entregada" que refleja parte de lo estipulado en nuestro codigo civil con respecto al incumplimiento de alguna de las partes, concretamente lo estipulado en el articulo 1454 del codigo civil.
Artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
No obstante, casi todo el mundo olvida que el hecho de que al llegar la fecha de consumar la venta, en caso de no producirse esta, el vendedor no puede quedarse con la señal sin mas, por que el codigo civil establece en el titulo denominado De las obligaciones del comprador, concretamente en el Artículo 1504:
"En la venta inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. ".
Ciñiendonos mas a la consulta en concreto, lo que procederia en primer lugar es citar de modo fehaciente para realizar la venta a la vendedora para que de este modo quede clara la disposion del comprador a cumplir el compromiso adquirido en el contrato de arras y evitar que intenten alegar que fue el comprador el que no cumplio.
Respecto a la obligacion de la propietaria estipulada en el contrato de señal o arras "Segun el contrato de compra-venta , si las escrituras no se firman por causa imputable a la vendedora, podemos acogernos a una indemnizacion de 40€ por dia de retraso (pero segun la inmobiliaria, no es causa imputable a la vendedora).." y a la explicacion de la inmobiliaria de "pero segun dice, no tenemos derecho a indemnizacion porque no es culpa de la vendedora: ella "no sabia" como estaba el tema de los papeles de su casa. ". No parece, a priori, en absoluto justificable alegar desconocimiento sobre la situacion juridica del piso que se vende, menos aun cuando la vendedora se supone que esta asesorada por un profesional inmobiliario.
Queremos suponer, que la agencia inmobiliaria ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS pidio al registro de la propiedad una copia simple donde aparece claramente el estado de cargas y gravamenes , asi como la titularidad del bien inmueble y otros muchos datos referentes al inmueble en cuestion.Siempre aconsejamos que tanto si quieren vender piso o comprar un piso acudan a una agencia inmobiliaria que este representada por un AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COLEGIADO ,o al menos que en caso contrario antes de firmar NINGUN DOCUMENTO ni entregar cantidad alguna se asesoren sobre lo que les proponen firmar con un abogado, ya que segun la actual normativa hoy en dia puede abrir una agencia inmobiliaria cualquier persona que no tenga la mas minima capacitacion ni a nivel legal ni profesional.
Lamentablemente, una vez mas, es dificil emitir una opinion sin tener el contrato de arras que firmaron en su momento, ya que cabe suponer que al momento de firmar el contrato de arras se conocia la inexistencia de "esos papeles" imprescindibles para realizar la compra-venta. Seria logico en ese caso introducir una clausula que matizara la responsabilidad de la vendedora del tipo " No obstante el plazo estipulado en este contrato para realizar la compra-venta, el comprador conoce la inexistencia de determinados documentos y el vendedor se compromete a realizar los tramites para su obtencion en un plazo no superior a x dias, entendiendose que no hay incumplimiento por parte del vendedor en caso de que dichos tramites no obtuvieran fruto en el plazo estipulado, pudiendo optar el comprador por esperar a que los mencionados tramites den como fruto la obtencion de "esos papeles" ( concretando cuales son )o rescindir el contrato de arras".
No nos atrevemos a ser mas explicitos por desconocer los terminos exactos estipulados en el contrato de arras, pero en principio, tal y como lo cuenta en su consulta, en nuestra opinion si que hay un incumplimiento por parte del vendedor. Seria conveniente que se asesoraran con un abogado y procurador, aportandole el contrato que firmaron.
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viernes, marzo 23, 2007
Venta de pisos con inquilinos de renta antigua
Consulta:
" Una persona tiene un contrato de alquiler indefinido desde hace casi 40 años.Se está comentando que el dueño va a vender la finca. mi pregunta es la siguiente?qué pasará con los vecinos que viven en esas casas? si la intención del dueño no es vender pisos a los inquilinos si no tirar el edificio y hacer apartamentos de obra nueva.¿qué pasarán con ellos? los pueden echar a la calle así como así, si el edificio lo derrumban?
gracias
Respuesta:
Los pisos de alquiler de hace 40 años estan regulados en la Lau de 1964, en el capitulo referido a las causas de extincion de los arrendamientos, concretamente en el punto 10 del articulo 114 se establece que sera causa de extincion del arrendamiento:
" 10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. "
No obstante, nuestra recomendacion es que se asesore con abogados y procuradores especialistas en asuntos inmobiliarios dada la gran transcendencia economica que tendra para los inquilinos.
" Una persona tiene un contrato de alquiler indefinido desde hace casi 40 años.Se está comentando que el dueño va a vender la finca. mi pregunta es la siguiente?qué pasará con los vecinos que viven en esas casas? si la intención del dueño no es vender pisos a los inquilinos si no tirar el edificio y hacer apartamentos de obra nueva.¿qué pasarán con ellos? los pueden echar a la calle así como así, si el edificio lo derrumban?
gracias
Respuesta:
Los pisos de alquiler de hace 40 años estan regulados en la Lau de 1964, en el capitulo referido a las causas de extincion de los arrendamientos, concretamente en el punto 10 del articulo 114 se establece que sera causa de extincion del arrendamiento:
" 10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. "
No obstante, nuestra recomendacion es que se asesore con abogados y procuradores especialistas en asuntos inmobiliarios dada la gran transcendencia economica que tendra para los inquilinos.
Tasacion de trastero
Consulta:
Tengo un apartamento en el Estartit Girona y hay un vecino que tiene un trastero con una terraza de 64m2
no hay piso solo trastero, yo con el valor de mi atico en pesetas son de 30.000.000- y me sale unas cuatrocientas mil pesetas por 12m2 y este señor me dice que me cobra una tercera parte de su tasacion que son 9.000 euros es correcta su tasación si el trastero de 12m2 y la terraza 64m2 Gracia
Respuesta:
Lo que usted quiere es una tasar inmueble a efectos de determinar el valor de mercado de un bien inmueble, debemos diferenciar los distintos tipos de tasaciones en funcion de su finalidad, ya que las diferencias de valor pueden ser muy considerables ( tasaciones a efectos fiscales, hereditarios, de demanda judicial, de expropiacion forzosa etc ).
Para realizar la tasacion que usted desea, es decir, tasacion a efectos de valor de mercado, se utiliza el metodo comparativo ( hay otros metodos como el de coste de reposicion, etc que no son apropiados a la tasacion a efectos de valor de mercado ) que consiste como su nombre indica en comparar los precios de venta de inmuebles de caracteristicas similares ( zona, exterior o interior, antiguedad, m2 etc )cuya venta se ha producido en un plazo de tiempo inmediatamente anterior al omento de la tasacion. Los perito mas apropiados para emitir un informe pericial para determinar el valor de mercado son los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados ( asi como para determinar el coste de reposicion lo serian los arquitectos ).
En su caso particular nos pide que determinemos el valor de mercado de un trastero, cosa que no podemos hacer por varios motivos, en primer lugar por que no podemos visitar el inmueble a tasar ni tenemos referencias de trasteros similares al suyo que hayan sido vendidos hace poco tiempo.
De todos modos, el valor de mercado no deja de ser un valor subjetivo que da el perito basandose en su experiencia y en los datos obrantes en su despacho profesional. De modo que nuestro consejo es que acuda a un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado de su zona que previa visita al inmueble emita un informe de valoracion. Aunque dada la peculiaridad del bien inmueble que usted quiere comprar, un trastero, que normalmente se vende como elemento anexo a un piso, el valor de tasacion es mas subjetivo todavia.
Tengo un apartamento en el Estartit Girona y hay un vecino que tiene un trastero con una terraza de 64m2
no hay piso solo trastero, yo con el valor de mi atico en pesetas son de 30.000.000- y me sale unas cuatrocientas mil pesetas por 12m2 y este señor me dice que me cobra una tercera parte de su tasacion que son 9.000 euros es correcta su tasación si el trastero de 12m2 y la terraza 64m2 Gracia
Respuesta:
Lo que usted quiere es una tasar inmueble a efectos de determinar el valor de mercado de un bien inmueble, debemos diferenciar los distintos tipos de tasaciones en funcion de su finalidad, ya que las diferencias de valor pueden ser muy considerables ( tasaciones a efectos fiscales, hereditarios, de demanda judicial, de expropiacion forzosa etc ).
Para realizar la tasacion que usted desea, es decir, tasacion a efectos de valor de mercado, se utiliza el metodo comparativo ( hay otros metodos como el de coste de reposicion, etc que no son apropiados a la tasacion a efectos de valor de mercado ) que consiste como su nombre indica en comparar los precios de venta de inmuebles de caracteristicas similares ( zona, exterior o interior, antiguedad, m2 etc )cuya venta se ha producido en un plazo de tiempo inmediatamente anterior al omento de la tasacion. Los perito mas apropiados para emitir un informe pericial para determinar el valor de mercado son los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados ( asi como para determinar el coste de reposicion lo serian los arquitectos ).
En su caso particular nos pide que determinemos el valor de mercado de un trastero, cosa que no podemos hacer por varios motivos, en primer lugar por que no podemos visitar el inmueble a tasar ni tenemos referencias de trasteros similares al suyo que hayan sido vendidos hace poco tiempo.
De todos modos, el valor de mercado no deja de ser un valor subjetivo que da el perito basandose en su experiencia y en los datos obrantes en su despacho profesional. De modo que nuestro consejo es que acuda a un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado de su zona que previa visita al inmueble emita un informe de valoracion. Aunque dada la peculiaridad del bien inmueble que usted quiere comprar, un trastero, que normalmente se vende como elemento anexo a un piso, el valor de tasacion es mas subjetivo todavia.
jueves, marzo 22, 2007
Usufructo y posterior alquiler de vivienda
Consulta:
Tengo una vivienda en propiedad la cual cedi en usufructo y esta a su vez puso en alquiler por el usufructuario, pero los servicios siguen estando a mi nombre y por lo tanto los pago yo. El problema viene al dejar de pagar el inquilino esos servicios: luz, etc.
Quisiera saber si puedo dar de baja los servicios e invitar al inquilino a que se haga cargo de ellos.
Respuesta:
Usted no tiene en principio ninguna relacion con los inquilinos de la vivienda, sino el usufructuario que es quien tiene relacion directa con ellos.Por lo tanto, el compromiso de mantener los servicios corresponde al usufructuario y no a usted.En las casas de alquiler no se pueden suspender los servicios sin antes acudir a un jusgado, ya que podria interpretarse como coacciones al arrendatario, pero sera la usufructuaria la que debe pagar ya que es ella la que firmo el contrato de arrendamiento de vivienda.
Tengo una vivienda en propiedad la cual cedi en usufructo y esta a su vez puso en alquiler por el usufructuario, pero los servicios siguen estando a mi nombre y por lo tanto los pago yo. El problema viene al dejar de pagar el inquilino esos servicios: luz, etc.
Quisiera saber si puedo dar de baja los servicios e invitar al inquilino a que se haga cargo de ellos.
Respuesta:
Usted no tiene en principio ninguna relacion con los inquilinos de la vivienda, sino el usufructuario que es quien tiene relacion directa con ellos.Por lo tanto, el compromiso de mantener los servicios corresponde al usufructuario y no a usted.En las casas de alquiler no se pueden suspender los servicios sin antes acudir a un jusgado, ya que podria interpretarse como coacciones al arrendatario, pero sera la usufructuaria la que debe pagar ya que es ella la que firmo el contrato de arrendamiento de vivienda.
Registro de la propiedad y comprobacion de datos de los pisos
Consulta:
Mi duda es como saber si una persona es el propietario de un piso en concreto. Si existe algún registro.
Gracias.
Respuesta:
Existe un registro de la propiedad de acceso publico donde pueden facilitarle todos los datos de los pisos, solamente debe pedir una copia simple del piso en concreto del que quiere informacion. Es rapido y sencillo saber no solo si el piso esta a nombre de quien quiere vender el piso, sino una detallada descripcion de las casas en venta y el estado de cargas y gravamenes registrados.
Para obtener la copia simple registral, le sera mas facil y rapido si les aporta a los empleados del registro los datos registrales de la finca ( Folio, libro, archivo, nº de finca etc ).
Es muy aconsejable pedir siempre una copia simple registral antes de dejar una señal para comprar piso.Si usted compra el piso a traves de un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, la propia agencia inmobiliaria se encargara de realizarle el tramite en el registro y le facilitara una copia simple debidamente sellada por el registro con la fecha inmediatamente anterior a la señalizacion.
Mi duda es como saber si una persona es el propietario de un piso en concreto. Si existe algún registro.
Gracias.
Respuesta:
Existe un registro de la propiedad de acceso publico donde pueden facilitarle todos los datos de los pisos, solamente debe pedir una copia simple del piso en concreto del que quiere informacion. Es rapido y sencillo saber no solo si el piso esta a nombre de quien quiere vender el piso, sino una detallada descripcion de las casas en venta y el estado de cargas y gravamenes registrados.
Para obtener la copia simple registral, le sera mas facil y rapido si les aporta a los empleados del registro los datos registrales de la finca ( Folio, libro, archivo, nº de finca etc ).
Es muy aconsejable pedir siempre una copia simple registral antes de dejar una señal para comprar piso.Si usted compra el piso a traves de un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, la propia agencia inmobiliaria se encargara de realizarle el tramite en el registro y le facilitara una copia simple debidamente sellada por el registro con la fecha inmediatamente anterior a la señalizacion.
Como hacer consultas inmobiliarias y normas a seguir
Antes de enviar su consulta PINCHE AQUI para comprobar que no esta ya respondida.
Para enviarnos articulos o noticias de inmobiliaria puede hacerlo a Este email.
NO PUBLICAREMOS NI RESPONDEREMOS NINGUNA CONSULTA QUE NO CUMPLA TODAS LAS NORMAS.LEASELAS ATENTAMENTE ANTES DE ENVIAR SU CONSULTA.
Dado que ultimamente este blog ha experimentado un enorme incremento en el numero de consultas recibidas, no siempre podemos responder a las consultas con la celeridad que nos gustaria.
Por este motivo les rogamos que sigan las siguientes instrucciones antes de enviar nuevas consultas:
1) Si su consulta es sobre un caso muy concreto, compruebe si hay algun articulo en el blog que se refiera al tema de su consulta de modo general, y directamente haga su pregunta en el blog pinchando en el enlace que hay debajo de cada articulo que pone "ESCRIBE TU COMENTARIO" O "PUBLICAR UN COMENTARIO EN LA ENTRADA", por ejemplo haga su consulta en un articulo sobre la duracion de el contrato de arrendamiento de vivienda si quiere saber si tiene o no derecho a prorrogar su contrato.
Mensualmente añadimos en el margen izquierdo del blog los archivos de cada mes con los nuevos articulos publicados, compruebe antes de enviar su consulta si alguno de ellos esta relacionado con su consulta y solo en caso de que no vea ninguno que guarde relacion con su consulta utilice uno cualquiera para añadir su consulta como comentario, si el consideramos que tema puede resultar de interes para otras personas publicaremos un articulo sobre el tema de su consulta .
2) Eviten hacer consultas a traves de telefono, ya que si su consulta no esta relacionada con ninguno de los articulos ya escritos, escribiremos un articulo con su consulta y la respuesta de modo que otras personas con dudas parecidas puedan beneficiarse de su consulta y la respuesta.
3) Remitanos sus consultas exponiendo claramente sus dudas y a ser posible cuidando tanto la ortografia como la sintesis, y evitando escribir todo en mayusculas. TENGA EN CUENTA QUE LAS CONSULTAS INMOBILIARIAS QUE NOS ENVIA LAS COPIAMOS Y PEGAMOS DIRECTAMENTE EN EL BLOG, PERDERIAMOS MUCHO TIEMPO EN REESCRIBIR LAS CONSULTAS REMITIDAS . De este modo solo tenemos que escribir las respuestas a las consultas.
Esto nos evitara tener que copiar a mano su consulta para corregirla o simplemente no contestarla por no entender bien que nos pregunta.
4) Si comprueban que no reciben contestacion a sus consultas, puede ser por varios motivos:
a) que consideremos que su consulta es demasiado complicada para ofrecerle una respuesta apropiada sin hacer un estudio pormenorizado, que no guarde relacion con asuntos inmobiliarios o tematica de viviendas o que sea referida a un tema tan concreto que no tenga ningun interes para otros usuarios del blog.
b) Que su consulta haga alusiones concretas a otras empresas ( rogamos que se refiera de forma generica, por ejemplo: una inmobiliaria de Alicante, en vez de el nombre concreto de la inmobiliaria )o contenga insultos hacia terceras persona fisicas o juridicas.
c) No responderemos consultas que pretendan conseguir vulnerar las leyes, evitar pagos a empresas a los que tienen derecho o cualesquiera consultas encaminadas a conseguir un fin no licito o moralmente inaceptable.
d)responderemos a sus consultas en el blog, sin embargo NO lE NOTIFICAREMOS que la hemos respondido, por lo que es aconsejable que transcurridos unos dias compruebe si su consulta ha sido respondida.
e)Salvo contadas excepciones solo podremos contestar consultas sobre impuestos directamente vinculados con la compra- venta de inmuebles.Las consultas sobre temas fiscales no podremos contestarlas si estan referidas a impuestos de sucesiones ,donaciones y otros impuestos indirectamente ligados a los inmuebles. La legislacion tributaria sufre constantes modificaciones y no tenemos informacion actualizada.
Por ultimo, nos gustaria aclarar:
1) Que este blog tiene la finalidad de aclarar dudas sobre contratos y otros temas relacionados con temas cotidianos de el mundo inmobiliario.
Hay consultas extremadamente complicadas o cuya respuesta esta en normativas muy especificas de las que tendriamos que hacer un estudio especifico QUE NO PODEMOS HACER POR SER ESTE UN SERVICIO GRATUITO o simplemente por que desconocemos la respuesta.
2) Las respuestas a sus consultas deben entenderse siempre como meras opiniones basadas en el conocimiento del dia a dia de muchos años de experiencia en el mundo inmobiliario y en tener estudios de derecho, NUNCA DEBEN ENTENDERSE COMO ASESORAMIENTO JURIDICO EN SENTIDO ESTRICTO, para eso podemos recomendarle los servicios de abogados o procuradores en ejercicio o de un asesor fiscal en su caso. No asumimos responsabilidad alguna por posibles errores de criterios en nuestras respuestas ya que, insistimos, deben tomarse como meras opiniones ofrecidas de forma gratuita.
3)Que si su duda es sobre cuestiones que tengan una gran repercusion economica, es mejor que se asesore por un abogado y no actue por su cuenta, ni aconsejado por este blog, ni por foros, ni por otros medios de consulta gratuitos. La funcion de este tipo de blogs y foros es aconsejar sobre pequeñas dudas,o informar del contenido determinados articulos de determinadas leyes EN NINGUN CASO DEBE SUSTITUIR EL ASESORAMIENTO DE LOS PROFESIONALES DEL DERECHO.
Esperamos que estas pequeñas normas de actuacion faciliten el normal funcionamiento del blog sin causarles demasiadas molestias.
Aprovechamos para recomendarle otros blogs de vivienda como este de noticias de Galicia o este otro blog de noticias vivienda Madrid
GRACIAS POR SU COLABORACION
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Dado que ultimamente este blog ha experimentado un enorme incremento en el numero de consultas recibidas, no siempre podemos responder a las consultas con la celeridad que nos gustaria.
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1) Si su consulta es sobre un caso muy concreto, compruebe si hay algun articulo en el blog que se refiera al tema de su consulta de modo general, y directamente haga su pregunta en el blog pinchando en el enlace que hay debajo de cada articulo que pone "ESCRIBE TU COMENTARIO" O "PUBLICAR UN COMENTARIO EN LA ENTRADA", por ejemplo haga su consulta en un articulo sobre la duracion de el contrato de arrendamiento de vivienda si quiere saber si tiene o no derecho a prorrogar su contrato.
Mensualmente añadimos en el margen izquierdo del blog los archivos de cada mes con los nuevos articulos publicados, compruebe antes de enviar su consulta si alguno de ellos esta relacionado con su consulta y solo en caso de que no vea ninguno que guarde relacion con su consulta utilice uno cualquiera para añadir su consulta como comentario, si el consideramos que tema puede resultar de interes para otras personas publicaremos un articulo sobre el tema de su consulta .
2) Eviten hacer consultas a traves de telefono, ya que si su consulta no esta relacionada con ninguno de los articulos ya escritos, escribiremos un articulo con su consulta y la respuesta de modo que otras personas con dudas parecidas puedan beneficiarse de su consulta y la respuesta.
3) Remitanos sus consultas exponiendo claramente sus dudas y a ser posible cuidando tanto la ortografia como la sintesis, y evitando escribir todo en mayusculas. TENGA EN CUENTA QUE LAS CONSULTAS INMOBILIARIAS QUE NOS ENVIA LAS COPIAMOS Y PEGAMOS DIRECTAMENTE EN EL BLOG, PERDERIAMOS MUCHO TIEMPO EN REESCRIBIR LAS CONSULTAS REMITIDAS . De este modo solo tenemos que escribir las respuestas a las consultas.
Esto nos evitara tener que copiar a mano su consulta para corregirla o simplemente no contestarla por no entender bien que nos pregunta.
4) Si comprueban que no reciben contestacion a sus consultas, puede ser por varios motivos:
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b) Que su consulta haga alusiones concretas a otras empresas ( rogamos que se refiera de forma generica, por ejemplo: una inmobiliaria de Alicante, en vez de el nombre concreto de la inmobiliaria )o contenga insultos hacia terceras persona fisicas o juridicas.
c) No responderemos consultas que pretendan conseguir vulnerar las leyes, evitar pagos a empresas a los que tienen derecho o cualesquiera consultas encaminadas a conseguir un fin no licito o moralmente inaceptable.
d)responderemos a sus consultas en el blog, sin embargo NO lE NOTIFICAREMOS que la hemos respondido, por lo que es aconsejable que transcurridos unos dias compruebe si su consulta ha sido respondida.
e)Salvo contadas excepciones solo podremos contestar consultas sobre impuestos directamente vinculados con la compra- venta de inmuebles.Las consultas sobre temas fiscales no podremos contestarlas si estan referidas a impuestos de sucesiones ,donaciones y otros impuestos indirectamente ligados a los inmuebles. La legislacion tributaria sufre constantes modificaciones y no tenemos informacion actualizada.
Por ultimo, nos gustaria aclarar:
1) Que este blog tiene la finalidad de aclarar dudas sobre contratos y otros temas relacionados con temas cotidianos de el mundo inmobiliario.
Hay consultas extremadamente complicadas o cuya respuesta esta en normativas muy especificas de las que tendriamos que hacer un estudio especifico QUE NO PODEMOS HACER POR SER ESTE UN SERVICIO GRATUITO o simplemente por que desconocemos la respuesta.
2) Las respuestas a sus consultas deben entenderse siempre como meras opiniones basadas en el conocimiento del dia a dia de muchos años de experiencia en el mundo inmobiliario y en tener estudios de derecho, NUNCA DEBEN ENTENDERSE COMO ASESORAMIENTO JURIDICO EN SENTIDO ESTRICTO, para eso podemos recomendarle los servicios de abogados o procuradores en ejercicio o de un asesor fiscal en su caso. No asumimos responsabilidad alguna por posibles errores de criterios en nuestras respuestas ya que, insistimos, deben tomarse como meras opiniones ofrecidas de forma gratuita.
3)Que si su duda es sobre cuestiones que tengan una gran repercusion economica, es mejor que se asesore por un abogado y no actue por su cuenta, ni aconsejado por este blog, ni por foros, ni por otros medios de consulta gratuitos. La funcion de este tipo de blogs y foros es aconsejar sobre pequeñas dudas,o informar del contenido determinados articulos de determinadas leyes EN NINGUN CASO DEBE SUSTITUIR EL ASESORAMIENTO DE LOS PROFESIONALES DEL DERECHO.
Esperamos que estas pequeñas normas de actuacion faciliten el normal funcionamiento del blog sin causarles demasiadas molestias.
Aprovechamos para recomendarle otros blogs de vivienda como este de noticias de Galicia o este otro blog de noticias vivienda Madrid
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Plazo del ayuntamiento para cedula de habitabilidad
Ana nos remite esta consulta:
"He comprado un piso de obra nueva en San pedro del Pinatar. Me dijeron que lo entragarían en Diciembre de 2006, pero el fin de obra no ha sido hasta principios de Enero. Ya ha pasado el servicio de inspección y estamos esperando que nos den la cédula de habitabilidad. Hemos llamado al ayuntamiento de la zona y nos contestan que todo está en orden y que en 15 días las casas tendran la cédula de habitabilidad pero de esto hace ya dos meses. Mi pregunta es ¿Cuanto tiempo tardan en conceder una cédula de habitabilidad si todo está correcto? Un saludo"
Respuesta:
Desconocemos si el ayuntamiento tiene un plazo legal para tramitar la cedula de habitabilidad una vez que se inspecciona y se comprueba que los pisos cumplen todos los requisitos, aunque suponemos que si existe tal plazo. No obstante, si en el propio ayuntamiento les dijeron que se lo darian en 15 dias y han pasado dos meses seria conveniente insistirles en la urgencia que tienen para que realicen tal tramite.
"He comprado un piso de obra nueva en San pedro del Pinatar. Me dijeron que lo entragarían en Diciembre de 2006, pero el fin de obra no ha sido hasta principios de Enero. Ya ha pasado el servicio de inspección y estamos esperando que nos den la cédula de habitabilidad. Hemos llamado al ayuntamiento de la zona y nos contestan que todo está en orden y que en 15 días las casas tendran la cédula de habitabilidad pero de esto hace ya dos meses. Mi pregunta es ¿Cuanto tiempo tardan en conceder una cédula de habitabilidad si todo está correcto? Un saludo"
Respuesta:
Desconocemos si el ayuntamiento tiene un plazo legal para tramitar la cedula de habitabilidad una vez que se inspecciona y se comprueba que los pisos cumplen todos los requisitos, aunque suponemos que si existe tal plazo. No obstante, si en el propio ayuntamiento les dijeron que se lo darian en 15 dias y han pasado dos meses seria conveniente insistirles en la urgencia que tienen para que realicen tal tramite.
miércoles, marzo 21, 2007
Desahucio por falta de pago en piso de alquiler
Consulta:
"He alquilado un piso a una señora ( contrato de un año de alquiler ), me ha pagado puntualmente los seis primeros meses de alquiler, pese a que nada más alquilárselo me advirtieron de que era mala pagadora y de hecho han venido a buscarla varias casas de muebles, electrodomesticos etc, por diferentes pufos.
El séptimo mes ya no me ha pagado y además debe los recibos de agua y luz ( cuyos contratos están a mi nombre, por lo que la deuda entiendo que al final es mía) , bien, expuestos los antecedentes vamos a la pregunta:
He leido que puedo rescindir el contrato de alquiler unilateralmente por impago de las rentas y que si no se va, puedo presentar una demanda de deshaucio que siempre se demora bastante en el tiempo. ¿ Si interpongo la demanda, cuando finalice el primer año de contrato, ella puede prorrogarlo unilateralmente a cinco o independientemente de como vaya el tema del deshaucio tiene que abandonar la casa ?
Serían tan amables de resolverme esta duda e indicarme una posible solución a mi problema?
Muchas gracias."
Respuesta:
Lo que debe hacer es acudir cuanto antes a un abogado y procurador que interponga una demanda de desahucio por falta de pago. Una vez interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago, puede que la inquilina opte por pagar todas las cantidades pendientes, en cuyo caso el contrato seguiria en vigor como si nada hubiera pasado, pero si en un futuro volviera a dejar de pagar el alquiler y tuviera que interponer de nuevo ora demanda de desahucio por falta de pago, ya no tendria la posibilidad la inquilina de volver a pagar con retraso, se prodeceria al lanzamiento.
Evidentemente si la inquilina opta por no pagar las cantiades adeudadas, cosa bastante problable por los antecedentes que nos cuenta, el procedimiento de desahucio culminara con el lanzamiento de la inquilina y quedara rescindido el contrato de arrendamiento.
"He alquilado un piso a una señora ( contrato de un año de alquiler ), me ha pagado puntualmente los seis primeros meses de alquiler, pese a que nada más alquilárselo me advirtieron de que era mala pagadora y de hecho han venido a buscarla varias casas de muebles, electrodomesticos etc, por diferentes pufos.
El séptimo mes ya no me ha pagado y además debe los recibos de agua y luz ( cuyos contratos están a mi nombre, por lo que la deuda entiendo que al final es mía) , bien, expuestos los antecedentes vamos a la pregunta:
He leido que puedo rescindir el contrato de alquiler unilateralmente por impago de las rentas y que si no se va, puedo presentar una demanda de deshaucio que siempre se demora bastante en el tiempo. ¿ Si interpongo la demanda, cuando finalice el primer año de contrato, ella puede prorrogarlo unilateralmente a cinco o independientemente de como vaya el tema del deshaucio tiene que abandonar la casa ?
Serían tan amables de resolverme esta duda e indicarme una posible solución a mi problema?
Muchas gracias."
Respuesta:
Lo que debe hacer es acudir cuanto antes a un abogado y procurador que interponga una demanda de desahucio por falta de pago. Una vez interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago, puede que la inquilina opte por pagar todas las cantidades pendientes, en cuyo caso el contrato seguiria en vigor como si nada hubiera pasado, pero si en un futuro volviera a dejar de pagar el alquiler y tuviera que interponer de nuevo ora demanda de desahucio por falta de pago, ya no tendria la posibilidad la inquilina de volver a pagar con retraso, se prodeceria al lanzamiento.
Evidentemente si la inquilina opta por no pagar las cantiades adeudadas, cosa bastante problable por los antecedentes que nos cuenta, el procedimiento de desahucio culminara con el lanzamiento de la inquilina y quedara rescindido el contrato de arrendamiento.
martes, marzo 20, 2007
Trasteros ilegales
Consulta:
"esoty a punto de comprar apartamento de contrucción en 1996, con garage y trastero. El trastero no figura ne las escrituras del piso porque nos dice el propietario que son ilegales. hay alguna forma de hacer que ese trastero sea legal para que nadie venga a reclamarlo una vez comprado el piso? se hicieron con lo que sobro de los garages. es un edificio nuevo. gracias"
Respuesta:
El caso de los trasteros ilegales, es muy tipico, sobre todo en ciudades como en Madrid, Vigo y otras ciudades. Normalmente una vez hechos los traseros por acuerdo de los vecinos de la comunidad se sortean y se adjudica uno a cada propietario, a veces mediante un simple acuerdo verbal y en ocasiones incluso se firma un documento privado donde todos los vecinos reconocen la propiedad de los trasteros entre ellos.
Si existe un acuerdo escrito no hay problema de que ningun vecino lo reclame.
Teoricamente, si los trasteros estan construidos desde hace el tiempo suficiente podrian legalizarse por la via de la prescripcion, pero son tramites bastante complicados.
"esoty a punto de comprar apartamento de contrucción en 1996, con garage y trastero. El trastero no figura ne las escrituras del piso porque nos dice el propietario que son ilegales. hay alguna forma de hacer que ese trastero sea legal para que nadie venga a reclamarlo una vez comprado el piso? se hicieron con lo que sobro de los garages. es un edificio nuevo. gracias"
Respuesta:
El caso de los trasteros ilegales, es muy tipico, sobre todo en ciudades como en Madrid, Vigo y otras ciudades. Normalmente una vez hechos los traseros por acuerdo de los vecinos de la comunidad se sortean y se adjudica uno a cada propietario, a veces mediante un simple acuerdo verbal y en ocasiones incluso se firma un documento privado donde todos los vecinos reconocen la propiedad de los trasteros entre ellos.
Si existe un acuerdo escrito no hay problema de que ningun vecino lo reclame.
Teoricamente, si los trasteros estan construidos desde hace el tiempo suficiente podrian legalizarse por la via de la prescripcion, pero son tramites bastante complicados.
Contrato de habitacion y contrato de vivienda
Consulta:
" Hola! mi pregunta es que voy a entrar en un piso de alquiler, el casero me comenta que en vez de hacer un contrato de arrendamiento de piso me quiere hacer un contrato por habitación. ¿Cual es la diferencia? Hay alguna repercusión para mí.
Muchas gracias"
Respuesta:
Parece que lo que pretende el propietario es eludir los derechos reconocidos al arrendatario en la vigente ley de arrendamientos urbanos para los arrendamientos de vivienda, tanto los referidoa la prorroga forzosa de los 5 años como cualesquiera otros que la lau considera irrenunciables.
La lau dice para los arrendamientos distintos de vivienda " 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. "
En realidad, si usted alquila la vivienda entera y ademas como vivienda habitual, el hecho de obligarle a firmar un contrato que no sea de alquiler de vivienda puede ser entendido como un fraude de ley por parte del propietario.
Nuestro consejo, es que procure firmar un contrato que se corresponda con la realidad ya que no vemos otra posible intencion por parte del propietario que eludir los derechos reconocidos en la vigente ley de arrendamientos urbanos al arrendatario.
No obstante, los contratos son lo que son y no lo que dicen ser, por lo que en caso de que ustedes firmaran un contrato denominado como de habitacion cuando en realidad es un contrato de alquiler de vivienda, de poder demostrar ustedes esto le serian aplicables todos los derechos reconocidos en la Lau.
" Hola! mi pregunta es que voy a entrar en un piso de alquiler, el casero me comenta que en vez de hacer un contrato de arrendamiento de piso me quiere hacer un contrato por habitación. ¿Cual es la diferencia? Hay alguna repercusión para mí.
Muchas gracias"
Respuesta:
Parece que lo que pretende el propietario es eludir los derechos reconocidos al arrendatario en la vigente ley de arrendamientos urbanos para los arrendamientos de vivienda, tanto los referidoa la prorroga forzosa de los 5 años como cualesquiera otros que la lau considera irrenunciables.
La lau dice para los arrendamientos distintos de vivienda " 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. "
En realidad, si usted alquila la vivienda entera y ademas como vivienda habitual, el hecho de obligarle a firmar un contrato que no sea de alquiler de vivienda puede ser entendido como un fraude de ley por parte del propietario.
Nuestro consejo, es que procure firmar un contrato que se corresponda con la realidad ya que no vemos otra posible intencion por parte del propietario que eludir los derechos reconocidos en la vigente ley de arrendamientos urbanos al arrendatario.
No obstante, los contratos son lo que son y no lo que dicen ser, por lo que en caso de que ustedes firmaran un contrato denominado como de habitacion cuando en realidad es un contrato de alquiler de vivienda, de poder demostrar ustedes esto le serian aplicables todos los derechos reconocidos en la Lau.
Desistimiento del inquilino de contrato de alquiler tras 5 años
Consulta:
"Hola en el año 1996 firme un contrato de alquiler por un año que finalizaba en octubre de 1997, al año renovamos el alquiler de vivienda un año mas por escrito y ya no formalizamos nunca nada mas por escrito. Hemos estado viviendo en la casa 11 años y mi pregunta es la siguiente nosotros queremos marcharnos de la vivienda con avisarle por escrito al dueño con un mes de antelación es suficiente aunque no sea octubre."
Respuesta:
La lau establece para el desistimiento por parte del inquilino del contrato de arrendamiento superior a 5 años los siguiente:
"En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. "
"Hola en el año 1996 firme un contrato de alquiler por un año que finalizaba en octubre de 1997, al año renovamos el alquiler de vivienda un año mas por escrito y ya no formalizamos nunca nada mas por escrito. Hemos estado viviendo en la casa 11 años y mi pregunta es la siguiente nosotros queremos marcharnos de la vivienda con avisarle por escrito al dueño con un mes de antelación es suficiente aunque no sea octubre."
Respuesta:
La lau establece para el desistimiento por parte del inquilino del contrato de arrendamiento superior a 5 años los siguiente:
"En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. "
Derecho a visitar los pisos de obra nueva
Nos remiten una consulta sobre el derecho a visitar antes de ser entregado los pisos de nueva construccion:
" ¿Existe el derecho de visita a las obras?
Si es así, ¿en qué condiciones?
He comprado una vivienda de obra nueva.
Las obras están terminadas y se ha establecido un único día para visitar los pisos de obra nueva.
La comunicación del día de la visita me llegó ayer por la tarde (día 19/03/2007). Se establece un único día para la visita, el sábado 24 de marzo. Lo han comunicado con únicamente 5 días de antelación.
Ese fin de semana tengo un viaje programado (con billete de avión comprado) que a estas alturas me es imposible cambiar.
¿Tengo derecho a que me ofrezcan otro día para visitar mi piso y poder medir y ver los desperfectos para que me los arreglen antes de la entrega?
Gracias"
Respuesta:
Que nosotros sepamos no existe como tal un derecho de visita a los pisos de obra nueva comprados sobre plano regulado por ley, no obstante, normalmente las promotoras inmobiliarias una vez finalizadas las obras y antes de escriturar suelen , como en este caso, citar a todos los compradores para que comprueben que todo esta en orden y para que rellenen un formulario en el que dan el visto bueno a las condiciones en que se entregan las Casas. Salvo, que en su caso particular exista una mala relacion con la promotora inmobiliaria, no creo que le pongan ningun obstaculo para que pueda visitar la vivienda otro dia si usted alega que estara de viaje en la fecha determinada por ellos.
En caso de que no fuera asi, debe saber que para que puedan entregar las viviendas de obra nueva, la promotora debera contratar previamente un seguro decenal para responder de posibles defectos en la construccion. De modo que si voluntariamente la promotora le deja visitar el piso con antelacion ya tiene usted resuelto su problema, en caso contrario, puede usted firmar las escrituras y comprobar con posterioridad que todo esta correcto, eso si lo mas brevemente posible tras la escrituracion, y en caso de apreciar que existen defectos de construccion debera levantar un acta notarial que certifique que existen tales defectos antes de haber ocupado la vivienda. De este modo evitara que la promotora inmobiliaria pueda alegar en un futuro que los desperfectos han sido causados por usted. El seguro decenal, como su propio nombre indica le cubrira los posibles defectos estructurales de la construccion durante el plazo de 10 años, posibles grietas etc.
Si no le dejaran visitar la vivienda con anterioridad nieguese a firmar ningun documento que certifique que la vivienda se entrega en perfectas condiciones e insista para que conste que no ha podido comprobarlo con anterioridad a la escritura publica.
" ¿Existe el derecho de visita a las obras?
Si es así, ¿en qué condiciones?
He comprado una vivienda de obra nueva.
Las obras están terminadas y se ha establecido un único día para visitar los pisos de obra nueva.
La comunicación del día de la visita me llegó ayer por la tarde (día 19/03/2007). Se establece un único día para la visita, el sábado 24 de marzo. Lo han comunicado con únicamente 5 días de antelación.
Ese fin de semana tengo un viaje programado (con billete de avión comprado) que a estas alturas me es imposible cambiar.
¿Tengo derecho a que me ofrezcan otro día para visitar mi piso y poder medir y ver los desperfectos para que me los arreglen antes de la entrega?
Gracias"
Respuesta:
Que nosotros sepamos no existe como tal un derecho de visita a los pisos de obra nueva comprados sobre plano regulado por ley, no obstante, normalmente las promotoras inmobiliarias una vez finalizadas las obras y antes de escriturar suelen , como en este caso, citar a todos los compradores para que comprueben que todo esta en orden y para que rellenen un formulario en el que dan el visto bueno a las condiciones en que se entregan las Casas. Salvo, que en su caso particular exista una mala relacion con la promotora inmobiliaria, no creo que le pongan ningun obstaculo para que pueda visitar la vivienda otro dia si usted alega que estara de viaje en la fecha determinada por ellos.
En caso de que no fuera asi, debe saber que para que puedan entregar las viviendas de obra nueva, la promotora debera contratar previamente un seguro decenal para responder de posibles defectos en la construccion. De modo que si voluntariamente la promotora le deja visitar el piso con antelacion ya tiene usted resuelto su problema, en caso contrario, puede usted firmar las escrituras y comprobar con posterioridad que todo esta correcto, eso si lo mas brevemente posible tras la escrituracion, y en caso de apreciar que existen defectos de construccion debera levantar un acta notarial que certifique que existen tales defectos antes de haber ocupado la vivienda. De este modo evitara que la promotora inmobiliaria pueda alegar en un futuro que los desperfectos han sido causados por usted. El seguro decenal, como su propio nombre indica le cubrira los posibles defectos estructurales de la construccion durante el plazo de 10 años, posibles grietas etc.
Si no le dejaran visitar la vivienda con anterioridad nieguese a firmar ningun documento que certifique que la vivienda se entrega en perfectas condiciones e insista para que conste que no ha podido comprobarlo con anterioridad a la escritura publica.
lunes, marzo 19, 2007
Diferencia de metros en pisos de obra nueva
Interesante consulta sobre cambios en los metros cuadrados en pisos de obra nueva:
"hola, compre el piso en diciembre de 2005,firmamos el contrato de arras donde estaba el piso garaje y trastero,hasta ese momento todo bien, pero al tener la licencia definitiva propuso en le ayuntamiento hacer una planta mas y se la concedieron,nuestro piso era el ultimo.en el contrato arras figura que el piso estaria terminado para la primavera del 2007,pero debido a estas variaciones nos dicen que por lo menos hasta el 2208 no estara.
el caso es que por este motivo han hecho tres garajes y tres trasteros mas y por ello nos han qiitado dos metros de nuestra plaza entre garaje y trastero.
en el plano del piso cada habitacion se ve los metros que tienen pero ellos se equivocaron al hacer la suma en dos metro menos, con lo cual ahora dicen que el piso han salido dos metros mas cuando la vivienda no se ha tocado y por ello nos qieren hacer pagar esoos dos metros inesistentes.lo que si que han hecho es condenar la terraza que teniamoos de 7 metros para hacer una escalera que conduce a un solarium de 37 metros que lo han incrementado a mi piso y por ello nos piden en total 30000 euros mas,nosotros compramos el piso sin el solarium pues lo han hecho a la vez que las tres viviendas que se hicieron despues. ¿que podemos hacer? ¿es legal?.
Gracias de antemano un saludo"
Respuesta:
Es dificil opinar sobre un contrato que no podemos leer, ya que habria que ver como se determina el precio de la viviendas de obra nueva que compraron, en el caso de que el precio se determine a tanto el metro cuadrado podria tener sentido el incremento de precio que propone la promotora, sumando los metros de mas en la vivienda y restando los metros de menos del garaje y trastero. Aunque tambien hay dudas sobre los metros que se compraron, ya que sumando los metros de cada habitaculo no coincide con los metros totales, con lo que incluso determinando el precio por metros cuadrados habria dudas mas que razonables sobre cual seria el precio final de la vivienda.
Si por el contrario, el contrato solo dice el piso sito en planta x, letra c etc en el precio total de xxx euros, es mucho mas dificil que la promotora pueda justificar un aumento de precio, mas aun viendose claramente que es un error aritmetico.
Si la postura de la promotora es inflexible, desde luego es mas que recomendable que pongan el asunto en manos de un abogado y procurador que les represente, ya que hay muchas posibilidades de que no puedan aplicar aumento de precio alguno.
"hola, compre el piso en diciembre de 2005,firmamos el contrato de arras donde estaba el piso garaje y trastero,hasta ese momento todo bien, pero al tener la licencia definitiva propuso en le ayuntamiento hacer una planta mas y se la concedieron,nuestro piso era el ultimo.en el contrato arras figura que el piso estaria terminado para la primavera del 2007,pero debido a estas variaciones nos dicen que por lo menos hasta el 2208 no estara.
el caso es que por este motivo han hecho tres garajes y tres trasteros mas y por ello nos han qiitado dos metros de nuestra plaza entre garaje y trastero.
en el plano del piso cada habitacion se ve los metros que tienen pero ellos se equivocaron al hacer la suma en dos metro menos, con lo cual ahora dicen que el piso han salido dos metros mas cuando la vivienda no se ha tocado y por ello nos qieren hacer pagar esoos dos metros inesistentes.lo que si que han hecho es condenar la terraza que teniamoos de 7 metros para hacer una escalera que conduce a un solarium de 37 metros que lo han incrementado a mi piso y por ello nos piden en total 30000 euros mas,nosotros compramos el piso sin el solarium pues lo han hecho a la vez que las tres viviendas que se hicieron despues. ¿que podemos hacer? ¿es legal?.
Gracias de antemano un saludo"
Respuesta:
Es dificil opinar sobre un contrato que no podemos leer, ya que habria que ver como se determina el precio de la viviendas de obra nueva que compraron, en el caso de que el precio se determine a tanto el metro cuadrado podria tener sentido el incremento de precio que propone la promotora, sumando los metros de mas en la vivienda y restando los metros de menos del garaje y trastero. Aunque tambien hay dudas sobre los metros que se compraron, ya que sumando los metros de cada habitaculo no coincide con los metros totales, con lo que incluso determinando el precio por metros cuadrados habria dudas mas que razonables sobre cual seria el precio final de la vivienda.
Si por el contrario, el contrato solo dice el piso sito en planta x, letra c etc en el precio total de xxx euros, es mucho mas dificil que la promotora pueda justificar un aumento de precio, mas aun viendose claramente que es un error aritmetico.
Si la postura de la promotora es inflexible, desde luego es mas que recomendable que pongan el asunto en manos de un abogado y procurador que les represente, ya que hay muchas posibilidades de que no puedan aplicar aumento de precio alguno.
Plusvalia municipal y plusvalia en el IRPF
Nos envian una doble consulta sobre el impuesto de plusvalia a la hora de vender piso:
"Quiero vender mi vivienda habitual y comprar otra, ambos de segunda mano. Creo que tengo que pagar un 7% del valor de escritura de la vivienda que voy a comprar. Pero, además, si mi piso tiene 30 años de antigüedad, ¿tengo que pagar por la plusvalía al vender mi piso actual?
De cara al IRPF, al ser una venta y una compra de vivienda habitual, si mi vivienda la vendo por más dinero que lo que me cueste la nueva ¿tengo que pagar por incremento patrimonial o está exento por ser vivienda habitual?
Gracias."
Respuesta:
Respecto a la primera pregunta, informarle que la ley tributaria establece que el obligado al pago del conocido como impuesto de plusvalia municipal sera el vendedor, no obstante, cabe la posibilidad de pactar que el coste de dicho impuesto sea a cargo del comprador " corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario ", aunque lo normal y la costumbre es que lo pague el vendedor.
Respecto a como calcular la cuantia del impuesto puede leerse este articulo Calculo de la plusvalia municipal en la venta de pisos.
Respecto a la plusvalia del IRPF, el caso mas frecuente es que el piso que compramos sea mas caro que el que vendemos, por eso en caso de ser vivienda habitual no debemos pagar nada por este concepto. La cuantia de la plusvalia del IRPF viene determinada por la diferencia de valor entre el precio que pagamos al comprar vivienda en su dia y el que vendemos, al que se le aplica un 18%. Como en su caso reinvierte una parte en adquirir una nueva vivienda habitual, creo ( mejor que lo confirme con un asesor fiscal )que debera tributar solo por el exceso.
Es decir, si su primera casa le costo 100.000 euros, ahora la vende por 200.000, y posteriormente compra una nueva vivienda de 150.000 euros, debera tributar solamente por los 50.000 de diferencia, estando exenta la diferencia comprendida hasta el precio de la vivienda nueva.
"Quiero vender mi vivienda habitual y comprar otra, ambos de segunda mano. Creo que tengo que pagar un 7% del valor de escritura de la vivienda que voy a comprar. Pero, además, si mi piso tiene 30 años de antigüedad, ¿tengo que pagar por la plusvalía al vender mi piso actual?
De cara al IRPF, al ser una venta y una compra de vivienda habitual, si mi vivienda la vendo por más dinero que lo que me cueste la nueva ¿tengo que pagar por incremento patrimonial o está exento por ser vivienda habitual?
Gracias."
Respuesta:
Respecto a la primera pregunta, informarle que la ley tributaria establece que el obligado al pago del conocido como impuesto de plusvalia municipal sera el vendedor, no obstante, cabe la posibilidad de pactar que el coste de dicho impuesto sea a cargo del comprador " corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario ", aunque lo normal y la costumbre es que lo pague el vendedor.
Respecto a como calcular la cuantia del impuesto puede leerse este articulo Calculo de la plusvalia municipal en la venta de pisos.
Respecto a la plusvalia del IRPF, el caso mas frecuente es que el piso que compramos sea mas caro que el que vendemos, por eso en caso de ser vivienda habitual no debemos pagar nada por este concepto. La cuantia de la plusvalia del IRPF viene determinada por la diferencia de valor entre el precio que pagamos al comprar vivienda en su dia y el que vendemos, al que se le aplica un 18%. Como en su caso reinvierte una parte en adquirir una nueva vivienda habitual, creo ( mejor que lo confirme con un asesor fiscal )que debera tributar solo por el exceso.
Es decir, si su primera casa le costo 100.000 euros, ahora la vende por 200.000, y posteriormente compra una nueva vivienda de 150.000 euros, debera tributar solamente por los 50.000 de diferencia, estando exenta la diferencia comprendida hasta el precio de la vivienda nueva.
Prorroga de contrato alquiler tras 5 años
Nos envia esta consulta:
" En Noviembre del año 2000 firmé un contrato de arrendamiento por 5 años pagando una renta de 580 euros.
Por ignorancia y no sabiendo que si la casera no me comentaba nada tenía derecho a prorrogar el contrato por tácita reconducción durante 3 años, 15 días antes de que finalizara el contrato (octubre del 2005) y POR SUPUESTO queriendo permanecer en la casa llamé a la casera (que es abogada) y me dijo que me subía el precio del piso de alquiler de 580 euros a 700 y me hacía UN NUEVO contrato EXCLUSIVAMENTE POR UN AÑO alegando que como era un segundo contrato según la LAU no tenía obligación de prorrogármelo durante 5 años: INSISTE EN QUE LA PRORROGA ES SÓLO POR 5 AÑOS EN CASO DE FIRMARSE UN PRIMER CONTRATO.
En este segundo contrato me insiste en que es sólo por un año, es decir, hasta noviembre del 2006. En noviembre del 2006 contacté con ella para que me enviara el nuevo contrato anual y ni siquiera lo hizo; de hecho me lo ha enviado hace 15 días, el 21 de febrero del 207. El nuevo contrato es otra vez anual, es decir, con una duración hasta noviembre del año 2007.
La llamo por teléfono y le insisto en que me parece abusivo y me genera mucha incertidumbre que me tenga AÑO TRAS AÑO PENDIENTE DE SI ME VA A RENOVAR y haciéndome la subida que ella quiere (de hecho me lo dice tranquilamente, que me hace un nuevo contrato anual para no subirme sólo el IPC sino para igualármelo aún más a precio de mercado).
En este momento no he firmado el nuevo contrato que duraría hasta noviembre del 2007 porque lo he recibido hace 15 días. Mi pregunta es SI ESE CONTRATO QUE ELLA INSISTE QUE LO PUEDE HACER ANUALMENTE SE PUEDE PRORROGAR POR LEY AUNQUE SEA EL SEGUNDO FIRMADO POR MI DURANTE OTROS 5 AÑOS.
También le he insistido en que si me hizo firmar un nuevo contrato como mínimo me tenía que haber dado la casa EN NUEVAS CONDICIONES DE USO (PUESTO QUE me subió el alquiler de 580 a 700 eur y encima me exigió aval al haberme quedado yo en paro) para que me pinte la casa que está negra. Alega que eso sería en caso de que yo hubiera desalojado la casa, que no tiene ninguna obligación de pintar.
Siento que tengo muchos menos derechos que cualquier otra personas que entra en un nuevo alquiler: llevo 6 años en esta casa, no me la pinta, me hace contratos anuales y prentende subirme lo que quiere.
¿si no firmo el nuevo contrato anual –hasta noviembre de 2007- qué consecuencia tendría?. ¿Se prorrogaría 5 años más o me podría echar de la casa?-
Finalmente he pintado yo la casa pero también me gustaría saber si le puedo exigir que me pague algo (me dijo que si me pintaba la casa me subía el alquiler a 750 eur y que no tenía ninguna obligación).
Gracias y saludos. Siento que como es abogada y sabe que estoy interesada en la casa abusa de mi y encima, por desconocimiento mío podría estar pagando en estos momentos 580 eur en lugar de 700.
gracias por anticipado. Tengo todo por escrito y lo estoy pasando francamente mal con este tema."
Respuesta:
Como premisa inicial partiremos de el principio establecido en la Lau:
" Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. "
Respecto a lo que sucede una vez que transcurren 5 años determina la Lau:
" Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. "
Parece que en su caso lo que han hecho es dar por terminado el primer contrato y han hecho un segundo contrato con una nueva renta, por lo tanto, puede entenderse que renuncia usted a la segunda prorroga de los 3 años.
Respecto al nuevo contrato no veo que por haber sido arrendatario anteriormente la Lau limite los derechos de prorroga del nuevo contrato, ni la posibilidad de incrementar la renta por encima del ipc en los proximos 5 años.
Es decir, de no haber firmado el segundo contrato se entenderia prorrogado por 3 años mas con la renta antigua mas el ipc, como ya hace mas de un año que firmaron un nuevo contrato procede la renta nuevamente pactada, pero no cabe hacerle renunciar a la prorroga de los 5 años, por lo ue en su caso solo podra subirle la renta con el ipc en los 4 años que le quedan.
Desconozco que articulo de la Lau autoriza a limitar los derechos del arrendatario en los casos en que se firmen contratos nuevos.
" En Noviembre del año 2000 firmé un contrato de arrendamiento por 5 años pagando una renta de 580 euros.
Por ignorancia y no sabiendo que si la casera no me comentaba nada tenía derecho a prorrogar el contrato por tácita reconducción durante 3 años, 15 días antes de que finalizara el contrato (octubre del 2005) y POR SUPUESTO queriendo permanecer en la casa llamé a la casera (que es abogada) y me dijo que me subía el precio del piso de alquiler de 580 euros a 700 y me hacía UN NUEVO contrato EXCLUSIVAMENTE POR UN AÑO alegando que como era un segundo contrato según la LAU no tenía obligación de prorrogármelo durante 5 años: INSISTE EN QUE LA PRORROGA ES SÓLO POR 5 AÑOS EN CASO DE FIRMARSE UN PRIMER CONTRATO.
En este segundo contrato me insiste en que es sólo por un año, es decir, hasta noviembre del 2006. En noviembre del 2006 contacté con ella para que me enviara el nuevo contrato anual y ni siquiera lo hizo; de hecho me lo ha enviado hace 15 días, el 21 de febrero del 207. El nuevo contrato es otra vez anual, es decir, con una duración hasta noviembre del año 2007.
La llamo por teléfono y le insisto en que me parece abusivo y me genera mucha incertidumbre que me tenga AÑO TRAS AÑO PENDIENTE DE SI ME VA A RENOVAR y haciéndome la subida que ella quiere (de hecho me lo dice tranquilamente, que me hace un nuevo contrato anual para no subirme sólo el IPC sino para igualármelo aún más a precio de mercado).
En este momento no he firmado el nuevo contrato que duraría hasta noviembre del 2007 porque lo he recibido hace 15 días. Mi pregunta es SI ESE CONTRATO QUE ELLA INSISTE QUE LO PUEDE HACER ANUALMENTE SE PUEDE PRORROGAR POR LEY AUNQUE SEA EL SEGUNDO FIRMADO POR MI DURANTE OTROS 5 AÑOS.
También le he insistido en que si me hizo firmar un nuevo contrato como mínimo me tenía que haber dado la casa EN NUEVAS CONDICIONES DE USO (PUESTO QUE me subió el alquiler de 580 a 700 eur y encima me exigió aval al haberme quedado yo en paro) para que me pinte la casa que está negra. Alega que eso sería en caso de que yo hubiera desalojado la casa, que no tiene ninguna obligación de pintar.
Siento que tengo muchos menos derechos que cualquier otra personas que entra en un nuevo alquiler: llevo 6 años en esta casa, no me la pinta, me hace contratos anuales y prentende subirme lo que quiere.
¿si no firmo el nuevo contrato anual –hasta noviembre de 2007- qué consecuencia tendría?. ¿Se prorrogaría 5 años más o me podría echar de la casa?-
Finalmente he pintado yo la casa pero también me gustaría saber si le puedo exigir que me pague algo (me dijo que si me pintaba la casa me subía el alquiler a 750 eur y que no tenía ninguna obligación).
Gracias y saludos. Siento que como es abogada y sabe que estoy interesada en la casa abusa de mi y encima, por desconocimiento mío podría estar pagando en estos momentos 580 eur en lugar de 700.
gracias por anticipado. Tengo todo por escrito y lo estoy pasando francamente mal con este tema."
Respuesta:
Como premisa inicial partiremos de el principio establecido en la Lau:
" Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. "
Respecto a lo que sucede una vez que transcurren 5 años determina la Lau:
" Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. "
Parece que en su caso lo que han hecho es dar por terminado el primer contrato y han hecho un segundo contrato con una nueva renta, por lo tanto, puede entenderse que renuncia usted a la segunda prorroga de los 3 años.
Respecto al nuevo contrato no veo que por haber sido arrendatario anteriormente la Lau limite los derechos de prorroga del nuevo contrato, ni la posibilidad de incrementar la renta por encima del ipc en los proximos 5 años.
Es decir, de no haber firmado el segundo contrato se entenderia prorrogado por 3 años mas con la renta antigua mas el ipc, como ya hace mas de un año que firmaron un nuevo contrato procede la renta nuevamente pactada, pero no cabe hacerle renunciar a la prorroga de los 5 años, por lo ue en su caso solo podra subirle la renta con el ipc en los 4 años que le quedan.
Desconozco que articulo de la Lau autoriza a limitar los derechos del arrendatario en los casos en que se firmen contratos nuevos.
Impuesto de transmisiones patrimoniales o impuesto de donaciones
No hacen llegar una consulta sobre adquirir el 50% de una propiedad en proindiviso, previa venta de otra casa:
" Hola, a continuación expongo mi caso en busca de ayuda. Mi situación és la siguiente: mi pareja y yo (no estamos casados) hemos decidido empezar una vida en común, con lo cual venderemos mi piso, compraremos otro y pondremos el suyo a nombre de los dos.
Mis dudas son dos:
1. Al hacer el cambio de nombre de su piso para añadirme como propietaria, debemos pagar impuestos si es una cesión voluntaria sin compra venta de por medio? En caso de q así sea, cuales son en Cataluña?
2. Si nos quedamos con una propiedad en común, la cual pensábamos arrendar para pagar la nueva hipoteca, podremos pedir una hipoteca para comprar piso como primera vivienda?
Muchas gracias por adelantado."
Respuesta:
Para que usted sea copropietario al 50% del piso de su pareja, puede optar por las dos vias, bien por una compra-venta del 50% del piso de su pareja en cuyo caso el impuesto a pagar seria el impuesto de transmisiones patrimoniales, el 7%, del 50 % del valor fiscal del piso, o bien optar por una donacion en cuyo caso el impuesto a pagar seria el impuesto de donaciones, en este ultimo caso desconozco cual es el tipo aplicable al impuesto para parejas de hecho en Cataluña, ya que la cuantia del impuesto de donaciones, como el de sucesiones, depende en buena medida del grado de parentesco entre los donantes.
" Hola, a continuación expongo mi caso en busca de ayuda. Mi situación és la siguiente: mi pareja y yo (no estamos casados) hemos decidido empezar una vida en común, con lo cual venderemos mi piso, compraremos otro y pondremos el suyo a nombre de los dos.
Mis dudas son dos:
1. Al hacer el cambio de nombre de su piso para añadirme como propietaria, debemos pagar impuestos si es una cesión voluntaria sin compra venta de por medio? En caso de q así sea, cuales son en Cataluña?
2. Si nos quedamos con una propiedad en común, la cual pensábamos arrendar para pagar la nueva hipoteca, podremos pedir una hipoteca para comprar piso como primera vivienda?
Muchas gracias por adelantado."
Respuesta:
Para que usted sea copropietario al 50% del piso de su pareja, puede optar por las dos vias, bien por una compra-venta del 50% del piso de su pareja en cuyo caso el impuesto a pagar seria el impuesto de transmisiones patrimoniales, el 7%, del 50 % del valor fiscal del piso, o bien optar por una donacion en cuyo caso el impuesto a pagar seria el impuesto de donaciones, en este ultimo caso desconozco cual es el tipo aplicable al impuesto para parejas de hecho en Cataluña, ya que la cuantia del impuesto de donaciones, como el de sucesiones, depende en buena medida del grado de parentesco entre los donantes.
jueves, marzo 15, 2007
Devolucion de fianza en pisos de alquiler
Son muchas las consultas que nos remiten los inquilinos sobre propietarios que no quieren devolver las fianzas de los pisos de alquiler basandose en un rosario de distintos motivos,o simplemente diciendo que no nos la devuelven sin mas en la confianza de que no emprenderemos un largo y costoso proceso judicial para recuperar la fianza, por lo que les informamos del modo en que deben proceder para no tener este problema.
Cuando decidimos no renovar nuestro contrato de alquiler una vez llegado el plazo de vencimiento debemos notificar con una anticipacion minima de 30 dias, por escrito y de forma fehaciente ( Telegrama, carta certificada con acuse de recibo, fax, e-mail etc )al propietario nuestra intencion de no renovar el contrato de nuestra casa en alquiler.
En la misma notificacion deberemos citarlo en la vivienda de alquiler para que compruebe que el estado del piso es correcto y que no hay desperfectos que justifiquen una apropiacion de la fianza para reparar esos hipoteticos desperfectos.
Deberemos proponerle que en el mismo acto, una vez comprobado que no existen desperfectos, hagamos la entrega de llaves y de la posesion del apartamento de alquiler y la devolucion de la fianza, con lo que si accede ya no tendremos problemas a posteriori.
Dado que legalmente el propietario tiene derecho a retener la fianza durante un plazo de 30 dias ( ese plazo se justifica por que el propietario debe depositar a su vez la fianza )es posible que quiera que le entregemos las llaves y la posesion del piso alquilado, en este caso, procederemos a entregar llaves y posesion pero exigiremos a cambio que nos firme que el piso se encuentra en perfectas condiciones y que se compromete a devolver la fianza en el plazo legalmente establecido.
De este modo, evitaremos que una vez que perdemos todo elemento de fuerza por tener ya el propietario el piso en su poder pueda alegar a posteriori que no nos devuelve la fianza, o al menos tendremos un documento escrito donde el propietario adquiere el compromiso de efectuar dicha devolucion de la fianza.
Si este articulo le ha sido util solicitamos que colabore con nuestro patrocinador inmobiliariabarreras.net visitando su web en la que podra ver ofertas de alquiler y venta en Madrid, Galicia y Tenerife en este enlace PISOS EN MADRID de este modo podremos seguir ofreciendo este servicio de consultas inmobiliarias gratuitas.
Cuando decidimos no renovar nuestro contrato de alquiler una vez llegado el plazo de vencimiento debemos notificar con una anticipacion minima de 30 dias, por escrito y de forma fehaciente ( Telegrama, carta certificada con acuse de recibo, fax, e-mail etc )al propietario nuestra intencion de no renovar el contrato de nuestra casa en alquiler.
En la misma notificacion deberemos citarlo en la vivienda de alquiler para que compruebe que el estado del piso es correcto y que no hay desperfectos que justifiquen una apropiacion de la fianza para reparar esos hipoteticos desperfectos.
Deberemos proponerle que en el mismo acto, una vez comprobado que no existen desperfectos, hagamos la entrega de llaves y de la posesion del apartamento de alquiler y la devolucion de la fianza, con lo que si accede ya no tendremos problemas a posteriori.
Dado que legalmente el propietario tiene derecho a retener la fianza durante un plazo de 30 dias ( ese plazo se justifica por que el propietario debe depositar a su vez la fianza )es posible que quiera que le entregemos las llaves y la posesion del piso alquilado, en este caso, procederemos a entregar llaves y posesion pero exigiremos a cambio que nos firme que el piso se encuentra en perfectas condiciones y que se compromete a devolver la fianza en el plazo legalmente establecido.
De este modo, evitaremos que una vez que perdemos todo elemento de fuerza por tener ya el propietario el piso en su poder pueda alegar a posteriori que no nos devuelve la fianza, o al menos tendremos un documento escrito donde el propietario adquiere el compromiso de efectuar dicha devolucion de la fianza.
Si este articulo le ha sido util solicitamos que colabore con nuestro patrocinador inmobiliariabarreras.net visitando su web en la que podra ver ofertas de alquiler y venta en Madrid, Galicia y Tenerife en este enlace PISOS EN MADRID de este modo podremos seguir ofreciendo este servicio de consultas inmobiliarias gratuitas.
Viviendas de obra nueva y cedula de habitabilidad
Nos envian una consulta sobre si se esta obligado a escriturar una vivienda de obra nueva antes de tener el promotor la cedula de habitabilidad:
Consulta:
"Hace unos meses, mi mujer y yo firmamos un contrato de compraventa para adquirir una vivienda nueva unifamiliar. La vivienda forma parte de un complejo urbanístico de más de 200 viviendas.
El caso es que nos han fijado la escrituración para una fecha en la que todavía no estará concedida la cédula de habitabilidad correspondiente. Ello es debido a que la entrega de viviendas se realiza por fases, y hasta que no se terminen las zonas comunes (previsto para el final de la obra) la promotora no podrá conseguir el visto bueno para la cédula.
La pregunta es: ¿nos podemos negar a firmar la escritura en la fecha fijada si para entonces no dispone la promotora de la cédula de haitabilidad?
En otras paalabras, ¿está obligada la promotora a vender la vivienda con cédula y, por tanto, debe esperar a comenzar a escriturar para cuando se encuentre todo el complejo urbanístico finalizado?"
Respuesta:
Nada impide que se pueda escriturar una vivienda de obra nueva antes de estar concedida la cedula de habitabilidad, normalmente las promotoras que construyen en varias fases ponen en los contratos de compra-venta, y es aceptado por los compradores, que la escritura publica se realizara una vez obtenido el certificado de fin de obra del arquitecto en un plazo de x dias tras la comunicacion de modo fehaciente por parte de la promotora. Repasen su contrato a ver que dice sobre este aspecto.Tambien cabe la posibilidad de estipular como plazo y condicion para elevar a publico el contrato de compra-venta que este concedida previamente la cedula de habitabilidad.
Consulta:
"Hace unos meses, mi mujer y yo firmamos un contrato de compraventa para adquirir una vivienda nueva unifamiliar. La vivienda forma parte de un complejo urbanístico de más de 200 viviendas.
El caso es que nos han fijado la escrituración para una fecha en la que todavía no estará concedida la cédula de habitabilidad correspondiente. Ello es debido a que la entrega de viviendas se realiza por fases, y hasta que no se terminen las zonas comunes (previsto para el final de la obra) la promotora no podrá conseguir el visto bueno para la cédula.
La pregunta es: ¿nos podemos negar a firmar la escritura en la fecha fijada si para entonces no dispone la promotora de la cédula de haitabilidad?
En otras paalabras, ¿está obligada la promotora a vender la vivienda con cédula y, por tanto, debe esperar a comenzar a escriturar para cuando se encuentre todo el complejo urbanístico finalizado?"
Respuesta:
Nada impide que se pueda escriturar una vivienda de obra nueva antes de estar concedida la cedula de habitabilidad, normalmente las promotoras que construyen en varias fases ponen en los contratos de compra-venta, y es aceptado por los compradores, que la escritura publica se realizara una vez obtenido el certificado de fin de obra del arquitecto en un plazo de x dias tras la comunicacion de modo fehaciente por parte de la promotora. Repasen su contrato a ver que dice sobre este aspecto.Tambien cabe la posibilidad de estipular como plazo y condicion para elevar a publico el contrato de compra-venta que este concedida previamente la cedula de habitabilidad.
Cambio de titulares en contratos de alquiler
Nos llega una consulta sobre un cambio de titularidad en un contrato de alquiler, ampliando el numero de arrendatarios:
Consulta:
" Llevo tres años en una vivienda bastante grande para una sola persona, y por lo tanto la comparto con un amigo. El contrato lo firmé yo, es decir sólo aparece mi nombre; y al llegar la fecha en que renovamos el alquiler con el propietario y actualizamos la renta con el IPC, mi compañero aprovechó para comentarle al dueño que incluyera su nombre junto al mío en el contrato para poder empadronarse. El dueño pide además del IPC una subida del alquiler porque dice que somos dos (algo que ya conocía por mí desde que renovamos por primera vez el contrato). En el contrato dice que la vivienda se me alquila a mí y mi familia, y que la subida anual será en función al IPC.
¿Puede exigirnos una subida mayor que la del IPC? ¿Hasta dónde llegan los derechos del propietario sobre quién puede convivir en el hogar?
Gracias por vuestra ayuda."
Respuesta:
Normalmente los contratos de arrendamiento prohiben expresamente la cesion o subarriendo de los pisos alquilados, por lo que el propietario tiene en principio perfecto derecho a no incluir a otra persona en el contrato de arrendamiento, o como en este caso, a exigir un cambio en las condiciones del contrato.
Sin embargo, aunque el contrato diga que el uso de la vivienda es para usted y su familia, nada impide que usted pueda tener un amigo invitado en su vivienda, siempre y cuando no suponga cesion o subarriendo.
En resumen, si quiere poner a su amigo en el contrato habra de aceptar las nuevas condiciones del propietario y hacer un nuevo contrato a nombre de los dos, si se conforma con que su amigo viva con usted en el piso es muy dudoso que prospere una demanda de desahucio por tener un invitado en su vivienda.
Consulta:
" Llevo tres años en una vivienda bastante grande para una sola persona, y por lo tanto la comparto con un amigo. El contrato lo firmé yo, es decir sólo aparece mi nombre; y al llegar la fecha en que renovamos el alquiler con el propietario y actualizamos la renta con el IPC, mi compañero aprovechó para comentarle al dueño que incluyera su nombre junto al mío en el contrato para poder empadronarse. El dueño pide además del IPC una subida del alquiler porque dice que somos dos (algo que ya conocía por mí desde que renovamos por primera vez el contrato). En el contrato dice que la vivienda se me alquila a mí y mi familia, y que la subida anual será en función al IPC.
¿Puede exigirnos una subida mayor que la del IPC? ¿Hasta dónde llegan los derechos del propietario sobre quién puede convivir en el hogar?
Gracias por vuestra ayuda."
Respuesta:
Normalmente los contratos de arrendamiento prohiben expresamente la cesion o subarriendo de los pisos alquilados, por lo que el propietario tiene en principio perfecto derecho a no incluir a otra persona en el contrato de arrendamiento, o como en este caso, a exigir un cambio en las condiciones del contrato.
Sin embargo, aunque el contrato diga que el uso de la vivienda es para usted y su familia, nada impide que usted pueda tener un amigo invitado en su vivienda, siempre y cuando no suponga cesion o subarriendo.
En resumen, si quiere poner a su amigo en el contrato habra de aceptar las nuevas condiciones del propietario y hacer un nuevo contrato a nombre de los dos, si se conforma con que su amigo viva con usted en el piso es muy dudoso que prospere una demanda de desahucio por tener un invitado en su vivienda.
obras en vivienda de obra nueva exigidas por ayuntamiento
Nos hacen llegar una consulta sobre quien debe asumir los costes de unas obras de adaptacion de unas viviendas de obra nueva:
"En junio de 2006, adquirí una vivienda adosada con 3 garajes de nueva construcción directamente al constructor y que llevaba construida 2 años pero que no se había transmitido a nadie todavía, pagando el IVA correspondiente por ser vivienda nueva. Formaba una comunidad con otras dos viviendas y un pabellón. Había un vado de acceso a los garajes y pabellón. A los pocos meses el Ayuntamiento renovó las aceras y sustituyo el vado que existía por otro de acuerdo con la normativa que está en vigor desde 2003, en dicha normativa se manifiesta que una vez que se modifican las aceras el Ayuntamiento lo modifica y repercute su coste mediante una tasa o tributo, por lo el mes pasado giró al contructor un recibo con la cantidad del coste del nuevo vado. El constructor que además es propietario de una de las tres viviendas de la comunidad ha repartido el coste en proporción a las cuotas de participación de la comunidad, aunque el giro del Ayuntamiento no se ha hecho a nombre de la Comunidad, si no a él personalmento como solicitante del vado inicial cuando inició las obras de construcción de las viviendas en 1999, Me gustaría saber si este gasto corresponde a todos los propietarios de la Comunidad o a él constructor únicamente. Quiero decir que yo desconocía que se iba a realizar esta obra por parte del Ayuntamiento y que cuando compré la casa en ningún momento me informó de dichas obras en las aceras y vado, aunque si bien las obras se han iniciado una vez realizada la escritura de compraventa, él constructor si conocía que el vado iba a ser modificado y que suponía un coste. Muchas gracias por la respuesta"
Respuesta:
Tal como nos cuenta su caso, cabe deducir que esas obras en aceras y vado de las viviendas de obra nueva son una exigencia del ayuntamiento al promotor para dar la cedula de habitabilidad a las viviendas, seguramente por que tal como se hicieron en un principio no cumplian la normativa municipal. El otro supuesto posible seria que se tratara de una mejora voluntaria para facilitar el acceso de vehiculos y el paso de peatones por la acera. En el primer caso, entendemos ( a falta de los datos que podamos desconocer incluidos en el contrato de compra-venta o en la escritura publica ) que el coste deberia asumirlo el promotor. En el segundo caso, deberia repartirse entre los propietarios de la comunidad, aunque eso si, dichas obras deberian haber sido aprobadas previamente en una junta de la comunidad.
"En junio de 2006, adquirí una vivienda adosada con 3 garajes de nueva construcción directamente al constructor y que llevaba construida 2 años pero que no se había transmitido a nadie todavía, pagando el IVA correspondiente por ser vivienda nueva. Formaba una comunidad con otras dos viviendas y un pabellón. Había un vado de acceso a los garajes y pabellón. A los pocos meses el Ayuntamiento renovó las aceras y sustituyo el vado que existía por otro de acuerdo con la normativa que está en vigor desde 2003, en dicha normativa se manifiesta que una vez que se modifican las aceras el Ayuntamiento lo modifica y repercute su coste mediante una tasa o tributo, por lo el mes pasado giró al contructor un recibo con la cantidad del coste del nuevo vado. El constructor que además es propietario de una de las tres viviendas de la comunidad ha repartido el coste en proporción a las cuotas de participación de la comunidad, aunque el giro del Ayuntamiento no se ha hecho a nombre de la Comunidad, si no a él personalmento como solicitante del vado inicial cuando inició las obras de construcción de las viviendas en 1999, Me gustaría saber si este gasto corresponde a todos los propietarios de la Comunidad o a él constructor únicamente. Quiero decir que yo desconocía que se iba a realizar esta obra por parte del Ayuntamiento y que cuando compré la casa en ningún momento me informó de dichas obras en las aceras y vado, aunque si bien las obras se han iniciado una vez realizada la escritura de compraventa, él constructor si conocía que el vado iba a ser modificado y que suponía un coste. Muchas gracias por la respuesta"
Respuesta:
Tal como nos cuenta su caso, cabe deducir que esas obras en aceras y vado de las viviendas de obra nueva son una exigencia del ayuntamiento al promotor para dar la cedula de habitabilidad a las viviendas, seguramente por que tal como se hicieron en un principio no cumplian la normativa municipal. El otro supuesto posible seria que se tratara de una mejora voluntaria para facilitar el acceso de vehiculos y el paso de peatones por la acera. En el primer caso, entendemos ( a falta de los datos que podamos desconocer incluidos en el contrato de compra-venta o en la escritura publica ) que el coste deberia asumirlo el promotor. En el segundo caso, deberia repartirse entre los propietarios de la comunidad, aunque eso si, dichas obras deberian haber sido aprobadas previamente en una junta de la comunidad.
martes, marzo 13, 2007
Alquiler de pisos a nombre de empresas
Consulta:
Buenas noches, quiero alquilar un estudio y querría saber si existe alguna diferencia en que el arrendatario sea una empresa o una persona física. Resulta que esta empresa se ha interesado en alquilárlo a su nombre para beneficiarse fiscalmente si bien la inquilina va a ser un familiar del empresario.
Podría perjudicarme de algún modo a la hora de exigir responsabilidades? o podría ocupar la empresa mi vivienda con la persona que se le antojara?.
Podriáis recomendarme como dejo claro que se lo quiero alquilar a esa persona física concreta y no a otra/s (salvo que me pidieran mi consentimiento y yo se lo diera) y al mismo tiempo que aparezca como arrendatario en el contrato de alquiler dicha empresa.
Gracias
Respuesta:
Es posible alqular el estudio a una empresa y a la vez limitar el uso a determinadas personas o incluso a una en concreto, simplemente en la clausula del contrato en la que se haga referencia al destino o uso de la vivienda debe ponerse.1)" El inmueble alquilado se destinara unica y exclusivamente a vivienda y domicilio habitual de Don..... y sus familiares" 2) otra posibilidad mas generica, prevista para cuando el uso puede ser sucesivamente ocupada la vivienda por empleados de la empresa seria " .......se destinara unica y exclusivamente al uso de vivienda y domicilio habitual de Don..... o de la persona que le suceda en el cargo que desempeña en la empresa arrendataria en un futuro".
Buenas noches, quiero alquilar un estudio y querría saber si existe alguna diferencia en que el arrendatario sea una empresa o una persona física. Resulta que esta empresa se ha interesado en alquilárlo a su nombre para beneficiarse fiscalmente si bien la inquilina va a ser un familiar del empresario.
Podría perjudicarme de algún modo a la hora de exigir responsabilidades? o podría ocupar la empresa mi vivienda con la persona que se le antojara?.
Podriáis recomendarme como dejo claro que se lo quiero alquilar a esa persona física concreta y no a otra/s (salvo que me pidieran mi consentimiento y yo se lo diera) y al mismo tiempo que aparezca como arrendatario en el contrato de alquiler dicha empresa.
Gracias
Respuesta:
Es posible alqular el estudio a una empresa y a la vez limitar el uso a determinadas personas o incluso a una en concreto, simplemente en la clausula del contrato en la que se haga referencia al destino o uso de la vivienda debe ponerse.1)" El inmueble alquilado se destinara unica y exclusivamente a vivienda y domicilio habitual de Don..... y sus familiares" 2) otra posibilidad mas generica, prevista para cuando el uso puede ser sucesivamente ocupada la vivienda por empleados de la empresa seria " .......se destinara unica y exclusivamente al uso de vivienda y domicilio habitual de Don..... o de la persona que le suceda en el cargo que desempeña en la empresa arrendataria en un futuro".
lunes, marzo 12, 2007
Venta de piso con obras de comunidad pendientes
Nos remiten una consulta sobre una demanda por obras de la comunidad en un piso vendido previamente:
" Hola haber si me podeis ayudar , vendi el piso por una inmobiliaria informando que mas adelante se iban a arreglar las fachadas estando aprobado la ejecucion de las obras a falta de aceptar el presupuesto , el piso se vendio libre de cargas y el comprador ahora me denunciado para pagar el tema de las fachadas y dice que nadie le aviso y segun la inmobiliaria dicen que si . Me gustaria saber si la inmobiliaria que me represento tiene que apechugar con el tema de la denuncia .Que debo de hacer yo ? "
Respuesta a la consulta:
Una vez mas tenemos problemas derivados de confeccionar un contrato de compra-venta en el que no se preven todas y cada una de las peculiaridades del piso en venta, en este caso hay un malentendido entre lo que aseguran los compradores, es decir, que se les entregaria el piso siendo el coste de las reparaciones de la fachada a costa del vendedor, y lo que asegura la inmobiliaria que actuo como intermediaria, es decir, que se les notifico que existian tales reparaciones pendientes y que el coste seria a costa del comprador.
Habria que ver la redaccion exacta del contrato para poder saber a quien corresponden las reparaciones, ya que desconocemos en que terminos esta redactado.
Normalmente, cuando se vende un piso de segunda mano, debe ponerse en el contrato que el piso se vende como cuerpo cierto, es decir, que lo que ve el comprador cuando visita el piso para comprarlo es lo que realmente estamos vendiendo.
Respecto a las obras de la comunidad aprobadas y pendientes de ejecucion, podriamos determinar en el contrato bien el criterio de pago o bien el criterio de devengo, en el primer caso estaria obligado al pago de las obras el que fuera propietario del piso en el momento en que dichas obras deban pagarse, en el segundo caso estaria obligado al pago el que fuera propietario del piso en el momento en que se adquiere el compromiso de realizar tales obras.
Como suponemos que en este caso no se hace mencion alguna a las obras pendientes de ejecucion ni a quien debera asumir los costes, le aconsejamos que para defenderse de la demanda que han interpuesto contra usted acuda a un abogado que defienda sus intereses, ya que en el procedimiento judicial el demandante intentara defender el criterio de devengo y el demandado el de pago, basandose este ultimo en que el precio del piso estaba determinado en base al estado del piso y del edificio en el momento en que la venta se produce, suponiendo la realizacion de las obras un aumento de valor para el nuevo propietario.
Como norma general aconsejamos siempre que nos redacte los contratos tanto de venta como de alquiler, bien un profesional del derecho o bien un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, ya que debemos tener en cuenta que actualmente para abrir una agencia inmobiliaria no se requiere preparacion juridica alguna.
" Hola haber si me podeis ayudar , vendi el piso por una inmobiliaria informando que mas adelante se iban a arreglar las fachadas estando aprobado la ejecucion de las obras a falta de aceptar el presupuesto , el piso se vendio libre de cargas y el comprador ahora me denunciado para pagar el tema de las fachadas y dice que nadie le aviso y segun la inmobiliaria dicen que si . Me gustaria saber si la inmobiliaria que me represento tiene que apechugar con el tema de la denuncia .Que debo de hacer yo ? "
Respuesta a la consulta:
Una vez mas tenemos problemas derivados de confeccionar un contrato de compra-venta en el que no se preven todas y cada una de las peculiaridades del piso en venta, en este caso hay un malentendido entre lo que aseguran los compradores, es decir, que se les entregaria el piso siendo el coste de las reparaciones de la fachada a costa del vendedor, y lo que asegura la inmobiliaria que actuo como intermediaria, es decir, que se les notifico que existian tales reparaciones pendientes y que el coste seria a costa del comprador.
Habria que ver la redaccion exacta del contrato para poder saber a quien corresponden las reparaciones, ya que desconocemos en que terminos esta redactado.
Normalmente, cuando se vende un piso de segunda mano, debe ponerse en el contrato que el piso se vende como cuerpo cierto, es decir, que lo que ve el comprador cuando visita el piso para comprarlo es lo que realmente estamos vendiendo.
Respecto a las obras de la comunidad aprobadas y pendientes de ejecucion, podriamos determinar en el contrato bien el criterio de pago o bien el criterio de devengo, en el primer caso estaria obligado al pago de las obras el que fuera propietario del piso en el momento en que dichas obras deban pagarse, en el segundo caso estaria obligado al pago el que fuera propietario del piso en el momento en que se adquiere el compromiso de realizar tales obras.
Como suponemos que en este caso no se hace mencion alguna a las obras pendientes de ejecucion ni a quien debera asumir los costes, le aconsejamos que para defenderse de la demanda que han interpuesto contra usted acuda a un abogado que defienda sus intereses, ya que en el procedimiento judicial el demandante intentara defender el criterio de devengo y el demandado el de pago, basandose este ultimo en que el precio del piso estaba determinado en base al estado del piso y del edificio en el momento en que la venta se produce, suponiendo la realizacion de las obras un aumento de valor para el nuevo propietario.
Como norma general aconsejamos siempre que nos redacte los contratos tanto de venta como de alquiler, bien un profesional del derecho o bien un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, ya que debemos tener en cuenta que actualmente para abrir una agencia inmobiliaria no se requiere preparacion juridica alguna.
Vivienda nueva y promesas incumplidas
Remiten una consulta sobre una promesa verbal de vender una plaza de garaje y un trastero posteriormente a la venta de una vivienda de obra nueva:
" Hola, tengo una duda y no se que hacer. He reservado hace tres meses con 3000 euros una vivienda de obra nueva, la inmobiliaria que lo gestiona me dijo que las plazas de garaje y trastero no tenían aun precio fijado, pero que saldrían sobre 12000-15000 euros. Ahora pasado ese tiempo me dan para firmar el contrato del piso pero no de las plazas de garaje de las que dicen que el precio será de unos 21000 euros, y de los trasteros no saben nada. Mi duda es si yo puedo exigir que me vendan o me reserven a un precio concreto ahora la plaza y el trastero, teniendo en cuenta que para mi la plaza de garage es necesaria y posponiendo el contrato de la plaza y el trastero pueden inflar aún mas el precio de éstos en el futuro, una vez que yo ya estoy pagando el piso. Por otra parte, en el caso de que no esté de acuerdo en estas condiciones, la inmobiliaria podría quedarse sin más con los 3000 euros? gracias por su atencion."
Respuesta a su consulta:
Tal como deducimos de su consulta usted debio de firmar un contrato de señal de un piso de obra nueva donde no se hace mencion alguna ni a la plaza de garaje ni al trastero, simplemente usted asegura que le dijeron que le venderian la plaza de garaje y el trastero posteriormente, incluso le indicaron que "saldrian sobre ...".
El problema es que me temo que no se hace la promesa de que haran la venta de inmuebles en el contrato, por lo que resultara muy dificil demostrar que tal promesa se hizo y mas dificil aun demostar en que terminos se hizo tal promesa.
Por lo tanto , en principio, es exigible lo que si esta firmado en el contrato, ya que de eso no cabe duda alguna por constar por escrito, la promesa verbal tiene una gran dificultad probatoria como le indicamos.
Hay pues en principio su palabra contra la otra ,la unica opcion a efectos probatorios de que existe tal promesa y los terminos concretos de la misma seria contactar con otros compradores a los que se les hubiera realizado la misma promesa e interponer una demanda colectiva, de modo que fuera la palabra de muchos compradores conjuntamente la que quizas tuviera fuerza probatoria en un hipotetico procedimiento judicial. Si esta decidido a llegar hasta el final le aconsejariamos que se ponga de acuerdo con otros compradores de casas que esten en su misma situacion y posteriormente acudieran conjuntamente a un abogado que valore las posibilidades reales de llevar a buen fin un procedimiento judicial, o bien que negocie con la promotora un precio definitivo que ustedes acepten y se formalice este posible acuerdo por escrito.
" Hola, tengo una duda y no se que hacer. He reservado hace tres meses con 3000 euros una vivienda de obra nueva, la inmobiliaria que lo gestiona me dijo que las plazas de garaje y trastero no tenían aun precio fijado, pero que saldrían sobre 12000-15000 euros. Ahora pasado ese tiempo me dan para firmar el contrato del piso pero no de las plazas de garaje de las que dicen que el precio será de unos 21000 euros, y de los trasteros no saben nada. Mi duda es si yo puedo exigir que me vendan o me reserven a un precio concreto ahora la plaza y el trastero, teniendo en cuenta que para mi la plaza de garage es necesaria y posponiendo el contrato de la plaza y el trastero pueden inflar aún mas el precio de éstos en el futuro, una vez que yo ya estoy pagando el piso. Por otra parte, en el caso de que no esté de acuerdo en estas condiciones, la inmobiliaria podría quedarse sin más con los 3000 euros? gracias por su atencion."
Respuesta a su consulta:
Tal como deducimos de su consulta usted debio de firmar un contrato de señal de un piso de obra nueva donde no se hace mencion alguna ni a la plaza de garaje ni al trastero, simplemente usted asegura que le dijeron que le venderian la plaza de garaje y el trastero posteriormente, incluso le indicaron que "saldrian sobre ...".
El problema es que me temo que no se hace la promesa de que haran la venta de inmuebles en el contrato, por lo que resultara muy dificil demostrar que tal promesa se hizo y mas dificil aun demostar en que terminos se hizo tal promesa.
Por lo tanto , en principio, es exigible lo que si esta firmado en el contrato, ya que de eso no cabe duda alguna por constar por escrito, la promesa verbal tiene una gran dificultad probatoria como le indicamos.
Hay pues en principio su palabra contra la otra ,la unica opcion a efectos probatorios de que existe tal promesa y los terminos concretos de la misma seria contactar con otros compradores a los que se les hubiera realizado la misma promesa e interponer una demanda colectiva, de modo que fuera la palabra de muchos compradores conjuntamente la que quizas tuviera fuerza probatoria en un hipotetico procedimiento judicial. Si esta decidido a llegar hasta el final le aconsejariamos que se ponga de acuerdo con otros compradores de casas que esten en su misma situacion y posteriormente acudieran conjuntamente a un abogado que valore las posibilidades reales de llevar a buen fin un procedimiento judicial, o bien que negocie con la promotora un precio definitivo que ustedes acepten y se formalice este posible acuerdo por escrito.
Viviendas obra nueva y cedula habitabilidad
Nos remiten una consulta sobre la cedula de habitabilidad y el contrato de luz sobre una vivienda de obra nueva:
"Mi problema, es que en nuestra comunidad firmamos las escrituras y se nos entregaron las viviendas nuevas hace ya dos meses. Nos dieron la cédula de habitabilidad y el problema es que dos meses después, todavía no tenemos la posibilidad de contratar el suministro eléctrico. La promotora nos ha puesto excusas al respecto que posteriormente, y consultando a la empresa suministradora de electricidad hemos comprobado que son falsas. En cuanto a la posibilidad de que mientras se solucione el tema se nos permita conectarnos a la luz de obra, nos comentan que ya tienen contratado el máximo posible y que no es suficiente para suministrar a todas las casas (12 apartamentos). Hay gente que tiene firmado contrato de alquiler y la gente no puede entrar a vivir por falta de suministro eléctrico. Cómo debemos proceder? Qué podemos exigir? Dónde podemos reclamar?
Gracias por adelantado"
"Mi problema, es que en nuestra comunidad firmamos las escrituras y se nos entregaron las viviendas nuevas hace ya dos meses. Nos dieron la cédula de habitabilidad y el problema es que dos meses después, todavía no tenemos la posibilidad de contratar el suministro eléctrico. La promotora nos ha puesto excusas al respecto que posteriormente, y consultando a la empresa suministradora de electricidad hemos comprobado que son falsas. En cuanto a la posibilidad de que mientras se solucione el tema se nos permita conectarnos a la luz de obra, nos comentan que ya tienen contratado el máximo posible y que no es suficiente para suministrar a todas las casas (12 apartamentos). Hay gente que tiene firmado contrato de alquiler y la gente no puede entrar a vivir por falta de suministro eléctrico. Cómo debemos proceder? Qué podemos exigir? Dónde podemos reclamar?
Gracias por adelantado"
viernes, marzo 09, 2007
Prorrogas en contratos de alquiler e IPC
Otra consulta sobre las prorrogas en contrato de alquiler de vivienda y subidas del IPC:
" Buenas tardes:
Mi duda es que yo firme un contrato de alquiler en el año 1998 en el cual aun permanezco y bueno atravesé ciertos problemas economicos y no pude pagar el alquiler.
He llegado a un arreglo con la dueña de la casa para pagar las mensualidades pendientes, pero al leer mi contrato pone que mi contrato será de 1 año sin prorroga alguna, por lo que deduzco que llevo sin contrato desde el año 99 y la dueña me ha subido todos los años el I.PC.
¿Que debo hacer? le puedo reclamar esas subidas que no corresponden con el contrato que firme.
Me gustaría que me aconsejaran
Gracias un saludo"
En primer lugar recordamos lo que dice la vigente ley de arrendamientos urbanos respecto a las clausulas que recorten los derechos de los arrendatarios " se tendran por no puestas", teniendo en cuenta que el derecho a la prorroga de los 5 años esta reconocido en el titulo de la ley de arrendamientos urbanos al que se hace referencia, ponga lo que ponga el contrato el contrato sera por 5 años, con excepcion de fijar un plazo menor para el propio uso del propietario.
Tambien nos dice la Lau sobre la actualizacion de la renta " 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. "
Añade ademas la lau la forma en que debe notificarse el incremento de la renta " 3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. "
En resumen para este caso concreto podemos decir, que sigue en vigor el contrato que se firmo inicialmente , primero en base a la prorroga forzosa de los 5 años, y posteriormente en base a lo estipulado en el articulo 10 de la lau " Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. "
A partir de los 8 años, 5 mas 3, si no hay notificacion por ninguna de las partes para cancelar el contrato de arrendamiento, y el inquilino sigue pagando y el arrendador aceptando el pago, se entendera que hay una renovacion tacita año a año.
" Buenas tardes:
Mi duda es que yo firme un contrato de alquiler en el año 1998 en el cual aun permanezco y bueno atravesé ciertos problemas economicos y no pude pagar el alquiler.
He llegado a un arreglo con la dueña de la casa para pagar las mensualidades pendientes, pero al leer mi contrato pone que mi contrato será de 1 año sin prorroga alguna, por lo que deduzco que llevo sin contrato desde el año 99 y la dueña me ha subido todos los años el I.PC.
¿Que debo hacer? le puedo reclamar esas subidas que no corresponden con el contrato que firme.
Me gustaría que me aconsejaran
Gracias un saludo"
En primer lugar recordamos lo que dice la vigente ley de arrendamientos urbanos respecto a las clausulas que recorten los derechos de los arrendatarios " se tendran por no puestas", teniendo en cuenta que el derecho a la prorroga de los 5 años esta reconocido en el titulo de la ley de arrendamientos urbanos al que se hace referencia, ponga lo que ponga el contrato el contrato sera por 5 años, con excepcion de fijar un plazo menor para el propio uso del propietario.
Tambien nos dice la Lau sobre la actualizacion de la renta " 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. "
Añade ademas la lau la forma en que debe notificarse el incremento de la renta " 3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. "
En resumen para este caso concreto podemos decir, que sigue en vigor el contrato que se firmo inicialmente , primero en base a la prorroga forzosa de los 5 años, y posteriormente en base a lo estipulado en el articulo 10 de la lau " Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. "
A partir de los 8 años, 5 mas 3, si no hay notificacion por ninguna de las partes para cancelar el contrato de arrendamiento, y el inquilino sigue pagando y el arrendador aceptando el pago, se entendera que hay una renovacion tacita año a año.
VPO de promocion privada
Consulta sobre transmision intervivos de casas de proteccion oficial de promocion privada:
" Mi pregunta es la siguiente: Mi hermana tiene una vivienda de proteccion publica de promocion privada en la CAM. Pertenece al Plan de viviendas 2002-2005. Me gustaria saber si me la puede trasnmitir intervivos, si tengo que pedir autorizacion a la CAm o no? Pueden también ejercer el derecho de tanteo? El prestamo de la hipoteca no es cualificado y no hemos solicitado ninguna ayuda.
Saludos,
Elena"
Respuesta:
Te podran informar de los plazos y demas condiciones para poder vender viviendas de vpo de proteccion privada de la comunidad de Madrid en las oficinas regionales de la vivienda. Ahi te podran dar informacion no solo de si se puede vender o no ( creo que no por que son muy recientes ) sino de el precio tasado maximo al que se podra vender una vez transcurrido el plazo minimo.
" Mi pregunta es la siguiente: Mi hermana tiene una vivienda de proteccion publica de promocion privada en la CAM. Pertenece al Plan de viviendas 2002-2005. Me gustaria saber si me la puede trasnmitir intervivos, si tengo que pedir autorizacion a la CAm o no? Pueden también ejercer el derecho de tanteo? El prestamo de la hipoteca no es cualificado y no hemos solicitado ninguna ayuda.
Saludos,
Elena"
Respuesta:
Te podran informar de los plazos y demas condiciones para poder vender viviendas de vpo de proteccion privada de la comunidad de Madrid en las oficinas regionales de la vivienda. Ahi te podran dar informacion no solo de si se puede vender o no ( creo que no por que son muy recientes ) sino de el precio tasado maximo al que se podra vender una vez transcurrido el plazo minimo.
miércoles, marzo 07, 2007
Varias inmobiliarias para vender- Exclusiva o nota de encargo
Analizamos la cuestion de si confiamos la venta de nuestro piso a una o varias inmobiliarias, y por otro lado, el hecho de dar la gestion de venta de casas a una o varias inmobiliarias nos impide realizar por nuestra cuenta gestiones paralelas de venta, la consulta nos la remite Monica :
"Mi nombre es Mónica y necesito ayuda para aclarme una duda que me ha surgido.
Quiero vender mi piso. He puesto a la venta mi piso en varias inmobiliarias y ahora me surge una duda: ¿puedo yo poner carteles para intentar vender mi piso de forma particular?
Hay quien me dice que si lo hago, las inmobiliarias pueden reprochármelo y que si al final lo vendo por mi cuenta, pueden denunciarme. Otros me dicen que no pueden hacerme nada. Y otros me dicen que todo depende de si se lo vendo a alguien que previamente había visto el piso de manos de una de las inmobiliarias.
No sé qué hacer porque no tengo ni idea hasta que punto las inmobiliarias tienen algún poder en esto.
¿Podrían ayudarme?????"
Respuesta:
En primer lugar recomendamos leer este articulo sobre Contrato de exclusiva y nota de encargo de venta
Deducimos por el texto de tu consulta que no le has dado la exclusiva de venta a ninguna de las inmobiliarias a las que le encargaste la gestion de venta de tu piso, ya que en caso contrario solo podrias haber firmado el encargo de venta en exclusiva con una sola inmobiliaria.
Aclarado este punto, cuando se firma una nota de encargo sin exclusiva con una o varias inmobiliarias, salvo que especificamente en el contrato que firmamos sediga que el propietario se compromote a no poner carteles en el piso o en el portal del edificio, nada impide que se haga. Es importante leer los contratos que se firman por si dicen alguna cosa que no queremos aceptar.
En resumen, como deciamos, no hay ningun impedimento, salvo pacto en contrario en alguno de los contratos firmados, ni para que pongas los carteles ni para que realices cuantas gestiones de venta estimes por convenientes.
A lo que si estaras obligada, como es logico, es a respetar a los clientes que sean presentados por cada una de las inmobiliarias, de modo que podras vender a un cliente de una de las inmobiliarias pero deberas respetar su comision.
Muchísimas gracias
#OFERTAS DE NUESTRO PATROCINADOR
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"Mi nombre es Mónica y necesito ayuda para aclarme una duda que me ha surgido.
Quiero vender mi piso. He puesto a la venta mi piso en varias inmobiliarias y ahora me surge una duda: ¿puedo yo poner carteles para intentar vender mi piso de forma particular?
Hay quien me dice que si lo hago, las inmobiliarias pueden reprochármelo y que si al final lo vendo por mi cuenta, pueden denunciarme. Otros me dicen que no pueden hacerme nada. Y otros me dicen que todo depende de si se lo vendo a alguien que previamente había visto el piso de manos de una de las inmobiliarias.
No sé qué hacer porque no tengo ni idea hasta que punto las inmobiliarias tienen algún poder en esto.
¿Podrían ayudarme?????"
Respuesta:
En primer lugar recomendamos leer este articulo sobre Contrato de exclusiva y nota de encargo de venta
Deducimos por el texto de tu consulta que no le has dado la exclusiva de venta a ninguna de las inmobiliarias a las que le encargaste la gestion de venta de tu piso, ya que en caso contrario solo podrias haber firmado el encargo de venta en exclusiva con una sola inmobiliaria.
Aclarado este punto, cuando se firma una nota de encargo sin exclusiva con una o varias inmobiliarias, salvo que especificamente en el contrato que firmamos sediga que el propietario se compromote a no poner carteles en el piso o en el portal del edificio, nada impide que se haga. Es importante leer los contratos que se firman por si dicen alguna cosa que no queremos aceptar.
En resumen, como deciamos, no hay ningun impedimento, salvo pacto en contrario en alguno de los contratos firmados, ni para que pongas los carteles ni para que realices cuantas gestiones de venta estimes por convenientes.
A lo que si estaras obligada, como es logico, es a respetar a los clientes que sean presentados por cada una de las inmobiliarias, de modo que podras vender a un cliente de una de las inmobiliarias pero deberas respetar su comision.
Muchísimas gracias
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martes, marzo 06, 2007
Gastos derivados de la compra-venta de viviendas
Nos hacen la siguiente consulta:
" He comprado un piso obra nueva y para calcular los gastos que me supone de extra me dijeron que contase con un 10% más del valor del piso (7% IVA + 3% notario-gestion). He visitado algunas entidades y me dan unos gastos del 11,5-12%, ¿es posible que suban tantos los gastos? un punto y medio o dos sobre una gran suma suele ser mucho dinero.
Gracias "
Respuesta:
Debemos diferenciar entre los gastos derivados de comprar viviendas, que son el 7% de IVA en las pisos de obra nueva o el mismo porcentaje en viviendas de segunda mano pero del impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de notaria, y los gastos de registro, estos dos ultimos no llegan al 3% pero se dice redondeando que el total es un 10%.
Por la frase de tu consulta " he visitado algunas entidades......." intuyo que lo de los gastos del 11.5 % o del 12 % que te dicen incluyen los gastos de financiacion, es decir, los gastos que conlleva la constitucion de una hipoteca sobre la vivienda.
Por lo tanto, si es real el dato de que aproximadamente los gastos derivados de la compra-venta de un piso son del 10%, lo que ocurre es que si ese piso lo tenemos que financiar pagaremos ademas otros gastos derivados de la hipoteca ( comision de apertura, tasacion,notario y registro de la hipoteca, impuestos etc ).
En muchos casos, las promotoras al vender pisos nuevos ya tienen concedido un credito para la promocion, en cuyo caso nos ahorraremos muchos de esos gastos derivados de la constitucion de la hipoteca, aunque en algunos casos los bancos cobran tambien en este supuesto una comision por la subrogacion del nuevo propietario en el credito.
" He comprado un piso obra nueva y para calcular los gastos que me supone de extra me dijeron que contase con un 10% más del valor del piso (7% IVA + 3% notario-gestion). He visitado algunas entidades y me dan unos gastos del 11,5-12%, ¿es posible que suban tantos los gastos? un punto y medio o dos sobre una gran suma suele ser mucho dinero.
Gracias "
Respuesta:
Debemos diferenciar entre los gastos derivados de comprar viviendas, que son el 7% de IVA en las pisos de obra nueva o el mismo porcentaje en viviendas de segunda mano pero del impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de notaria, y los gastos de registro, estos dos ultimos no llegan al 3% pero se dice redondeando que el total es un 10%.
Por la frase de tu consulta " he visitado algunas entidades......." intuyo que lo de los gastos del 11.5 % o del 12 % que te dicen incluyen los gastos de financiacion, es decir, los gastos que conlleva la constitucion de una hipoteca sobre la vivienda.
Por lo tanto, si es real el dato de que aproximadamente los gastos derivados de la compra-venta de un piso son del 10%, lo que ocurre es que si ese piso lo tenemos que financiar pagaremos ademas otros gastos derivados de la hipoteca ( comision de apertura, tasacion,notario y registro de la hipoteca, impuestos etc ).
En muchos casos, las promotoras al vender pisos nuevos ya tienen concedido un credito para la promocion, en cuyo caso nos ahorraremos muchos de esos gastos derivados de la constitucion de la hipoteca, aunque en algunos casos los bancos cobran tambien en este supuesto una comision por la subrogacion del nuevo propietario en el credito.
lunes, marzo 05, 2007
Cesion de mitad de piso en proindiviso
Nos consultan como hacer una transmision de una vivienda a otro copropietario en el caso de un piso en proindiviso al 50%, la consulta es la siguiente:
" hola, queria comentarles mi caso haber si me podiais ayudar,porque no se a donde ir ni que hacer.En abril hace un año que me decidi a comprar piso con mi ex novio,la relacion termino, y yo le dije que no queria la casa que le cedia mi parte, fui al notario,me di de baja en la cuenta del banco etc...Pero mi duda es la siguiente, con eso sólo basta?? es q en el banco me dijeron que no me podian quitar de la hipoteca,yo tengo miedo porque no se si tendria que declarar hacienda,si algun dia quisiera comprarme una casa tendria algun problema??.
Os agradeceria muchisimo si me pudieseis ayudar.esperando vuestra respuesta,me despido.
UN SALUDO "
Lo que se debe hacer en este caso para ceder la mitad proindiviso de un piso al otro copropietario, es acudir al notario y vender su parte ( supongo que eso dice la persona que nos hace la consulta cuando dice que fue al notario ), en la misma escritura publica de compra-venta deberia haberse establecido las condiciones en que dicha venta se produce, precio, etc, y sobre todo especificar que como parte de pago el comprador se subroga en la hipoteca. Es cierto que previamente deberia habersele comunicado al banco la intencion de vender y que el comprador se subroge en la hipoteca, ya que el banco es libre de aceptar o no dicha subrogacion, si la acepta no hay problema, y si no acepta el banco la subrogacion el otro copropietario debera buscar otra hipoteca de modo que se cancele la existente y se haga una nueva a nombre solo del copropietario comprador.
Por ultimo, tambien decir que evidentemente hay que declarar a hacienda la venta de la mitad del piso, si bien, de venderse en el mismo precio que se compro, no hay plusvalia alguna por la que tributar.
" hola, queria comentarles mi caso haber si me podiais ayudar,porque no se a donde ir ni que hacer.En abril hace un año que me decidi a comprar piso con mi ex novio,la relacion termino, y yo le dije que no queria la casa que le cedia mi parte, fui al notario,me di de baja en la cuenta del banco etc...Pero mi duda es la siguiente, con eso sólo basta?? es q en el banco me dijeron que no me podian quitar de la hipoteca,yo tengo miedo porque no se si tendria que declarar hacienda,si algun dia quisiera comprarme una casa tendria algun problema??.
Os agradeceria muchisimo si me pudieseis ayudar.esperando vuestra respuesta,me despido.
UN SALUDO "
Lo que se debe hacer en este caso para ceder la mitad proindiviso de un piso al otro copropietario, es acudir al notario y vender su parte ( supongo que eso dice la persona que nos hace la consulta cuando dice que fue al notario ), en la misma escritura publica de compra-venta deberia haberse establecido las condiciones en que dicha venta se produce, precio, etc, y sobre todo especificar que como parte de pago el comprador se subroga en la hipoteca. Es cierto que previamente deberia habersele comunicado al banco la intencion de vender y que el comprador se subroge en la hipoteca, ya que el banco es libre de aceptar o no dicha subrogacion, si la acepta no hay problema, y si no acepta el banco la subrogacion el otro copropietario debera buscar otra hipoteca de modo que se cancele la existente y se haga una nueva a nombre solo del copropietario comprador.
Por ultimo, tambien decir que evidentemente hay que declarar a hacienda la venta de la mitad del piso, si bien, de venderse en el mismo precio que se compro, no hay plusvalia alguna por la que tributar.
viernes, marzo 02, 2007
venta de pisos de proteccion oficial, Venta Viviendas vpo
Nos remiten una consulta un tanto confusa sobre la posibilidad de hipotecar o permutar pisos de proteccion oficial:
" Tengo un piso de protección oficial desde el año 1992.
A pesar de que ya cancelamos la hipoteca inicial, decidimos solicitar otra por un importe de 42000€ para arreglar el piso (poner cocina, comprar muebles, cambiar azulejos...).
Ahora queremos comprar casa, pero nos han hablado de que a lo mejor sería más provechoso para nosotros realizar una permuta.
Qué problemas podríamos tener para realizar dicha permuta? (fiscales, gastos, etc..)
Gracias por vuestra atención.
Espero vuestra respuesta. UN SALUDO"
Respuesta a la consulta:
La verdad es que no entendemos muy bien cual es la consulta exactamente, ya que por un lado nos habla de solicitar una hipoteca sobre una vivienda de proteccion oficial, que previamente tuvo otra hipoteca y que ya esta cancelada, y por otro lado de permutar la vivienda de proteccion oficial.
Iremos pues por partes:
Lo primero que deberiamos saber es si la vivienda a la que se refiere es vivienda de proteccion oficial de promocion publica o de promocion privada, ya que las limitaciones y los plazos no son las mismas en un tipo de vivienda y en otro.
En el caso de viviendas de proteccion oficial de promocion publica, se establecen unos plazos normalmente mucho mas largos tanto para poder vender la vivienda, como para poderla desclasificar y venderla posteriormente a precio libre.
Por lo tanto, lo primero que deberia preguntar es de que tipo de proteccion estamos hablando, para ello puede acudir a la oficina de su comunidad autonoma que gestione las viviendas de proteccion oficial de su comunidad. Donde le podran informar de si ya es posible desclasificar la vivienda o no, y en caso de que no pueda desclasificarla ( en el caso de que sea de promocion publica por no haber pasado los 30 años preceptivos ), le informaran de cual es el precio maximo autorizado en que la puede vender. Ese mismo precio seria valido a efectos de valoracion para una hipotetica permuta.
Respecto a lo de solicitar una nueva hipoteca, no tiene ningun problema en principio, salvo los que su banco le imponga como limite del valor de tasacion, por ejemplo si su banco le quiere conceder hasta un 80 % del valor de tasacion, el 90 o el 100%.
Por ultimo, le recomendamos que antes de hacer nada, se informe adecuadamente en la oficina que gestiona las viviendas de proteccion oficial en su comunidad autonoma, ya que por desconocimiento puede adquirir compromisos que quizas no pueda cumplir debido a las limitaciones que conllevan las viviendas vpo. Le recomiendo que lea un articulo sobre vpo en este mismo blog titulado " VPo de promocion publica" y que puede ver en la seccion de noticias interesantes de este blog ( en el margen izquierdo ).
" Tengo un piso de protección oficial desde el año 1992.
A pesar de que ya cancelamos la hipoteca inicial, decidimos solicitar otra por un importe de 42000€ para arreglar el piso (poner cocina, comprar muebles, cambiar azulejos...).
Ahora queremos comprar casa, pero nos han hablado de que a lo mejor sería más provechoso para nosotros realizar una permuta.
Qué problemas podríamos tener para realizar dicha permuta? (fiscales, gastos, etc..)
Gracias por vuestra atención.
Espero vuestra respuesta. UN SALUDO"
Respuesta a la consulta:
La verdad es que no entendemos muy bien cual es la consulta exactamente, ya que por un lado nos habla de solicitar una hipoteca sobre una vivienda de proteccion oficial, que previamente tuvo otra hipoteca y que ya esta cancelada, y por otro lado de permutar la vivienda de proteccion oficial.
Iremos pues por partes:
Lo primero que deberiamos saber es si la vivienda a la que se refiere es vivienda de proteccion oficial de promocion publica o de promocion privada, ya que las limitaciones y los plazos no son las mismas en un tipo de vivienda y en otro.
En el caso de viviendas de proteccion oficial de promocion publica, se establecen unos plazos normalmente mucho mas largos tanto para poder vender la vivienda, como para poderla desclasificar y venderla posteriormente a precio libre.
Por lo tanto, lo primero que deberia preguntar es de que tipo de proteccion estamos hablando, para ello puede acudir a la oficina de su comunidad autonoma que gestione las viviendas de proteccion oficial de su comunidad. Donde le podran informar de si ya es posible desclasificar la vivienda o no, y en caso de que no pueda desclasificarla ( en el caso de que sea de promocion publica por no haber pasado los 30 años preceptivos ), le informaran de cual es el precio maximo autorizado en que la puede vender. Ese mismo precio seria valido a efectos de valoracion para una hipotetica permuta.
Respecto a lo de solicitar una nueva hipoteca, no tiene ningun problema en principio, salvo los que su banco le imponga como limite del valor de tasacion, por ejemplo si su banco le quiere conceder hasta un 80 % del valor de tasacion, el 90 o el 100%.
Por ultimo, le recomendamos que antes de hacer nada, se informe adecuadamente en la oficina que gestiona las viviendas de proteccion oficial en su comunidad autonoma, ya que por desconocimiento puede adquirir compromisos que quizas no pueda cumplir debido a las limitaciones que conllevan las viviendas vpo. Le recomiendo que lea un articulo sobre vpo en este mismo blog titulado " VPo de promocion publica" y que puede ver en la seccion de noticias interesantes de este blog ( en el margen izquierdo ).
jueves, marzo 01, 2007
Hipoteca aplazada y contrato de arras
Nos remiten esta consulta sobre una hipoteca preconcedida y su plazo de validez, asi como nos solicitan un modelo de contrato de arras:
Hola, el motivo de mi consulta es el siguiente. Estamos intentando comprar piso , la semana pasada procedieron a tasar el piso y ya no han concedido la hipoteca.El problema es que la propietaria dice que no quiere irse hasta octubre (detalle que se le habia olvidado comentar cuando nos enseñó el piso) y en el banco nos dicen que tenemos para firmar las escrituras hasta agosto. Por el tiempo no habria problema puesto que no tenemos prisa.¿Cómo podemos solucionar lo del préstamo? ¿Qué clausulas habría que poner en el contrato de arras?Muchas gracias por todoUn saludo"
1) Imagino que lo que les ha dicho el banco es que las condiciones del prestamo se las mantienen hasta Agosto, o que la tasacion que realizaron de la casa ( si se hizo ) tiene validez hasta Agosto.
Si por solvencia no tienen problema para el credito, en principio, no deberia haber problema para que el banco les de la hipoteca mas adelante, eso si, quizas en otras condiciones.
Respecto a un modelo de arras, pued ver un modelo standar aqui Contrato arras no obstante le ruego que tenga muy en cuenta el consejo de asesorarse por un abogado o un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, ya que una simple consulta es muy barata y copiar un modelo de contrato sin mas puede conducirle a no prever algun tipo de inconveniente que pueda surgir en el futuro.
Hola, el motivo de mi consulta es el siguiente. Estamos intentando comprar piso , la semana pasada procedieron a tasar el piso y ya no han concedido la hipoteca.El problema es que la propietaria dice que no quiere irse hasta octubre (detalle que se le habia olvidado comentar cuando nos enseñó el piso) y en el banco nos dicen que tenemos para firmar las escrituras hasta agosto. Por el tiempo no habria problema puesto que no tenemos prisa.¿Cómo podemos solucionar lo del préstamo? ¿Qué clausulas habría que poner en el contrato de arras?Muchas gracias por todoUn saludo"
1) Imagino que lo que les ha dicho el banco es que las condiciones del prestamo se las mantienen hasta Agosto, o que la tasacion que realizaron de la casa ( si se hizo ) tiene validez hasta Agosto.
Si por solvencia no tienen problema para el credito, en principio, no deberia haber problema para que el banco les de la hipoteca mas adelante, eso si, quizas en otras condiciones.
Respecto a un modelo de arras, pued ver un modelo standar aqui Contrato arras no obstante le ruego que tenga muy en cuenta el consejo de asesorarse por un abogado o un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, ya que una simple consulta es muy barata y copiar un modelo de contrato sin mas puede conducirle a no prever algun tipo de inconveniente que pueda surgir en el futuro.
Derecho de retorno en pisos de alquiler, recuperar piso alquilado
Nos remiten la siguiente consulta sobre la posibilidad de alquilar piso reservandose el derecho a no prorrogar el contrato de arrendamiento hasta los 5 años que establece la lau por uso propio:
"Mi novia tiene un piso en propiedad, su vivienda habitual y unica hasta ahora, que quiere alquilar, porque se viene a vivir conmigo. Ella tiene intencion de alquilar la vivienda mientras vivamos juntos. Queriamos incluir en el contrato de alquiler de su vivienda una clausula que especifique que, en caso de que ella quisiera volver a vivir en su piso, tiene derecho a ello (dando un plazo razonable a los inquilinos para buscar otros inmuebles). He leido en algun sitio de internet que, en caso de que la vivienda arrendada sea la unica vivienda posible del arrendador, este tiene derecho a regresar a esa vivienda, derecho que tiene mas fuerza que el del inquilino siempre y cuando este reflejado de este modo en el contrato. Mi consulta tiene dos partes: Â) ¿Es esto asi? ¿Tiene el arrendador la posibilidad de incluir una clausula en el contrato de alquiler de vivienda que le garantice este derecho de retorno a su vivienda, si esta es la unica de que dispone? Y, de ser asi, B)¿como se puede redactar dicha clausula? Gracias por adelantado por la respuesta ! "
En respuesta a la consulta, efectivamente la lau en su articulo 9 concretamente en su punto 3 dice " No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "
Respecto a como redactarlo, simplemente debera poner en el propio contrato de arrebdamiento una clausula de este estilo " El arrendador hace constar su necesidad de ocupar la casa arrendada con la finalidad de destinarla a vivienda permanente transcurrido el plazo de un año ( o dos, tres etc ) por lo que transcurrido dicho plazo el arrendatario no tendra derecho a la prorroga establecida en la Lau de hasta cinco años ".
Valdria cualquier otra redaccion de la clausula que haga constar la necesidad de ocupar la vivienda por el arrendador antes de los cinco años, pero es importante saber que SOLO es valida esta clausula para destinar la vivienda al uso definido en el art 9.3 de la lau, es decir , "para destinarla a vivienda permanebte para si ", no para destinarla a alquilar de nuevo, ni para otros familiares o amigos.
Recomendamos leer este otro articulo sobra la excepcion a la prorroga forzoza en pisos de alquiler .
"Mi novia tiene un piso en propiedad, su vivienda habitual y unica hasta ahora, que quiere alquilar, porque se viene a vivir conmigo. Ella tiene intencion de alquilar la vivienda mientras vivamos juntos. Queriamos incluir en el contrato de alquiler de su vivienda una clausula que especifique que, en caso de que ella quisiera volver a vivir en su piso, tiene derecho a ello (dando un plazo razonable a los inquilinos para buscar otros inmuebles). He leido en algun sitio de internet que, en caso de que la vivienda arrendada sea la unica vivienda posible del arrendador, este tiene derecho a regresar a esa vivienda, derecho que tiene mas fuerza que el del inquilino siempre y cuando este reflejado de este modo en el contrato. Mi consulta tiene dos partes: Â) ¿Es esto asi? ¿Tiene el arrendador la posibilidad de incluir una clausula en el contrato de alquiler de vivienda que le garantice este derecho de retorno a su vivienda, si esta es la unica de que dispone? Y, de ser asi, B)¿como se puede redactar dicha clausula? Gracias por adelantado por la respuesta ! "
En respuesta a la consulta, efectivamente la lau en su articulo 9 concretamente en su punto 3 dice " No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "
Respecto a como redactarlo, simplemente debera poner en el propio contrato de arrebdamiento una clausula de este estilo " El arrendador hace constar su necesidad de ocupar la casa arrendada con la finalidad de destinarla a vivienda permanente transcurrido el plazo de un año ( o dos, tres etc ) por lo que transcurrido dicho plazo el arrendatario no tendra derecho a la prorroga establecida en la Lau de hasta cinco años ".
Valdria cualquier otra redaccion de la clausula que haga constar la necesidad de ocupar la vivienda por el arrendador antes de los cinco años, pero es importante saber que SOLO es valida esta clausula para destinar la vivienda al uso definido en el art 9.3 de la lau, es decir , "para destinarla a vivienda permanebte para si ", no para destinarla a alquilar de nuevo, ni para otros familiares o amigos.
Recomendamos leer este otro articulo sobra la excepcion a la prorroga forzoza en pisos de alquiler .
Alquileres de temporada, Alquiler por meses, Desistimiento del contrato antes de plazo
Hola tengo un contrato de arrendamiento de temporada de 11 meses, he estado 3 meses y ahora me tengo que marchar del apartamento.Tengo que pagar los 8 meses hasta finalizar el contrato?La fianza se la pueden quedar?Me pueden denunciar ?Que repercusiones tendré, si no pago esto dos ultimos meses( por la fianza ) y luego me marcho.Cual seria la mejor forma de notificarselo al propietario de la casa. En el alquiler por meses ¿hay que cumplir obligatoriamente todo el plazo de alquiler ?
Obligados al pago del IBI- Impuesto de bienes inmuebles
Nos hacen la siguiente consulta sobre quien debe pagar el IBI del año en que se procede a vender casa :
"Yo queria saber porque me llega ahora un recibo de que debo pagar el IBI de un piso que vendimos en junio del 2006. Gracias."
La respuesta es que si esta obligada a pagar el impuesto de bienes inmuebles del año 2006, ya que la vivienda se vendio en Junio de 2006 y el obligado al pago del IBI del año correspondiente es el que sea propietario de la vivienda a fecha de 1 de Enero del año correspondiente.
Cosa distinta seria que se pueda pactar entre comprador y vendedor, si por ejemplo se vende la vivienda el dia 10 de Enero, que pague el IBI el comprador, aunque este sera un acuerdo entre partes , pero ante el fisco el responsable del pago sera el propietario a fecha 1 de Enero. En ausencia de acuerdo previo no cabe duda de quien lo pagara, por eso si se quiere pactar que pague el comprador, se debera retener la cantidad en el momento de la venta, ya que dicho acuerdo no vincula en ningun caso al fisco.
"Yo queria saber porque me llega ahora un recibo de que debo pagar el IBI de un piso que vendimos en junio del 2006. Gracias."
La respuesta es que si esta obligada a pagar el impuesto de bienes inmuebles del año 2006, ya que la vivienda se vendio en Junio de 2006 y el obligado al pago del IBI del año correspondiente es el que sea propietario de la vivienda a fecha de 1 de Enero del año correspondiente.
Cosa distinta seria que se pueda pactar entre comprador y vendedor, si por ejemplo se vende la vivienda el dia 10 de Enero, que pague el IBI el comprador, aunque este sera un acuerdo entre partes , pero ante el fisco el responsable del pago sera el propietario a fecha 1 de Enero. En ausencia de acuerdo previo no cabe duda de quien lo pagara, por eso si se quiere pactar que pague el comprador, se debera retener la cantidad en el momento de la venta, ya que dicho acuerdo no vincula en ningun caso al fisco.
Viviendas de varios copropietarios
Nos remiten una consulta sobre como poder vender viviendas que pertenece a varios copropietarios:
Soy propietario en un 75% de una vivienda.El 25% restante pertenece a una sobrina.Dicha sobrina está ocupando actualmente la vivienda en su totalidad sin contrato de alquiler(estaba ocupando la vivienda mi madre cuando murió y estaba mi sobrina con ella).Yo tengo intención de vender dicha vivenda pero mi sobrina no me lo facilita (ponerla presentable para visitar o dar a una Agencia para su venta).¿Se puede hacer algo al respecto?.Les agradezco su atención.
Soy propietario en un 75% de una vivienda.El 25% restante pertenece a una sobrina.Dicha sobrina está ocupando actualmente la vivienda en su totalidad sin contrato de alquiler(estaba ocupando la vivienda mi madre cuando murió y estaba mi sobrina con ella).Yo tengo intención de vender dicha vivenda pero mi sobrina no me lo facilita (ponerla presentable para visitar o dar a una Agencia para su venta).¿Se puede hacer algo al respecto?.Les agradezco su atención.
Viviendas vpo de segunda mano- Tasacion
Nos envian una consulta sobre la financiacion de pisos de pisos de proteccion oficial de segunda mano:
Si compro un piso de segunda mano y es un piso de vpo, al hacer las escrituras solo te escriturarán por el precio real del piso no? y habría posibilidad de que algun banco te financiera el 100% del valor que actualmente esta poniendo el vendedor, es decir el doble.
Respuesta : Al comprar viviendas de vpo lo primero que debe hacer es enterarse bien de las limitaciones que tiene en cuanto al precio de venta, si la vivienda de vpo no se puede descalificar el precio tasado sera el que aplique el banco para tasar inmuebles . Si la vivienda de vpo se puede desclasificar y procede a la desclasificacion antes de proceder a vender el piso el banco lo tasara como vivienda libre.
Si compro un piso de segunda mano y es un piso de vpo, al hacer las escrituras solo te escriturarán por el precio real del piso no? y habría posibilidad de que algun banco te financiera el 100% del valor que actualmente esta poniendo el vendedor, es decir el doble.
Respuesta : Al comprar viviendas de vpo lo primero que debe hacer es enterarse bien de las limitaciones que tiene en cuanto al precio de venta, si la vivienda de vpo no se puede descalificar el precio tasado sera el que aplique el banco para tasar inmuebles . Si la vivienda de vpo se puede desclasificar y procede a la desclasificacion antes de proceder a vender el piso el banco lo tasara como vivienda libre.
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